飞扬花园物业管理方案.docx

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1、飞扬花园物业管理方案飞扬花园作为观音桥小弯集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物 业管理工作开展的标准更应体现出一种舒适、安全、尊贵、优雅。重庆市立 青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在温暖、洁净、方便、快捷的人居环境 上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重舒适”的一面，以满 足其生理上的基本需求。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、 斛两三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人安全需求”的需要出 发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：以人为尊、以人为本”的一贯服务理念能让业主或者物业 使用人

2、在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身 的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足受人尊 重的需求。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作 为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利 用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现社交和自我价 值实现的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言行举止优雅的现代 都市人。第一部份重庆市立青物业管理有限公司简介(8)、保障设备设施安全运行率100%(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%(10)、设施设备标识标牌正确率100% ,完好率9

3、8%四、服务内容及标准(一)前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护泛博业主及物业使用人合法权益，保 障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。L项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并催促整改；3、参预单项工程的甲乙方交接验收；4、参预整体工程的甲乙方交接验收；5、 行物业的接管验收及问题的整改、催促；6、 接受业主入住前的相关咨询;7、饨1件A住前的上门服务。(二)、业主入住管理1、 办理业主入住及接房的相关手续；2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。(三)、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化

4、、业户的生活方便而提供不可少的、时常性的服务项目：(1 )、清洁卫生管理；(2 )、绿化日常维护管理；(3 )、治安管理;(4 )、共用蓄水池的维护管理；(5 )、水电管理；(6 )、排污设施管理；(7 )、道路维修管理；(8)、房屋共用部位的日常养护维修；(9 )、物业档案资料管理；(10),车辆停放及交通秩序管理；(11 )、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；(12 )、代收代交水电气费；(13)、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其 委托而提供的服务(1 )、家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫

5、生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。(2)、家居清洁服务包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。(3)、家居杀虫服务包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蜂等。(4)、家政服务包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设 计、保险咨询、酒聿咨询、私人健尉用里私人管家秘书、保卫、汽春播。(5 )、租赁服务包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。(二)、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修(1 )、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变 使用功能，无违反规划乱搭建现象。(2 )、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修， 房屋土

6、建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。(3 )、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90% 处。2、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专 业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设 备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以 上。3、供电系统(1)、保证24小时正常运行，浮现故障，即将排除。(2 )、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发机电送电不超过15分钟。4、消防系统(1 )、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。(2 )、订有突发性火灾等紧急事件

7、处理程序，设立消防疏散示意图, 紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、电梯(1 )、电梯轿厢、井道保持清洁。(2 )、浮现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。6、给排水系统(1 )、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。(3 )、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库 无积水、浸泡发生。(4)、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水,(5 )、无长期停水事故。7、空调系统(1 )、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，罗列有序。8、市政公用设施管理(1

8、 )、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。(2 )、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。(3 )、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。9、绿化管理痛月对物业管理区域内的绿地、花木 建造小品等进行养护，无破坏、瞬乐及随意占用现象。10、环境卫生管理(1 )、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天 台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。(2 )、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。11、治安管理(1 )、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。(2 )、无重大火灾、刑事和交通事故。12、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达

9、到95%以上。五、管理处人员素质要求及培训计划根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物 业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人 才不可缺乏。公司一方面通过人材市场及其它渠道广泛引进所需人材，另一方面 公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下岗位入职条件(见附 件一)和培训计划第三部份飞扬花园管理项目启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：一、人员薪金(楼宇交付日前之三个月) 总经理1名1000 =1000物业经理1名1500 =1500工程主管1名1200 =1200保安队长1名1200 =1200财务经理1名80

10、0 =800行政部经理1名800 =800技术员4名800 =3200绿化保洁主管1名800 =800附力口 30.70%作为津贴及福利11 3223.513723.5三个月小计为41170.5二、员工征服（每人两套）11*200 2200三区外围设施大垃圾桶（生活垃圾）15个50 =750不锈钢垃圾筒（楼层用）20个80 =1600指示牌（若干）=1000大堂及车库广告栏/广告牌5个500 =2500大堂用吸水/吸坐垫2张200 =400J计：6250四、管理处各办公室用品及设备办公桌椅15套300 =4500文件柜7套500 =3500对讲机（含备件）10套1200 =12000电脑 2

11、套 4500 =9000打印机1台2000 =200复印机1台10000=ioooo传真机1台1500 =1500保险箱1个1500 =1500管理公司/处用纸张/信封/名片=5000饮水机2台100 =200装订机1台300 =300照像机1台1000 =1000管理处装修=60000会议室家具1套4000 =4000办公细项物品=10000小计：124500五、工程部用品L测试仪表个200万用电表个500电流流量度：300A个800 电流钳式800A个1500电流钳式3000A个1500对地阻值测试表个1500绝缘值测试表(500V-1000V)个1500温度计：电子数字式个200手提式室

12、内温度/湿度对照测试表个300手提式风量和风速计个1500电源测试电笔支20卷尺：1M把30卷尺：5M把300钢尺：3M把50钢尺：1M把300水平尺：600MM把250角尺：300MM把250小计：高空工作安全带：降伞式套120050/500反光衣件100耳塞100DB打500耳筒500DB个500 安全过滤口罩：100CDN打500护眼罩：眼镜式个200护眼罩：全式个500护眼罩：焊接用个1200护镜（焊接用1000GDA）个600手套：绵布打200手套：皮革打400铝梯：1M把1000铝梯：1、5M把1500铝梯:4M把3000高空工作台：6米全护式个15000高压电工全护装套2500连

13、输工具：轴流板式车部200手推车部200小计：3、TA木锄把50扳手:活动150MM把50扳手：200MM把50扳手：300MM把100 扳手：450MM把150菊花板身：3MM36MM套350组合式：4MM-45MM套500夹具：大力钳（平口）把50O形夹100MM个50O形夹：150MM个50O形夹：200MM个50O形夹：300MM个50虎钳150MM个200钢管工具连弯头套1500切割工具：水管用切刀把200铁片用剪刀把100界刀把30剪刀把50紧急爆破工具：大手锤个100斧头（消防队用）个150铁笔支100压力钳把800润滑油加油枪把2006 角起子（0、5MM-16MM ）套 10

14、0管子钳：200MM把50管子钳：300MM把50 管子钳：450MM把100、重庆市立青物业管理有限公司成立于2001年5月，注册资本50万元 RMB ,物管资质二级。公司现有员工38人,高中级以上职称5人,95%以上人 员具有专业岗位资格证书。公司于2001年6月开始对嘉信御庭苑实施前期介入管理工作,于2002 年6月对嘉信御庭苑实施接管验收并迎来第一批业主入住，因公司对整个业主入 住过程进行精密的策划，使御庭苑L 3号楼200余户业主)顺利入住。公司现推行质量管理(QMS )、环境管理(EMS )、职业健康安全管理 (OHSAS)一体化管理模式，估计于2002年12月通过认证。这在重庆市

15、物业 管理行业中首屈一指，并开创物业管理行业的管理模式先河。二、公司总纽里介绍公司总经理史官民先生毕业于西安统计学院物业管理专业，是全国高校 正规物业管理专业首批毕业生，重庆大学产业经济与现代管理研究生。其工作经 历及主要工作业绩如下：1、99年领导大坪竞地城市花园创全国城市物业管理优秀小区”工作， IS09002质量认证工作。2、2000年开始组建重庆市银鑫物业管理公司,并于当年使银鑫楼通过 重庆市物业管理优秀大厦评比。3、2001年策划接管加州百合园、重庆国际商会大厦，并于2001年年底领导银鑫物业管理公司通过IS09001 : 2000版质量管理体系认证。管子钳：600MM把300拉钉钳

16、把150小计4、螺丝起子：平咀形100MM X 4MM支30150MM X 6MM 支 30200MM X 8MM 支 30250MM X 8MM 支 30400MM X 10MM 支 30十字形：100MMX 3MM支30175MMX4、5MM 支 30250MM X 6MM 支 30350MM X 7、5MM 支 30电子部件专用：平咀套40十字咀套40平咀钳把30尖咀钳把30斜口钳把30专线开口钳把100剪线钳把100 鲤鱼钳把30水泵钳把60 弹簧专用用尖咀钳：平咀把300弓咀把300电线护套管钳：100A以上把500800A以上把1500手锯：金属450MM把50手锯：150MM把3

17、0手锯：木工600MM把100手锯：250MM把50手锤：电工把50手锤：球表1KG把50手锤：1、5KG把50手锤套200吊重滑轮1吨套1500铁钻个200木工专用工具套1200泥水工专用工具套8005、电动用械工具手电钻电池式0-12MM把1200油压手电钻：小把1500大把2500油压式手电锤：小把1000锯条式切割机把800片式切割机：小把1000大把1500金属磨轮式切割机：手提小把1000手提大把1500磨轮床部150060A电焊机部2000气焊枪：氧气式套3500乾手机：小套1000大套2500高压水枪（手提式）套2000高压气泵（手提式）套2000高压吹风扇（手提式）部1500

18、高压吸尘机（手提式）部1500手提射灯支350气动打钉枪把600小计：工具共计：30000.004、2001年指导重庆市同利行物业管理公司桃花源小区的创区、市优工作；指导重庆市奥西尔物业管理有限公司新时代大厦创区、市优工作；指导重庆 远银物业管理公司二级资质达标工作。5、2002年开始组建重庆市立青物业管理有限公司，并于2002年6月 策划并领导了嘉信御庭苑的首批业主入住。三、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，重庆市立青物业管理 有限公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转

19、变的过程中，团队 意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。企业以人为本、 员工以企业为家便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动 其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不 同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爰好的方面来发挥其工作的能动 性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要 手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的 主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何 才干选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死

20、存亡的大事。企业领导 人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己 的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。固然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(IS09001 : 2000 )、环境管理体系(014000 )、职业健康安全管理体系(GB/T28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一 体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业 与业主或者物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的 合作方很好的生

21、活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成 一种理解、协调与共识。第二部份飞扬花园物业管理目标及策划方案通过对飞扬花园”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和 现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、飞扬花园管理处组织构架及各部门职责：部室主要工作职责：总经理：1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策，报董事长 批准后实施；3、按权责利相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统 管理；4、主持新的经营项目的开辟；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参预实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构

22、架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟 通。办公室：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。财务部：1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之 用；制定近、中、长期现金流量平衡表。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。飞扬花园管理处：1、对总经理负责；2、负责飞扬花园的前期介入策划、实施工作；3、负责飞扬花园的接管验收策划、实施工作；4、负责飞扬花园的业主入主的策划、实施工作；5、负责飞扬花

23、园的管理和服务的策划、实施工作；6、负责飞扬花园的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中采集到的信息、 特殊是针对物业管理费收费艰难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和 渠道加以传递。二、人员配备情况：L总眩逋：1人。2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。4、飞扬花园管理处：33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人,水电工（含强弱电）4 人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24 小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1

24、人，接待员1人、收费1人。总计:38人三、管理目标（一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率295%2、年度房屋及设施设备完好率递减43%3、年度无重大责任事故发生。（二）、目标分解1、财务(1 )、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%(2)、财务分析覆盖率100%2、办公室公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%人力资源科：(1 )、员工培训覆盖率/合格率100%(2 )、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率280%(3 )、员工配置优化率比上年提高225%(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率W2%行政公关：(5)、内外文件起草合格率290%(6 )、内外部

25、文件资料采集完整率及保存完好率295%(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率90%(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%(10)、合同评审率100%(11 )、公司各类刊物，小区/大厦内板报出刊完成年计划率2 98%,校 对差错率W1%。后勤保障：(12 )、合格供方评定率/在合格供方采购率295%,(13 )、入库物品检验合格率100%(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%(15 )、库管物品年差错率WO(16),员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率285%3、飞扬花园管理处业主接待组：(1 )、管理

26、处各项工作实现PDCA循环率100%(2 )、业主/租赁户有效投诉处理率100%(3)、限时服务承诺实现率295%(4)、内外关系沟通成功率280%(5 )、内外关系信息传递准确率/及时率100%(6)、收费艰难原因采集分析及时率100%,准确率298%,正确传递 100%(7)、物管费收取率290%(8)、收费金额差错率W1%。(9 )、小区物业管理费半年收支公告率100%(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%(11 )、业主/租赁户动态档案建档率100%(12 )、环绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登 记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率85%

27、(13 )、社区服务管理策划成功率100%(14)、小区/大厦经营性项目盈利率280%(15 )、业主/租赁户对社区服务工作满意率280%。(16)、物业管理年盈利率比上年增加210%绿化保洁组:(1 )、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%(2 )、环境卫生日检查合格率295%(3 )、绿化检查合格率285%(4)、小区绿化年成活率295%保卫队：(1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%(2 )、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%(3)、普通治安案件年发生率占总入住人口数的41%(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0(5 )、机动车辆管理纠纷发生率41%(6)、限时巡逻覆盖(房屋建造/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率2 95%,隐患信息传递准确率/及时率100%(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率40.2%工程维修组：(1 )、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%(2 )、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%(3 )、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%(4)、设施设备保持完好率295%(5 )、机电设备检修及时率100%(6 )、设施设备检修一次合格率295%、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%