中建物业公司弱电系统管理规程.docx

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1、 中建物业公司弱电系统管理规程 中建物业公司弱电系统治理规程 本规定用于标准各治理处各弱电系统的操作运行及修理保养，确保弱电系统设备处于良好的运行状态。1.弱电系统设备的运行治理1.1弱电系统设备日常巡查1.1.1设备责任人每天对责任区域内的有线电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监控、防盗报警、门禁、停车场等设备）的运行状况进展巡察性检查，并将巡察、检查状况记录在工作日志内。1.1.2中控室值班人员负责对弱电系统（包括智能化各系统）进展24小时的监控，并将运行状况记录在中控室值班记录表上。如有特别状况马上通知设备责任人进展处理，对电视、电话系统只负责监护责任

2、，发觉问题直接通知相关专业公司进展处理。2.弱电系统设备操作规程2.1智能化系统操作规程智能化系统之门禁治理系统、停车场治理系统、防盗报警等治理电脑保持24小时运行，且各治理电脑严禁作其它使用。2.1.1停车场治理系统可以实现IC卡感应、遥控器操作和治理电脑操作掌握车辆出入。详细操作详见其使用说明书。2.1.2门禁治理系统可以实现IC卡感应、中心治理电脑操作开启门禁锁，进展出入治理。详细操作详见其使用说明书。2.1.3水自动抄表治理系统可以实现远程抄送水表数据，无须人工抄表。详细操作详见其使用说明书。2.1.4闭路监控治理系统可以对摄像机图像进展循环切换、多（单）画面显示、云台掌握等多种操作。

3、详细操作详见其使用说明书。2.2无线电对讲系统：根据对应的说明书进展操作与使用。3.弱电系统设备安全规程3.1智能化系统之治理电脑为专用电脑，严禁做其它无关的操作，以防止电脑病毒侵害。3.2严禁向外泄露各系统治理电脑的操作密码。3.3住户和员工用门禁IC卡必需按公司相关规定进展授权，严禁超越权限进展授权。4.弱电系统设备的修理与保养4.1根据治理规程上“修理”和“保养”的要求进展。4.2对于弱电系统设备之有线电视、电话机宽带网络系统设备，设备责任人只负责对其运行状况进展监控，发觉问题后，马上通知相关专业单位进展修理处理。弱电系统设备检查保养内容及周期序号检查保养工程检查保养主要内容周期1门禁治

4、理系统读卡器外表清洁、检查读卡器性能应良好1次/月检查电脑无病毒侵害，电脑硬盘整理1次1次/月电锁动作正常、开启敏捷1次/月全面检查系统软件运行状况1次/月检查、测试系统电源工作正常1次/月2停车场治理系统道闸、票箱外表清洁1次/月感应器接收信号良好，遥控器发送信号良好1次/月检查电脑无病毒侵害，电脑硬盘整理1次1次/月机械转动部件加润滑油、内部清洁1次/年紧固各接线端子1次/年全面检查系统软件运行状况1次/年3可视（或非可视）对讲系统掌握柜内清洁、各设备安装牢靠1次/月呼叫、通话性能良好，功能完备1次/月正确承受、显示报警，图象监看清晰1次/月主备用电源工作正常、接线端子无松动1次/年检查、

5、测试系统整合器、住户信号安排器1次/年4内部电话电话机无损伤、丧失，交换机箱清洁1次/月各分机拨号、通话效果良好1次/月主备用电源正常1次/年5巡更治理系统巡更卡无损伤、丧失，巡更器读卡正常1次/月巡更器充电正常，系统软件运行正常1次/年6水自动抄表系统设备清洁，转换器工作正常，读数正确1次/月电脑无病毒侵害，电脑硬盘1次整理1次/月紧固抄表器接线端子1次/年系统软件运行正常，主备用电源工作正常1次/年7闭路监控及防盗报警系统摄象机探头清洁，摄象机焦距调整1次/月探头及各分区设备报警测试1次/月掌握柜、显示器、画面分割器、录象机清洁1次/月录象机磁头清洗1次/月电脑无病毒侵害，电脑硬盘整理1次

6、1次/月紧固各安装设备1次/年多媒体软件运行正常1次/年各设备电源工作正常1次/年8无线电对讲系统主机清洁1次/月检查充电器、测试通话质量1次/月检查、紧固系统电源及信号线1次/年送无委会年检1次/年 篇2：弱电系统治理维护及一点思索 弱电系统治理维护及一点思索 1引言当今社会，弱电系统作为一个独立的建筑安装系统，自20世纪80年月中期在美国问世以来，随着经济和社会的快速进展，人民生活水平和生活质量的不断提高，对居住的舒适和安全需求已成为重要的社会需求之一。因强大的技术优势与巨大的市场需求优势的推动，越来越多地被应用于一些新建的大厦、智能社区的建立中，为了保障弱电系统的正常工作，及其牢靠的效劳

7、寿命周期，专业的弱电系统治理及维护也显得越来越必不行少2弱电系统的技术根底和构成弱电系统的技术随着科学技术的进步而渐渐进展和充实，其技术根底是现代计算机技术（Computer）；现代掌握技术（Control）；现代通信技术（Communication）和现代图形显示技术（CRT）也即4C技术；弱电系统的构成是大楼设备自动化（BABuildingAutomation）；安全自动化（SASecurityAutomation）消防自动化（FAFireAutomation）；通信自动化（CACommunicationAutomation）和办公室自动化（OAOfficeAutomation）即5A系统

8、。这些系统的应用，为了一个目标，以保证建筑物的高效治理和快速应急响应；我们的工作，主要在自动掌握系统BA和安全防范系统SA两个方面治理维护。BA系统采纳集散式的计算机掌握系统，一般由二个层次，底层为现场掌握器，对设备或对象参数实行自动监测、自动爱护、自动故障报警和自动调整掌握，它通过传感器检测得到的信号，进展直接数字掌握（DirectDigitalControl即DDC掌握），上层为中心治理系统，（包括系统监视掌握和组态掌握）是整个BA的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监视、治理、掌握的任务；SA系统由闭路电视监控系统（CCTV）、通道掌握（门禁、车库）系统、防盗报警系统、巡更系统、访客对

9、讲系统等组成。SA系统，利用总线技术，系统24小时连续工作监视建筑物和小区的重要区域与公共场所，一旦发生危急状况或事故灾难的预兆，马上报警并实行对策，以确保建筑物内人员与财务的安全，也为物业的一项重要的工作内容。3弱电系统的现状31弱电系统施工的现状智能建筑建立期间，弱电施工的时间与空间往往受到其他施工方工程进度的挤压，土建方占有主导地位，弱电则是一个最弱势群体，其施工的时间与空间很简单受到其他方的挤压。其次，弱电系统集成商良莠不齐，施工队伍技术力气薄弱，素养不高，一般都要临时雇用一些民工。这些民工的技术水平、责任感、职业道德都不让人放心；另外，负责弱电监理的工程师多由强电监理兼任，他们对弱电

10、系统的有关标准和质量要求缺乏了解，难以监理到位；上述这些，往往在工程中留下质量隐患。32弱电系统使用的现状弱电系统的使用，有其使用年限，（技防规定，弱电设备使用年限一般5年左右）另外由于电子技术的飞跃进展，弱电设备的升级换代和淘汰速度快速，目前有好多楼盘，弱电系统使用日久。设备老化，由于物业身份打算。无力自行全部更新超期服役和淘汰的弱电设备，为弱电系统维护带来困难；比方，东方中花园的家防系统，原设计使用的报警模块，升级替代产品也已停顿生产，也即原设备损坏，无器件更换，更新整个家防系统，因费用问题，业委会不批复；33弱电系统治理维护中的问题治理维护缺乏系统性和科学性。实施的治理维护方案是沿袭传统

11、的设备维护方案而进展的，将各个弱电系统相互割裂开来，彼此单独进展治理和维护，并且对弱电系统的维护也根本遵循着没有问题不维护，小问题小维护，大问题大修理的思路进展治理维护，致使整个建筑物或者社区的弱电工程治理维护缺乏系统性和科学性。由于弱电技术和器件升级换代和淘汰速度快速，治理维护缺乏专业检测设备。在物业，许多弱电工程或工程的治理维护，都依靠技术人员的手工进展治理维护，发觉问题，查找根源，提出解决措施，实现系统正常工作，这样的治理维护效率较低，缺乏高效的治理维护方案，同时在详细的治理维护检测设备方面，大多还依靠于万用表等传统的检测设备，无法真正实现对大型的弱电工程进展系统的专业化的治理和维护。治

12、理维护缺乏专业人才。弱电掌握技术在我国起步较晚，但是进展特别快，技术更新极其迅捷，新技术、新设备，层出不穷，技防的要求也越来越高，而专业的弱电治理维护人员在我国物业系统的缺口较大，弱电治理维护人员技术学问的更新赶不上趟，很难对一些大型的简单的弱电工程的治理及维护到位；如显示器件，国客和美兰湖都弃传统的CRT显示器，用液晶显示器显示，硬盘录像时间，从7天到10天、14天，现在要求一个月，录像清楚度也越来越高，原录像花费硬盘容量为每路200m/h,16路硬盘录像机硬盘总容量在640G即可，按新技防要求，高清楚录像花费硬盘容量为每路1G/h,16路硬盘录像机录制一个月，硬盘总容量需7T；同时，CCT

13、V监控摄像布点：在小区，从小区的主要出入口和地下车库的出入口增加到楼宇单元房门厅，地下车库的主通道；（现在又增加到楼宇电梯，）把小区的技防设施要求和以前小区的智能化设施要求合二为一，作为技防要求。在大厦，CCTV监控摄像点布点从大厦的出入口几乎增加到每一楼层的出入口，地下车库的通道根本都有CCTV监控摄像点。东方中华园接盘时CCTV监控摄像点位只有19个，而现在美兰湖二期CCTV监控摄像点位320个（楼宇电梯还未安装摄像机）；如美兰湖三期CCTV监控摄像点还要增加；线缆的布放材质开头从铜缆向光缆进展，如美兰湖二期视频线就是光缆布放，一根光缆通8个摄像机。4弱电系统治理维护的一点思索作为物业，弱

14、电系统治理维护要有成效，在楼盘接收前期，首先要征得开发商（业主方）的有力支撑,与系统集成商深入沟通，应深入的阅读系统的设计方案，认真地核对竣工报告中的试运行数据，与系统集成商一起制定验收执行大纲（包括验收执行程序；检测的内容，验收所依据的标准、标准；测试结果的处理分析、测试结论及处理方法、验收结论，移交设备的数量清单和技术文件的清单等内容）。并对运行初期中消失的问题准时反应、总结、整改，以完善和提升弱电系统的治理，降低维护工作量，确保弱电系统的牢靠工作。熟识了解弱电系统性能和功能，尽量把工程中留下质量隐患降到最低。国客楼盘的弱电系统的接收中，公司领导朱总现场指示，在接收中先向工程制造商学习了解

15、系统功能要求，学会使用方法，把系统施工中的问题，整理反应给开发商和施工方，在总师室领导周工直接领导指导下，进展了有益尝试，效果良好。其次，弱电系统治理维护要有成效，维护治理人员就要努力学习把握现代计算机技术；现代掌握技术；现代通信技术和现代图形显示技术；提高自身专业技术素养和能级。对于每个新接的楼盘，应快速学习了解新楼盘弱电系统的技术特点和产品功能。对系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册，维护手册娴熟把握；对于老楼盘，应尽可能的收集把握系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册、维护手册。不行想象，对弱电系统不了解，还能够维护治理好弱电系统？弱电系统的治理维护

16、与其它设备维护一样，也离不开问题的主动发觉与处理，这样能够将故障消退于无形之中，大多故障会有一段时间的预兆，因而要主动去发觉问题，解决问题；尽量在设备故障的萌芽中发觉问题，削减修理维护费用；维护中，要多动脑筋，多与相关技术人员沟通、学习、合作，最好辅以现代化的检测设备，活学活用，归纳总结，提高弱电系统治理维护的水平。同时，鉴于弱电系统治理维护专业人才缺乏，从公司层面应着手挖掘和培育年轻弱电系统治理维护人员。最终，弱电系统治理维护要有成效，应对设备（尤其是使用日久的设备）使用性能和使用质量效果掌握好一个度，在保证技防的最低要求上，尽可能延长弱电设备的使用寿命。目前弱电系统各子系统各自运行，系统信

17、息资源不能集成、共享和集中治理，随着网络技术的进展，作为弱电各个分系统的进展趋势，网络集成。可以在治理中心和监控中心、车库治理站点集成一个网络，通过信息交换和共享，将各个具有完整功能的独立分系统组合成一个有机的整体，能采集和取用各弱电分系统的全部实时数据、报警信息和车辆进出的状况，并在集成网络上公布，可实现对系统信息、资源和治理效劳的共享，提高系统的维护和利于楼盘的物业治理。进而将弱电系统嵌接于物业信息治理系统，使物业治理过程中的空间治理、客户治理、收费治理、修理治理、设备治理、物料治理、保安消防、环境治理的数据录入、处理、治理、查询、分析、统计以及智能化系统的数据处理组成一个大物业治理平台，

18、能显著提高物业治理效率，降低经营本钱。去年，在港泰作了一个CCTV摄像机监控系统集成网络，能在治理中心也能查询CCTV实时状况和历史纪录。便利治理中心能实时了解大厦状况。 篇3：智能住宅区的弱电系统（上） 智能住宅区的弱电系统（上） 1、概述概括地说，智能住宅区是指由网络连接的若干智能住宅及智能治理下各种公共设施的集合，通信技术、数据技术、网络技术及自动掌握技术是智能建筑的支撑技术。智能住宅根本标准应满意以下要求： A）供应舒适、安全、高品位、宜人的家庭空间；B）信息高速大路进入家庭，供应快捷、全方位信息交换功能；C）供应丰富多彩、高品位业余文化生活；D）供应包括儿童教育、成人教育在内的多层次

19、家庭和业余教育效劳；E）供应家庭保健、远程看护效劳。智能住宅区内的智能系统一般由通信、安全、治理、效劳四个局部组成，本文以此为主线介绍智能住宅区的弱电系统。2、通信系统宽带IP网在技术上是三网（电话、数据、视频）融合的根底，三网融合也是大势所趋；然而在目前城域网中，语音与窄带数据虽已融为一体，但电话、宽带数据、视频真正融合还有很长一段路要走，从而肯定程度上打算了智能住宅区中通信系统的构架是三网并行的格局。21 电话电话普及仅拉开通信大进展的序幕，如今多元化通信和Internet爆炸式进展，使得电话、窄带数据（ISDN）成为最根本的电信需求，这两者已融为一体，通过传统交换电路采纳一般的双绞线接入

20、即可实现。光纤接入网是近年来电信接入的主要技术，已根本实现光纤到大楼、光纤到小区；深圳市光纤接入网的网络构造由目标局、光交接点、光节点三级构造组成。在智能住宅区公共建筑或建筑单体内应设置光节点，光节点机房内置电话远端模块局、数字用户环路系统、光纤复用器、路由器、光纤节点机、光纤配线架及配套设施，便利住户电话、窄带数据的接入。深圳市智能住宅区内光节点的引人光纤（G652型光缆）一般按12芯预留（2芯电话、2芯数据、2芯视频、6芯备用），一个光节点所带电话主线数在2023线以下，光节点需占建筑面积约2030m2，超过2023线的智能住宅区宜设置多个光节点。22 宽带数据数据网即计算机通信网；随着基

21、于Internet的新经济的胜利，数据业务得到长足进展。智能住宅区内数据业务主要围绕Internet接入而绽开的，宽带接入（2mbs）是进展方向；Ethernet到桌面已是全球范围内不争的事实，GE（G位以太网）+ IP是最经济的数据网络模式。自2023年5月起，长城宽带、聚友网络、广东电信、中国网通等单位开头为新建的中、高层住宅免费供应宽带接入的根底网络设施。其详细做法是在智能住宅区内设置宽带通信房，内置交换机、效劳器以及数据处理设备；网络构造以10M100M1000M以太网交换机为中心、星型拓朴构造放射至各家各户，实现10M宽带到户，解决信息高速大路“最终一公里“的接入难点；其城域局部通过

22、光纤接入网或宽带IP城域网接入Internet，宽带通信设备机房约占建筑面积815m2。上述两个子系统一般设计为两套布线系统：电话和窄带数据采纳一般双绞线，宽带数据采纳五类线或超五类线。在本钱允许的状况下也可在建筑单体内布设构造化布线；构造化布线采纳系列高质量的标准材料（五类线或超五类线），以模块化的组合方式，把语音、数据、图像和局部掌握信息用统一的传输媒质进展综合，组成一套标准、敏捷的开放布线系统。由于住宅内各类用户相对固定，构造化布线的很多优点得不到充分利用。23 视频。Internet爆炸式进展，使得深圳市有线电视网络从单向播送式网络向双向交互式网络方向进展，网络由中心、光节点两级构造向

23、中心、分中心、小区治理站和片区机房（光节点）四级构造转变。智能住宅区内应设置片区机房，实行有线电视网络的上、下行信号分别，片区机房内置电源机房、光配线架、线路传输设备、放大器、分支安排器等，视频信号从片区机房通过常见的分支安排的HFC网至各家各户。片区机房掩盖用户数在5002023户之间，超过2023户时宜设置多个片区机房，每个片区机房占建筑面积约1020m2。高档智能住宅内还可通过HFC网实施视频点播，该系统投资费用较高，目前国内较少见。对于没有宽带数据布线的现状住宅，在改造成智能住宅区的过程中，实现宽带接入相对困难一些，电信部门广泛采纳是利用现有铜芯双绞线，通过ADSL、VDSL、Glit

24、e、Etherloop等技术实现宽带接入；有线电视部门则通过Cable Modem实现宽带接入；而新型运营商则采纳无线方式通过本地多点安排业务（LMDS）来实现宽带接入。多种宽带接入方式为住户供应宽阔的通信平台，构筑数字化社区，便利住户从事电子邮件、股票操作、网上购物、远程医疗、家居办公等。3、安全系统安全系统是智能住宅区的重要组成局部。住宅区内一般设置保安安全治理中心（以下简称保安中心），各安全子系统生气及掌握设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统（周边防盗报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统）、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合治理，让业主生活在无形防

25、盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。31 周边及环境报警3.1.1 周边防盗报警周边防盗报警系统由红外线对射器和接收器、报警主机及传输缆线组成。在住宅区四四周墙上装设若干组红外线放射器和接收器；当红外接收器探测到有人越墙（遮断红外线）而入时，报警主机马上发出报警信号，并显示报警区域；报警主机还可以向110报警中心自动报警。探测红外线必需调到特定的频率，接收器相应地配有频率、相位鉴别电路，以防止其它光源的干扰。红外探测距离有21m、30m.200m多种选择。另外，也可利用热感式红外线探测器（探测人体的温度：不同的温度放射红外线的波长不同，人体辐射的红外线波长在10mm左右）和微波物体移动探

26、测器（利用超高频无线电波探测：有物体移动时，反射波与放射波的频率不同）来进展布防。3.1.2 闭路电视监控闭路电视监控系统由摄像机、矩阵掌握器、录像机、监视器、传输缆线等组成，在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机（镜头、高速云台、掌握器），让掌握室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的状况，保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵掌握器在掌握台切换操作，跟踪监察。周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像机自动跟踪。系统掌握局部采纳智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作掌握。各类摄像机设置状况如下：A在住宅区人员和车辆出入口安装固定摄像机、

27、固定支架及自动光圈、手动对焦镜头，24小时监视车辆及人员出入状况。B在住宅区重要道路和重要区域安装多台全天候、低照度固体摄影像机、六倍可变镜头，全方位云台，全天候防护罩（附雨刷、风扇、加热器）、摄像机可变倍、变焦、变距、云台可上下左右转动；局部摄像机与红外线对射器报警信号联动，此类摄影像机一般设置在住宅区内制高点。C在电梯轿箱天花上安装吸项式半球形摄像机，内含3.6mm固定光圈镜头，监控电梯内状况。当摄像机数量较少时，各摄像机的视频信号和云台的掌握信号的缆线可从保安中心直接放射至各监控点。当摄像机数量较多时，可分片或按楼栋设置视频矩阵，由视频矩阵收集其四周摄像机的视频信号和云台的掌握信号，再通

28、过光缆集中送至保安中心，这样可削减室外缆线数量，网络构造清楚，同时便于维护治理，此种方式主要适应较大的智能住宅区。保安中心一般设置多台18寸的监视器组成电视墙，一台轮值巡检或利用画面分割同时显示其它摄像机状况，一台专用对可疑点定格、放大、编辑，其余多台显示其它重要部位。3.1.3 巡更巡更系统由现场电子鉴到器、保安中心电脑和传输缆线组成，用于标准保安员上岗状况，电子鉴到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处；中心电脑事先存储保安员巡更路线，鉴到时间等；若保安员未鉴到时，中心电脑会马上提示值班人员去了解状况及早发觉问题。该干系统也是治理系统一局部，实施时与效劳系统（IC卡）统一实施。32 楼宇对

29、讲楼宇对讲系统由对讲主机、室内分机、治理主机和传输缆线组成。在住宅区内设可视对讲，户主可直观地了解访客状况，掌握门锁开启，各栋对讲主机与保安中心治理主机联网，保安中心可随时了解住户求救信号。33 不自禁家庭防盗报警家庭防盗报警系统是由保安中心治理主机、家庭报警器、各类传感器和传输缆线组成。家庭被盗的切入点主要是门和窗，传感器对家庭重要地点和区域布防，品质齐全的传感器能代替传统家居内钢筋防盗网，让业主生活在更安全、舒适的环境之中，不再有牢笼感觉，各类传感器如下：A门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，治理主时机显示报警地点和性质。B红外线感应器：主要装在窗户和阳台四周，红外探

30、测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采纳“幕帘式红外探头“，通过薄薄的一层电子束来爱护窗户和阳台。C玻璃破裂探测器：装在面对玻璃位置，通过检测玻璃破裂的高频声而报警。D吸顶式热感红外探测器：安装在客厅，通过检测测人体温度来报警。E煤气泄漏探测器：安装在厨房，当煤气泄漏到肯定浓度而报警。F烟感探测器：安装在卧房和客厅，检测家居环境烟气浓度而报警。G紧急求助按钮：一般装设在较隐藏地方，家庭发生紧急状况（如打劫、突发疾病），直接向保安中心求助。对于没有设置家庭防盗管线的现状住宅，在改造成智能住宅区的过程中，若要安装家庭防盗报警系统，可采纳无线通讯方式，各类传感器与家庭报警主机无需敷设管线。保安中心的治理主机能准时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，仆人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。