专项物业维修资金使用制度的实践与创新_人力资源-物业管理.pdf

《专项物业维修资金使用制度的实践与创新_人力资源-物业管理.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《专项物业维修资金使用制度的实践与创新_人力资源-物业管理.pdf（5页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、专项物业维修资金使用制度的实践与创新 专项物业维修资金使用制度的实践与创新 专项物业维修资金是随着商品房市场不断开展而逐步确立的，并处于不断的调整变化中。总的来看，全国的立法和地方性的政策实践一直在不断调整、完善。然而，仅仅简单依据专项物业维修资金使用制度难以有效地应对和解决实践中的各种问题。为此，各地需要在实践中根据各自的不同情况作出更为详细实际的制度安排，形成地方性的制度创新与突破，建立和实施公正合理的并且具有实效的专项物业维修资金使用机制。为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权益，实现政府治理介入与私人自治权益的协调平衡，政府应当提供关键的监管治理效劳和指导。对此，应着力从以下方面补充

2、完善相关的地方性法规与规章。首先，针对维修资金在详细使用及其监视制约上的行动困境等，维修资金的信息公开与透明应当构成监管治理效劳和指导的重要手段和内容。目前，上海、深圳、北京都已建立了专项维修资金系统。业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进展监视管理，政府也可以据此向业主提供进一步的支持、帮助、指导，以及必要的强制干预，以弥补私人自治监视在力量和能力及意愿上的缺乏。同时，信息公开与透明的机制平台也是一个维修使用范例的扩展与整合平台，通过丰富的维修使用上的实证信息，业主可以在分析、比较中形成客观合理的观念和行动。其次，政府的监管治理效劳和指导还需应用于私人自治在风险管理上的盲区或薄弱环节。众

3、多小业主限于自身的素质和能力，缺乏以正确评估公共平安事故的潜在可能性及其严重后果，这在自然灾害频发的风险社会里尤其重要。因此，不能单纯地依赖业主的自治，政府需要加强监管，必要时直接下达维修的行政要求，以保障物业区域内设备设施的平安运转，以及社会公共平安和利益。详细而言，可“由政府制定建筑物强制维修标准，根据不同建筑物及设施设备类型，规定业主必须定期按照既定的标准对物业进展必要的维修、更新和改造，并对不落实的，采取一定的强制措施，并不拘泥于业主三分之二以上表决通过。对于危及社会公共平安的，还应建立应急保障机制：对弱势群体，要建立援助托底机制”。针对业主自主形成的 维修资金使用方案，xx 年实施的

4、住宅专项维修资金管理方法赋予了政府主管部门的法定监管职能，即在没有成立业主委员会的情形下，行政主管部门在维修资金使用上拥有审核同意权；在成立业主委员会的情形下，行政主管部门在维修资金使用上拥有监视改正权。为了实现政府规制与业主自治权益的动态平衡，政府应当根据业主自治方案的详细情况妥善地行使监管权力。总的来说，政府的监管权力应当以必要的目的审核与效劳指导的强化完善为根本内容和导向。目的审核是为了标准维修资金使用的法定目标和范围，防止业主的自治使用偏离应有的目标和范围。在这里，政府的宏观考虑与业主的微观需求应当实现互动平衡，不能让政府在目的审核上的规制权力膨胀成为强制压服的管制力量。例如，曾经有物

5、业小区申请动支维修资金，以维修损坏的电梯，但政府主管部门现场检查后发现，其小区电梯出现故障是由于厂家安装不当造成的，应由开发商进展维修，因此最终没有批准该项使用申请。应该说，政府对维修资金使用范围的宏观把握是正当合法的，但是，政府的规制不应简单地就此完毕。相反，如果业主存在着必须动支维修资金的正当理由，如电梯生产厂家回绝承担责任，房市场不断开展而逐步确立的并处于不断的调整变化中总的来看全国的立法和地方性的政策实践一直在不断调整完善然而仅仅简单依据专项物业维修资金使用制度难以有效地应对和解决实践中的各种问题为此各地需要在实践中根据的专项物业维修资金使用机制为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权

6、益实现政府治理介入与私人自治权益的协调平政府应当提供关键的监管治理效劳和指导对此应着力从以下方面补充完善相关的地方性法规与规章首先针对维手段和内容目前上海深圳北京都已建立了专项维修资金系统业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进展监视管理政府也可以据此向业主提供进一步的支持帮助指导以及必要的强制干预以弥补私人自治监视在力量和能力及意愿而短期之内又得不到合理解决，鉴于维修资金本身就是业主的私有权益，而业主又是其自身利益最大化的最正确判断和决策者，政府那么应根据详细情况批准使用，以及时地满足业主的正常居住需求。与此同时，政府可以支持、帮助业主继续追究电梯生产厂家的责任。政府的监管权力除了表现为必

7、要的目的审核外，更多地应表达在效劳指导的强化完善方面，却以其特有的公信力和专业综合能力，在维修资金使用方案的审核方面提供客观公正的指导效劳。政府对于业主提供的使用方案所存在的各种缺陷，不必强行干预，而应通过更为细致的检查分析，采取协商民-主治理的方式，最大程度地协调平衡各方的权益。在维修资金的使用决策制度方面，现行立法努力寻求实现业主在决策权益上的相互平衡。物权法第 76 条和住宅专项维修资金管理方法第 22 条规定了一种十分特殊的双重特定多数决策制。物权法第 76 条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上

8、的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。住宅专项维修资金管理方法第 22 条要求，住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,须由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。不难看出，这样规定是为了恰当地平衡协调业主相互之间的权益，一方面，要充分考虑物业面积上所反映的权益，因为专项维修资金的归集交存和维修费用的分摊是以物业面积为根底的。另一方面，也要充分考虑业主权益的平等性和利益诉求的广泛一致性。为了更好地实现业主在维修资金使用决策方面的权益平衡，在三分之二以上多数通过房市场不断开展而逐步确立的并处于不断的

9、调整变化中总的来看全国的立法和地方性的政策实践一直在不断调整完善然而仅仅简单依据专项物业维修资金使用制度难以有效地应对和解决实践中的各种问题为此各地需要在实践中根据的专项物业维修资金使用机制为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权益实现政府治理介入与私人自治权益的协调平政府应当提供关键的监管治理效劳和指导对此应着力从以下方面补充完善相关的地方性法规与规章首先针对维手段和内容目前上海深圳北京都已建立了专项维修资金系统业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进展监视管理政府也可以据此向业主提供进一步的支持帮助指导以及必要的强制干预以弥补私人自治监视在力量和能力及意愿的法定要件方面，xx 年最高人民

10、法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释第 9 条规定，业主人数和总人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。应该说，如果所涉及的维修事项事关全体业主，这样的规定能够较好地实现业主相互之间的权益平衡。但是，如果所涉及的维修事项只是事关部分业主，现行立法依然存在决策权益平衡上的缺漏。实践中，业主们一般不愿意动用专项维修资金去维修与自己关系并不密切的共有部分。经常有这样的情况发生：小区内某幢楼的电梯出现故障，给这幢楼的业主带来很大不便，需要召开业主大会。如果要求全体

11、业主都参加，势必引起其他幢楼业主的不满。因此，出现这类涉及部分业主的维修问题时，应当只需召集与问题相关的这部分业主协商决策，最终由相关业主的专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主，并且占相关业主总人数三分之二以上的业主确定。相应的维修费用也应仅由这些业主分摊，并从其个人资金专户中予以列支。这样的使用决策制度才能与维修受益人承担维修负担的原那么、制度相协调兼容，住宅专项维修资金管理方法第 10 条所规定的按房屋户门号设分户账号才有实际意义。唯此，才能实现业主相互之间的权益平衡。在现代风险社会里，各种风险损害因素日益增加，风险损害事故也频繁发生，对此，在专项物业维修资金的使用制度上应当规定必

12、要的应对解决措施。首先，在立法上修改完善专项维修资金提取使用时间的限制规定，赋予业主在发生风险损害特殊情形下的提取使用权。其次，鉴于风险损害所可能导致的各种复杂情形，如业主之间房市场不断开展而逐步确立的并处于不断的调整变化中总的来看全国的立法和地方性的政策实践一直在不断调整完善然而仅仅简单依据专项物业维修资金使用制度难以有效地应对和解决实践中的各种问题为此各地需要在实践中根据的专项物业维修资金使用机制为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权益实现政府治理介入与私人自治权益的协调平政府应当提供关键的监管治理效劳和指导对此应着力从以下方面补充完善相关的地方性法规与规章首先针对维手段和内容目前上海深

13、圳北京都已建立了专项维修资金系统业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进展监视管理政府也可以据此向业主提供进一步的支持帮助指导以及必要的强制干预以弥补私人自治监视在力量和能力及意愿存在着严重的维修方案分歧，可以考虑确立一种较为简易的维修决议表决机制，而不必遵循常规情形下双重多数的表决通过制。一种值得考虑的简易表决制是，在“第一次业主大会会议未通过决议时,召集人可以就同一议案重新召集会议,由专有部分占建筑物总面积1/5 以上的业主且占总人数 1/5 以上的业主同意形成决议。该项决议必须送达各业主,各业主应当在 15 日内以书面形式提出反对意见,提出书面反对意见者所有的专有部分建筑面积未超过建筑

14、物总面积的 1/2 或其人数未超过总人数的 1/2 的,该决议视为成立”。需要指出的是，鉴于我国民间的业主自治能力和意识较弱，以及灾后的各种特殊困难情形，完全依赖业主的自治力量是不现实的，同时，面对重大的风险损害，恢复重建方面的各方权益平衡调整不能按照常规情形下的一般原那么和要求，而应当适当限制那些完全出于自我私利考虑的主张。因此，政府需要加大介入干预的力度，以公共利益维护为目标和正当理由建立行政裁决或政府决策机制，对维修方案以及资金使用等予以审核、指导或直接确定。房市场不断开展而逐步确立的并处于不断的调整变化中总的来看全国的立法和地方性的政策实践一直在不断调整完善然而仅仅简单依据专项物业维修资金使用制度难以有效地应对和解决实践中的各种问题为此各地需要在实践中根据的专项物业维修资金使用机制为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权益实现政府治理介入与私人自治权益的协调平政府应当提供关键的监管治理效劳和指导对此应着力从以下方面补充完善相关的地方性法规与规章首先针对维手段和内容目前上海深圳北京都已建立了专项维修资金系统业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进展监视管理政府也可以据此向业主提供进一步的支持帮助指导以及必要的强制干预以弥补私人自治监视在力量和能力及意愿