图书城物业前期介入方案.docx

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1、图书城物业前期介入方案图书城物业前期介入方案之相关制度和职责，图书城工程前期介入方案1、工作内容工程管理前期介入工作的充分与否,将直接关系到接管以后的服务水准,房屋及其配套设施的验收。A定期联络沟通物业管理状况、工程进度、质量状况沟.图书城工程前期介入方案1、工作内容工程管理前期介入工作的充分与否,将直接关系到接管以后的服务水准,房屋及其配套设施的验收。A 定期联络沟通物业管理状况、工程进度、质量状况沟通前期工程状况沟通相关部门工作状况沟通各施工单位沟通相关部门的联络供电部门的联络供水部门的联络有线电视台的联络电信部门邮电部门的联络B项目前期介入制订工程管理分阶段目标对建筑、设施设备各系统的设

2、计进行回顾与检讨参与设施和设备的测试和调试提出对不完善工程设计的整改补救建议生疏建筑结构,隐蔽工程状况,为验收和维护作预备建立设备台帐,设备档案.资料的收集工程竣工图纸的收集整理设施设备的产品说明使用操作说明文件设施设备产品的技术资料零部件供应商状况C文件制作装修管理规定工程部员工日常巡检路线、项目、记录表格保养方案书、责任人、保养记录表格紧急故障应急预案D预算(1)制运行和修理的成本(2)预算费用(3)使将来的经营管理的准备变的简洁2.工作过程我们的技术审计包括施工规范、竣工图及其他的相关文件,以及对现场机电设施和设备的检查以及选择如下一些关键的设备和系统进行性能试验。雨、污水排水系统和生活

3、用水排水系统供水系统建筑平安系统配电系统消防系统避雷系统安防系统我们将从物业使用的角度,对以上的系统进行评估。1、运行、配置/支配的简易性2、运作的平安性和经济性3、系统的充分性、灵敏性和多功能性,以便应付和满足建筑物的可能用途和满足由于功能变化的渐增的要求。4、对建筑物的各职能范围内的服务功能的配置。5、节能和环保问题我们也将推断系统由于日常使用而产生的效率降低的问题,为维持系统长期的良好性能,我们将会特别比较系统的容量。1、参与调试、验收2、资料归类A 建立设备台帐B建立设备档案对参与调试的设备(1)作详细的测试记录(2)调试过程记录,作为今后修理的参考我们将依据以上的现场工作状况,制定一

4、套切合实际的图书城工程管理方案。2、工程前期介入时间表工程管理进度细览项目内容时间人员工程前期介入把握施工现状,生疏隐蔽工程,对各系统作现场勘察了解,生疏配电设施、机电设备详细状况等。从物业管理角度,提出合理化建议进驻至大厦全部竣工工程部部长及工程师主管制订工程管理方案对图书城深化调查争论,针对设施设备的特点,制订方案逐步完善,引入ISO9002质量保证体系进驻两个月后,至大厦全部竣工设备调试验收与接管依据标准逐项检查发觉问题,督促整改,办理移交手续,做好遗留工程备案依据工程进度,支配交接管时间聘请培训聘请人员的现场培训、生疏现场、管理设备视设备调试、验收工作进度,部分员工到岗、开业前一个月。

5、全部到岗完善管理及工作条件支配管理用管,修理工作间,逐步配备工具、物资装备合同签定及大厦全部竣工工程部长试运作按制订的管理方案开业后二个月定型管理依据实际运作状况对管理方案修正试运作二个月后培训方案序号培训内容培训时间培训对象1物业管理概述:1、物业管理起源和进展2、物业管理基本内容3、物业管理环节4、物业管理法规入伙前两个月全体工作人员2职业道德、职业礼仪同上同上3物业管理前期介入1、前期介入工作内容和意义2、物业管理与招商协作的工作方法3、物管前期介入与施工的协作同上同上4岗位技能培训1、保安前期工作2、保洁前期工作3、水电前期工作4、水电、保安、保洁ISO9001操作规程同上同上5接管验

6、收1、接管验收标准2、接管验收要点3、建立工程技术档案4、工程返修管理入伙前一个月工程部为主6入伙预备工作资料1、入伙资料2、入伙工作流程3、业主接待与沟通技巧4、建立业主档案入伙前两周全体人员7 日常管理服务:按ISO9001体系运作1、治安管理2、消防管理3、停车管理 4、电水气及通信管理5、设备设施管理6、装修管理7、修理服务8、保洁管理9、绿化管理10、便民服务11、社区文化活动 12、文件记录管理13、选购管理 14、人事行政管理15、财务管理 16、应急管理入伙前一个月至入伙后三个月依据工作岗位和部门职责分工进行 8 业方法见调查,业主投诉和处理入伙前一周全体人员9CI 系统的建立与管理入伙前一个月至入伙后一个月各部门负责人10业主委员会,创优工作入伙六个月后各部门负责人/P3