商业广场物业运作方案.docx
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1、【商业广场全套物业运作方案】投资广场业主公约为加强投资广场的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序, 保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约.全体业主和 物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或者合法取得使用权的物业时,应遵守物业管理法规政策、 租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定.二、执行业主委员会的决议、决定.三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生,公共秩序、环保、绿化等 管 理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委 托制定的各项规章制度.四、全体业主和物业使用人应积极配合
2、物业管理公司的各项管理工作。五、业主或者物业使用人对物业管理公司及其管理工作如故意见或者建议,可直接向物 业管 理公司提出,发生争议时可通过业主委员会解决。六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防爆工作,确保 人身财产安全。七、业主或者物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业管理 公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知业主 和物 业使用人。业主或者物业使用人违规、违章装修房屋或者妨碍他人正常使用物业的现 象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,造成他人物业损失的应承担赔偿损失,对拒不 改正的,物 业管理公司可采取相
3、应措施制止其行为,并及时告知业主委员并报有关行政管 理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养 护,应支付相应费用。九、凡房屋建造及附属设施、设备已经或者可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、 或者有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或者联合维修、养护的,业主及时进 行维修养护,拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护,其费 用由当事业主按规定分摊.十、与其他非业主使用人建立租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管 理规定,并承担连带责任。十一、在本物业范围内,不得有下列行为:(1)擅自改变房屋结构、外貌
4、(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、 设计用途、功能和布局等;(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;(3)占用或者损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设 施及场地;(4)损坏、排除或者改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消 防等公用设施;(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危(wei)险 物品等;(7)璃软、占用绿化用地;损坏、涂画园林建造小品;(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;(9)影响市容观瞻的乱搭、舌L贴、乱挂、设立广告牌;中的安
5、全管理,并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失、1、 积极配合安保部门,做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全 保障演练等方面的工作。2、 加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调 和电梯等工种还要有“特种行业操作证,.3、 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。4、 制定工程部的安全考核制度,强化每一个人的安全意识和责任心。5、 时常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训,是每一个人都能切实 掌握正确的程序,从技术基础上保证运行安全.6、 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责,定期进行安全检查和
6、评估。7、 关心了解各岗位人员的思想状态,及时化解存在的矛盾,作好防盗、放损和防止人为破 坏工作.8、 制定必要的安全预案,发生事故是力争降低损失。六、做好与各部门的协调工作及时与各部门交换情况,了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信 息,便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时,将工程部的设备检修计划、能耗统计数 据、设备故障率等情况反馈给其他部门.将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”除以上方面外,将结合日常运作中的实际情况,及时对本计划进行完善补充。以安全、高效 为前提,充分考虑公司的实际,努力做好工程保障工作。经理岗位责任1、 坚决贯彻执
7、行公司总经理的指示,直接对总经理负责。2、 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员.培养、巩 固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力,以最低的成 本开支保持公司高格调水准/3、 制订下属各岗位规范及操作规程,催促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设 备检修保养制度。4、 深入现场、掌握人员和设备状况,坚持每天作如下检查:(1)审核运行报表,掌握能耗规律,发现异常,分析原因,及时采取节能措施.(2)审阅各系统运行监测技术参数,发现偏差,及时修正.(3)现场巡查下属岗位纪律及工作状况,了解员工思想,发现不良倾向及时纠正。(4)现场巡查
8、重点设备运行技术状况,发现隐患,即将与有关班组组织力量消除;发生影 响营业的重大故障,即将组织力量尽快处理.(5)现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度,发现失控及时采取措施。(6)现场巡查主要公共场所动力设施,发现问题及时组织维修。5、 审定下属班组工作计划,统筹工作安排与人力调配,检查计划执行情况.6、 组织制订设备更新、改造工程计划,重大维修保养计划,备件购进计划,并组织实施.7、 根据营业要求与科技发展状况,时常征询一线业务部门意见,不断改进原设计缺陷,大 力支持下属进行技术改造,使动力设备日渐完善。8、 深入了解下属管理人员和员工的思想状况,及时纠正不良倾向,时常对下属进行职
9、业道 德、服务意识教育,培养员工公司责任感.9、 编制培训计划,定期对人员进行培训,提高管理水平,把工程部建设成为一支高素质、 高技术水准、高效率、高服务质量的队伍.10、核下属员工考勤,做好技术档案管理工作,督导下属做好设备维修、故障处理、零部件 更换记录,每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态,认真推广新技术,发行不合理的设备,完善设计和施工遗留的缺陷; 对所属系统的重大改造工程参预设计,提出与原系统匹配的可行方案,监督外协施工,验收 施工质量.班组主管岗位责任制1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度,承上起下,及时完成各项 工作任务。2、 管理好、使用好本班负责
10、范围的设备,使设备时常处于良好的技术状态,优质高效、低 耗、安全运行,是班组主管的首要责任,对管辖设备要严格做到三干净:设备干净、机房干净、 工作场地干净;四不漏:不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;五良好:使用性能良好、密封 良好、润滑良好、紧固良好、调整良好.3、 主管是一班人在工作上、技术上的带头人,是班组的骨干,应具备良好的思想作风,工 作以身作则,技术精益求精,协助经理作好班组管理工作,解决技术上的疑难问题.4、 做好日常工作安排,做到维修迅速及时,保证质量,不留问题,设备发生故障时,有效 组织力量抢修,保证公司的正常营业。5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划,报经理审核,
11、并负责检修保养计划 的实施。6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清晰的记录在班组 档案,每月交经理审阅.7、 做好班组人员考勤和维修台帐,每月报办公室汇中央空调系统参数一、主机铭牌数据机组型号 BZ175V111 (K)BO出厂编号02063518检验员号QA01创造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035KW冷水入口温度12? C冷水出口温度7? C冷水流量350M?/h冷水压限0。8m Pa燃料低值热值8500Kcal/Nm?热源最大耗量1698KW漠化锂溶液量6 o 2t电压/频率380v/50Hz耗电量10.4KW大件运输分量23 o 6
12、t二、主机常用数据燃料耗用量制冷:128kg/小时制热:140kg/小时电消耗:10.5kw三、系统其它数据1、 总造价约400万元2、 设计使用年限20年3、 冷却水塔电功率15kw/n4、 冷却水泵(单台)55kw/n5、 冷冻水泵(单台)55kw/n6、 冷却水首次充注耗用量6 o 5t7、 冷冻水首次充注耗用量100t四、机盘管标称功率统计1、1F前楼(南楼)建行:1152W大堂:1920W农行:1344W合计:4416W后楼合计:480W2、2F前楼证券交易大厅:1786W中庭:768W证券办公室:1402W后楼:826W3、3F前楼咖啡厅:1786W东侧厅:2938W后楼:922W
13、4、4F/6F 14F/16F 18F 前楼:672W后楼:672W共13层合计:17.472KW5、5F 前楼:776W后楼:832W6、15F 前楼:988W后楼:832W8、 19F (前楼)768W8、总计:41.478KW (约为42KW)五、系统设备折旧1、计算公式:设备折旧额=(设备原总值一估计净残值)/估计使用寿命2、计算条件主机:设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时系统其它设备均按:寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时系统原值按400万元/净残值忽稍不计3、 折旧额结果约为20万/年,1250元/天,156。25元/小时六、成本计算1、计算条件:柴油:30
14、00元/t电:1.5元/Kwh水:1 o 5元A2、耗油制冷:128kg/h*3000元值384元/h制热:140kg/h * 3000元/B20 元/h3、冷却塔耗电:15kw/h*1 o 5元W2。5元/h4冷却泵耗电:55kw/h*1.5元=82。5元/h5、冷冻泵耗电:55kw/h* 1 o 5元82。5元/h6、直燃机电耗:10。5kw/h*1。5元句5。75元/h7、风机盘管电耗:42kw/h*1.5元f63元/h8、系统总成本为:折旧额+油耗+总电耗,计算结果为:制冷:806.5元/h制热 842 o 5元/h8、 折合成风机单位电耗为:制冷: 806.5元/h+42kw/h (
15、风机电耗)R9.21 元/kwh制热:842 o 5元/h.42kw/h (风机电耗)20.06元/kwh注:人力及维持费用未计六、中央空调系统计量方案方案一:按以上计算结果(风机每消耗电能Ikwh折合成空调成本)可对各区域装表控制 并计量收费(估算为:21元+0。7-0.8=37 o 5元/KWh)。方案二:按以上计算结果(风机耗电折合成空调成本),结合各区域空调负荷(风机标称功 率与风口数量),可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本,并据此收费. 工程部工程部主管岗位责任岗位责任:1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度,承上启下, 及时完成各项工作任务。2、管理好
16、、使用好本班负责范围的设备,使设备时常处于良好的技术状态,优质高效、低耗、安全运行,是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三 干净:设备干净、机房干净、工作场地干净;四不漏:不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;五 良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人,是班组的骨干,应具备良好的思想作风,工作以身作则,技术精益 求精,协助经理作好班组管理工作,解决技术上的疑难问题。4、 做好日常工作安排,做到维 修迅速及时,保证质量,不留问题,设备发生故障时,有效组织力量抢修,保证公司的正常 营业。5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划
17、,报经理审核,并负责检修保 养计划的实施。6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清 楚的记录在班组档案,每月交经理审阅.7、做好班组人员考勤和维修台帐,每月报办公室汇 总。保安部任务及职责一、 室外保守1、 停车场警卫(写字楼、公寓、中餐厅)注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序,具体事项如下:A、 检查车辆停放B、 处理好车辆的盗窃事件C、 处理好车场内交通事故D、 处理好乱停乱放车辆E、 处理好逆行车辆F、 夜间对所有进出车辆进行检查2、 岗亭警卫(南大门、西大门)A、 出入车辆人员登记B、 出门货物要有凭证,并检查是否属实二、室内保守1、 客人活动区
18、域监控2、 地下室的监控三、消防安全工作1、 报警与处理A、 严格做好预防工作B、 如遇火灾,应及时处理,并与有关部门联系2、 检查消防器材四、 室内保守办公室管理1、 案件处理A、 酒店内打架斗殴事件的处理,必须有详细的处理程序,并作文字报告。B、楼层安全工作C、 安全检查对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查,检查人数不得少于2人,并做好记录。 五、内保内勤工作1、 大厅警卫2、 巡逻警卫电工安全技术操作规程一、 工作之前1、 电气操作人员应思想集中;电器路线在未经测电笔确定无电前,应一律视为“有电不可 用手触摸,不可绝对相信绝缘体,应认为有电操作。2、 应详细了解工作地点、工作内
19、容、周围环境,再选安全位置进行工作。3、 工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠,穿插戴好必需的安全防护用品,以防工 作时发生意外。4、维修路线要采取必要的措施,在开关手把上或者路线上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告 牌,防止他人中途送电.5、 使用测电笔时,要注意测试电压范围,禁止超出范围使用,电工人员普通使用电笔只许 试五百伏以下的电压.6、 如需在路线进行检修时,事先可通知用电单位停电时间,再到配电室填好停电标然后进 行,并要注意安全操作。7、 在架空路线进行检修前,应首先停电,试电,并挂好暂时接地线,以防发生意外。二、工作之中8、凡四百伏至一千伏之内的路线上,禁止带电操作,如必须带电作
20、业时,要有可靠的安全操 作措施,经领导允许后,在有人监护下方可进行。9、电工人员工作时,必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁 止工作.10、工作中所拆除的电线要理好,带电的线头应包好,以防发生触电。11、安装灯头时,开关必须控制火线,灯口处必须接在“0”线.12、所用之导线及保险丝,其容量大小必须合乎规定标准,选择开关时必须大于所控制之设 备的总容量.13、如工作中途因住手,当重新工作时,必须详细检查各项设备之变化,待充分了解后方可 进行工作。14、严格遵守劳动纪律,服从工作地带班者指挥,不得任意离工作岗位。15、在一切金属器外壳上,都必须施行接地;接地电阻不得大于4
21、欧,地线截面要大于相线能 力的1/3.16、设备安装时,要进行详细检查,电器的绝缘电阻不得小于0。5兆欧,并按机床说明书的 各项要求,进行调整、试验。三、工作结束后17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段,拆除警告牌,所有材料、工具、仪表等 随之撤离,原有的防护装置,随时安装好。18、操作地段清理后,操作人员要亲自检查,如要送电试验一定要和有关人员联系好,以免 发生意外.四、登高操作19、登高使用工具(梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等),必须时常检查,切实保护 好,如发现损坏,不合安全规定应即将住手使用.20、使用梯子进行工作时,梯子角度以60?为宜,禁止二人同时上、下梯子,操作时需
22、有人在 地面监护。21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不许拴束在横担上。22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送,不许随便乱抛,以免砸伤人;有人在电杆上工 作时,任何人不可站在电杆下.23、数人同登一杆工作时,必须戴安全帽,先登者不得先作业,待各人选择好自己的位置后, 才干开始工作。24、登杆之后,必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电,路线上需挂暂时地线。25、如遇雷雨及大风天气时,严禁在架空路线上进行工作。26、工作完毕后必须拆除暂时地线,并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。27、新建路线或者检修完工后,送电前必须认真检查,看是否合乎要求,并和有关工作人员 联系好,方能送电.
23、五、其它方面28、弯管时注意安全,防止烧伤烫伤。29、电气安装打墙眼时,要思想集中,互相注意防止锤头伤人.30、发生事故或者重大设备、人身事故和发现严重事故因素时,应即将向上级报告,迅速排除。31、发生触电时,不要慌乱,应先即将拉开电源,如急切找不到电源时,可用木杆或者干 净棉 布使触电者脱离电源;脱离电后,即将施行人工呼吸,并通知医院.32、发生火警时,应即将切断电源,用四氯化碳粉质灭火器或者黄砂扑救,严禁用水扑救。电梯维保安全规程1、 开启厅门时,电梯不一不定在此层,小心跌入井道。2、 停电盘车时,必须先关掉总电源,由两人或者两人以上操作。3、 进入桥顶或者底坑,开启厅门后,一定先关掉急停
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