物业工程部管理制度 (3).docx

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1、一、管理制度（一）配电室管理制度为贯彻安全第一的方针，确保物业项目供电系统安全正常运行,特制定配电室管理制度。（-）负责供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电室的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。（二）配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录 及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报物业工程部或机电设备 公司。（三）配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录， 认真执行交接班制度。（四）供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时

2、，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。（五）停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。（六）配电室内设备及线路变更，要经工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。（七）配电室消防设施保持完好，并备有手持式气体灭火器。注意 水房的安全、可靠。水（管）工在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象， 应立即向工程部经理报告，由工程部组织人员进行抢修，杜绝浪费。（五）抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。（六）随时向用户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体 用户节约用水意识。（七）执行市政府收费规定，加强节约用水。（八）本规

3、定与水泵房管理制度同时执行，互为补充。（十）房屋完损等级评定规定（-）公司每三年对辖区房屋进行一次完损等级评定，以确定房 屋的完好或损坏程度。对于新接物业，可以接管验收代替完损 等级评定（但必须如实填写相关的完损等级评定表格卜（二）房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评 定完损等级。（三）根据气象特征（如雨季、台风、山洪等），应对危险房屋、 严重损坏房屋和一般损坏房屋进行检查评定完损等级。）公司成立房屋质量评定领导小组，成员包括公司领导、部门分管技术人员等。（五）物业工程部应成立评定小组。小组成员一般由4至5人组 成，含物业工程部负责人1人，工程部负责人1人、水工1人，电 工1人，

4、电梯工1人。（六）采取理论与实践相结合的方法，定期组织评定人员进行业务培训。（七）参加评定工作的人员应熟悉掌握评定方法及标准，有高度的责任感，严格组织纪律。既做房屋质量评定员，又做宣传员；积极 向用户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。（八）在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外 事故。（九）房屋完损等级汇总统计工作采用逐级自下而上的方法进行。防止小动物进入；无关人员须经物业工程部或主管领导许可方可进入。（八）加强日常维护、检修，保证配电室内公共照明、指示显示灯具等设施的完好。（二）发电机房管理制度（-）非公司领导或维修班人员须经物业工程部或主管领导同意 后，在值班

5、员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。 平时机房门应加锁。（二）机房内禁止存放易燃、易爆物品。，如因工作需要，需写 出书面报告和防范方案，报请工程总监/值班工程师批准，用完后， 立即带出机房。（三）发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态。）配电房值班员必须通过上岗测试，取得上岗证，熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。（五）每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。（六）发电机油箱内储备8小时满负荷用油量。（七）发电机实行定人定机维修保养和每月周期运转检查。开关 及按钮非值班或维修人员不得操作。（八）机房内严禁存放无关物品，保证机房内卫生

6、清洁环境良好, 各种器械摆放有序；机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。（九）机房内消防设施保持完好。动用明火或动焊，必须由防损 部、工程部共同制定施工方案，报防损部经理和工程总监/运行维修经理批准后施行，并严格遵守动焊动火安全管理规定。（三）水泵房管理制度水泵房是提供用户办公、物业项目消防用水的关键部位，水泵房 能否正常工作直接影响到大家人身财产安全。为及时向住户提供合格 办公用水和物业项目消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，维 修班负责监控、清洁及日常运行的巡视。严禁非工作人员随意进入, 外人进入须持经理级以上人员批示方可进入。（

7、二）水泵房内机电设备由维修班人员负责，由值班人员操作， 无关人员不得进入水泵房。（三）消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开 关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。（五）消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。（六）泵房每周打扫一次，泵及管道每半月检查擦洗一次。保持清洁卫生，保持空气流通，禁止吸烟。门、和各个原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水房（七）水池入孔需有盖密封并加锁，透气孔需用窗纱布包扎上， 钥匙由水（管）工保管。（八）水（管）工按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交物业工程部存档。）材料

8、管理制度（-）维修班下个月的材料计划，应在本月25日前报工程部主 管经理，由主管经理送交物业工程部经理审批，确定下月需购买材料。 对于电梯公司及专业公司所需材料则由电梯公司（专业公司）自行购 买。（二）一般材料由采购员与所需物资部门协同购买；采购时要两 人同行采购，报销时附采购计划或报告书。（三）采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价 进行采购，供货方应为合格供应商。（四）材料购回后应由维修班长进行验证。发票数量应与货相同，物品及数量应与采购记录表上所述相同。（五）材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反 面签上名；采购员也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把 入库

9、单其中的一联附在发票后作为报销凭据。（六）应急材料可以先口头报告同意购买，再补填采购计划审 批表或补写正式报告。（七）材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料 人需在出库单上签名。（八）维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人领用专用配件时需在出库单上注明所，并拿废旧零件换取。（九）维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。（十）禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经 发现，从严处理。（十一）库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同 的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。（十二）严格凭派工单发料。（十三）材料出库须遵循先进先出

10、的原则，对入库的材料要作好 日期标识，以便于发放管理。）材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。（五）物品验证制度（-）为了确保向服务对象提供合格的物品，所有用于物业项目内影响服务质量的进货物品（含维修材料、清洁用品、保安用品等物 品）都必须经过验证。（二）所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认 真填写物品验证单，以确认物品之质量状态，采购员还应在物 品验证单上签名。（三）所需物品部门在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知采购员，并会同物业工程部主管经理对不合格品进行确认。）对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购员、物 业工程部主管经理，

11、三方应共同商讨对不合格品的处理方法（反修、 降级使用、退货或报废b不合格品处理单由所需物品部门主管负 责填写，由主管经理确认。（五）所需物品部门主管应对所有物品之质量状态进行标识。（六）物品的数量及规格应和采购计划审批表所提供的相符。（六）技术培训及考核制度（一）维修、保养质量的好坏与维修人员的业务技术及素质的高 低有密切的关系。培训是提高维修人员技术水平的重要途径。（二）维修员工进场培训内容：1、本公司有关规章制度的培训；2、本物业项目设备结构、电气原理的培训；3、本公司安全管理的培训；4、本公司安全技术的培训；5、安全操作的培训。（三）特殊工种的，委托市劳动局全面培训（并取得上岗操作证）维

12、修人员必要时参加市职业中专的中级电工、高级电工培训。（五）电焊工、钳工必要时参加市职业中专培训。（六）特殊工种人员进场前，必须持上岗证并考核有关专业知识和安全操作知识，合格后方可进场。（七）每年举行两次维修员工的维修保养、安全管理、安全操作 等知识的考核。对不合格者，要求重新培训；对成绩优良者，加以奖励。（七）计量器具定期检定制度（-）凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一 年检定一次。（二）各物业工程部工程部维修班按检定计划表所规定时间提前 一周将计量器具送工程部待检，由工程部专人根据基准计量器具进行 自检并作记录，建立计量器具检定台帐，然后将结果下发给维修 班。基准器具按检定计

13、划表时间提前一个月送计量站检定。（三）凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应 报废后重新购买。物业工程部新购买的计量器具，须上报公司并在工程部建帐，并纳入检定计划。（五）凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送工程部重 新进行检定。（六）计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。（七）凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，合 理使用，妥善存放。（A）电气维修规定为保证物业项目电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、 维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制 定以下规定：（-）必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员 做到培训后持证上岗，

14、以保证工作万无一失。（二）配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室 进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。工程部 维修班对于物业项目内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重 大电气设备的检修计划，要由工程部派专人把关审查参加。（三）维修和保养电气设备时，维修人员要穿戴好规定的劳防用 品，并检查使用的工具、量具和防护用品必须安全、良好，采取相应 的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交 底，防止触电及设备事故的发生。）在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设 备的电源保险后验电，

15、并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具， 并站在绝缘垫上作业。（五）对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设 接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。（六）系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查绝缘电阻，相位、接地 等保持装置和传动部位的防护装置，符合要求后摘取警示牌并拆除所 有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电机及其附 属装置回路上进行工作。（七）本规定与配电室管理制度”同时执行，互为补充。（九）用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理达到 节约用水、满足用户需要之目的，特规定如

16、下:（一）水箱间应挂的“机房重地，闲人免进”标牌。水箱间和蓄水池 进口应加设门锁，由物业工程部派一名责任心强、作风正派、身体健 康的水（管）工负责对物业项目水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱 的清洗工作。（二）在非限水季节（以市政府通知为准），物业工程部应尽力保 证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户，停水后 必须采取临时供水办法，向住户供水。（三）地下贮水池、地面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由 水（管）工向物业工程部建议增加清洗次数），并送水质样品（或由 水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加 盖、加不锈钢纱网密封并加销。（四）每天应对水房进行巡逻，检查水泵的运行情况，有无异声、 异味，温升是否正常，电流变化是否正常，压力运行是否正常，检查 供电设备和供电箱是否正常，泵房的排水系统应保证正常运行，保证