2022年物业公司2022年度工作计划.docx

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1、2022年物业公司2022年度工作计划最好不要在夕阳西下的时候去幻想什么，而要在旭日初升的时候即投入工作。下面我为您举荐物业公司2022年度工作安排，希望对您有所帮助一、基本服务安排1、按国家相关法规、住宅物业服务三级标准、物业管理服务合同、业主公约及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案，供应管理服务；2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛世恒安；保洁：洁雅；绿化：）管理服务工作；3、复核、公示2022年度特约服务收费标准、特约服务管理方法；4、签订专项服务托付合同；5、依据政府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；6、依据国家政策、法律法规，小区设施

2、设备现状，拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员会，申请运用住宅专项修理资金，实施上述更新改造工程。二、共用部分、共用设备设施修理服务（一）第一季度工作安排一月份：1 、每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、视察各楼户内暖气温度；重点关注各楼宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡，为达到供暖温度标准和锅炉房节能工作创建条件；检查楼竖井供

3、暖立管工作状况，刚好解除故障隐患，保证采暖系统正常运行。二月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、排查各楼外围排水管线，刚好疏堵，保证正常运行；4、春节前对小区内各污水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼气；5、挂灯笼、彩旗，布置园区，营造节日气氛。三月份：1 、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；消防栓系统巡察，消防

4、水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、停暖后对小区采暖系统检查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管线和阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供暖工作打下良好的基础；4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉房协作重点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正常供应；5、对小区外围排水管线进行疏通检查；6、化粪池检查、清掏；7、对在供暖季无法解决的问题制定出详细方案，争取在非供暖季予以解决；8、支配组织房屋结构平安检查，记录、解除平安隐患。（二）其次季度工作安排四月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，刚好

5、修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；核查抄录水电表；3、空调冷凝水管排水管进行疏通，保证畅通；4、顶层平台、首层平台雨水口清扫，漏水点打胶封堵；5、对各楼变压器维护保养，为夏季用电高峰做打算；6、π接室、配电室穿墙孔密封检查、封堵；7、景观水池蓄水。五月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识，完

6、整清楚、记录清楚精确；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；3、外围管井检查（雨后抽水）；4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐；检查热力小室，除锈防腐；5、检查小区内排水系统，淸陶排雨水水井於积，保证汛期到来前小区排水系统通畅；6、临时供电系统维护，打算夏季供电系统应急抢修所需备品备件；7、防雷系统检测；8、支配组织房屋结构平安检查，记录、解除平安隐患。六月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；检查

7、水泵润滑状况，补充润滑脂，保养水泵；3、雨后外围管井抽水；4、打算防汛工具（编织袋、沙子），重点检查排水泵状况；5、支配组织房屋结构平安检查，记录、解除平安隐患；6、应急处理屋面防水。（三）第三季度工作安排（本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通）。七、八月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，刚好修理，巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；3、每日两次监测各楼变压器电流，两次巡查供电设备设施运行状况，刚好应急处理设备故障，

8、保证供电系统正常运行；4、极端天气后，外围管井排水，检查雨水排水口，保证通畅。5、雨后检查外围雨水管路；6、生活水箱管理员身体检查，合格的办理健康证。九月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，刚好修理；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、完成下一个供暖季供暖工作的前期打算；4、各采暖管道除污器检查清理；5、合理支配国庆节的员工休假，保证节日期间各项工作正

9、常行；6、化粪池检查清掏；7、组织房屋结构平安检查，记录、解除平安隐患。（四）第四季度工作安排十月份：1 、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼扶手，刚好修理；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、按卫生健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗消毒，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准；检查各种卫生设施运行状况，保证完好；4、外围管井清除积水、阀门及流量调整阀调整；5、景观水池

10、排水，清理水池积水。十一月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识，完整清楚、记录清楚精确；3、做好采暖打算工作，择期进行系统冷循环，调试系统参数；4、采暖系统末端排气，视察各楼管井阀门及末端压力，做好采暖工作。十二月份：1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，刚好修理；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，刚好修理；巡察公共区域照明，低压供电设备，刚好解除故障；核

11、查抄录水电表；消防栓系统巡察，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标记标识完整清楚、记录清楚精确；3、检查楼宇公共区域采暖状况，实行设备设施防冻措施，开启车库热风幕；4、检查水泵润滑状况，补充润滑脂，保养水泵；5、支配组织房屋结构平安检查，记录、解除平安隐患；6、园区元旦节日布置，烘托节日气氛。三、电梯维保安排众所周知，电梯与其它机电设备一样，须要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求；并可保证电梯设备的平安牢靠运行，降低故障率和延长电梯设备的运用寿命。应制订特地的适用于各种详细型号电梯的定

12、期循环检查保养安排，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。电梯设备和其它机电设备一样，需针对其运用环境、运用频次等不怜悯况，实行不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的平安牢靠运行、降低故障率。通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特点和用户详细运用的状况，制订特地的检查保养工作内容或安排，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和详细内容，在前后环节上，都是相互紧扣和亲密联系的，保养人员须依据电梯的现有状况和运用频次等状况，制定该梯详细的保养方式，然后仔细、严格地按技术规

13、程和制订的保养安排执行，才能真正地保证电梯的平安牢靠运行。所以依据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订2022年电梯维护保养安排书。 1、每日检查。保养的重点部位放在电梯运行的牢靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、平安运行。在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行是否正常，并做好记录。2、每周检查保养。每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的平安装置，以及电梯运转零部件的敏捷性方面。在电梯运行平安装置的平安牢靠性方面，主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和平安回路各平安开关的牢靠，以及制动器制动性能

14、和轿门平安爱护装置的状况。对电梯运转零部件敏捷性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的敏捷性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。3、每月检查保养。每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的坚固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、坚固、平安牢靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位坚固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、限制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。对因滑移滚动易磨损部位的完整、牢靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带

15、、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。4、季度检查保养。季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作牢靠性的各部件之间的协作间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的协作间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的牢靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、平安嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。5、年度检查保养。年度检查保养工作内容同样可作为专职质量

16、检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的平安牢靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和平安牢靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整牢靠性进行更换，对影响电梯工作牢靠性的各运动部件之间的重要的协作间隙或相对尺寸进行检查、调整等。6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理或大修，须要维保人员依据电梯详细状况确定专项检查维保的内容。

17、但对涉及到的平安项目（如限速器平安钳、平安回路各开关、门爱护系统等）必需作为专项检查维保的必检项目，虽然电梯详细状况不同，电梯的专项检查维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有：曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、限制柜中的各电器元件的检查保养或更换（电梯详细保养及巡检内容请见附表）。7、依据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月与9月。8、北京市海淀区质量监督局每年对逸成东苑小区68部电梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合格证。电梯年检详细时间为六月份、八月份、九月份、十月份、十二月份。四、园区

18、秩序维护安排（一）园区秩序维护安排新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素养，防止各种案件的发生，为业主供应更优质的服务，特制定以下详细的工作安排：1、职工队伍建设1.1在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员日常行为规范及纪律要求，并推行到队伍的管理中。1.2每季度组织平安大检查，刚好整改隐患。1.3每半年演练各种安排和突发事务处理方案。1.4对队员进行两次岗位职责的整体培训。1.5对队员进行两次物业学问的整体培训。1.6进行两次突发事务处理程序的培训。1.7进行消防平安检查，学习消防学问。1.8出台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业主外出及休息时关闭门窗，另

19、天气干燥，留意防火。1.9、夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫生及公共卫生的检查，防止疾病的发生。1.10、制定各种事务的应急方案，做好节前的各项培训工作。实行节日前的平安检查，发觉隐患限期整改或刚好处理。1.11、对队员进行爱国主义教化，学习优秀员工事迹。1.12、检查消防设施设备，进行消防学问的培训，迎接消防日的到来并实行一次消防演习。2、各岗位工作要求2.1园区封闭管理，主要出入口设专人 24 小时值守，管理外来行人、车辆出入园区。2.2完善巡查路途，巡察检查并做好记录。6：00 至 22： 00 巡察 2次、22：00 至次日 6：00 巡察 1 次。2.3、巡察检查停车场，维护

20、道路、场地运用秩序。2.4、安防限制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。2.5、对违法行为马上报警，帮助相关部门处理。2.6、每年进行 2 次专项应急预案演习，做好记录。2.7、备勤人员 24 小时待岗。（二）平安防范系统服务安排1、报警限制管理主机每日巡查1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁1 次；每半年内部除尘 1 次。2、对讲门口机每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1次。3、图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1次；每半年内部除尘 1 次。4、摄像机每

21、季度检查 1次聚焦、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘1 次。5、读卡器每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次，查看防水状况。6、电磁锁门锁每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。7、出门按钮每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。五、消防平安服务安排1、建立、落实消防平安责任制，设消防平安负责人，逐级逐岗明确消防平安职责。2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员驾驭消防基本学问和技能；每年组织 2 次消防演练。3、设置消防平安宣扬专栏，组织开展常常性的消防平安宣扬教化；每年对员工进行 2 次消防平安培训。4、每日防火巡查 1 次；每月进

22、行防火检查 1 次，根据规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、平安出口、消防车通道和消防设施器材符合消防平安要求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系统部件，确保齐全、有效。5、发觉消防平安违法行为和火灾隐患，马上订正、解除；无法马上订正、解除的，应向公安机关消防机构报告。6、消防限制室设专人巡察，刚好处理各类报警、故障信息。发生火情马上报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，帮助协作公安机关消防机构工作。7、灭火器每日巡查 1 次灭火器数量、位置状况，每月检查核对 1 次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。8、对小区的灭火器进行检测。六、保洁工作安排第一季

23、度：1、疫情防控及消毒工作按原有安排作业；2、遇雨雪天气时，依据冬季扫雪预案支配工作刚好清扫积雪；3、春节前，支配好员工春节探亲假的来回时间及节日期间的平安工作，做好春节期间各项工作的支配以保证小区的卫生质量；4、春节后刚好招收新员工并抓好员工培训工作，除日常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种平安培训也是培训重点；5、依据上年度的各种突发事务的预案，制定新的突发事务的预案，在突发事务发生时，做到刚好有效地处理应对；6、提高管理人员的专业素养，依据每个主管的不同特性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡查力度，力争提高工作质量。其次季度：1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目楼道玻璃和

24、一层大厅的高玻璃；2、执行消杀安排，申购消杀药品，在去年消杀的基础上加大消杀力度，依据季节详细实施，合理支配消杀人员及消杀时间；3、夏季支配小区外围员工进行轮番巡察加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。第三季度：1、针对季节性执行消杀安排；2、针对夏季雨水多，根据雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位置的清扫预案；3、夏季支配小区外围员工进行轮番巡察加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防

25、垃圾桶满溢。第四季度：1、对本年度的消杀工作进行收尾；2、支配小区内的定保项目；3、根据预案做好小区内清扫积雪打算工作。在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作，对各部门提出的问题以主动的看法去执行，并对有关部门提出的问题处理完后刚好向其反馈。七、绿化养护安排一、年度养护安排1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花灌木及大乔木的干枝死杈。2月：春节假期结束，工人返岗，清理绿地卫生，修剪。月底至3月上旬用石硫合剂对绿地植物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。3月：浇返青水，修剪龙爪槐，本月中旬起先是一年中种植的最好时间，可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透，以保证植物春

26、季返青生长须要。4月：浇水，结合浇水对月季、玉兰以及绿篱施肥，四月中旬起先第一次修剪绿篱，五一之前第一次剪草。4月20日以后起先依据状况打药，防治蚜虫、天幕毛虫，大叶黄杨白粉病应在四月底第一次用药防治。北京春季一向旱情严峻，4月正是万物生长，花开春暖的季节，肯定要保证绿地植物对水分的须要。5月：浇水，剪草，打药防治蚜虫、刺蛾，打药防治大叶黄杨及月季白粉病（每30-40天用一次药）5月下旬打药防治红蜘蛛，本月起先草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成为重点。6月：浇水，剪草，除杂草（人工拔除、打除草剂），打药防治大叶黄杨及月季白粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。7月：浇水、剪草，除杂草，打药防治病虫害，进行

27、其次次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿，为草坪病害高发期，秋季杂草旺盛生长期，要适当增加用药次数。8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨及月季叶斑病，防治红蜘蛛刺蛾，留意视察本年度最终一次美国白蛾是否爆发，必要时刚好打药，接着重点防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。9月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打药防治红蜘蛛、蚜虫。本月起先天气转凉快，草坪病害基本消逝，草坪生长加速，须要增加修剪次数，本月也是草坪播种的最佳时间（病害、杂草相对较少），可以对夏季病害和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。10月：浇水，剪草，除杂草，打药防治红蜘蛛，蚜虫，白粉病。对绿地内

28、杂草进行最终的清理。11月：浇冻水，剪草，清理部分树木落叶。天气转冷，本月中下旬起先出现霜冻，植物起先落叶进入休眠期，须要对全部绿地植物灌一次透水，帮助植物平安越冬。有可能的话本月中旬对全部植物及地面用石硫合剂进行一次消杀，削减病原物越冬。12月：花灌木冬季修剪，清理落叶。本月全部植物基本都进入休眠，应当对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进行修剪。大部分落叶树木都起先落叶或者落叶结束，本月和下月上中旬落叶清理工作量很大。第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页