万科物业房屋公共部位与设施维修养护.docx

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1、万科物业房屋公共部位与设施修理养护标准1 目的标准修理设备设施治理,明确巡检范围、内容、养护和修理标准及要求。2 适用范围适用于万科物业治理所管辖范围内的全部公共部位的设施养护3 治理方法序工程修理保养内容工作要求号1. 门禁、锁具开关敏捷、延时正常,呼叫业主及中控室正常电源、按键、通话效果、外观)掌握中心能与住户家清楚对讲， 单元门与中心和住户对讲效果良好;2. 中控室内显示器、监视矩阵、治理中心电脑设备每月一次进展检查保养；3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进展备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丧失状况的发生。4. 掌握中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环

2、的监 控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进展调整；1 智能化系统可视及门禁5. 每季度对视频接口进展保养,确保接触良好，对视频电缆、掌握器、信号选切器、视频分割器、掌握台等安防设备进展保养,检查录像带或硬盘录像的效果；6. 苑门、单元门运行稳定，没有特别噪音,开门停留时间合理； 每月对电子锁进展一次普查，检查敏捷性、失电状态能顺当开门；刷卡器上的标识清楚，在刷卡器失灵状况下可以掌握门正常开启;7. 每季度对园区内弱电井进展检查，觉察有积水准时去除；8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏牢靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识;周界红外

3、线报警设有镜头的,在触动报警时要求能自动对报警地红外线防越 点进展录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进展一次检查，测试灵敏度,防止绿化等植物阻挡红外对射;监控探头 刷卡掌握道闸智能井 智能分线箱外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清楚外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药 保持枯燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖2 喷泉及水景运转局部喷头高度、角度正常、系统池内水位凹凸正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不水位丢水水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现管线象、电源电源线无老化、绝缘层无破损无漏电的安

4、全隐患、无噪音、运行正常；水泵外表漆面完好无严峻锈蚀排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常;排污泵外表漆面完好无严峻锈蚀排污局部电源电源线无老化，布线规整掌握部挂锁完好，标识清楚、手动、自动运行正常分供水水水泵固定结实泵井盖井盖、水池和泵房盖板固定结实绿化用水浇灌部掌握阀分阀门关闭完好,润滑良好开关敏捷门操作标操作规程上墙，部件标识清楚明确、油漆完好识载人电梯系3统电梯主体局部1. 电梯运行噪音能够满足标准,不影响业主正常生活2. 电梯开门敏捷，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏牢靠， 其碰撞力不大于 5 牛顿；电梯故障停顿运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在 200300 牛顿范围内

5、；电梯平层准确，误差在正负 7mm 以内；3. 轿厢通风,风机无特别噪音，不直吹头顶; 轿箱内照明良好光线严峻.内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔; 轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；4. 电梯舒适性好，增速、减速平稳,从启动到平层皆无特别震惊、冲击以及特别声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动, 箱门没有晃动而产生的撞击声；5. 轿箱内紧急对讲使用便利牢靠，有相应标识；按钮面板干净， 字迹清楚;机房局部电梯井道低坑局部路灯局部室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常； 机房环境干净、标识，安全标线明确，电梯运行正常；部件安装结实，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。

6、外观 无破损、无掉漆、灯杆固定结实、正常使用暖色光源； 电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能园区照明系4统外观草坪灯局部电源车库内日光灯应急灯局部外观园区内景观射灯电源底座结实、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能节能、结实应急灯充放电正常正常照明、灯体及外表完好电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能照明掌握箱局部电源接线结实、无灰尘;远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置园区公共设5施垃圾箱、果皮箱木板无松动、外表油漆完整、无开裂现象； 箱盖开关敏捷无噪音开焊现象。油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清楚健身消遣设施儿童消遣设

7、施室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患休闲桌椅自行车架遮阳伞 园区标识无开焊、松动、木板脱落掉漆现象无损坏、掉漆、标识清楚无破损、开关敏捷、安装结实无损坏、无掉漆、标识清楚安装结实会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角；组合类器材活动部位连接牢靠、无松脱，转动部位有防护罩；会所及运动中心音响、DVD、VCD、CD、功放、电视机、投影仪使用正常;烘手机定期保养没有特别声音； 标识清楚安装结实；1. 有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压正常，连接端子结实，没有爬碱现象。两套蓄电池至少每 2

8、个月轮番切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应当具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置。电瓶2.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应准时补充电解液。蓄电池电解液适量,不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严峻爬碱等现象;酸性蓄电池常常保持浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好，外表清洁无电解残液.电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。6 发电机房柴油照明排烟和噪音污染柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在 80%位置并储油量不超过 1000 升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏;发电机室保持充分的照明度1、发电机启

9、动后各部件无特别声响，无特别震惊,柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停顿设置，运行时没有特别声音；3、发电机接地牢靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。湿度计温湿度适宜,外表保持干爽整体外立面局部屋面局部组织排水局部路面局部7 房屋主体标识局部1、发生停电事故后，最多不超过 5 分钟，发电机必需能够启动运行，并至少能连续运行 4 小时。2、发电机每周至少进展一次全面巡查,觉察问题准时处理并留下记录；3. 正常状况下，发电机转换开关应打在自动位置,每月启动试运行一次，每次运行时间为 8-12 分钟。当月已经正常运行超过

10、12 分钟的可不做试运行。4. 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作， 寻常浮充电压一般为： 235V-255V。5. 发电机具有防止向电网反送电的装置；外墙面、建筑小品外观完好、干净；贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落; 空调架安装有序干净统一、美观无安全隐患；外墙装饰无破损或污迹；瓦结实无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后, 应对屋面和雨水檐沟进展一次清扫.排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡结实平坦无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象； 单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面

11、图；小区入口处及主要路口有指引标识;打气筒保证打气筒无丧失，无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期修理、注油、部件完好,无缺损便民设施局部业主便利车雨伞和雨伞架安全敏捷、无噪音保证正常使用、标识清楚正常使用、伞架结实、标识清楚单元门锁无松动，刷卡正常楼道单元门局部门锁电控机械锁具无特别的发热现象灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关敏捷玻璃玻璃完整、密封条完整、压条牢靠闭门器天地插闭门器防火门局部玻璃磁力锁铁艺局部楼梯楼梯铁艺扶手电源 电机 门滑道车库摇控门感应线圈闭门器无脱落、开关时AB 行程匀速行进、关闭时无摔门现象开关敏捷、安装结实开关敏捷、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象无破损、胶条完整安

12、装结实、开关、刷卡开启正常无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装结实外表油漆平滑，无锈蚀;边角整齐，无划伤行人的安全隐患； 无破损无松动、无掉漆、无损坏；无裂逢、外表光滑供电电源稳定、保持正常起落正常运行、无噪音保持固定、定期加润滑油无外露、感应正常卷帘门 折叶固定结实、螺丝无松动、开关门时无特别响声、无板变形管道井局部水表阀门 管道井门无漏水、旋转正常，远传线连接完好开关敏捷,无渗漏必需处于正常关闭状态;外表完好,锁具良好、无掉漆、开关敏捷必需处于正常关闭状态；电气井局部电气井门电气井温湿度适宜，无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘必需处于正常关闭状态；电气井门外表完好,锁具良好、无掉漆、开关敏捷

13、阀门车库消防 消防喷淋局部仪表开头敏捷、无渗漏无损坏、指示准确管道 阀门井 水泵结合器水箱无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整无积水,阀门开关敏捷无渗漏、漆面完整阀门浮球阀开关敏捷、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整车库送风机消防感应掌握设备风机及管 风机运转良好，无特别声音，风道完整、无开裂、百道叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象1. 温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警;工程应建立烟感、温感地址码清单，并和实际状况相符；2. 消防掌握中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进展掌握。抽风机、送风机运转良好,噪音在正常范围内；各处送风阀、

14、排烟阀能够掌握开启；3. 消防播送、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示疏散图；在停电的状况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用；4. 消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进展一次巡查;对消防水管进展一次泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启动和停顿，觉察问题准时处理并留下记录；5. 消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次,掌握系统工作稳定，电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和特别噪音。保障发生火警后消防掌握中心能够掌握消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施.6. 小

15、区内水泵结合器标明是供给消火栓还是供给喷淋，是供给高区还是供给低区。消火栓箱门敏捷完好；7. 消防排烟系统，消防播送系统,各种模块处在良好工作状态, 设施功能完备无损坏.8. 喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。9. 报警掌握器需要有备用电源,保证停电状态下的系统正常报警显示。稳压水箱消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的状况下稳压系统能够自行启动稳压；排水局部井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物雨水井每年至少清理两次， 雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，觉察堵塞准时清理。住户排水主

16、管部位每年疏通一次并记录，有特别堵塞物的,需要拍照存档。雨水篦子雨水井无断裂,油漆完好，无堵塞井内无杂物1、承受变频供水的，变频器、压力调整器、掌握柜、应保持枯燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负 0。03MPA 范围内；8 给排水系统2、泵房必需进展关闭钥匙由中控指进展统一治理，在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识，设置有高水位、低水位报警箱;水质定期有符合国家要求的检测报告;给水局部 3、各种管道无渗漏水，标识清楚，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到掌握柜上的措施;4、各种水泵没有特别声音，无特别震惊，润滑正常;止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀

17、能够正常开启和关闭,给水自动掌握阀门能正常工作；5、各压力表指示正确，掌握压力表能正确动作;采暖井井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损9 采暖管道、暖气片自动排气阀 压力表无渗漏、漆完整、保温层完好标识清楚无渗漏、状态良好、无锈蚀各压力表指示正确,掌握压力表能正确动作，表内未进水;4、设备房的治理标准内容设备房配置:1. 无人值守的设备房必需加锁，掌握中心必需留有全部设备房的钥匙。2. 全部设备房地面应平坦、枯燥、防滑，墙面应平坦、枯燥;地面、墙面干净，无积尘；3. 噪音和振动可能影响住户的设备房应当有保证住户不受影响的隔音减震措施。4. 全部使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应

18、依据每 15 平方米配置 1 个 2 公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必需朝外；5. 操作作业指导书和修理作业指导书应上墙；掌握中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；6. 设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。设备房标识：1. 协作地产公司完善全部设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示；2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识；操作有危急的设备、部件要有“危急！勿靠近！”、“危急！勿操作！”等警示标识。3. 多台同型号的设备应进展编号治理并在设备上悬挂编号标识；

19、4. 设备房内全部配电箱、柜及掌握箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识； 设备房环境：1. 设备房内严禁吸烟,温度 40 摄氏度以下,相对湿度 80%以下；2. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐；停水、停电、停气、停顿供热1. 突发性包括市政停水、停电、停气、停顿供热必需准时查明原应,确定恢复时间，统一信息口的口径向住户说明状况并张贴书面的状况说明；2. 打算性停水、停电、停气、停顿供热的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必需提前三天通知住户并做好解释工作；3. 停电后要依据要求准时启动发电机,向公共设备供电；4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应

20、用钥匙准时翻开，派人值守，便利住户出入；5. 打算性停电的,应提示住户关闭电器;超过 2 小时的停电应提示养有赏识鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气;超过 8 小时的停电应当提示住户不要在冰箱内储存物品；6. 停水清洗水池的,要提示住户做好储水预备；要提示养有赏识鱼的住户 2 天内不要换水；7. 停顿供暖的，应提示住户预备好取暖设备；相关记录：智能系统巡检表QP751-WX08JL04避雷接地电阻测试记录QP751WX04JL05停用大事台帐QP751-WX18JL06智能系统保养记录QP751WX08JL07设备对外托付修理申请表QP751WX11-JL08电梯巡检记录表QP751-WX11JL09设备对外托付修理记录QP751WX11-JL11消防系统巡检表QP751-WX02JL12修理操作单QP751WX15-JL13修理值班记录QP751-WX15-JL14测量计量器具台帐QP751-WX01-JL15测量器具检验记录QP751WX01-JL16窨井巡检表QP751-WX04-JL18公共设施保养巡检记录表QP751-WX04JL19发电机房巡检表QP751WX02-JL20车库设备设施巡检表QP751WX02-JL21()号楼水喷淋水箱间日检表QP751WX02JL22