2022年处理房地产烂尾项目法律问题思考.docx

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1、2022年处理房地产烂尾项目法律问题思考【摘要】房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种逆境外，现行法律制度不能为处理工作供应有力的支撑是一个重要缘由。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，主动干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应实行司法途径，解决烂尾项目的根本出路问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发项目。从项目外观和现

2、状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。一、房地产烂尾项目的成因房地产烂尾项目的大量产生，有着特别的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国许多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年头经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见缘由，全部的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种状况。此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整(例如，为了爱护文物古迹、改造路网)等行政行为造成的。二、房地产烂尾项目的逆境市场缘由造成的房地产烂尾项目，面临多种逆境，各种逆境叠合在一起，形成了一

3、种绝境。其中，最主要的逆境是以下三种：(一)被拆迁户寻求法律爱护的逆境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数一百零一被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金(包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金)、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事开发商没有可供执行的财产。即使间或有幸参加执行安排，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎血本无归。(二)开发商身陷巨额债务纠纷的逆境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除

4、了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者面临倒闭的开发商。(三)完全依靠市场寻求项目出路的逆境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等很多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不实行公开招拍挂方式而私自转让经营性土地运用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。当被拆迁户长久不断地进行反复、群体性信访、上访，以至严峻影响社会和谐安定之际，一些地方政府起先着手处理房地产烂尾项目。可是不久发觉，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。三、有关房地产烂尾项目的法律问

5、题调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题：(一)市场和政府的界线原委在哪儿政府如何才能不为市场主体的市场行为买单(二)从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里(三)怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消退危害社会稳定的隐患(四)如何清理烂尾项目错综困难的各种关系，明确各类主体的责任四、思索(一)对于房地产烂尾项目，必需实行政府干预。除了行政行为导致房地产项目烂尾的状况外，其他烂尾状况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获得信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地

6、位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥无形之手作用的体现。这时候，政府不应当无所作为，而应当主动发挥有形之手的调整作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应当负起责任来，有所作为。但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为买单。干预的目的，在于尽快消退烂尾项目阻碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地爱护被拆迁户的基本财产利益;在于弥补市场机制缺陷，复原市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应当由政府一律买单。不分青红皂

7、白，轻率主见甚至确定政府买单，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。政府干预，实行行政手段和法律手段亲密协作的干预方式。只有实行行政手段，干预才有显效;只有实行法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。(二)应当分类处理，并且主要应实行司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不怜悯况进行处理：1.对于开发商已经取得国有土地运用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不解除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种逆境，主要还是应当通过

8、司法途径来解决。所谓司法途径，这里指为被拆迁户供应法律询问，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金;法院受理了同一烂尾项目肯定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。明显，实行司法途径，在许多细微环节问题上须要司法机关和行政机关的相互默契和亲密协作。2.对于开发商因未缴齐国有土地运用权出让金，没有取得国有土地运用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采纳闲置土地处置的方法，予以收地，收回后作为储备用地，增加政府的宏观调控实力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。

9、对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。(三)创新制度，为解决房地产烂尾项目供应合法并且更有力、有效的手段支持。如前所述，在目前的制度框架内，处理市场缘由造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的亲密协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特别政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避开房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目供应法律保障，才更具根本性和长远性。1.设立拆迁补

10、偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安家立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是一般债权，没有优先受偿性。为此，可以实行两种方法解决：第一，通过司法说明，确立拆迁补偿安置本金在法院执行安排依次上，优先于其他债权受偿;其次，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制全部权，规定：房屋被拆除，全部权人在获得全部补偿安置之前，房屋全部权视为未歼灭。这样，通过诉讼，在法院进行执行安排时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。2.建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的

11、范畴，针对弱势群体诉讼作出制度支配，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等;并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。鉴于许多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的状况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。3.实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾项目，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥当安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线，否则不能说处理结果是胜利的。为此，实行垫付制度和追偿制度非常必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾项目，被拆迁户的拆迁补

12、偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对不足部分赐予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式赐予肯定的补偿。(四)有必要严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目给广阔被拆迁人(包括公房全部权人)造成了巨大经济损失，对当地社会与经济发展危害甚重。一些房地产项目之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比如商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭遇法律的惩处。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必需追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立

13、法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违反房地产市场监管规定，导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公司法定代表人和相关责任人的经济责任或者行政责任;对违反房地产市场监管规定，以抽资、转移监控款、携款潜逃等恶意行为导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成特殊重大经济损失的，除追究上述个人经济责任或者行政责任外，还应追究有关房地产公司及其法定代表人、其他相关责任人的刑事责任。第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页