中华文化园可行性研究报告.docx

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1、中华 XX 文化园可行性争论报告一 工程环境现状1. 1 地理位置武进太湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内， 面积 16.86 平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。度假区距离常州市区仅 35 公里，距离无锡市区约 20 公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅 5 公里路程。由武进太湖XX 山旅游进展投资建设的中华XX 文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中心南假侧；东至 XX 山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约 55.4 公顷。其范围如图示，中华 XX 文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、

2、溧阳天目湖和茅山景区。1. 2 自然条件气候：中华 XX 文化园所处地区气候温存，雨量充分，四季清楚，属亚热带季风季候；年平均气温 15左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期 225 天； 每年 4 月到 8 月为雨季，年平均降水量 1000-1200mm；常年主导风向为东南风， 年平均风速 3.1m/s。地质：规划有地大局部为低山丘岭，山峰最高程 125.7 米，山体坡度以 10% 以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度1 米左右，地耐力为 15-24t/，抗震防裂度为 6-7 度。水文：太湖沿岸湖深平均 2 米，常年平均水位 3.16 米，最高洪水位 5.1

3、米1991 年。最终枯水位 2.5 米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底， 在潭底四周有局部沙砾岩底，由岸边向湖中延长。水质含磷、等有机物成份较高。水体目前根本达二级地面水标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。1. 3 其他道路交通：区内现有环湖路宽 18 公尺，东至无锡马山区 5 公里，西至宜兴分水镇与往浙江大路相连，有盘山大路 9 公尺至锡宜路约 4.5 公里，区内离无锡和常州市区分别 30 分到 1 小时车程；供水：区内有一古井，日取水约30

4、0 吨，四周村民日常生活用水主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；供电：现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路供给；通讯：邮电效劳目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信效劳质量尚可，市政府似在区内建邮电所。二、工程建设条件分析评价2.1 秀丽的自然条件该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清爽，鸟语花香，风光秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，如同伸出双臂呵护着中华 XX 文化园的安静和安详。这些为园区工程的进展奠定了风景资源的根底。2.2 丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中 XX 寺最为著名，始建于东晋，得名于诗经小雅XX 篇，是全

5、国唯一的孝子祠遗址。虽屡经兴废，经一期工程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以细心挖掘和制造出独特的人文景观和共性鲜亮的主题旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力呼唤游客。2.3 雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区始终是国内外旅游文化的热点，四周有无锡马山国家级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又亲热联系的旅游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的进展。今后毫无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。本园区的开发可

6、以充分发挥这种地域边缘优势。2.4 便利的交通条件随着沪宁高速大路、宁杭高速大路、长铁路的开通，以及潘分大路、环湖大路、潘百大路、潭底大路等道路的进一步建设、加上在潭底四周建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。三、 工程内容概况规划用地面积指标中华 XX 文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体设想为根底，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。全园区主要可分六龙广场、XX 山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、XX 禅寺和太湖观音等六大景点。整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对 XX

7、 山的文化与自然进展艺术提炼和环境塑造。灵敏运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然凹凸的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的构造框架。主要景观呈轴线状开放，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一的现代文化园林风光，并表达出多元协调， 蕴古出，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的文化园林布局特点。详见规划用地面积和效果图XX 文化园区总用地554 公顷投影面积XX 寺用地22 公顷太湖观间用地042 公顷入口广场367 公顷商业用地068 公顷停车声142 公顷道路用地205 公顷绿化用地

8、含水体406 公顷周边景点接待游客状况2023 年度四.客源市场分析据调查争论，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减， 37%的出游市场分布在距城市 15KM 的范围内，24%的市场分布在 15-50KM 内，21%分布在 50-500KM内，由旅游中心城市动身的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250KM 半径范围内。以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在200KM 半径范围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济兴盛人民收入水平高，出游愿望猛烈。再加上园区宗教文化浓，为全国唯一孝道寺庙，

9、并与灵山大佛相照顾，必将吸引宽阔游客的留意力。比照 2023 年周边景点接待游客状况，成熟后的中华 XX 文化园游客人数到达 120 万人次/年是可以到达的，详见市场潜在旅游者推想表目前市场潜在旅游者推想表区城市场人口数万熟知度%潜在游客数万上海140030189南京5183048无锡4285022苏州571308常州33150350镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市5002233其它华东市场20231575海外市场3总计120景点名游客人数万人灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城176常州天宁寺111茅山153五.工程投资估

10、算本投资估算主要由前期费用，总体局部，入口广场、净澄湖、XX 禅寺、太湖观音、王裒雕像等局部组成，详见表1投资估算表。工程投资估算表 单位：万元表 1序号工程名称投资额一、前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100二、总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场15002龙之居13003XX 乡村800四、净澄湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504XX 会馆1105小别墅1306莲花广场60五、XX 禅寺26801其中：庙宇25002二十四孝子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王裒雕

11、像等3800七、预留费200八、总投资17065六.经济效益分析本争论报告使用的根底数据和根本条件是依据国内旅游业的实际经营状况， 在分析旅游市场进展前景的根底上，结合太湖旅游大环境以及 XX 文化园景区的规划状况而推想的6.1 营业收入的测算标准6.1.1 门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园 80 元/人，杭州将来世界 80元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区 65 元/人，中华恐龙园 60 元/人，灵山大佛 50 元/人。中华 XX 文化园主要由太湖观音、XX 禅寺、净澄湖等景点组成。依据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为 40 元/人，境内外人士一律同等

12、票价。估量每年收入 4800 万元。6.1.2 客房收入龙之居宾馆，设 100 套标准房 200 张床位，按平均房价 80 元/床，每年收入计 480 万元。6.1.3 入园旅游等消费收入本景区的特色餐饮、巡游和参与性消遣工程共有 20 多项。随着景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化，本争论报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长。营业初期的入园旅游消费水平规划为 30 元/人，消费人数为 80 万人次， 每年收入计 2400 万元。6.1.4 XX 乡村商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街

13、面积共 7500 平方米， 按每日 1。5 元/平方米计算，收入约 405 万元/年。购物每人按 10 元计，60 万人次计 600 万元/年。由此可得，正常年份总收入为 8685 万元。2023 年 7 月试营业，7-12 月按 35% 计算。详见附表36.2 营业本钱的测算标准6.2.1 游乐营业本钱该本钱是指景点设施所消耗的水电费及日常修理费用，不包括门票印刷和效劳人员的工资这两项列入治理费用内测算。本争论报告为了简化测算程序， 把日常修理费用和国内旅游待业的平均营销本钱占营业收入百分比的水准，按门票收入的 25%提取高推想营销本钱。每年计 1200 万元。6.2.2 客房营业本钱按营业

14、收入的 30%计算，每年计 144 万元。6.2.3 消费营业本钱消费营业本钱主要是指餐饮本钱和休闲设施的消耗和简洁修理保养费用，前者参照餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为 40-50%；本钱约为 800 万元。但本园区滚动开发的规模效应明显，休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收入栏目中。但是，依据经济需求规律和游客的旅游心理， 本景区的门票价格确定为 40 元/人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加等因素以外，在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量。6.2.4 商业街本钱商业街投资 800 万元，按确定比率担当，公共局部投资为 100

15、万元/年；购物本钱按 40%，计 240 万元。详见附表46.3 营业费用的测算标准6.3.1 营业费用主要指广告宣传费用等，按每年 50 万元计算。6.3.2 水、电、煤气费用按每年 60 万元计算。6.3.3 修理保养费用按每年 180 万元计算。6.4 治理费用的测算标准6.4.1 固定资产折旧、递延资产等，按总投资17065 万元的 5%计提，为853。25 万元6.4.2 对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区治理公司的人员编制和工资标准。拟定为：人员定编为 60 人。中、高级治理人员的工资为 3500 元/月，一般员工为 1500 元/ 月，总额为 136。8 万元。工资

16、附加费用住房基金、养老保险基金、待业保险基金等按工资总额的 50%计，总额为 68。4 万元，两者合计为 205。2 万元/年6.4.3 培训费：每年按 30 万元计提6.4.4 蔻保护费：按人均每月 50 元计，约为 4 万元一年。6.4.5 差旅费：按当年营业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。6.4.6 交际应酬费：按现行的财务制度规定，统一按当年营业收入的 0。5% 计，为 45 万元一年。6.4.7 董事会费：按每年 10 万元标准计。6.4.8 审计年鉴费：每年 5 万元标准计。6.4.9 工会经费：按职工当年实得工资的 2%测算，按每年 3 万元计算。6.4.10 企业财产保险费：按固定资产原值的 0。3%测算，约 30 万元一年。