2023年-浅议土地增值税对销售利润率的影响.docx

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1、浅析土地增值税对销售利润率的影响孙建新杜金家摘要：随着土地增值税 清算制的严格执行，土地增值 税成为影响房地产开发利润的重要因素，从而引发了人们极 大的重视。本文通过对土地增值税实施细则的研究，结合自 身的工作经验，找出销售利润率与增值率的函数关系，并绘 制两者之间的变化曲线图，解析了它们在房地产开发中的实 际意义，为房地产企业销售定价策略和税收筹划提供参考。关键词：增值率利润率函数曲线销售定价一、土地增值税的出台和发展过程20世纪90年代，我国炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，直接导致了房地产价格的过快上涨。为规范土地、地 产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益, 防止企业获取超

2、额利润甚至暴利，1993年12月13 H,国家颁布了 “中华人民共和国土地增值税暂行条例土地增值 税是对以出售或其它方式有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个 人，就其转让所取得的增值额课征的一种利得税，其税率实 行四级超率累进税率，高达30%-60%。但在实际执行过程中， 由于历史原因以及国家政策影响，一直到2006年末，各地 一般只按销售收入的1%-2%预征。2007年初，为进一步实施 宏观调控，国家发布了国税发【2006】187号文“关于房地 产企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求各地从 2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行

3、清算，自此， 土地增值税成为了影响企业利润的三大税种之一。从其发展 过程看，不论政府还是企业，土地增值税都经历重视、轻视、 重视和高度重视的过程。目前，土地增值税不仅成为了政府 的重要税源，也成为了调控的重要工具。因此，探索土地增 值税对房地产企业利润率的影响程度，找到其变化规律，对 房地产企业销售定价策略和税收筹划以及政府宏观调控政 策的制定等都具有重要意义。二、与销售利润率有关的几个函数关系研究从经济角度考虑，项目的投资回报率，也可以说是销售 利润率是项目的决策依据和企业的首要追求。房地产开发中, 影响项目利润率的变量很多，包括收入、成本、费用和税金 等。因为税金与收入和成本、费用的相关性

4、，单纯增加收入， 降低成本费用，在土地增值税的调节下，企业获得的利润率 未必与它们是正相关关系。通过认真研究中华人民共和国土 地增值税暂行条例及实施细则”，我们认为销售利润率与项 目增值率(指增值额超过扣除额的比例，以下同)应存在着 函数关系。以下，我们以普通住宅项目为为例，探寻销售利 润率与增值率的函数关系。首先，假设某房地产公司开发一普通住宅楼，并全部对 外销售，假设收入为A,成本为B,期间费用为C,营业税及 附加为5. 5%A, 土地增值税为Xo根据“会计准则”及“中华人民共和国土地增值税暂行 条例及实施细则”，设法求证出有关概念的函数表达式。1、项目销售利润率表达式根据销售利润率的基本

5、概念，我们得出其表达式为(94. 5%A-B-C-X)/A* 100%,详见附表 1 所示。附表1销售利润率计算表序号项目金额备注1收入AA2成本BB不含资本化利息3费用CC含资本化利息4营业税金及附加5. 5%A5土地增值税X6利润总额94.5%A-B-C-X7销售利润率(94. 5%A-B-C-X)/A*100%2、项目增值率和土地增值税的计算表达式根据国税函2010220号税务总局“关于土地增值税清 算有关问题的通知”要求，项目增值率为(94. 5%A-130%B) /(130B+5. 5%A)*100%o详见附表 2。附表2增值率计算表项目金额备注收入A成本B不包含资本化利息期间费用1

6、0%B营业税及附加5. 5%A加计扣除额20%B扣除额合计130%B+5. 5%A增值额94. 5%A-130%B增值率(94. 5%A-130%B) /(130%B+5. 5%A)*100%不同增值率情况下的土地增值税表达式，详见附表3。可 见，土地增值税和项目增值率与项目售价和开发成本直接相 关，而与期间费用无关(在计算土地增值税时均按成本的10% 计取)。附表3土地增值税计算表序号增值率M税率土地增值税1M=00020M=20%00320%M=50%30%28.35%A-39%B450%M=100%40%37.525%A-48. 5%B5100%M=200%50%46.425%A-84.

7、 5%B6200%M60%54.775%A-123. 5%B3、销售利润率与增值率的表达式将附表3中，在不同增值率下计算的土地增值税代入销 售利润率的表达式中，得出不同情况下的销售利润率，如附 表4所示，从公式中可以看出，销售利润率与成本收入比和 费用收入比有关，而与其绝对大小无关。附表4销售利润率计算表序号增值率M土地增值税销售利润率1M二 00(94.5%-B/A-C/A) *100%20M=20%0(94.5%-B/A-C/A) *100%320%M=50%28.35%A-39%B(66.15%-61%B/A-C/A) *100%450%M=100%37.525%A-48. 5%B(56

8、.975%-51. 5%B/A-C/A) *100%5100%M=200%46. 425%A-84. 5%B(48.075%-15. 5%B/A-C/A) *100%6200%M54.775%A-123. 5%B(39.725%+23. 5%B/A-C/A) *100%三、销售利润率与增值率之间的变化曲线1、变化曲线的绘制鉴于增值率仅仅与收入成本相关，为进一步便于研究销 售利润率和增值率之间的关系，我们假设费用收入比为10% （因为财务费用的不同，一般在8-15%之间）。在这种情况下， 对增值率进行不同取值，即可计算出成本和收入的比例关系, 从而计算出在不同增值率下的销售利润率。详见附表5所示

9、。附表5：销售利润率随增值率变化表增值 率M成本收入比 (B/A)费用收入比 (C/A)销售利润率 (C/A=0)销售利润率 (C/A=10%)备注00. 72692307690.10000000000.21807692310. 118076923110%0. 65699300700.10000000000.28800699300. 188006993020%0. 59871794870.10000000000.34628205130.2462820513增值税率按。计20%0. 59871794870.10000000000.29628205130.1962820513增值税率按30%计30

10、%0. 54940828400.10000000000.32636094670.226360946740%0.50714285710.10000000000.35214285710.252142857150%0. 47051282050.10000000000.37448717950.2744871795增值税率按30%1卜50%0. 47051282050.10000000000.32743589740. 2274358974增 值 税率按4 0%计60%0. 43846153850.10000000000.34394230770.243942307770%0.41018099550.100

11、00000000.35850678730.258506787380%0. 38504273500.10000000000.37145299150.271452991590%0. 36255060730.10000000000.38303643720.2830364372100%0.34230769230.10000000000.39346153850.2934615385增值税率按40%计100%0. 34230769230.10000000000.42769230770.3276923077增值税率按50%计110%0. 32399267400.10000000000.43053113550

12、.3305311355120%0.30734265730.10000000000.43311188810.3331118881130%0. 29214046820.10000000000.43546822740.3354682274140%0. 27820512820.10000000000.43762820510.3376282051150%0.26538461540.10000000000.43961538460.3396153846160%0.25355029590.10000000000.44144970410.3414497041170%0.24259259260.100000000

13、00.44314814810.3431481481180%0.23241758240.10000000000.44472527470.3447252747190%0. 22294429710.10000000000.44619363400.3461936340200%0. 21410256410.10000000000.44756410260.3475641026250%0.17747252750.10000000000.43895604400.3389560440300%0. 15000000000.10000000000.43250000000.3325000000350%0. 12863

14、247860.10000000000.42747863250.3274786325400%0. 11153846150.10000000000.42346153850.3234615385450%0.09755244760.10000000000.42017482520.3201748252500%0. 08589743590.10000000000.41743589740.3174358974550%0.07603550300.10000000000.41511834320.3151183432600%0. 06758241760.10000000000.41313186810.313131

15、8681650%0. 06025641030.10000000000.41141025640.3114102564700%0. 05384615380.10000000000.40990384620.3099038462750%0. 04819004520.10000000000.40857466060.3085746606800%0. 04316239320.10000000000.40739316240.3073931624850%0. 03866396760.10000000000.40633603240.3063360324900%0.03461538460.10000000000.4

16、0538461540.3053846154950%0. 03095238100.10000000000.40452380950.30452380951000%0. 02762237760.10000000000.40374125870.30374125871100%0.02179487180.10000000000.40237179490.30237179491200%0.01686390530.10000000000.40121301780.30121301781300%0. 01263736260.10000000000.40021978020.30021978021400%0.00897

17、435900.10000000000.39935897440.29935897441500%0. 00576923080.10000000000.39860576920.29860576921600%0.00294117650.10000000000.39794117650.29794117651700%0.00042735040.10000000000.39735042740.29735042741718%0.00000004230.10000000000.39725000990.2972500099然后，以增值率为横坐标、销售利润率为纵坐标建立坐标系，对附表5所示的坐标点进行定点、连线，得

18、到销售-增值 率变化曲线。其中蓝线代表期间费用为零的情况下的变化曲线, 红线代表期间费用收入比为10%的情况下的变化曲线。销售利润率随增值率变化曲线图50 00%45.0940 00%iS002500%2000%1500%10.00%5.00%0.00%59SW%2、曲线的数学意义在假定费用收入比为某值的情况下，销售利润率-增 值率在0, 1718%区间内并非连续函数，在增值率为20%.50%、100%、200%时存在突变点；在（0,20%、（20%,50%、 （50%, 100%及（100%, 200%四个区间内销售利润率为单调递 增；当增值率为200%时，销售利润率取得极大值，当增值率 大

19、于200%时，销售利润率随增值率的提高而递减。 当收入、成本相同的情况下，期间费用对销售利润 率也具有较大负相关性，当期间费用00,即C/A二0时，各 点销售利润率达到最大；当期间费用增大时，曲线各点向下平移。U!由销售利润率曲线图得到的几点启示1、销售定价时，要特别注意增值率为20%, 50%, 100%.200%的四个点位，由于土地增值税缴纳比例的骤变，使增值 率在0, 20%区间的一定范围内，利润率甚至高于区间（20%, 50%）、区间（20%, 50%高于区间（50%, 100%）等。这就要 求我们在制定销售价格时，要准确测算项目的开发成本，测 算不同价格下的增值率，从而确定合适的价格，避免因价格 的小幅上涨却产生销售利润率降低的不利局面。2、在提高售价而且对项目的销售速度影响不大时，项 目的现金流会将得到较大改善，但当价格达到一定程度，使 增值率超过200%时，提高价格则会取得负的边际效益，销售 利润率反而不断下降；同时，如果销售速度也受到影响，也 会导致项目现金流的紧张。3、加强精细化管理。一方面要努力把成本、费用估算 准确，避免增值率在选择上失真；另一方面，要精确估测销 售的现金流量和土地增值税，只有达到有效精算，才能保证 销售策略在销售速度、现金流、销售利润率和利润之间实现 平衡，确保公司利益的最大化。