2023年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：不动产登记载体考试题.docx

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1、2023年下半年上海房地产估价师制度与政策：不动产登记载体考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。A：企业管理费B：规费C：干脆工程费D：措施费E：执行层的组织协调2、资本化率的公式为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格3、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采纳租金按年5%等比递增 方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。假 如折现率为12%,则第一年的租金应当确定为一元/m2。

2、A. 482.79B. 448.24C. 467.25D. 498.534、豪华住宅用地的土地运用权出让的最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：执行层的组织协调5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋6、是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算 书，竣工后能独立发挥生产实力或运用效益的工程。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程7、依据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。A：企业管理费B：规费C：干脆工程费D：措施费E：执行层的组织协调8、折价

3、处置抵押房地产的，应当参照A.原购买价B.重建价格C.重置价格D.市场价格9、豪华住宅用地的土地运用权出让的最高年限为一年。A. 40B. 50C. 60D. 701()、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的须要而托付 房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是.【2023年考 题】A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地运用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格11、选择目标市场，通常要基于对进行评价的基础上。A.单一市场B.重要市场C.细分市场D.主要市场1

4、2、建设用地运用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的 人民政府批准后，由实施。A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市、县人民政府规划管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必需加盖公章13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的须要而托付 房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地运用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房

5、改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格15、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于 正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。A：出租价格B：抵押价格C：成交价格D：评估价格E：执行层的组织协调16、相像的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相像的房地产之 间具有。A：异质性B：排他性C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元，其中土地 价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。假 如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为

6、_。A. 5.00%B. 5.25%C. 5.42%D. 5.75%18、拆除租赁房屋时，假如被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁 补偿方式是_。A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换19、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷 款的年利率为5.75%,期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还 款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。A： 2277.4B： 2223.41C： 2728.8D： 2741.9E：借款合同20、假如某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及 建立新建筑

7、物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格21、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%, 若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总 额为万元。A：35B： 37. 8C： 38. 4D： 73. 4E：借款合同22、房地产投资的缺点是()oA.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收期较长23、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是()。A.自然周期与投资周期同步改变B.投资周期在第一阶段和

8、第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和其次阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期24、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问 题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同25、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元/m2,拟 进行改造。批准的规划容积率为50 楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交 地价()万元。A. 1250B. 1750C. 2050D. 2150二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有

9、2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分) 1、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有.【2023年考题】 A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区分B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建立价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种缘由所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差 额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧2、会计确认和计量的一般原则包括。A：权责发生制原则B：配比原则C：谨慎原则D：划分收益性支出与资本性支出原则E：历史成本原则3、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模

10、应与估价对象的规模相当， 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的范围之内。A. 0.52.0B. 1.52.0C. 0.51.5D. 1.01.54、用地单位必需按合同约定开发运用土地，超过出让合同约定的动工开发日期 满一年未动工的，按土地运用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A. 1B. 2C. 3D. 45、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助B：资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资6、路途价区特殊适用于的土地进行的估价。A.房地产税收B.城镇土地整理C.城市房屋拆迁补偿D. 土地运用权出让E.市地重划7、某城市规划将一个污染严峻的企业南该城市的A区迁至

11、B区，则B区的物业 投资将会削减，这主要是由于房地产投资的特性。A.区位选择异样重要B.变现性差C .须要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移8、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层 次。A：一般会计准则B：一般会计准则C：特殊会计准则D：基本会计准则E：详细会计准则9、项目融资主体的组织形式主要有。A：既有项目法人融资B：新设项目法人融资C：商业性法人融资D：政策性法人融资E：自然人融资10、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3 00。万元，资产合为 5 000万元，流淌资产和流淌负债分别为2 500万元和1250万元，则资产负债率 为。A：30

12、%B：40%C：50%D：60%E：借款合同11、廉租住房保障方法规定，廉租住房保障资金来源包括。A：年度财政预算支配的廉租住房保障资金B：住房专项修理资金C：提取贷款风险打算金和管理费用后的住房公积金增值收益余额D：土地出让净收益中支配的廉租住房保障资金E：政府的廉租住房租金收入12、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付实力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通运用E：定期，但可以长期流通运用13、商业银行的职能包括。A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介D：创建派生

13、存款和信用流通工具E：变货币收入为货币资本14、下列关于拍卖与一般商品交易的区分，表述错误的是。A：一般交易中当事人只有卖方和买方B：拍卖方式中有托付人、拍卖人和竞买人，三方缺一不行C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来确定，即由卖方定价D：一般交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价E：执行层的组织协调15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先 受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿 款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款16、w省B县人民政府为

14、加快城镇住房制度改革进程，依据中华人民共和国 城市房地产管理法、w省人大常委会出台的w省城镇房地产开发经营管理条 例及w省政府颁布实施的w省商品房销售管理方法等法律、法规，出台 了B县城镇职工住房补贴管理暂行方法、B县城镇商品房预售管理方法、B县城镇商品房销售管理方法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为 主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用 住房建设，2023年3月，该市实行招标方式，选定C房地产开发公司开发建设 园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地 和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为63

15、0 元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息 为30元。1.中华人民共和国城市房地产管理法属于。下列关于经济适用 住房的表述中，正确的是。A：经济适用住房实质上就是廉租住房B：低收入家庭可购买经济适用住房C：经济适用住房土地可以通过划拨取得D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度E：城市房屋拆迁估价指导看法17、房地产的供求状况可以分为A.全国房地产总供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况E.接近地区本类房地产的供求状况18、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。A：估价上的折旧与会计上的折

16、旧有本质区分B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建立价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种缘由所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差 额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧19、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素改变而使房地产项目达到的极 限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A：利润为零时B：利润最大时C：允许的最低经济效益指标D：允许的最高经济效益指标E：借款合同20、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与之比。A.规划建设用地面积B.居住区总用地面积C.居住区建筑用地面积D.获得土地运用权面积2

17、1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政 主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚 款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得 的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下 的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，有意供应虚假评估报告, 情节严峻的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并惩罚金D.中介服务人员严峻不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严峻后果的， 处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金22、选

18、取可比实例时，应符合的要求包括一等。A.可比实例与估价对象所处的地区必需相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同23、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为干脆比 较判定，将出现的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93324、是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适酬 劳参与生产的状态。A.充分就业B.价格稳定C.经济增长D.国际收支平衡25、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。A：经济因素B：心理因素C：环境因素D：政治因素E：借款合同