中山2013年楼市年鉴.docx

《中山2013年楼市年鉴.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中山2013年楼市年鉴.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、回顾2013，这些楼事最难忘看房 ，是很多市民每周末的必修课。每个人都想拥有一套属于自己的房子，楼市关乎民生，楼市的起伏涨跌最受市民关注。那么在过 去 的2013 年，有哪些大事牵动了中山市民的心？记者整理了2013 年中山楼市的12件大事。1、“旧宅加电梯”管理办法出台中山旧宅加装电梯终于有管理办法了。1月28日，市城乡规划局向社会公布中山市既有住宅加建电梯管理办法（征求意见稿）。管理办法就最核心的几个问题给予了详细规定，如面积与业主人数均超过2/3同意，才能加装电梯；加建电梯的业主可提取公积金；政府公房加建电梯由管理单位投资；加建电梯而增加的建筑面积不进行产权登记。此次出台的办法建议既有住

2、宅加建电梯，可以通过3个渠道筹措建设资金和维修基金。2、城市基础设施配套费上涨自3月起，中山将上调楼盘城市基础设施建设费。公建配套建设费的增加，将直接提高新建项目的建筑成本，开发商的成本压力将进一步加大。所谓城市基础设施配套费，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。据了解，房地产开发成本主要划分为三大块，一是楼面地价，二是包括城市基础设施配套费、税费等在内的综合开发费用，三是建安成本。业内人

3、士认为，此次城市基础设施配套费上涨将造成第二大项费用的增加，从而将刚性增加房地产开发成本。此次我市城市基础设施建设费的收费基准由原来的1500元/平方米上调到3500元/平方米，令新建商品房的建筑成本每平方米成本增加超过200元，开发商的成本压力将进一步增加，此后开建的项目开发商也不得不重新考虑成本问题。不过长远来看，这会使得市场更加规范。如今提高收费标准后，开发商建公建配套的动力也会增加。3、翠亨新区挂牌成立3月25日，中山翠亨新区管委会正式挂牌成立。翠亨国际旅游小镇是翠亨新区一期发展的重点项目，总投资约130亿元，政府出资20多亿，其余的将向社会融资。目前兰溪谷养生度假村、锦绣海湾温泉旅游

4、度假区、岭南香山文化生态主题园三大旅游项目的拟建设总额达到了90亿元。中山市城乡规划局公布的中山翠亨新区起步区控制性详细规划草案显示，总面积29平方公里的起步区被定位为中山市粤港澳合作桥头堡，将打造成为“滨海”城市示范区。起步区的控制性详细规划已率先出炉，反映翠亨新区已进入快速的发展阶段，对该区域的房地产市场发展形成巨大利好。目前进驻翠亨新区的房企不下十家，如雅居乐、敏捷等，其中敏捷旗下的锦绣海湾城是大型旅游度假综合体项目，总建筑面积达到50万平方米，开发周期达到5至6年，能充分享受到翠亨新区建设带来的利好。翠亨新区有望成为下一个中山房地产热点区域。4、转让土地不再列入“闲置”范围5月上旬，中

5、山市国土局公布了中山市2013年度国有建设用地供应计划，这被视为是当年中山土地市场的一个风向标。数据显示，2013年中山计划供地总量约为893公顷，比上年少了超过25%，其中，备受业界关注的商品房用地供应量约291公顷，较上年减少了超过33%。与此同时，中山也正式出台了中山市闲置土地处置实施办法。在征求意见稿中，原本“以转让方式取得使用权的国有建设用地、两年未动工开发应被列为闲置土地” 这一规定被删除，意味着转让土地不再列入闲置土地。对此，业内人士认为，此番政策修改，一方面大大减少了目前中山市面上闲置土地的数量，同时也终结了多年来舆论对这类土地“是否应被视为是闲置土地处理”的争论。对于不少开发

6、商来说，这算得上是一个重大利好消息。5、首套房贷可用父母公积金5月，中山楼市迎来了新的催化剂。中山市住房公积金管理委员会发布关于加强中山市住房公积金业务管理有关问题的通知，其中内容显示，首套房贷款满足一定条件均可提取父母公积金还贷，额度不足还可增加父母为共同申请人提高贷款额度。据了解，此前贷款购房的只有借款人及配偶可在正常还贷期间办理提取，从2013年4月28日起，子女贷款购房也可以提取父母的公积金。中山市住房公积金管理中心对提取条件进行明确说明，要求借款人购买房产为家庭首套自住房、该房产已办理个人住房贷款、借款人父母正常缴存住房公积金且没有以其他住房申请提取公积金。不过，在政策出台之日前已办

7、理了提取手续的，仍须按原办法规定执行。此外，如果贷款申请人购买的是家庭首套房，贷款额度不足时，其父母可作为家庭共同贷款申请人，增加贷款额度。不过，在住房套数的认定方面则需共同计算父母及子女名下实际持有的住房套数，以中山市房地产权登记管理部门出具的住房证明为准。据悉，该条政策目的是为了支持首次置业的刚需人群购房，不过真正满足条件的家庭数量可能非常少。6、保利国际广场商圈规划公布5月10日下午，保利国际广场商业规划发布会举行。保利地产表示，作为目前中山北部乃至珠三角西岸最大在建商业综合体之一，中山保利商业中心预计将于三年内正式建成并投入运营。同时，保利国际广场佰汇商业街商铺正式启动认筹，作为三大商

8、业围绕的“原始股”，吸引不少投资者的目光。作为保利地产进入中山的第一个项目，保利国际广场占地约630亩，规划总建筑面积约150万平方米，总投资超过50亿元。2012年年底奠基的38万平方米商业体，业态涵盖了五星级艾美酒店、地标性150米高的超甲级写字楼、10万平方米日本吉之岛百货亚洲旗舰店、保利五星影院和SOHO公寓。项目初步预计2014年中正式投入使用。项目建成后，将满足中山及周边城市消费者的购物与生活娱乐需求，从而大力推进城区北部的城市化进程。7、蓝波湾新物管撤场6月10日，中正物业正式发布通告，解除中山市蓝波湾小区物业服务合同，退出蓝波湾小区物业管理区域。这距离其2013年元旦正式接管进

9、驻小区只有半年时间，消息一出，便引发了媒体、社会舆论的高度关注。在中正物业发布的通告函中，将撤场原因归结为未能按照约定收齐物业服务费，根据合同约定的“当物业服务费收缴率低于80%时（因乙方原因造成的除外），乙方可在告知甲方30日后，有权单方中止物业服务合同，按合同规定把甲方交其管理的原有设施设备、档案资料等完整地交回甲方后，退出物业管理区域。”单方面解除了合作合同。从蓝波湾小区开始准备炒掉旧物业公司，到达成协议准备移交，再到中正物业进驻管理，大概持续了一年多时间。事实上，对于中正物业的决定，业委会并不意外。记者获悉，该小区业委会6月18日公开致信市政府，求助解决小区收费多年来存在的“老大难”问

10、题。其中，有关原物管方华策物业在年初与中正物业交接时刻意隐瞒小区实际收费面积、霸占公共收益不退还的做法，成为了业委会控诉重点。中正物业副总经理宋运汉认为，在目前人力物力成本逐年递增、而物业管理费定价、收费机制依然停留在行政定价的市场背景下，除了一些前期定价较高的物业小区能够继续运营下去外，未来将会有越来越多因亏损而选择撤场的小区物管方。8、古镇利和广场正式动工6月28日，中山另一座300米高摩天大楼的超大型城市综合体古镇利和广场正式动工，建成后将成为珠三角西岸最大商业综合体。据介绍，古镇利和广场总投资70亿元，是一个总建筑面积160万平方米的超大型综合体，由世界灯博中心、国际贸易中心、幸福华庭

11、三个板块构成。根据出让公告规定，该地块将打造成城市综合体，功能包含大型购物、文体娱乐、餐饮酒店、办公写字楼、商务会议和高尚公寓、住宅小区。商业用地中必须配套一间五星级酒店及商贸会议中心，建筑面积10万平方米以上。整个综合体还配备了6000个停车位的大型室内停车场。预计整个项目建设阶段将带来超过5亿元的税收，此后每年营运带来的税收超过3亿元。9、岐江新城蓝图出水今年的政府工作报告中，政府明确提出将规划建设岐江新城，打造高端总部经济区、生产服务区和金融商贸区。“岐江新城”总的规划面积在3万亩左右，未来大致范围是城铁中山站和城铁中山北站之间大片区域，包括石岐区岐江河以北、城铁中山北站附近地块，港口沿

12、着港口大道北上至中江高速港口出口附近及木迳河南区域，东区白沙湾大片地块以及火炬开发区的西北角部分区域。岐江新城的重点是发展高端服务业，整合招商资源，吸引高端产业进驻，总部经济是其中重点，同时发展金融商务、中介咨询、商贸展销等生产性服务性。同时，也将积极布局多项重大基础设施和公共服务设施，全面提升城市的公共服务能力。通过打造岐江新城，提高中山市中心城区首位度，为中山未来发展注入活力。市城乡规划局局长张珂表示，岐江新城是政府在中心城区按总体规划发展新的扩展区，属于主城区的组成部分。岐江新城可能会打造成总部经济区，是对城市主城区功能的拓展。在这个范围内，有保利、中信、大信三个国内品牌房企的开发项目在

13、售，另外仍有大片待开发土地，行业前景广阔。不过，中山地产业界对新城规划反应较冷淡，认为片区未来发展空间较大，但对楼市不会带来太大的利好冲击。10、全新商业地标兴中广场开业号称珠江西岸城市新名片、商业地标、观光胜地的兴中广场9月29日开业。中山兴中广场临岐江河而建，是兴中集团开发的首个商业地产项目，也是政府重点支持的大型项目，肩负着打造中山市城市商业名片的重任，工程以世界购物中心最高级形态Lifestyle为蓝本，集购物休闲、餐饮娱乐、旅游观光和精品写字楼于一体，将打造成为中山新商业地标和城市名片。作为石岐区重大商业项目，兴中广场占地81亩，建筑面积14万平方米，总投资近13亿元。此前兴中广场的

14、拆迁、征地费用达到500万/亩。兴中广场与孙文西路文化旅游步行街、逢源商业街连成一体，形成了国内极具特色的、最大规模的南洋骑楼商业建筑群，为休闲石岐再添一道靓丽的风景。有业内人士预期，随着兴中广场的崛起，周边的地块升值幅度将日益得到充分体现，未来将改善岐江两岸地块资源未被充分利用的状况。11、金鹰广场项目开工10月28日，中山市完美金鹰广场正式动工。该项目占地超10万平方米，建筑面积逾50万平方米，高达238米，这座48层大型商业综合体预计2017年年底建成。项目完成后，完美公司总部也将随之进驻。据了解，完美金鹰广场是中山市“三旧”改造重点项目，并被核准为中山市中心商务区。该项目拟投资30亿元

15、，项目业态包括高端住宅、购物中心、商业街、中央广场、五星级酒店等，集商务、居住、休闲、购物于一体，计划用2至3年分期建设。其中写字楼为一栋48层高达238米的建筑，高于目前已建成的中山第一高楼利和广场209米的高度，有望成为中山新的商业地标。资料显示，金鹰广场项目2008年被完美集团旗下金鹰房地产拍下。不过，这块当年“地王”的开发却由于规划、交通等原因搁置，地块“长草”时间长达5年。此前，金鹰广场多次传出动工消息，但一直未有真正动作，直至今年6月份举行奠基仪式后，项目的推进才进入了实质性阶段。建成后，金鹰广场将与假日广场“肩并肩”形成一个新的商圈。12、无房户租房可提取公积金11月13日，市公

16、积金管理中心发布“关于对租房提取住房公积金提取条件修改征求意见的通知”。提取条件是：每3个月提取一次，缴存人无房产，房租超收入30%，连续正常缴存1年的公积金。根据此前规定，租房提取公积金分为“租住一般住房”和“租住保障性住房的”两种情况。租住一般住房的，提取条件要求每月房租支出超过家庭总收入的30，每次提取额不能超出当期租金支出额。租住保障性住房的，可提取“支付保障性住房租金扣除政府租金补贴”的余额。提取间要求每3个月提取一次。此次提取条件修改中，取消了“租住一般住房”和“租住保障性住房”两种分类。最大变动在于，要求提取人必须在本市范围内无房产。另外，提取金额也有变化。通知内容显示，公积金缴

17、存人以家庭为单位，在房租超出家庭工资收入30%，且连续正常缴存1年以上的情况下，可申请每3个月提取一次，提取金额为提取日前3个月缴存金额的30%。市公积金管理中心负责人表示，此次租房提取公积金条件的修改，目的是方便外来务工人员使用公积金解决住房问题。这些关键词构成2013楼市的一道风景线万科柏悦湾吴飞雄/摄从上半年政策频频出台，到下半年银行信贷收紧 ，2013 年楼市又走过跌宕起伏的一年。随着新“国五条”的颁布实施，围绕新的调控政策，各方展开博弈、角力。于是在这样一个市场里，我们看到了二套房首付提升、成交量持续攀升、房价创新高、银行信贷收紧、抢房潮、外来客等现象。也是这些 ， 构成2013 年

18、地产市场的精彩纷呈。关键词：新“国五条”新“国五条”及细则出台楼市调控效应减弱作为蛇年楼市的首轮“政策冲击波”，2013年2月20日，国务院常务会议出台了房地产调控五条措施，被称为新“国五条”，主要包括房价控制目标、严格执行限购、差别化信贷政策、扩大房产税试点和增加普通住房及用地供应等五个方面的内容，整体强度不大。3月1日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，对新“国五条”政策进一步细化，包括升级限购政策、收紧房贷政策、加码交易所得税、从严房价控制目标等，细则内容十分严厉。3月4日，新政颁布后的第一个工作日，国内部分城市出现二手房买卖双方“挤爆”房地产交易中心的局面

19、，中山也不例外。“征收房产转让所得的20%个税”这项调控细则让市民惶恐：想卖房的担心自己要支付这转让所得的20% 个人所得税，想买房的生怕房东把这部分税费转嫁到自己身上，想投资的人疑虑未来的房产投资回报率，开发商则担忧调控降低购房者的购房欲望。3月25日，广东在全国率先公布新“国五条”地方版细则，提出“严格执行”中央新“国五条”规定，同时强调广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，并要求年内全省地市实现住房信息联网。然而，对于备受关注的房产税、二套房首付和贷款利率会否加码，“粤五条”并未具体提及。“虚晃一枪”的广东细则，被业内人士质疑为仅是对中央调控决心的呼应和表态。新“国五条”出

20、台的背景主要有以下几方面：一是房价的过快上涨，2012年二季度开始，全国房地产市场开始复苏，并逐渐加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57% ，同比增幅首次由跌转涨，一线城市更是领涨全国；二是，此次国务院常务会议是上届政府的最后一次常务会议，在上届政府执政期间，楼市调控贯穿始终，就国五条的影响来看，除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外，对市场的整体影响不大。一方面，尽管国五条细则内容非常严厉，涉及诸多的可操作内容，如个人所得税升级、限购政策升级等，但随后各城市出台的实施细则，明显弱化了调控细则；另一方面，在政府换届之后，楼市调控政策思

21、路转化，主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”，因此，行政性调控手段弱化，国五条也被逐步淡化。关键词：关键词：冲量回暖成交持续“回暖”房价稳步上升进入3月，中山楼市似乎在和宏观调控唱反调，成交量上升明显，市国土局的统计数据显示，中山房地产市场在经历1月份的历史低谷后，市场购买力有趁楼市低迷逐渐回暖的迹象。虽然3月初国家出台的新“国五条”调控措施一度造成市场观望，然而市场需求难抑，政策带来的影响并不大，3月份我市多个刚需楼盘开盘即出现热销的情景。随着调控进入常态化，政策的消化期逐渐缩短，市场需求难抑。从2012年10月份开始，中山楼市成交量明显放大，在大半年的持续“回暖”中，除2

22、月份受春节影响外，成交量一直保持在较高水平，一手住宅均价从2012年10月份的5064元/平方米到2013年3月份的5723元/平方米，除在2013年2月份环比有1.42% 的下滑外，其余各月环比均上涨。“五一” 是上半年最重要的营销节点，开发商准备了充分的货源和各类营销活动吸引客户。从实际情况来看，虽然没有赚得盆满钵满，但“五一”的销售业绩还是可以让不少开发商眉开眼笑。记者走访发现，多个楼盘在价格相比此前推出的项目都有不同幅度的上升，但升价并没有阻挡楼盘的人气和成交。国土资源局公布的每日网签数据显示，2013年“五一”假期三天共成交商品房530套，同比上涨了六成多。而5月份以来的网签数据也显

23、示，随着节日期间成交逐渐落实网签，网签量增长明显，5月2日到8日的一周，商品房日均网签达到299套的水平，其中，5月31日，网签量达到了685套，不仅较平常200套/天的成交量高出3倍，同时创下了近年来中山楼市成交的单日历史新高。抢房潮买房就像打仗抢房潮频上演2013年，我市许多楼盘高烧不退，持续出现抢房潮。8月以来，中山楼市成交量持续走高，市场需求量持续旺盛，不少新楼盘开盘当日甚至出现“日光”现象，在强劲的市场刚需作用下，不少购房者坦言感受到了强烈的“抢房”压力。国庆期间，雅居乐凯茵又一城销售中心内人气鼎盛，盛况超乎想象：大小两个沙盘前围满了看楼客人，沙盘旁墙上的销控表，已被密密麻麻的红色小

24、贴纸贴去大半。每一会儿，广播里就会传来“销售人员请注意，广州看楼团即将抵达，请做好准备”的提示，一辆接一辆大巴运来一批批看楼客人，现场气氛极为热闹。据了解，国庆7天内，雅居乐凯茵又一城共接待超过5万名来自广州、中山、港澳等多地的购房者，四栋楼400多套单位全部售罄，其中广州客成交占了六成，另外三四成是中山客户。数据显示，2013年1至8月，中山楼市网签起伏明显，最高5月网签8304套，面积达83万平方米。8月网签7518套，网签面积76.45万平方米。在8月市场获得反弹的基础上，9月份中山楼市商品房网签成交总量为7321套，网签总面积为78.6 万平方米，环比8月增长2.9%。一路上扬的房价，

25、一路高歌的成交量，以及等待购房的“刚需族”，构成了整年楼市的“抢房”态势。业内人士看来，这样的“抢房潮”多少有着“恐慌入市”的影响。世联地产指数报告显示，第二季度购房者信心指数为56.7，较上季度小幅下降0.1，连续两个季度持续下降。不过，在分析人士看来，当前这种“抢房潮”的出现并非一种非理性的抢购，相反反映出一种理性的购房需求。首先，出现“抢房”并不代表供不应求。2013年中山房地产市场年中数据统计显示：全市商品房动工面积超过600万平方米，尚不包含打算动工而未报建的潜在供应量，足见市场供应量巨大，且大部分新盘普遍集中于2013年下半年入市。同时，“中山在售的楼盘，也不是所有楼盘开盘都能取得

26、好成绩的。”这位分析师指出，真正热销的楼盘，依然是目前性价比高的楼盘。关键词：成交量开发商促销冲击年度业绩正如“1111”和“1212”等节点成为各大网店清理存货的好机会一样，在岁末的冲刺关头里，开发商们也不会错过全年最后一次清仓冲业绩的机会，各楼盘纷纷高举打折大旗，以促销手段争取切走最大的蛋糕。楼市黄金销售季后两个月，抢客户、冲业绩成为开发商的首要任务。进入11月，我市多个楼盘推出特惠房源，除去平日的常规优惠外，很多房企旗下的项目还通过垫首付、送家电以及一口价等多种方式进行促销。11月刚过，张家边山景现楼项目岭汇名轩就推出重磅优惠，全线产品88折，现在购买更有机会获送5万家电豪礼。远洋城天曜

27、也在该月震撼推出双景观、双配套楼王，10幢86至150平方米二三四房稀缺户型，抢先认筹5000元抵50000元巨惠。“到年底冲刺业绩的时候，就要开足马力了，除了要产品优质，还要价钱好，才可以吸引客户迅速提升成交，所以才有这么优惠的价钱。”一个11月开盘的项目负责人直言。正如这位负责人所说的，进入12月，我市不少项目纷纷加入冲刺业绩行列，据不完全统计，中山12月共有18个项目推新货，其中7个项目来自城区，占总体的38.9%，3个项目来自泛城区，占总体的16.7%，8个项目来自镇区，占总体的44.4%。在这18个项目中，包括10个新货加推项目，8 个新盘上市项目，分别占总体的55.6%和44.4%

28、。业内人士坦言，每年的年底对开发商而言是一个很重要的节点，如果这个阶段促销得力，将会是临门一脚，对完成全年销售任务有很大的帮助；反之营销方法不当，或者促销不力将会留下更多遗憾，甚至还会对来年加推新品和推盘放量带来影响。除了新盘的推货能否被市场迅速消化外，另外一个将直接影响年底市场交易量的因素就是房贷。虽然中山不像北上广深等一线城市受到地方调控政策加码的影响，但6月份以后，各大银行连连爆出银行贷款利率上调，贷款额度紧张，年初的8.5折等利率优惠不见踪影，多数银行将利率上浮5-10%，小部分银行上浮20%，甚至有银行干脆暂停了房贷。多数银行表示由于年底额度紧张，银行比较倾向于消费贷。月均网签面积约

29、72万平方米2013年，中山楼市可谓一片红火，淡季不淡，旺季成色十足。“新国五条”、公积金贷款新政都没能让中山楼市放慢脚步。开年后，中山楼市很快就迎来“小阳春”。3、4月呈现出“淡季不淡”的态势。5月随着“小黄金周”的到来，中山楼市迎来了第一波交投高峰。接下来的7、8月，楼市依然高烧不退。“金九银十”旺季期间，中山楼市的表现成色十足。11月的住宅市场，开发商的推盘热情和消费者的购房热情仍不见减弱。据天域置业统计，2013年上半年，中山楼市商品房成交共计约41990套，同比2012年上半年上涨了42%。市场消化面积约432万平方米，同比2012年上半年上涨39%。同期，商品房住宅成交约34170

30、套，成交量同比去年上涨约42%。记者统计，从2012至2013年上半年中山商品房成交套数走势数据发现，自2012年起，除了传统销售淡季春节期间外，中山楼市成交逐渐递增。其中，2013年上半年与2012 年上半年对比，更有明显增幅。例如，2013年的4月清明节淡季成交量一反常态达到了82万平方米，不但同比2012年3月高出近30万平方米，而且较2012年前5个月月均成交都高。此外，就上半年商品房销售来看，月均网签近7000套、月均网签面积约72万平方米的成绩，分别较2012年同期约4900套、518920平方米的数据要高出一截。有业内分析认为，这种明显的升幅源自于过去一年间房地产调控由紧抓转为平

31、稳的转变过程。由于2012年初商品房限价标准由5800元升至6590元/平方米，市场信心也由谷底展开反弹，并最终在6月取得近87万平方米的网签面积新高。12月，全市仍有约18个项目加推新品上市，类型齐全、产品丰富，包括普通刚需户型、大户型及豪宅产品。业内人士分析，楼市成交量将再次走高，因为年底是开发商冲刺业绩的最后关头，楼市营销热度有增无减，各种营销手段层出不穷，将促进楼市成交，预计2013年全年一手住宅成交面积将远超去年的成交量。有关房地产政策频频出台从去年初的“新国五条”，到各个地方政府相关细则的出台，全年的调控政策越到年底越有收紧的态势。不过纵观全国楼市，尽管处在呼声四起的控制之下，楼价

32、依然涨声一片。作为处于珠三角核心位置的三线城市，当广州接连出台限购、限贷以及穗六条等细则时，中山却保留着相对的自由。然而这并不意味着政府没有任何举措，自 2013年 11 月以来，中山市国土局、城乡规划局先后出台了中山市商品房预售款监管办法(征求意见稿)、中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则的通知及中山市城乡规划管理规定(征求意见稿)。而此前，中山针对土地、房地产领域先后出台了公建费、增容费增加的文件。有关房地产的政策频频出台，背后有什么原因？这对中山的房价将产生怎样的影响？近年来，投资客对商业地产的投资力度达到了前所未有的高峰梁展宏摄商品房预售款明年起要上“紧箍咒”去年11月，中山

33、市国土资源局发布中山市商品房预售款监管办法(征求意见稿)，计划2014年实施，讨论多时的商品房预售监管制度终于露面。据了解，征求意见稿提出的模式与支付宝有相似之处，买家拍下付款后，钱并未直接打到卖家账户，而是交由支付宝第三方监管，待买家收货确认付款后，款项才会由支付宝转到卖家。在商品房预售中，买家就是购房者，卖家就是开发商，第三方则相对复杂，由政府监管部门与银行共同组成。其初衷是为了保证开发商将预售款用于建房，防止挪作他用。纵观征求意见稿，最值得关注的一点是，开发商如需动用监管账户里的钱，必须提请审批。在建设过程中，款项不能全部提出。在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结

34、余金额不得少于已收存商品房预售款总额的10%；在预售人对预售项目已销售部分依法完税前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收款的5%。只有办完所有权初始登记并依法完税后，专用账户才能解除监管。如果开发商不按规定将预售款打入监管账户，或以其他形式收取预售款，未按规定支取使用预售款，有可能被处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款，同时还可能被降低甚至注销房地产开发资质。中山中原地产拓展总监植建军表示，如果不对商品房预售款实行有效监管，开发商可以先将预售款挪作他用，比如先还银行资金、到土地市场拿地、滚动开发等等，使得资金的周转率加大，极易导致开发商延期交房。而实行预售款监管，能够确保每个

35、预售房地产项目的质量和按期竣工交付，降低市民购买期房的风险，宏观上也可防范整个房地产市场的系统性风险。不过数百亿资金，由一个政府部门监管，其间风险也引发了业内人士的质疑，如中山天睿地产总经理凌慧在微博上评论说：“与其这样倒不如取消预售制度，也不愿意让权力多一个贪腐和干预市场的渠道。”中山进入楼面地价时代土地拍卖更透明同样是11月，紧随预售款监管办法之后，中山市国土局又发布了关于印发中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则的通知，对国有土地竞价出让作出了“按楼面地价竞价出让交易”的规定。其中，全市范围内的国有经营性用地包括商业、商业住宅及住宅，只要符合公开交易条件的，原则上按楼面地价进行竞

36、价。与以往“总价拍卖”的做法不同，此次文件规定了楼面地价的计算方式，即“楼面地价是指计入容积率的建筑面积平均分摊的土地价格，也就是每平方米土地价格与建筑容积率之间的比值。其计算公式为：1、楼面地价=土地总价格计容建筑面积；2、楼面地价=土地单价容积率。”土地成交后，按成交楼面地价乘以计容建筑面积计收出让价款。另外，与此前国有土地有“基准容积率、容积率上限”的规定不同，文件仅要求地块标明地块总面积、净用地面积、容积率、计容建筑面积，且根据“控规”明确地块公建配套要求(必须配套)，作为国有经营性用地按楼面地价招拍挂出让的计价依据。作为开发商，科尔玛营销经理冯瑞卿对此政策表示肯定，她认为这对开发商是

37、好事：“此前中山土地拍卖是按照基准容积率计算的，但部分土地上并没有明确标示，反而标示的是容积率上限，对于不熟悉中山市场的外地开发商来说，是一个误区。开发商拿地后才发现若要达到理想的容积率，需要向政府支付额外的增容费。”陈彬艺也表示，曾有开发商向其抱怨中山的土地拍卖不够透明，此次中山土地拍卖制度终于接轨广州珠海等一二线城市，既是对此前国土局要求土地拍卖后禁止开发商擅自增加容积率的政策补充。“按照楼面地价进行土地拍卖，数据上会更直观，也能有助开发商在拿地时更清醒，理论上能避免了单价地王频出的可能。”植建军认为，在土地拍卖过程中，准确的楼面地价比隐藏在增容费下的地价更直观，省却了开发商计算的烦恼。也

38、有行内人士认为，此次土地拍卖制度的变更短期内虽不能让房价有明显的影响，但有利于购房者直观地通过楼面地价参考项目房价的合理性。2013年中山楼市市场数据大扫描数据是证明业绩的最有力证据市场一向能最真实地反映全年的业绩，而数据则是证明业绩的最有力证据。根据前11 个月中山楼市的网签数据来看，市场的交易情况比往年有了一定的提升，用量价齐升来形容一点也不为过。通过观察可以发现，镇区的表现要远远超过城区，其中坦洲镇以居高不下的成交量稳居榜首，而火炬开发区也表现不俗，紧随坦洲之后。纵观全年的市场数据，中山商品房网签套数、面积双双在10 月份创下年内新高 ， 同比上年上涨14.5% ，网签面积同比涨20.6

39、% ，“金九银十”的成效在今年达到最佳状态。在均价方面，今年7 月以6018元/平米的好成绩成为全年最高点，同时自限价以来首次突破6字头。镇区领跑楼市成交量坦洲稳坐第一把交椅新浪乐居数据显示，在2013年上半年，坦洲镇以7113套成为上半年楼市成交第一城镇，以3000多套的差距抛开第二名火炬开发区，东区则以3886套的成交量位居第三。具体到每一个项目，成交金额方面，远洋城在远洋广场、天曜、阅山别墅和车位等多种产品的热销带动下，以13.5亿元成为上半年销售冠军，锦绣国际花城以相近差了一半的成绩7.22亿元位居第二，而雅居乐由于目前仅剩梵登、又一城、长堤半岛等大平层户型在售，世纪新城已经无法挤入前

40、三，而第三名则由销售金额为5.96亿元的雅居乐新城取而代之。曾经立下军令状的保利地产，上半年成绩单中保利国际广场以4.48亿元的成交金额位居第十名，而远洋启宸尾随其后。达兴豪苑则属于来历不明的黑马，在5月和6月均有非常高的成交量，众多业内人士也不明所以。成交面积方面，位于坦洲的锦绣国际花城以13.55万平米成为2013年中山楼市上半年商品房成交面积第一名，位于东区的远洋城则以11.83万平米位居第二，位于坦洲镇的爱ME公园以10.99万平米尾随第三。雅居乐地产并没有项目进入面积成交榜单前三，紧挨着第三名的则是位于三乡的雅居乐新城，其成交面积为10.46万平米，与第三名相差不多。成交套数方面，位

41、于坦洲的锦绣国际花城以1243套成交量位于第一，远洋城以1100套成交量位居第二，而同样位于坦洲的爱ME公园以1048套的成交量位于第三，前三甲成交套数均相差无几。同样，雅居乐新城仍只能尾随第三名，以960套成交量成为第四名。到了下半年，每个月的成交情况都比较乐观。据中山房讯网监测中山国土局的成交数据，8月份成交备案的商品房共有7268套，成交面积超过73.4万平方米，成交金额累计超过43.4亿元，商品房均价5909元/平米。8月份楼市成交数据总体比7月份略好、与6月份情况不相上下。商品房均价因大量成交的车位而被拉低，比7月份均价下跌300元/平米左右。9、10月的成交量较8月有很大的上浮，而

42、11月的则略显冷清。据统计，11月商品房成交7751套，商品房成交面积73.58万平米，环比分别下降了8.58%和20.18%；同比分别下降了5.92%和10.49%。综合今年1至12月全市各镇区成交表现，除了下半年个别月份被火炬区(大盘集中上市)抢去“头把交椅”外，其余8成以上月份的当月销售冠军都为坦洲镇，足见其成交的稳定性。业内人士陈彬艺认为，作为目前中山楼市中最具“溢出效应”的区域，坦洲凭借与珠海楼价差距明显的优势，成功“俘虏”着一批又一批珠海刚需购房客，而这正是目前连主城区都无法比拟的客源优势。正因如此，近一年以来，坦洲商品房市场的去货压力明显要比其他镇区轻。10 月网签套数、面积创新

43、高“银九金十”成色很足9月中山楼市虽打着“金九”的旗号，期间也不少楼盘举办活动或者开盘，其中最受人关注的莫过于新浪乐居与远洋城、远洋启宸首次携手推出的电商优惠，借助电商的优势远洋启宸在9月26日开盘当晚即售罄，而一直备受关注的御峰臻品也选择在9月底开售，此外，大信置业四盘联手在大信新都汇进行联合开盘，而大信时尚家园也在9月底开售新品。不难看出，目前多数楼盘开盘或者开售已经不再隆重其事，1栋2栋单位的推出市场，采取小步快跑的策略似乎更适合目前的中山楼市。不过值得注意的是，虽然开发商卖力推货，但9月中山楼市成色依然不如8月，据中山新浪乐居监测国土局，9月中山楼市一手商品房网签7321套，网签面积7

44、8.65万平米，同比2012 年分别上涨34.92%和39.20%；但是，金九网签套数和网签面积环比则分别下跌2.62%和上涨2.81%。对于“金九”未能成为真正的“金九”楼市，中山中原地产高级拓展总监植建军表示，9月楼市与预期相差不大，而且10月将比9月楼市趋好。“首先，10月份中山将会迎接更多新项目入市；其次，一直待势而发的购房者一定会抓住10月份楼盘优惠活动加快置业的节奏，针对购房者的购房习惯心态，开发商同样会实施更多更大优惠活动吸引购房者。”事实证明，业内人士的预测是准确的，国土局数据显示，10月中山商品房网签共计8938套，环比9月上涨了22%；同时创下2013年新高。网签面积达96

45、.02万平方米，环比上涨了18%。其中，住宅网签共计7381套，环比上涨25.8%；面积约84.53万平方米，环比上涨27%。除了网签套数、面积双双创出了年内新高值外，10月份楼市单月各项销售指标也获得了双位数的增长。这在今年的中山楼市中算得上是首次。与此同时，今年10月商品房网签量同比去年上涨14.5%，网签面积同比涨20.6%。总的来看，2013年9、10双月商品房网签共计16259套，同比2012年增加了23%。从这个角度来说，今年10月份的传统楼市旺季对开发商而言成色较足。2013年中山楼市土地市场大扫描土地市场慢慢走向复苏7月16日，国土部下属的土地勘测规划院发布2013 年第二季度

46、全国主要城市地价监测报告（下称“报告”）显示，全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，已连续15个月加速上升。对比国内重点城市和周边城市土地市场之火爆，中山土地的一级市场只能用“冷清”来形容，上半年非工业用地成交不到30宗，面积只有35.6万平方米，就连中山市政府在3月底公布的2013 供地计划中，商品房用地也只有291.4 万平方米，比去年骤减三成。不过刚刚落下帷幕的“银十”，在给中山楼市带来今年最火成交量的同时，也催旺了中山的土地市场。就在十月，全市土地供应面积环比暴增 115.2% ，创下今年内的新高。业内人士认为，中山的土地市场经历上半年的低潮后，在7月份已慢慢走向复苏。无论

47、从政府意愿，还是从市场发展来看，中山未来的土地价格肯定还将稳中上升，从而推动中山房价继续走高。上半年成交仅是去年全年的零头观察中山土地拍卖市场不难发现，上半年商住用地乏善可陈，5月7日坦洲镇十四村6.2万平方米商住地块以3.76亿元成交，比起拍价多了1.89亿，溢价101%，可算是上半年土地市场唯一“热点”，但楼面地价也仅为2417元/平方米。雅居乐6月以底价3.2亿元取得石岐区基边村“海头”地块，楼面地价2237元/平方米。值得注意的是，这块地在去年经历过一次流拍，当时地块竞投起始价约4.3亿元，今年再次出让，底价调低了1.1亿元才成交。而另一块6.4万平方米的石岐区张溪村东“泥板仔”地块，

48、挂牌起始价为2.7亿元，土地容积率上限为3，折合楼面地价仅为1400元/平方米，却因无人问津而流拍。即使不和周边城市火热的土地市场相比，与前几年的市场相比，中山上半年的商住用地成交也显得十分冷清：整个上半年商住用地仅成交35.6万平方米，只相当于去年全年成交商住用地131万平方米的零头，比起高峰期2010年的539.1万平方米成交，更是不值一提。在中山业界眼里，中山土地市场低迷已是客观事实和正常的现象。“说白了就是以现有房价参考，拍地底价太高了。”中原地产拓展总监植建军说，过去的几年，周边城市房价不断上涨，中山房价虽然也有所上涨，但幅度有限，如今的均价徘徊在6000元/平方米左右，倒是土地市场跟着周边城市不断地涨。目前中山城区每亩地拍出300万元的价格是很正常的，泛城区也接近于这个价格，如果以此价格拿地，再加上今年