业主物业管理规定.docx

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1、 业主物业管理规定 编者按：本文主要从制定依据；适用范围；解释定义；监视治理工作；业主在物业治理活动中，享有以下权利；业主在物业治理活动中，履行以下义务；物业治理区域的划分应当主要考虑以下因素；物业治理事项进展叙述。其中包括：标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益、业主、物业、称物业治理、市住房保障和房产治理局、业主权利与义务、业主共用供电、供热、供水、供气等设施设备、建筑规模、属于一个自然或封闭小区、与居委会设置大体相适应等，详细材料详见： 第一条为了标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据国务院物业治理条例和市物业治理规定及其他有关

2、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本规定。 其次条本规定适用于本市行政区域内的物业使用、治理及其监视。 第三条本规定所称业主，是指房屋全部权人。 本规定所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。 本规定所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对物业进展修理、养护、治理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条市住房保障和房产治理局负责全市物业治理活动的监视治理工作。 各街道办事处、工管委（乡镇人民政府）负责本行政区域内物业效劳企业和居委会建立之间的关系协调工作。 建立、规划、物价、播送电视、公安、环保、供电、供热、供水、供气等有关部门和

3、单位，根据各自职责协作实施本规定。 第五条业主在物业治理活动中，享有以下权利： （一）根据物业效劳合同的商定，承受物业效劳企业供应的效劳； （二）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改治理规约、业主大会议事规章的建议； （四）参与业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）推选业主代表，并享有被推选权； （七）托付人参与业主大会； （八）监视业主委员会的工作； （九）监视物业效劳企业履行物业效劳合同； （十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权； (十一)监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资

4、金(以下简称专项修理资金)的治理和使用； (十二)法律、法规规定的其他权利。 第六条业主在物业治理活动中，履行以下义务： （一）遵守治理规约、业主大会议事规章； （二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算； （四）根据国家有关规定交纳专项修理资金； （五）按时交纳物业效劳费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第七条物业治理区域的划分应当主要考虑以下因素： （一）业主共用供电、供热、供水、供气等设施设备； （二）建筑规模； （三）属于一个自然或封闭小区； （四）与居委会设置大

5、体相适应。 第八条建立单位在房屋预出售前，应当向市住房保障和房产治理局提出划分物业治理区域的申请，由住房保障和房产治理局负责组织实施物业治理区域的划分工作。 第九条一个物业治理区域全体业主组成一个业主大会。 业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。 一个物业治理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上，或者首个房屋出售并交付使用满两年的，应当成立业主大会，召开首次业主大会会议。 第十条物业治理区域符合第九条第三款所列条件之一的，建立单位应当书面报告市住房保障和房产治理局及物业所在地的街道办事处、工管委、居民委员会。建立单位未准时报告的，业主可以向住

6、房保障和房产治理局及街道办事处、居民委员会提出成立业主大会的书面要求。 住房保障和房产治理局接到建立单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处、工管委（乡镇人民政府）组织业主推举产生业主代表，成立业主大会筹备组。 第十一条业主筹备成立业主大会的，应当在住房保障和房产治理局的指导下，由街道办事处、工管委、居民委员会组织以业主代表为主、并由办事处、工管委、派出所、居民委员会、建立单位派人参与的业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 筹备组应当自组成之日起三十日内，在住房保障和房产治理局的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 第十二条住宅物业业主数量超过二百人(含二

7、百人)时，可按幢、单元、楼层等为单位选出代表参与业主大会会议。 第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权根据以下规定： （一）住宅物业按套数确定投票权数，每套一票； （二）非住宅物业按建筑面积确定投票权数，每一百平方米建筑面积为一票，缺乏一百平方米的按一票计算，大于一百平方米的局部，每增加一百平方米增加一票，多出局部缺乏一百平方米的不计票数； （三）单个业主投票权最高不超过全部投票权数的百分之三十，剩余投票权根据其他业主占全部投票权数的比例分摊给其他业主； （四）依法归全体业主全部的物业，不计投票权数。 第十四条业主大会履行以下职责： （一）制定、修改治理规约和业主大会议事规章； （二）选举、

8、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业效劳企业； （四）打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施； （五）打算业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、治理、使用方案； （六）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等方面的规章制度； （七）法律法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责。 第十五条业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式，但应当有物业治理区域内持有二分之一以上投票权的业主参与。 业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改治理规

9、约、业主大会议事规章、选聘和解聘物业效劳企业、专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。 第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，或者发生重大事故、紧急大事需要准时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十七条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的

10、居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： （一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同； （三）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同； （四）监视治理规约的实施； （五）业主大会给予的其他职责。 第十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向住房保障和房产治理局备案，并供应以下资料： （一）成立业主委员会的备案表； （二）物业根本状况； （三）业主委员会委员名单及根本状况； （四）治理规约和业主大会议事规章； （五）业主大

11、会决议（附业主及投票权数清册）； （六）法律法规规定的其他资料。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。 其次十条业主委员会向住房保障和房产治理局备案后，凭住房保障和房产治理局核发的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。 其次十一条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织力量的业主担当。 业主委员会组成人员数额不低于五人，应为单数，详细人数由业主大会打算。 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推举产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。 其次十二条治理规约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，违反规约

12、应当担当的责任等事项依法作出商定。 治理规约对全体业主具有约束力。 其次十三条业主大会议事规章应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定规定、业主委员会的组成和委员任期等事项作出商定。 其次十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，住房保障和房产治理局或街道办事处、工管委、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 其次十五条业主大会、业主委员会应当协作公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。 在物业治理区域内，业主

13、大会、业主委员会应当积极协作相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的意见。 其次十六条业主大会、业主委员会开展工作经费状况，应当定期以书面形式在物业治理区域内公告，承受业主的监视。 其次十七条住宅工程的建立单位应当在开工建立前制定物业治理方案，明确聘请物业效劳企业进展治理、专项修理资金制度的建立、物业治理办公用房、经营性用房的配置及前期物业治理的内容、标准、费用等事宜，并报住房保障和房产治理局备案。 其次十八条在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位选聘物业

14、效劳企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。 其次十九条建立单位应当在销售物业之前，制定临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当担当的责任等事项依法作出商定。 第三十条建立单位应当在物业销售之前，将临时治理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。 第三十一条住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，实施前期物业治理。但投标人少于三个或者住宅建筑面积缺乏三万平方米的，经住房保障和房产治理局批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。

15、住房保障和房产治理局负责本行政区域内物业治理招投标活动的监视治理。 第三十二条通过招标投标方式选聘前期物业效劳企业的，建立单位应当根据以下时限完成招标投标工作： （一）新建现售商品房工程应当在现售前三十日内； （二）预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前； （三）非出售的新建物业工程应当在交付使用前九十日内。 第三十三条建立单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业效劳合同商定的内容。 第三十四条前期物业效劳合同可以商定期限。但是期限未满，业主委员会与物业效劳企业签定的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第三十五条业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的全部权或者使用权，建

16、立单位不得擅自处分。物业效劳企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 第三十六条在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四)物业治理所必需的其他资料。 物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十七条建立单位应当根据物业治理区域总建筑面积的千分之三的比例（缺乏五十平方米的按五十平方米配置），在物业治理区域内配置物业治理办公用房。配置

17、的物业治理办公用房应适合办公使用，不得配置地下室、车库等房屋。物业治理办公用房产权归全体业主全部，由物业效劳企业使用。未经业主大会同意，物业效劳企业不得转变物业治理用房的用途。 第三十八条建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。 第三十九条从事物业治理的人员应当根据国家有关规定，取得职业资格证书。 第四十条从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格，持有市级以上资质审批部门核发的物业治理资质证书，到住房保障和房产治理局资质备案，方可开展物业治理活动。 外地物业效劳企业进入本市从事物业治理经营活动的，需持物业效劳企业资质证书等有关合法有效证件，到住房保障和房产治理局办

18、理备案登记手续。 第四十一条一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。 第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业订立书面物业效劳合同。 物业效劳合同应当对物业治理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、商业用房、合同期限、违约责任等内容进展商定。 物业效劳企业应当自物业效劳合同生效之日起三十日内，将物业效劳合同报住房保障和房产治理局备案。 物业效劳合同到期一方不预备续签的，应当自合同期满前六十日内通知对方。 第四十三条物业效劳企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业效劳企业移交本规定第三十六条第一款规定的

19、资料。 物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将物业治理用房和前款资料交还给业主委员会。 物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业效劳企业的，物业效劳企业之间应当做好交接工作。 第四十四条物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。 物业效劳企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 第四十五条物业效劳企业可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。 第四十六条物业效劳收费应当遵照*市物业效劳收费治理实施规定执行。市物价局会同住房保障和房产治理局，应当加强对物业效劳收费的监

20、视治理。 第四十七条业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位交纳。 第四十八条物业治理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终用户收取有关费用。物业效劳企业承受托付代收以上费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十九条对物业治理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业效劳企业应当制止，并准时向有关部门报告。 有关行政治理部门在接到物业效劳企业的报告后，应当依法对违法行为予以制

21、止或者依法处理。 第五十条物业效劳企业应当帮助做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业效劳企业在实行应急措施的同时，应当准时向有关行政治理部门报告，帮助做好救助工作。 物业效劳企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。 第五十一条物业使用人在物业治理活动中的权利义务由业主和使用人商定，但不得违反法律、法规和治理规约的有关规定。物业使用人违反本规定和治理规约的规定，有关业主应担当连带责任。 第五十二条物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施，不得转变用途。 业主依法确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业效劳企业；物业效劳企业确需转变公共建筑和共用设

22、施用途的，应当提请业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十三条业主、物业效劳企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业效劳企业的同意；物业效劳企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业效劳企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在商定期限内恢复原状。 第五十四条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法担当物业治理区域内相关管线和设施设备进户阀门或者分户计量表以外局部的修理、养护责任。 前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖

23、掘道路、场地的，应当准时恢复原状。 第五十五条业主需要装饰装修房屋的，应当在装饰装修开工前与物业效劳企业签定住宅室内装饰装修治理效劳协议，协议中物业效劳企业应当将房屋装饰装修中的制止行为和留意事项告知业主。 业主与物业效劳企业签定的室内装饰装修治理效劳协议应当符合有关规定。 第五十六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当根据国家有关规定交纳专项修理资金。 专项修理资金属业主全部，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。 专项修理资金详细治理规定按有关规定执行。 第五十七条利用物业共用部位、共用设施设备进展经营

24、的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同意后，根据规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会的打算使用。 第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当准时修理养护，有关业主应当赐予协作。 责任人不履行修理养护义务的，经业主大会同意，可以由物业效劳企业修理养护，费用由责任人担当。 第五十九条住房保障和房产治理局应当建立健全投诉、举报制度，公布投诉、举报电话，在接到投诉、举报后准时对投诉、举报内容核查处理，并将核查处理结果通知投诉、举报人。 第六十条违反本规定的，由住房保障和房产治理局赐予行政惩罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

25、 （一）建立单位未将物业治理区域符合业主大会成立条件的状况书面报告住房保障和房产治理局的，责令限期改正； （二）住宅物业的建立单位未通过招投标的方式选聘物业效劳企业或者未经批准擅自采纳协议方式选聘物业效劳企业的，责令限期改正，赐予警告，可以并处十万元以下的罚款； （三）建立单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权的，处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法担当赔偿责任； （四）建立单位、物业效劳企业不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款； （五）未取得资质证书或以哄骗手段取得资质证书从事物业治理的，

26、没收违法所得，处五万元以上二十万元以下的罚款；以哄骗手段取得资质证书的，并处撤消资质证书；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任； （六）在我市范围内从事物业治理活动的物业效劳企业，应到住房保障和房产治理局进展资质备案,未备案的，因“修理不准时，效劳不到位，收费不标准”等问题，与业主产生纠纷冲突或其他物业效劳投诉，由住房保障和房产治理局责令限期改正，给业主造成损失的，依法担当赔偿责任；情节严峻的，责令停顿物业治理活动，并上报资质证书颁发部门撤消资质证书； （七）物业效劳企业聘用未取得物业治理职业资格证书的人员从事物业治理活动的，责令停顿违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依

27、法担当赔偿责任； （八）物业效劳企业将一个物业治理区域内的全部物业治理一并托付给他人的，责令限期改正，处托付合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严峻的，由颁发资质证书的部门撤消资质证书。托付所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任； （九）挪用专项修理资金的，由住房保障和房产治理局追回挪用的专项修理资金，赐予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业效劳企业挪用专项修理资金，情节严峻的，并处撤消资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任； （

28、十）建立单位在物业治理区域内不根据规定配置必要的物业治理用房的，由住房保障和房产治理局责令限期改正，赐予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款； （十一）未经业主大会同意，物业效劳企业擅自转变物业治理用房的用途的，由住房保障和房产治理局责令限期改正，赐予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用； （十二）擅自转变物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施用途，占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益以及擅自利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，责令限期改正，

29、赐予警告，并处个人一千元以上一万元以下的罚款；处单位五万元以上二十万元以下的以罚款；所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用。 第六十一条违反物业效劳合同商定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业效劳企业可向人民法院起诉。新晨 第六十二条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赐予治安治理惩罚。 第六十三条当事人对行政惩罚打算不服的，可自接到行政惩罚打算书之日起六十日内向作出行政惩罚打算部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议；也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。 第六十四条住房保障和房产治理局或者其他有关行政治理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监视治理职责，或者发觉违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赐予行政处分。 第六十五条本规定自之日起施行。