《2021年中国房地产政策盘点》.pdf

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1、本报告 数据 来自 中指 数 据 或 中国房 地产 指数 系统 对公 开资 料的 整 理。详情请 查 询 或致 电，。年，中央 坚持“房 住 不炒”基调 不变，地 方政 府灵活 因城 施策、精 准调 控，房地产 长效 机制 继续 加速 建立，房 地产 金融 审慎 管 理制度 不断 完善。下半 年，伴随着楼市调 整态 势的 深化，房 地产调 控政 策触 底，中 央 释放维 稳信 号，地 方积 极 落实因 城施策，力促 房地 产市 场平 稳健康 运行。本 报告 结 合 年 政策 特点、影 响房 地产市场发展 的政 策要 素，主要 从中央 调控 政策、财 政金 融政策、地 方调 控政 策、房地产 长

2、效机制 建立 等 四 个方 面进 行全面、系 统的 盘点。1.“房住不炒”贯穿全 年，房地产调控基调不变 表：2021 年 中央 对 房地 产调 控 基 调的 部 分表 述 资料来源：中指研究院综合整理 2021 年中国房地 产政策盘 点 中指研 究院 2021 年 中 国 房地 产 政策 报 告 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。2 2021 年中国房地产政 策盘 点 年，中央 多次 在重 要 会议中 强调 坚持“房 住不 炒”定 位不 变，上半 年房 地 产市场热 度较 高，整体 表现 超预期，在 政府 工作

3、 报告、中央 政治 局会 议、韩正副 总理出席 的电 话会 议等 重要 会议中 均重 申“房 住不 炒”基调不 变，坚 持稳 地价、稳 房价、稳预期“三 稳”目标 不变。下半年，随着 房地 产调 控 政策持 续显 效以 及按 揭贷 款额度 的收 紧，销 售市 场 及土地市场 均明 显降 温，叠 加 个别房 企风 险问 题暴 露，市场信 心进 一步 受挫，购 房者置 业情绪低 迷，月 底以 来中 央及各 部委 频繁 释 放 房地 产维稳 信号，房 地产 调控 政策底 逐步显现，但“房 住不 炒”的 楼市基 调始 终不 变，年中央 经济 工作 会议 中进 一步强调“坚 持房 子是 用来 住的、不是

4、 用来 炒的 定位”。年中 央经 济工 作会 议 为 年楼 市定 调，强调 中央坚 持“房 住不 炒”基 调不变，房 地产 调控 的大 方向 没有改 变，并 提出 要“加 强 预期引 导，探 索新 的发 展模 式”。房地产 行业 经过 二十 多年 的快速 发展 后，我国 城镇 居民人 均住 房面 积已 在 平 米左右，增 量市 场虽 仍有 空间 但 规模逐 步见 顶，行业 发展 模 式亟待 改变，在 提升 住房 品 质、实现全 体人 民住 有所 居的 目标下，加快 保障 性租 赁 住房建 设、推 进实 施城 市 更新行 动等均为 未来 房地 产行 业重 要发展 方向。与此 同时，房企过 去“高

5、 杠杆、高周 转”发 展模式已 接近 尾声，探索 新 的业务 模式，实现 高质 量 发展，亦 将推 动房 地产 行 业向更 高质量方 向迈 进。表：2016-2021 年 中央 经 济工 作 会 议对 房 地产 表 述 发布时间 主要内容 2016 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综 合运用 金融、土地、财税、投 资、立法 等手段，加 快研 究建 立符 合国情、适 应市场规律 的基 础性 制度 和长 效机制，既 抑制 房地 产泡 沫，又 防止 出现大起大 落。2017 加快建 立多 主体 供应、多 渠道保 障、租购 并举 的住 房制度。会 议提出要发 展住 房租 赁市 场特 别是

6、长 期租 赁，完善 促进 房地产 市场 平稳健康发 展的 长效 机制。2018 坚持房子是用来住的、不 是用来炒 的 定位，因 城施 策、分 类指 导，夯实城 市政 府主 体责 任，完善住 房市 场体 系和 住房 保障体 系。2019 确保民 生特 别是 困难 群众 基本生 活得 到有 效保 障和 改善，要坚持房子是用来住的、不是 用来 炒的定位，促进 房地 产市 场平稳 健康 发展。2020 解决好大城市住房突 出问 题：住房 问题 关系 民生 福 祉。要 坚持 房子是用来住的、不是用 来炒 的定位，因地制宜、多策 并举，促进房地产市场平稳健康发展。本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国

7、房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。3 2021 年中国房地产政 策盘 点 发布时间 主要内容 2021 坚持房 子是 用来 住的、不 是用来 炒的 定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持 租购 并 举，加 快发 展长 租房 市场，推进 保障 性住房建设，支 持商 品房 市场 更好满 足购 房者 的合 理住 房需求，因城施策促进房地产业良性 循环 和健康发展。资料来源：央行，中指研究院综合整理 在 月 日召 开的 中 国经 济年 会 上，中央财 经委 员会 办公 室副 主任韩文 秀、国家 发展 改革 委副主 任兼 国家 统计 局局 长宁吉 喆等 对 年

8、 中 央经济 工作会议 进行 了权 威解 读。宁吉喆 表示“房地产是支 柱产业，住房更是 居民的 消费。要坚持房 子是 用来 住的、不 是用来 炒的 定位，加 强预 期引导，探 索新 的发 展模 式，坚 持租购并 举，加 快发 展长 租 房市场，推进 保障 性住 房 建设，支 持商 品房 市场 更 好满足 购房者的 合理 住房 需求，因城 施策促 进房 地产 业良 性循 环和健 康发 展”。韩 文秀 表 示“房地产业 规模 大、链 条长、牵涉面 广，在 国民 经济 中，在全社 会固 定资 产投 资、地方财政收入、金融 机构 贷款 总 额中都 占有 相当 高的 份额，对 于经 济金 融稳 定和

9、风 险防范 具有重要 的系 统性 影响”。参考中央经济工作 会议对 年经济工作中的部署，保持国内经济 稳定将是 年政 府经 济工 作的 重心，而房 地产 作为国 内 经济的 支柱 产业，还需 要 发挥稳 定器的作 用。住 房作 为居 民 的消费 之一，为加 强购 房 消费者 合法 权益 的保 障，预计地 方在因城 施策 下，资金 端、政策端 等均 将发 力促 进房 地产业 实现 良性 循环。2.宏观政策精准发力，提升 积极的 财政政策 效能，稳 健的货币政策灵活适 度 年，经济 持续 恢复 增长，主要 宏观 指标在 合 理区间 运行，面 对 全球 疫 情反复、洪 涝灾 害频发、双限 双控、全国

10、 产业 结构 性调 整等挑 战下，我 国 年前三 季度 数据 仍保 持较 高水 平，各 季两 年平 均增 速分 别为、和，对外贸易维 持较 高水 准、工 业 基础持 续稳 固下，经济 整 体保持 稳定 恢复 态势。但 面临需 求收缩、供给 冲击、预 期转 弱三重 压力 下，我国 经济 增长仍 面临 挑战。面对复 杂多 变的 国内 外环 境，宏观 调控 政策 保持 定 力、精准 发力，为经 济持 续稳定恢复 提供 重要 支撑。年以 来，结合 我国 经济 形势变 化，积极 的财政 政 策 更加注重精 准、可持 续。优 化 和落实 减税 降费 政策，提 升政策 实施 效果，帮 助市 场主体 恢复元气

11、、增强 活力；强化 对中小 微企 业、个 体工 商 户、制造 业、风 险化 解等 的支持 力度；加 强 地 方政 府债 务管 理，防 范区 域金 融风 险。整体看，年实 现了“十四五”良好开 局，宏观 政策 保持 稳健有 效。本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。4 2021 年中国房地产政 策盘 点 图：贷 款市 场 报价 利 率走 势（LPR）资料来源：中指研究院整理 同时，为了优化金融机构的资金 结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济，年，央 行 在 月 日和 月 日 分别 实行 两次全 面降 准，均下 调金

12、 融机构存款准 备金 率 个 百分 点 不含 已执 行 存款 准 备金率 的金 融机 构，第二 次下调后，金 融机 构加 权平 均存 款 准备金 率 为，第一 次 降准释 放长 期资 金 约 万 亿元，第二次 释放 长期 资金 约 万亿 元。月，全 国银 行 间同业 拆借 中心 公布 贷款 市场报价利率（）调降，年期 报，前值，时 隔 个月 再次下 降；年期 以 上 为，保持 不变。图：近 三年 中 央经 济 工作 会议 关 于 货币 政 策的 表 述 资料来源：中指研究院整理 月 的中 央经 济会 议中 提 出，年经 济工 作要 稳 字当头、稳 中求 进，各 地 区各部门 要担 负起 稳定

13、宏观 经济的 责任，各方 面要 积 极推出 有利 于经 济稳 定的 政策，政策发力 适当 靠前。同 时，财 政部部 长刘 昆表 示，“年将 实施 更大 力度 减税 降费，增强市 场主 体活 力”，财 政部门 将准 确把 握稳 字当 头、稳 中求 进的 要求，落 实好积 极的财政 政策。中央 强调 将 继续实 施稳 健的 货币 政策，保 持流 动性 合理 充裕，围绕市 场主体需 求制 定政 策，运 用 多种货 币工 具，适 时降 准，加大对 实体 经济 特别 是 中小微 企业的支 持力 度，促进 综合 融资成 本稳 中有 降，确保 经济平 稳健 康运 行。预计 未来，货 本报告 数据 来 自 中

14、指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。5 2021 年中国房地产政 策盘 点 币政策 仍存 边际 放宽 预期，降 准和 降息 均存 在一 定 空间，但 全面 放水 可能 性 较低，更多的为“精 准滴 灌”，年期 调 降的 空间 较小。整体看，年宏 观政 策 将以 稳 字当 头。政策 对经 济稳增 长的 要求 有所 上升，年 底中 央经 济工 作会 议强调 要保 持平 稳健 康的 经济环 境，继续 做好 六稳、六保 工作，强 调明 年经 济工 作要 稳字当 头、稳中 求进，宏 观政策 要稳 健有 效。年，财政 政策 将发 力，支 出进 度也

15、将提速，财政政 策和 货币 政策 将 更 好地协调联动，根据经济发展的情况，及 时调整跟进，为经济恢复 发展提供更有效动能。年，我国 经济 运行 面 临新的 挑战 和压 力，宏观 政策要 稳，房地 产市 场要 稳，力 促经济稳 增长。3.地方全面落实因城施 策，“双向”调节模式已开启 202 1 年地方政府持续完善 市场调控“工具箱”，全 国各省市发布房地产 调控 政策超 过 45 0 次。前三季度，房地产市场调 控政策不 断完善升级，热 点城 市持 续加码 房地产调 控政 策，调控 方式、力度及 精细 度均 出 现 了显 著升级，调 控 工 具箱 不断 扩充，核心城 市从 限购、限 贷、限价

16、、限售 等方 面补 充房 地产市 场管 控政 策。图：201 6 年以来重点城市 出台房地产紧缩政策 数量 走势 资料来源：中指研究院综合整理 四季度，调控政策有所转 向，收紧调控的城市逐渐 减少，发布“扶持性”政策 的城市明显增多。月 底，央 行提出 两个 维护 后，市场 维稳信 号频 繁释 放，各地 结合市场情况 积极 响应，部分 房 地产市 场过 冷的 城市 为稳 定市场 预期，对房 地产 调 控政策 进行微调 预调，涉及 提升 购房 贷款额 度、发 放购 房补 贴、调整预 售机 制、严 控房 价下 跌、发布购 房补 贴 等 内容。本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数

17、系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。6 2021 年中国房地产政 策盘 点 表：202 1 年以来地方调控 政策梳理（主要城市）政策类型 一线城市 二线城市 三四线城市 省份 加码政策 加强市场整治管理 北京、上海、广州、深 圳 杭州、武汉、合 肥、成都、西安、济 南、青岛、厦门、宁 波、南京、福州、南 昌、大连、杭州、西 安、银川 佛山、东莞、嘉 兴、衢州、南通、湖 州、东莞、惠州、衢 州、绍兴、珠海 浙江、辽宁 严查经营贷等资金，严审购房资格、首付来 源 北京、上海、广州、深圳 杭州、西安、成 都、宁波、天津、厦 门、大连、银川 东莞、嘉兴、湖 州、绍兴、义乌、徐

18、州、惠州/建立发布二手房成交 参考价机制 北京、上海、广州、深圳 宁波、成都、无 锡、西安、合肥、温 州、无锡、三亚 东莞、金华、衢 州、绍兴/限购、限贷升级 北京、上海 杭州、成都、西 安、宁波、合肥、天 津、武汉、银川 东莞、嘉兴、绍 兴、金华、衢州、义 乌、珠海/限售新增或升级 上海 杭州、成都、西 安、合肥、宁波、大 连、银川 东莞、嘉兴、惠 州、金华、衢州、义 乌/人才或人才购房门槛 提升 广州 南京 嘉兴、佛山/土拍规则升级或加强 监管 上海、北京 成都、西安、合 肥、南昌 东莞、湖州、南 平、湖州、义乌、徐 州/增值税免征年限提升 上海、广州 杭州/“限 假 离婚”北京、上海、深

19、圳/东莞/预售监管加强 北京 成都、青岛、天 津、重庆、大连、杭 州、温州、武汉、银 川、西安、厦门、石 家庄 东莞、惠州、漳 州、湖州/购房贷款收紧 上海 银川、长春/房屋品质监管 北京、上海 银川 东莞、徐州、义 乌/扶持政策 降低二手房交易个税 税率/中山、肇庆、珠 海、惠州、东莞 黑龙江 放宽公积金政策/哈尔滨、沈 阳、宁波、济 南/广东、湖南 新房销售价格“限跌”/昆明、沈阳、郑 州、长春、天津、三 亚、哈尔滨 菏泽、岳阳、唐 山、江阴、桂林、株 洲、南通、鄂州、惠 州、湖州、徐州、安 庆、孝感、扬州、襄 阳、张家口/人才购房补贴/宁波、沈阳、长 春、哈尔滨 南宁、桂林、芜 湖、桂林

20、、衡阳、南 通/放宽落户，落户“零门槛”/昆明、青岛、武 汉/甘肃、湖北、青海 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。7 2021 年中国房地产政 策盘 点 政策类型 一线城市 二线城市 三四线城市 省份 预售资金监管略放松/天津、长春、武 汉、哈尔滨、成 都、石家庄/降低预售许可门槛/成都、哈尔 滨、长春 义乌/资料来 源：中指 研究 院综 合整理 楼市调控政策趋向精 细化，多地建立二手房成 交参 考价格机制。年 月，在深圳 率先 推出 二手 房成 交参考 价政 策后，全国 一 二线城 市及 部分 热点 三四 线城

21、市 持续跟进，包括宁 波、成 都、三 亚、西安、绍 兴、上 海、无锡、东 莞、金华、温州、合肥、广 州、北 京 个 城 市跟进。北 京、宁波、绍 兴、三 亚等 城市 主要 针对 热点区 域进行试 点，成都、西安、无锡等 地逐 批发 布小 区参 考价，上海 采取 二手 房挂 牌价核 验政策，深圳 二手 房成 交参 考价机 制在 全市 实行。“二手住 房成 交参 考价”政 策发挥 了价格的“价值 尺度”作用，引导中 介规 范房 源挂 牌，引导金 融机 构合 理贷 款，进 而稳定市场 预期，抑制 市场 投 机需求，促进 市场 理性 交 易，对二 手房 市场 平稳 运 行起到 明显效果。从 目前 已出

22、 台“二手房 成交 参考 价”政策 的十余 城市 场表 现来 看，参考价 政策的整 体效 果较 为显 著，多数城 市二 手房 市场 快速 升温的 态势 得到 扭转，成 交量逐 步缩减，价格 涨幅 持续 收窄 甚至转 跌。短期 看，房 地 产市场 调整 态势 仍在 延续，二手 房市场活 跃度 偏低，各 地加 码二手 住房 参考 价可 能性 低。热点城市对限购、限 售、限贷等政策进一步升 级完 善。年，北京、西 安 封堵 假离 婚买 房 漏 洞，要 求 原家庭 住房 套数 超限 购，离婚 年（北京）、年（西安）内不得 买房。上海、成 都 加强了 赠与 管理，赠与 住 房自转 移登 记日 起 年 内

23、 仍计入 赠与人拥 有住 房套 数，且对 受赠与 人的 购房 资格 进行 限制。东莞 出台 房地 产调 控新政 莞八条，并 将法 拍房 列入 限 购范围 内。上 海、衢 州、金华、惠 州、义 乌、大 连、银 川、西安等 城市 从扩 大限 售范 围、限售 群体、延 长限 售 时限等 角度 对限 售调 控政 策进行 调整。加强预售资金监管，维护住 房消费者的合法权益。下 半 年房地 产市 场明 显降 温下，购房者 观望 情绪 浓厚，房 企销售 回款 承压，叠加 房 企偿债 高峰 的到 来，企 业 资金压 力持续提 升，部 分企 业出 现 债务违 约。为 维护 住房 消 费者的 合法 权益，确保 新

24、 房开发 项目能够 按时 交付，稳定 房 地产市 场预 期，地 方政 府 相继收 紧预 售资 金监 管力 促“保交楼”。其 中，包 括北 京、重庆、成 都、嘉兴、天津、西 安、无锡、泰州 等地 陆续发 布监管预 售资 金政 策或 完善 相关政 策，落 实银 行的 监 管职责，多地 上调 预售 资 金监管 比例，同 时通 过信 息共 享进 行穿透 审查，提 高政 府监 督能力。另外，多地预售资金采 取 差异化提取机制，提高 资 金使用效率。部 分城 市在 加强 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。8 2021 年中国

25、房地产政 策盘 点 预售资 金监 管的 同时，也 对部分 房企 提供 差异 化资 金提取 支持，缓解 符合 条 件房企 的资金压 力，满 足房 企合 理 的资金 需求，维护 房地 产 市场的 健康 发展，整体 预 售资金 提取规则 更加 灵活。武汉、三亚等 地允 许银 行开 具保 函替代 预售 资金 监管，北 京明确 现金保函 额度 和有 效期 可覆 盖房地 产开 发项 目的 重点 监管额 度和 建设 周期 的，项目可 不进行预 售资 金监 管；广 西、石家庄 等地 根据 房企 信用 资质调 整监 管比 例；山 东、天津、成都等 地优 化预 售款 支取 条件。地方政策“双向”调节模式 开启。在

26、较 大的 房 地 产市 场 调整 压力 下，部分 城市 已出台扶持 性政 策，通过 发放 购房补贴、放宽落户、降 低二手住宅个人所得 税税 率、调整公 积 金 贷款 额 度、预 售 资金 灵 活 提取 等方 式稳定 房地 产市场 预期。部分城 市推 出 限跌令，据统 计，截 至 月，已有 岳阳、沈 阳、长 春、唐山等 二十 余城 出台 限跌 令，明确新 建商 品住 房销 售价 格不得 低于 备案 价格 固定 比例，一 定程 度上 将稳 定 购房者 对房地产 市场 的预 期。沈 阳、哈 尔滨、湖南 省等 地区 放宽城市公积金政策，提 高公积 金贷款额度、放宽申请条件。宁波、沈阳、哈尔滨、长春等地

27、政府 发 放人 才购房 补贴、出台人 才购 房优 惠政 策。青海、湖 北、甘肃 等省 份 以及青 岛、昆明 等城 市出 台放开 落户政策，落户门槛持续放 宽，争 相吸 纳人 口，为楼 市注入 新鲜 活力。长 春、哈尔滨 等城市 放 松预售 资金 监管，缓解企业流动资金压力，促进开发企业资金实现良性循环。武汉、三 亚等 地允 许银 行 开具保 函替 代预 售资 金监 管，北京 明确 现金 保函 额 度和有 效期可覆 盖房 地产 开发 项目 的重点 监管 额度 和建 设周 期的，项 目可 不进 行预 售 资金监 管；广西、石家 庄等 地根 据房 企信用 资质 调整 监管 比例；山东、天津、成都 等

28、地 优化预 售款支取 条件。整体来 看，当 前，房 地产 市场调 整态 势仍 在深 化，信贷环 境改 善尚 未明 显传 导至市场端，购房 者预 期好 转 迹象不 明显，预计 短期 各 地将全 面落 实“因 城施 策”，扶持类政策 或将 加速 落地，部 分调整 压力 较大 城市 政策 微调预 期较 强，提 升购 房 者置业 信心，保 障合 理购 房需 求正 常 释放。扶持 类政 策或 聚焦 在 发放购 房补 贴、降低 房贷 利 率、提高公 积金 贷款 额度、降 低交易 税费 等方 面，部 分 首套房 首付 比例 较高 的城 市亦存 在下调首 付比 例的 空间。4.房地产长效机制持续 推进，土地供

29、给、保障性 租赁 住房等相关政策持续 推进 年，中 央加 快建 立房 地产调 控长 效机 制，加 快 供给侧 结构 性改 革。月，个重点 城市 住宅 用地 两集中 分类 调控政 策出 台。月，发 布 关于 加快发 展 保障性租赁住 房的 意见，提 出 加快发 展保 障性 租赁 住房，增加 住房 供给，解决 大 城市突 出的住房 问题。月，全 国 人民代 表大 会常 务委 员会 关 于授 权国 务院 在部分 地区开 展房地产 税改 革试 点工 作的 决定 通过，房地 产税 试 点工作 加速 推进。与 此同 时，房 地 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料

30、的整 理。详 情请 查 询 或致电，。9 2021 年中国房地产政 策盘 点 产金融审 慎管理制 度持续 完善，严 查资金违 规流入 房地产市 场，房企 商票 纳 入监管等政策 不断 落实。图：房地产长效机制 主要 内容 资料来 源：中指 研究 院 综 合整理 4.1 房地产金融 审慎 监管 制度 持续完善 年以 来，中央 持续 强调落 实房 地产 长效机 制，实施 好房 地产 金融审 慎 管理制度。上半 年，房 地产 金 融监管 力度 趋严，严 查资 金违规 流入 房地 产市 场，坚决查 处经营贷、消 费贷、信用 贷 违规用 于购 房。严格 执行 企业端“三 道红 线”和 银 行端“两条红线

31、”的 同时，亦在 完 善房地 产企 业三 线四 档融 资管理 规则，企 业商 票、拿地销 售比等指 标先 后纳 入监 管。下半年，高 层持 续发 声稳 定房地 产市 场预 期，月 日，央 行相 关负责 人指 出金融机 构对“三线 四档”融资规 则存 在“误 解”，将要求“红档”企 业有 息 负债余 额不得新 增，误解 为银 行不 得新发 放开 发贷 款；月 日，在 金 融街 论 坛年会上，央行 副行 长潘 功胜 指 出房地 产信 贷过 紧的 行为 逐步得 以“矫 正”，同 日，刘鹤副总理指 出房 地产 合理 资金 需求正 在得 到“满足”。月 日，央 行、银保 监 会要求银行业 金融 机构 稳

32、妥 有序 开展并 购贷 款业 务，支 持 优质房 地产 企业 在银 行间 市场注 册发行债 务融 资工 具，募集 资金用 于重 点房 地产 企业 风险处 置项 目的 兼并 收购。房 地产长 效机制住房土地财税金融租赁住房 共有产权房集体建设用地城市存量土地盘活利用房地产税公募REITs防范金融风险完善地方税体系 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。10 2021 年中国房地产政 策盘 点 图：近 两年 房 地产 金 融审 慎管 理 相 关重 点 内容 资料来源：中指研究院综合整理 从“两 个维 护”到 存在“误解”

33、，到“矫 正”，到“满足”，到“支 持”，在房地产金 融审 慎管 理的 框架 下，监 管层 对信 贷政 策执 行不断 进行“纠 偏”，房 企融资 环境、居 民端 信贷 环境 逐步 得到改 善。前三季 度金 融监 管持 续强 化下，房地 产贷 款余 额增 速持续 回落。截 至 年 季度，房地 产贷 款余 额、个人住 房贷 款余 额增 速均 持续回 落，三季 度，房 地 产贷款 余额同比 增 长，较 年底 收 窄 个百 分点，较各项 贷款 余额 增速 低 个百分点，绝对 规模 占各 项贷 款余额 的比 重 由 年 底的 降至；个人住 房贷款余 额同 比增 长，较 年底 收 窄 个百分 点，低于 各

34、项 贷款 余额增 速 个 百分 点，绝对 规模 占各项 贷款 余额 的比 重 为，较 年 底下 降 个百分点。随着 月 底以 来，中 央及 各部委 多次 强调 要满 足房 地产合 理贷 款需 求，新增 居民中长期 贷款 连续 偏紧 后边 际改善，住房信 贷环 境有 所好转。年 月，住户中 长 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。11 2021 年中国房地产政 策盘 点 期贷款 增 加 亿元，同 比多 增 亿 元，结束 了 连续 个 月的 同比 回落；个人住房贷款 新 增 亿元，相较 月 多增 亿 元，环 比增 长。

35、随 着房 地产信 贷政策的 落地 执行，未 来住 房信贷 环境 有望 进一 步改 善。年，预计 房地 产资 金监管 整体 仍 将 较为严 格，严防 资金 违规 流入房 地 产市场，企 业端“三道 红线”和银行 端“两条 红线”继 续执行，但 相关 指标 存在 微调和 继续优化 完善 的空 间。中 央持 续推进 房地 产金 融环 境改 善，一方 面改 善购 房者 信贷 环境，另一方 面在 保障 市场 稳定 和不改 变房 地产 融资 政策 大方向 的前 提下，积极 为 优质房 企提供政 策支 持，推 动化 解 当前多 发的 房企 流动 性风 险。预计 接下 来房 企开 发 贷和并 购贷款将 持续

36、合理 发放，房 企短期 流动 资金 方面 的压 力将有 所缓 解。4.2 重点 22 城供地“两集中”政 策出台，土地端供给 侧改 革持续推进 月 日，自然 资源 部发 布住宅 用地 分类 调控 文件，要求 个重 点 城市 住宅 用地实现 两集中 集 中挂 牌、集中 出让，进 一步加 大重点城 市住宅用 地供应，要求一年内 发布 住宅 用地 公告 不能超 过 次。首次供 地土 地市 场热度 高，月，自 然资 源部 积极 响应中 央加 快完 善 稳地 价 工作要求，对第 二批 次重点城市土 地出 让规 则做出 调整。多城 市优 化第 二批 供 地土拍 规则，最高 溢价 下调 至，多 数城 市取

37、消“竞 配建”，竞 价达 到上 限后 转为 摇号、一次报价 或竞 报高 品质 方案 等方式 并禁 马甲，增加 开 发资质 要求，加强 购地 自 有资金 来源审查，部 分城 市引 入“定品质”要 求。图：第二批 土拍集 中供地 调整内 容 资料来源：中指研究院综合整理 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。12 2021 年中国房地产政 策盘 点 表：22 个重点城市第二批 集中供地土拍规则及 变化 情况 数据来源：各地方自然资源与规划局，中指研究院整理 二批供 地规 则调 整后，土 地市场 整体 降温，流 拍撤 牌率

38、明 显提 升。月 重点 城市对第三 批供 地土 拍规 则进 行微调，但依 旧遵 循自 然 资源部 对重 点城 市第 二批 供地的 要求，最 高溢 价、出 让方 式 等均有 所延 续。部分 城市 优化第 三批 供地 出让 条件，降低 房企参拍 资金 门槛，提 高项 目利润 空间。出 让条 件优 化后，整体 仍 延 续低 温态 势，流 拍撤牌略 有好 转。预计 年，城 两集 中 政策 存在 优化 空间，土 拍规则 或将 根据 各地 的实 际情况进 行进 一步 调整 和优 化，土地 参拍 门槛 或将 有 所放宽，提升 地块 利润 空 间，比如降低初 始地 价、提高 销售 限价，亦或 减少 相关 配建

39、 等，提 高企 业拿 地积 极性，稳定 土地市场 预期，促 进各 城市 土地市 场平 稳健 康发 展。4.3 完善住房市场体系和 住房 保障体系，保障性租 赁住 房建设加速 我国正在加快完善以 公租 房、保障性租赁 住房和共有 产权住房为主 体的住 房保 障体系。我国 住房 保障 体系 建设始 于 年，国 务 院颁布 关 于深 化城 镇住 房制度 改革的决 定，提 出向 中低 收入家 庭提 供具 有社 会保 障性质 的经 济适 用住 房，拉开了 我城市限地价限房价竞自持竞配建竞人才房竞高品质方案竞政府持有产权比例竞现房70/90限制摇号/抽签一次报价限参拍禁马甲溢价上限保证金比例定品质竞品质第

40、二批集中供地土拍规则部分变化厦门 50%20%无变化长春 30%20%,100%无变化无锡 20%20%,30%试点“限房价”天津 15%20%-50%增加配建租赁，严查资金来源和资信证明福州 15%20%,100%集团和控股公司禁拍，加强资金来源审核济南 15%20%-50%控股子公司禁拍，提供自有资金审计报告青岛 15%50%,100%加强资金来源审核，控股子公司禁拍苏州 15%30-50%除吴江外保证金上调，控股子公司禁拍，加强资金审核，部分地块一次报价上限下调沈阳 15%20%加强资金来源审核，控股子公司禁拍，“限地价+竞更高更优建筑品质”成都 10%20%-30%明确定品质，加强资金

41、审核，控股子公司禁拍，“限地价+竞销售型一类人才公寓”重庆 15%20-50%限地价+竞自持+竞高品质住宅，控股子公司禁拍，加强购地资金审查深圳 15%50%限价下调3-9%，“三限两竞”，竞全年期自持租赁住房面积（40%），加强资金审核，控股子公司禁拍，同批限得3宗南京 15%20%-50%竞得6个月后、完成住宅部分投资50%可预售，部分地块不得合作开发，同一竞买人同批次报名地块量不超30%，明确定品质合肥 15%20%-30%采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”，新增基本品质保障标准要求广州 15%20%严查购地资金，“限地价+竞自持+摇号”并禁马甲，新增品质要求，一区一

42、策：黄埔、南沙试点“限房价”，对首套房家庭倾斜，海珠超三家摇号转为一次报价杭州 15%20%保证金恢复20%，试点竞品质，同集团企业禁拍且同批限报5宗，加强资金审核北京 15%20%试点摇号、竞现房销售面积，控股子公司禁拍武汉 15%20-50%提高保证金比例，重启熔断，禁马甲，引入房地价联动，“限地价+竞一次性付款+竞自持租赁面积（30%）+竞现房销售比例+竞房屋全装修面积+竞评比建筑品质方案”上海 10%20%一次报价环节相同报价新增一个区间内随机值（万位整数）参与计算最终均价长沙 15%20-50%多数地块“限地价+竞自持+摇号”宁波 15%20%试点定品质、现房销售郑州 15%50%熔

43、断后摇号，郑东龙湖区域两宗地块限房价 前两批均有 二批新增或趋严 仅首批涉及 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。13 2021 年中国房地产政 策盘 点 国政策 性保 障性 住房 体系 建设的 大幕。此后，随 着我 国住房 保障 体系 建设 的不 断推进，廉租房、公租 房都 成为 阶 段性解 决中 低收 入家 庭住 房难题 的重 要手 段。近 年 来，我国流动人 口规 模不 断扩 大，大量新 市民、青年 人的 持 续流入，使得 大城 市住 房 租赁需 求不断增 加，租赁 市场 供给 结构性 问题 不断 凸显。图：

44、我国住房保障体 系发 展历程 资料来 源：中指 研究 院综 合整理 在此背景下，我国推 动住 房租赁市场发 展的步 伐明 显加快。年 月以 来，住建部 先后 在 个 城市 进 行了住 房租 赁市 场发 展试 点；年 底的 中央 经济 工作会议把 解 决好 大城 市住 房突 出问题 列为 年 要抓 住的八 大重 点任 务之 一，年 月政 府工 作报 告 中，再 次强调 保障 好群 众住 房需 求的重 要性，指出“要 解决好大城市住房突出问题，通 过增 加土地 供应、安排 专项 资 金、集中 建设 等办 法，切 实增加 保障性租 赁住 房和 共有 产权 住房供 给”。年 月公布 的“十 四五“规

45、划纲要 中，亦 强调 了，“完 善住 房市 场 体系 和住 房保 障体 系。加 快培 育和 发展 住房租 赁市场，有效盘活存量 住房 资源，有 力有 序扩 大城 市 租赁住 房供 给”。年 月，国 务院 印 发关 于加 快发 展保 障性 租赁住 房的 意见，提出 了建设 以公租房、保障性租赁 住房和共有产权住房 为主 体 的住 房保 障体 系。截至 月 中旬，已 有广 东、湖北、浙 江等 个省 和上 海、成都、武汉 等 个 城市 出台 关于加快发展 保障 性租 赁住 房的 实施意 见（或 征求 意见 稿）。本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。

46、详 情请 查 询 或致电，。14 2021 年中国房地产政 策盘 点 图：“十四 五”期 间 各地 保障 性 租 赁住 房 筹集 计 划（万套）注：江苏、四川、陕西、安徽等省数据来源于“十四五”住房发展规划，其他省市数据来源于保障性租赁住房实施意见。数据来源：中指研究院整理 在加快发展保障性租 赁住 房的指导下，预计 20 22 年租赁市场将获得更大 力度 的支持，供应端、需求端 政 策将不断完善和 细化。“十四五”期 间，随着 保障 性租赁 住房的大 力供 给，大 城市 住房 租赁市 场的 结构 性问 题有 望得到 改善，租赁 市场 相关 规则、政策、制度 也有 望加 快完 善，住 房租 赁

47、市 场的 发展 环境将 进一 步优 化。4.4 规范房地产市场秩序，聚 焦开发、买卖、租赁 和物 业四大领域 年 月，住 建部 等 八部门 联合 印 发 关 于持 续整治 规范 房地 产市 场秩 序的通知，提 出要 力争 用 年左右 时间，实 现房 地产 市场秩 序明 显好 转。同时，明确 因城施策 要重 点整治房 地 产开发、房屋买卖、住房 租赁、物 业服务等 领域人 民群众反映强 烈、社会 关注 度高 的突出 问题。本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。15 2021 年中国房地产政 策盘 点 图：八部门关于持

48、续整 治规范房地产市场秩 序的 通知中的重点整治 内容 据不完 全统 计，截 至 月底，已有 天津、厦 门、浙江、江西、山 西、辽宁、云南、苏 州、安徽、山 东、海南、广东、河 北、福建、黑龙 江、新疆 等 余 省市，发布了整 治规 范房 地产 市场 秩序行 动方 案，全国 范围 的 年整 治运 动正 在持 续 展开。从内容上 看，房地 产开 发、房屋买 卖、住房 租赁 以及 物业服 务是 整治 重点。启动持 续整 治规 范房 地产 市场秩 序工 作以 来，全 国 各省市 陆续 推出 房地 产市 场整治方案，加 大房 地产 市场 秩序整 治力 度，积极 落实 跟进相 关举 措，预 计 年 发布

49、整治方案的 城市范围将不断扩大，各 地区整治方案也将持续完 善，促使房地产开发、房屋买 卖、住房 租赁 和物 业服务 更加 规范。房地产开发 房屋买卖住房租赁 物业服务 本报告 数据 来 自 中指 数据 或中 国房地 产指 数系 统对 公开 资料 的整 理。详 情请 查 询 或致电，。16 2021 年中国房地产政 策盘 点 4.5 城市更新配套政策持 续完 善，首批试点城市名 单公 布 图：城市更新重大政 策出 台轨迹 数据来 源：中指 研究 院整 理 年 以来，中 央 余 次表态 城市 更新 或直 接出 台相关 政策。年 月，两会政 府工 作报 告提 出实 施城市 更新 行动，计划 年新开

50、 工改 造城 镇老 旧 小区 万个。十 四五 规划纲 要 进 一步 强调实施 城市更 新行动，推动城市 空间结 构优化和品质提升。月，关 于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知发布，要求严 格控 制大 规模 拆除，除 违法 建筑 和被 鉴定 为 危房外，不大 规模、成片 集中拆 除现状建 筑。月 日，住建 部发 布 住房 和城 乡建 设部 办公 厅关于 开展 第一 批城 市更 新试点工作 的通 知，决 定在 北京、长沙、成 都、西安 等 个 城市（区）开 展 第一批 城市更新 试点 工作。政 策的 核心目 的是 要引 导城 市积 极稳妥 实施 城市 更新 行动。整体来 看，试 点城 市的