2023年度审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释3篇.docx

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1、 2023年度审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释3篇审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释1 第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主见存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 其次条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，商定在将来肯定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方恳求其担当预约合同违约责任或者要求

2、解除预约合同并主见损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或者处分权为由主见合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得全部权或者处分权致使标的物全部权不能转移，买受人要求出卖人担当违约责任或者要求解除合同并主见损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条 人民法院在根据合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释2 第十一条 合同法第一百四十一条其次款第(一)项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁

3、损、灭失的风险负担，根据合同法第一百四十五条的规定处理。 第十二条 出卖人依据合同商定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有商定的除外。 第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主见出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 第十四条 当事人对风险负担没有商定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清晰地将标的物特定于买卖合同，买受人主见不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 审理买卖合同纠纷案件适用法律问

4、题的解释3 其次十一条 买受人依约保存局部价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未准时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主见支付该局部价款的，人民法院不予支持。 其次十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因状况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主见出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。 其次十三条 标的物质量不符合商定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求削减价款的，人民法院应予支持。当事人主见以符合商定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。 价款已经支付，买受人

5、主见返还减价后多出局部价款的，人民法院应予支持。 其次十四条 买卖合同应付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的商定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同商定逾期付款违约金，买受人以出卖人承受价款时未主见逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同商定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人依据对账单、还款协议等主见欠款时恳求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等商定内容的除外。 买卖合同没有商定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，

6、出卖人以买受人违约为由主见赔偿逾期付款损失的，人民法院可以*人民银行同期同类人民币贷款基准利率为根底，参照逾期罚息利率标准计算。 其次十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主见解除合同的，人民法院应当依据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。 其次十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主见连续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但商定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条其次款的规定处理。 其次十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主见支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进展免责抗辩

7、而未主见调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主见调整违约金进展释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 其次十八条 买卖合同商定的定金缺乏以弥补一方违约造成的损失，对方恳求赔偿超过定金局部的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 其次十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主见赔偿可得利益损失的，人民法院应当依据当事人的主见，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进展认定。 第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，

8、对方对损失的发生也有过错，违约方主见扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主见从损失赔偿额中扣除该局部利益的，人民法院应予支持。 第三十二条 合同商定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人有意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主见依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。 第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主见出卖人担当瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的根本效用显著降低的除外。 审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释3篇扩展阅读

9、审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释3篇（扩展1） 审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 (菁选3篇) 审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释1 第一条 技术成果，是指利用科学技术学问、信息和阅历作出的涉及产品、工艺、材料及其改良等的技术方案，包括专利、专利申请、技术隐秘、计算机软件、集成电路布图设计、植物新品种等。 技术隐秘，是指不为公众所知悉、具有商业价值并经权利人实行保密措施的技术信息。 其次条 合同法第 三百二十六条其次款所称“执行法人或者其他组织的工作任务”，包括： (一)履行法人或者其他组织的岗位职责或者担当其交付的其他技术开发任务; (二)离职后一年内连续从事与其原所

10、在法人或者其他组织的岗位职责或者交付的任务有关的技术开发工作，但法律、行政法规另有规定的除外。 法人或者其他组织与其职工就职工在职期间或者离职以后所完成的技术成果的权益有商定的，人民法院应当依商定确认。 第三条 合同法第 三百二十六条其次款所称“物质技术条件”，包括资金、设备、器材、原材料、未公开的技术信息和资料等。 第四条 合同法第 三百二十六条其次款所称“主要利用法人或者其他组织的物质技术条件”，包括职工在技术成果的讨论开发过程中，全部或者大局部利用了法人或者其他组织的资金、设备、器材或者原材料等物质条件，并且这些物质条件对形成该技术成果具有实质性的影响;还包括该技术成果实质性内容是在法人

11、或者其他组织尚未公开的技术成果、阶段性技术成果根底上完成的情形。但以下状况除外： (一)对利用法人或者其他组织供应的物质技术条件，商定返还资金或者交纳使用费的; (二)在技术成果完成后利用法人或者其他组织的物质技术条件对技术方案进展验证、测试的。 第五条 个人完成的技术成果，属于执行原所在法人或者其他组织的工作任务，又主要利用了现所在法人或者其他组织的物质技术条件的，应当根据该自然人原所在和现所在法人或者其他组织达成的协议确认权益。不能达成协议的，依据对完成该项技术成果的奉献大小由双方合理共享。 第六条 合同法第 三百二十六条、第 三百二十七条所称完成技术成果的“个人”，包括对技术成果单独或者

12、共同作出制造性奉献的人，也即技术成果的创造人或者设计人。人民法院在对制造性奉献进展认定时，应当分解所涉及技术成果的实质性技术构成。提出实质性技术构成并由此实现技术方案的人，是作出制造性奉献的人。 供应资金、设备、材料、试验条件，进展组织治理，帮助绘制图纸、整理资料、翻译文献等人员，不属于完成技术成果的个人。 第七条 不具有民事主体资格的科研组织订立的技术合同，经法人或者其他组织授权或者认可的，视为法人或者其他组织订立的合同，由法人或者其他组织担当责任;未经法人或者其他组织授权或者认可的，由该科研组织成员共同担当责任，但法人或者其他组织因该合同受益的，应当在其受益范围内担当相应责任。 前款所称不

13、具有民事主体资格的科研组织，包括法人或者其他组织设立的从事技术讨论开发、转让等活动的课题组、工作室等。 第八条 生产产品或者供应效劳依法须经有关部门审批或者取得行政许可，而未经审批或者许可的，不影响当事人订立的相关技术合同的效力。 当事人对办理前款所称审批或者许可的义务没有商定或者商定不明确的，人民法院应当判令由实施技术的一方负责办理，但法律、行政法规另有规定的除外。 第九条 当事人一方实行欺诈手段，就其现有技术成果作为讨论开发标的与他人订立托付开发合同收取讨论开发费用，或者就同一讨论开发课题先后与两个或者两个以上的托付人分别订立托付开发合同重复收取讨论开发费用的，受损害方依照合同法第 五十四

14、条其次款规定恳求变更或者撤销合同的，人民法院应当予以支持。 第十条 以下情形，属于合同法第 三百二十九条所称的“非法垄断技术、阻碍技术进步”： (一)限制当事人一方在合同标的技术根底上进展新的讨论开发或者限制其使用所改良的技术，或者双方交换改良技术的条件不对等，包括要求一方将其自行改良的技术无偿供应给对方、非互惠性转让给对方、无偿独占或者共享该改良技术的学问产权; (二)限制当事人一方从其他来源获得与技术供应方类似技术或者与其竞争的技术; (三)阻碍当事人一方依据市场需求，根据合理方式充分实施合同标的技术，包括明显不合理地限制技术承受方实施合同标的技术生产产品或者供应效劳的数量、品种、价格、销

15、售渠道和出口市场; (四)要求技术承受方承受并非实施技术必不行少的附带条件，包括购置非必需的技术、原材料、产品、设备、效劳以及接收非必需的人员等; (五)不合理地限制技术承受方购置原材料、零部件、产品或者设备等的渠道或者来源; (六)制止技术承受方对合同标的技术学问产权的有效性提出异议或者对提出异议附加条件。 第十一条 技术合同无效或者被撤销后，技术开发合同讨论开发人、技术转让合同让与人、技术询问合同和技术效劳合同的受托人已经履行或者局部履行了商定的义务，并且造成合同无效或者被撤销的过错在对方的，对其已履行局部应当收取的讨论开发经费、技术使用费、供应询问效劳的酬劳，人民法院可以认定为因对方缘由

16、导致合同无效或者被撤销给其造成的损失。 技术合同无效或者被撤销后，因履行合同所完成新的技术成果或者在他人技术成果根底上完成后续改良技术成果的权利归属和利益共享，当事人不能重新协议确定的，人民法院可以判决由完成技术成果的一方享有。 第十二条 依据合同法第 三百二十九条的规定，侵害他人技术隐秘的技术合同被确认无效后，除法律、行政法规另有规定的以外，善意取得该技术隐秘的一方当事人可以在其取得时的范围内连续使用该技术隐秘，但应当向权利人支付合理的使用费并担当保密义务。 当事人双方恶意串通或者一方知道或者应当知道另一方侵权仍与其订立或者履行合同的，属于共同侵权，人民法院应当判令侵权人担当连带赔偿责任和保

17、密义务，因此取得技术隐秘的当事人不得连续使用该技术隐秘。 第十三条 依照前条第一款规定可以连续使用技术隐秘的人与权利人就使用费支付发生纠纷的，当事人任何一方都可以恳求人民法院予以处理。连续使用技术隐秘但又拒不支付使用费的，人民法院可以依据权利人的恳求判令使用人停顿使用。 人民法院在确定使用费时，可以依据权利人通常对外许可该技术隐秘的使用费或者使用人取得该技术隐秘所支付的使用费，并考虑该技术隐秘的讨论开发本钱、成果转化和应用程度以及使用人的使用规模、经济效益等因素合理确定。 不管使用人是否连续使用技术隐秘，人民法院均应当判令其向权利人支付已使用期间的使用费。使用人已向无效合同的让与人支付的使用费

18、应当由让与人负责返还。 第十四条 对技术合同的价款、酬劳和使用费，当事人没有商定或者商定不明确的，人民法院可以根据以下原则处理： (一)对于技术开发合同和技术转让合同，依据有关技术成果的讨论开发本钱、先进性、实施转化和应用的程度，当事人享有的权益和担当的责任，以及技术成果的经济效益等合理确定; (二)对于技术询问合同和技术效劳合同，依据有关询问效劳工作的技术含量、质量和数量，以及已经产生和预期产生的经济效益等合理确定。 技术合同价款、酬劳、使用费中包含非技术性款项的，应当分项计算。 第十五条 技术合同当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在30日内仍未履行，另一方依据合同法第 九十四条第(三)项

19、的规定主见解除合同的，人民法院应当予以支持。 当事人在催告通知中附有履行期限且该期限超过30日的，人民法院应当认定该履行期限为合同法第 九十四条第(三)项规定的合理期限。 第十六条 当事人以技术成果向企业出资但未明确商定权属，承受出资的企业主见该技术成果归其享有的，人民法院一般应当予以支持，但是该技术成果价值与该技术成果所占出资额比例明显不合理损害出资人利益的除外。 当事人对技术成果的权属商定有比例的，视为共同全部，其权利使用和利益安排，按共有技术成果的有关规定处理，但当事人另有商定的，从其商定。 当事人对技术成果的使用权商定有比例的，人民法院可以视为当事人对实施该项技术成果所获收益的安排比例

20、，但当事人另有商定的，从其商定。 审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2 第三十条 合同法第 三百五十六条第一款所称“特定技术工程”，包括有关科学技术与经济社会协调进展的软科学讨论工程，促进科技进步和治理现代化、提高经济效益和社会效益等运用科学学问和技术手段进展调查、分析、论证、评价、猜测的专业性技术工程。 第三十一条 当事人对技术询问合同受托人进展调查讨论、分析论证、试验测定等所需费用的负担没有商定或者商定不明确的，由受托人担当。 当事人对技术询问合同托付人供应的技术资料和数据或者受托人提出的询问报告和意见未商定保密义务，当事人一方引用、发表或者向第三人供应的，不认定为违约行为，但侵害

21、对方当事人对此享有的合法权益的，应当依法担当民事责任。 第三十二条 技术询问合同受托人发觉托付人供应的资料、数据等有明显错误或者缺陷，未在合理期限内通知托付人的，视为其对托付人供应的技术资料、数据等予以认可。托付人在接到受托人的补正通知后未在合理期限内答复并予补正的，发生的损失由托付人担当。 第三十三条 合同法第 三百五十六条其次款所称“特定技术问题”，包括需要运用专业技术学问、阅历和信息解决的有关改良产品构造、改进工艺流程、提高产品质量、降低产品本钱、节省资源能耗、爱护资源环境、实现安全操作、提高经济效益和社会效益等专业技术问题。 第三十四条 当事人一方以技术转让的名义供应已进入公有领域的技

22、术，或者在技术转让合同履行过程中合同标的技术进入公有领域，但是技术供应方进展技术指导、传授技术学问，为对方解决特定技术问题符合商定条件的，根据技术效劳合同处理，商定的技术转让费可以视为供应技术效劳的酬劳和费用，但是法律、行政法规另有规定的除外。 依照前款规定，技术转让费视为供应技术效劳的酬劳和费用明显不合理的，人民法院可以依据当事人的恳求合理确定。 第三十五条 当事人对技术效劳合同受托人供应效劳所需费用的负担没有商定或者商定不明确的，由受托人担当。 技术效劳合同受托人发觉托付人供应的资料、数据、样品、材料、场地等工作条件不符合商定，未在合理期限内通知托付人的，视为其对托付人供应的工作条件予以认

23、可。托付人在接到受托人的补正通知后未在合理期限内答复并予补正的，发生的损失由托付人担当。 第三十六条 合同法第 三百六十四条规定的“技术培训合同”，是指当事人一方托付另一方对指定的学员进展特定工程的专业技术训练和技术指导所订立的合同，不包括职业培训、文化学习和根据行业、法人或者其他组织的规划进展的职工业余教育。 第三十七条 当事人对技术培训必需的场地、设施和试验条件等工作条件的供应和治理责任没有商定或者商定不明确的，由托付人负责供应和治理。 技术培训合同托付人派出的学员不符合商定条件，影响培训质量的，由托付人根据商定支付酬劳。 受托人配备的教员不符合商定条件，影响培训质量，或者受托人未根据规划

24、和工程进展培训，导致不能实现商定培训目标的，应当减收或者免收酬劳。 受托人发觉学员不符合商定条件或者托付人发觉教员不符合商定条件，未在合理期限内通知对方，或者接到通知的一方未在合理期限内按商定改派的，应当由负有履行义务的当事人担当相应的民事责任。 第三十八条 合同法第 三百六十四条规定的“技术中介合同”，是指当事人一方以学问、技术、阅历和信息为另一方与第三人订立技术合同进展联系、介绍以及对履行合同供应特地效劳所订立的合同。 第三十九条 中介人从事中介活动的费用，是指中介人在托付人和第三人订立技术合同前，进展联系、介绍活动所支出的通信、交通和必要的调查讨论等费用。中介人的酬劳，是指中介人为托付人

25、与第三人订立技术合同以及对履行该合同供应效劳应当得到的收益。 当事人对中介人从事中介活动的费用负担没有商定或者商定不明确的，由中介人担当。当事人商定该费用由托付人担当但未商定详细数额或者计算方法的，由托付人支付中介人从事中介活动支出的必要费用。 当事人对中介人的酬劳数额没有商定或者商定不明确的，应当依据中介人所进展的劳务合理确定，并由托付人担当。仅在托付人与第三人订立的技术合同中商定中介条款，但未商定给付中介人酬劳或者商定不明确的，应当支付的酬劳由托付人和第三人*均担当。 第四十条 中介人未促成托付人与第三人之间的技术合同成立的，其要求支付酬劳的恳求，人民法院不予支持;其要求托付人支付其从事中

26、介活动必要费用的恳求，应当予以支持，但当事人另有商定的除外。 中介人隐瞒与订立技术合同有关的重要事实或者供应虚假状况，侵害托付人利益的，应当依据状况免收酬劳并担当赔偿责任。 第四十一条 中介人对造成托付人与第三人之间的技术合同的无效或者被撤销没有过错，并且该技术合同的无效或者被撤销不影响有关中介条款或者技术中介合同连续有效，中介人要求根据商定或者本解释的有关规定给付从事中介活动的费用和酬劳的，人民法院应当予以支持。 中介人收取从事中介活动的费用和酬劳不应当被视为托付人与第三人之间的技术合同纠纷中一方当事人的损失。 审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释3 第四十二条 当事人将技术合同和其他

27、合同内容或者将不同类型的技术合同内容订立在一个合同中的，应当依据当事人争议的权利义务内容，确定案件的性质和案由。 技术合同名称与商定的权利义务关系不全都的，应当根据商定的权利义务内容，确定合同的类型和案由。 技术转让合同中商定让与人负责包销或者回购受让人实施合同标的技术制造的产品，仅因让与人不履行或者不能全部履行包销或者回购义务引起纠纷，不涉及技术问题的，应当根据包销或者回购条款商定的权利义务内容确定案由。 第四十三条 技术合同纠纷案件一般由中级以上人民法院管辖。 各高级人民法院依据本辖区的实际状况并报经最高人民法院批准，可以指定若干基层人民法院管辖第一审技术合同纠纷案件。 其他司法解释对技术

28、合同纠纷案件管辖另有规定的，从其规定。 合同中既有技术合同内容，又有其他合同内容，当事人就技术合同内容和其他合同内容均发生争议的，由具有技术合同纠纷案件管辖权的人民法院受理。 第四十四条 一方当事人以诉讼争议的技术合同侵害他人技术成果为由恳求确认合同无效，或者人民法院在审理技术合同纠纷中发觉可能存在该无效事由的，人民法院应当依法通知有关利害关系人，其可以作为有独立恳求权的第三人参与诉讼或者依法向有管辖权的人民法院另行起诉。 利害关系人在接到通知后15日内不提起诉讼的，不影响人民法院对案件的审理。 第四十五条 第三人向受理技术合同纠纷案件的人民法院就合同标的技术提出权属或者侵权恳求时，受诉人民法

29、院对此也有管辖权的，可以将权属或者侵权纠纷与合同纠纷合并审理;受诉人民法院对此没有管辖权的，应当告知其向有管辖权的人民法院另行起诉或者将已经受理的权属或者侵权纠纷案件移送有管辖权的人民法院。权属或者侵权纠纷另案受理后，合同纠纷应当中止诉讼。 专利实施许可合同诉讼中，受让人或者第三人向专利复审委员会恳求宣告专利权无效的，人民法院可以不中止诉讼。在案件审理过程中专利权被宣告无效的，根据专利法第 四十七条其次款和第三款的规定处理。 审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释3篇（扩展2） 房屋买卖合同纠纷案件的审理 (菁华4篇) 房屋买卖合同纠纷案件的审理1 为大家收集2023年最新的房屋买卖合同的相关

30、学问解读，盼望这些房屋买卖合同案件能够帮忙到你解决问题。 房屋买卖合同是一方转移房屋全部权于另一方，另一方支付价款的合同。转移全部权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得全部权的一方为买受人或者买方。 房屋买卖案件的审理 房屋买卖纠纷是非常常见的纠纷之一。讨论房屋买卖纠纷对于正确处理这类纠纷具有肯定意义。 一、房屋买卖合同双方的主体必需合法 在房屋买卖合同纠纷中常常发生的一类纠纷是房屋买卖的双方主体不合法或者不合格。主要有以下几种状况： 1、卖房者主体不合法或不合格。所谓卖房者不合法或不合格包括这样几层含义： (1)卖房者没有全部权，将租赁、借用、代管、占用或者他人托付办理照的他人的房屋以自己全

31、部为名出卖。还有的人伪造房证，指鹿为马，谎称对某房屋有全部权，意欲卖给他人，以到达骗取定金或购房款的目的，这种状况未达目的的是诈骗未遂;到达目的，数额较大的构成，不应以合同纠纷审理，应当将案件移送*机关以刑事案件处理。 (2)卖房者只有局部全部权，如夫妻一方或者是兄弟数人的共有房屋，或者是只是家庭成员之一，没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。特殊是在夫妻过程中夫妻一方为了单独得到房款，将共住的房屋出卖的状况较多。 (3)没有取得合法全部权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然取得了建筑的有关手续，但是还没有取得商品房预售许可而出卖房屋，或者是在进展了房产的交易后，还没有办理房屋产权的转移手续，没

32、有取得合法的产权证照又出卖房屋等。 (4)建筑的房屋质量不合格，不行能办理房产证照的房屋进展出卖。 (5)违法建筑房屋，没有取得全部合法建筑手续而建立的房屋。 (6)出卖房屋人没有行为力量，处于精神病的发作期，或者是限制行为力量人。 2、主体不合法或不合格 主要是买房人不符合某些规定或者本人行为力量受到某种限制。 (1)在某些城市中规定不具有本市的不得购置商品房; (2)有的城市规定没有大陆户口的不得购置本市商品房; (3)单位购房以个人名义办证，意在躲避某些税收。 (4)购房人为无行为力量或限制行为力量人。 (5)不是单位的法定代表人也没有被授权而为购置行为或者承诺行为。如某效劳定代表人李某

33、与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议商定贸易公司从效劳公司购置一处房屋，价格为6万元，姜交付了房价款。之后，李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议，商定双方解除原协议，将房价款改为12万元，后发生纠纷。该案中，闫某并非贸易公司的法定代表人，又没有得到法定代表人的授权，无权签订。 二、因买卖房屋的性质发生纠纷 由于我们国家目前正处于市场经济的初期阶段，各种房屋由于其建立的时间、建立的单位不同，是否经过房改和房改的时间不同，加之我国幅员宽阔，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同的规定。因而，因房屋的性质不同，也往往发生纠纷。对于房屋买卖的合同的效力也产

34、生不同的影响。 1、军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖，特殊是不允许卖给外单位、外系统。 2、某些地方规定房改后的肯定年限内不允许买卖，假如买卖，必需首先卖给原单位，或者经过原单位的批准。 3、各地对公房使用权的买卖规定不同，有的地区允许买卖，有的地区不允许买卖。 三、因房屋买卖合同的效力发生纠纷 因房屋买卖合同的效力发生纠纷的许多，造成房屋买卖合同无效的状况也比拟简单。其中比拟常见的是： 1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效，此节前面已有专述不再赘述。 2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质打算合同为无效合同。不允许买卖和在肯定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的

35、客体。不允许买卖包括房屋从全部权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种状况。在处理这类买卖合同纠纷时，应当留意的是，有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时，政策不允许对该房屋买卖，但是，在发生纠纷时政策发生了变化，已经允许买卖。在这种状况下，假如房屋已经交付，买房者已经入住多年，为了稳定社会，稳定买卖关系，一般应当认定买卖合同有效。如某市陆某于1996年9月按房改政策以6000余元的本钱价从本单位购置一处住房，并与单位签订公有住房买卖契约，商定5年内不得上市转让。1998年陆与吴某签订该房转让协议，商定以4万元将该房卖给吴，并商定“在房款付讫，有关房产证卡移交妥当后，双方在协议

36、签名画押，该协议即为双方认可，生效”双方在协议上签字，吴交付了房款。在移交清单上注明“房屋产权证(尚未发放，待发放后托付移交)。陆向吴出具了，托付吴直接向自己单位领产权证。吴入住该房。2023年8月单位发放产权证时，陆到单位领取了产权证，并向法院起诉房屋买卖合同无效，要求吴倒出房屋。吴则起诉法院要求确认房屋转让协议有效，判令陆履行合同义务，帮忙自己办理房屋产权证。在此案中，如按买卖当时的政策，该房是不允许买卖的。但是，在发生纠纷时，一是时间已经将近5年，根本到了可以转让的商定，二是，当时在全国对原来规定的房改房上市的时间已经由原的5年转变为可以不受5年的限制。特殊是当时新的已经实施。新合同法的

37、根本精神是发行尽量爱护交易安全，缩小了无效合同的范围，除非是违反法律、法规的强制性规定。最终法院一审判决陆与吴的房屋转让协议有效，双方应当连续履行，陆应当帮助吴办理房屋产权过户手续。 3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付，房款也根本结清或已经结清，但由于卖房人不协作或购房人拖拉或因需要交费而未准时办理转移产籍手续。在这种状况下，由于房价发生变化，买卖一方反悔，企图以未办产籍为由主见买卖关系无效。在这种诉讼中，一般是房价上升时，卖房者易反悔，房价下降时，买房者易反悔。根据我国关于房地产买卖的有关规定，不动产买卖的产权变动的确是以产籍的转移为准。但

38、是，是否没有办理产籍转移的一律视为无效呢?在八九十年月，法院在审理这类案件时，出于僵化的思维，根本上都是“一刀切”，但凡没有办理产籍变更的一律视为买卖无效，如发生纠纷一推究竟，全部视为无效，不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车的买卖一样，只要没有办理转籍手续，就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械，也不符合法理。对于这种状况应当区分对待。 (1)房屋已经交付，价款已经结清，产籍已经办理的，如无主体不合格或不合法的应当认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法状况，需要认定买卖关系无效返款退房同时，过错方应当赔偿对方损失。 (2)在以上状况下，当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失

39、公*等状况应在一年内行使撤销权，但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同，也不再认定为无效。 (3)如不存在前述两种状况，即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示，应当首先认定合同是否有效。在合同有效的根底上再去推断合同是否已经开头履行，履行到什么程度，应否连续履行和能否连续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的状况下，推断应否连续履行和能否连续履行。如应当连续履行又能够连续履行的，应当判决连续履行。如已经不能连续履行，要在确认合同有效的状况下，对违约方应当赐予制裁。假如双方已经开头履行合同，实施了买卖行为，则应当在确认买卖合同是否有效的根底上再推断买卖关系的效力。合同无效，固然买

40、卖关系亦无效。买卖合同有效，再进一步推断买卖行为是否有效。最高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函中指出“从报告材料看，此案双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际治理使用该房屋多年，只是由于“*”期间，当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等缘由，未能准时办理产权转移登记手续。据此，我们讨论认为，依照最高人民法院一九八四年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜”。实际上最高法院的这一批复与后来的解

41、释第85条“财产全部权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产全部权尚未按原协议转移，一方反悔并无正值理由，协议又能够履行的，应当连续履行，假如协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”及合同法的精神是全都的。 (4)留意区分房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区分。以往在审理房屋买卖案件时，只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效，其根本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为，而这种要式行为又必需以产权过户为准。所以，凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效，而且经常和买卖合同无效等同。实际上，这些关系是有区分的。买卖

42、合同是否成立，是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件，是否达成了全都意见，假如达成了全都意见，双方没有争议，合同即成立。假如前述的主要条款没有达成全都意见，则合同不成立。买卖合同是否有效，主要看合同双方当事人主体是否合法，买卖的标的-房屋是否有合法全部权，法律上是否允许买卖，是否是双方的真实意思表示。假如具备了这些因素，则合同有效。而合同的生效则主要是看双方对合同的生效是否有附加条件，有附加条件的，附加条件实现则合同生效，如有的合同商定合同经公证后生效，那么双方到公证处对合同进展公证则合同生效。假如双方对合同的生效没有特殊的商定，

43、则合同具备根本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延长，即在合同有效的状况下，双方履行了合同的主要条款，如交付了大局部价款，交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同，而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时，有的就把签订的合同认定为无效合同，理由是不能履行，这是不正确的。在这种状况下，实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进展制裁。对于买卖关系成立的纠纷应当尽量判决双方连续履行，以稳定社会经济秩序。 四、因买卖房屋合同的履行发生纠纷的处理 在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身无异议，而在实际履行中往往发

44、生纠纷，主要种类如下： 1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都商定房屋和房款的交付方式或时间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后商定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证，而另一方要求先付清房款。双方各执己见争吵不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的状况不同，往往产生异议，往往是各说各的理。 2、因对合同的履行是否适宜即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋，包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有商定。但由于对商定的一些详细内容的理解不同而发生纠纷。如在一起房屋买卖中a公司向b公司出卖正在开发建立的

45、一栋大厦的四层，双方商定：总价款900万元，合同签订后先付600万元，交房前付200万元，交房后再付100万元。拖延付款或延迟交房均需担当违约责任，逾期一日，违约方向对方支付相当于上述房款价格0.3%的滞纳金。合同签订后b公司向a公司交付800万元，a公司向b公司交付了大厦四楼毛坯房但没有任何峻工及验收合格手续。b公司向法院起诉要求a公司交付房产相关手续并起诉其担当;a公司辩称自己已经完全履行了交付义务，并反诉b公司违约，拖延交付房款，应当马上交付100万元并担当违约金。法院审理后认为，a公司与b公司所签订的合同合法有效，双方应当全面履行。但在本案中a公司虽然交付了房产，但法律上规定的房产，是

46、有合法手续的房产，并不是只是作为物的房产。其只交付毛坯房，没有交付相关峻工及验收合格的手续，不具备交付条件，不能认定为已经交付了房产，固然也不能认定其全面履行了合同。a公司只是实际履行了合同，并非适当履行地履行合同，属于违约行为，应担当违约责任。由于在合同中商定了a公司在交付房产后b公司才交付最终的100万元，因其履行合同不适当，不能认定为真正交付了房产，因而无权要求对方交付100万元。 3、因一房二卖发生纠纷的处理。现实生活是丰富多彩的，在实际生活中消失的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的缘由，一房二卖甚至一房多卖的状况也屡见不鲜。 (1)由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种状况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖房方是法人单位，法定代表人和详细工作人员工作上联系有失误，重复卖房所致。比方一家要卖房，夫妻或父子同时在外同意或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种状况下应当考虑以下因素： a、首先应当审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正的产权人或者谁真正能够代表产权人，假如二人的地位不同，那么应当认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。