易居合肥万科广厦项目客户定位及产品建议.doc

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1、体验城市特区 万科广厦项目客户定位及产品建议n呈送 万科集团易居中国合肥万科项目组2008/03/17 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339Part 1土地属性理解Part 2区域市场认知Part 3客户需求定位Part 4项目产品建议 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339Part 1土地属性理解1 城市价值发掘2 宗地位置3 宗地与城市发展关系4 宗地与政务区关系5 黄山公园规划6 宗地四至及形态7 宗地土地属性总结 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339城市价值发掘价

2、值挖掘1：合肥做为省会城市，经济处于快速上升期，具有非常强的区域辐射能力。n合肥是安徽省会，具有行政中心资源优势。n合肥通过高速公路、高速铁路系统与周边城市形成1小时共荣圈。n合肥在长三角的经济规模仅次于南京，无锡与苏州，已经上升为区域级的经济中心，吸引着各地的人力，财力，物力。n合肥具有2000多年的历史，是三国故地，包拯家乡，具有值得称耀的文脉。 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339二环-主城一环市中心三里庵商圈合宁高速规划政务区 黄山广厦地块公园金寨路高架桥城市客运枢纽 公交客运枢纽宗地的位置价值挖掘2：交通导入功能强通过高架连接一、二环线，贯通

3、全市主要交通动脉。通过高架连接合宁高速，出城更加便捷。车行距离车行时间宗地位于：市中心6km6分钟u南二环外百米区域三里庵商圈5km10分钟u政务文化新区东，规划黄山公园内政务区天鹅2km2分钟u距金寨路高架桥仅600米，通过高架5分钟即湖可到达市中心 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地与城市发展的关系价值挖掘3：项目于141工程核心地段，规划奠定未来的发展潜力基础。城市发展方向 合肥向“”布局扩展，逐步实现合肥向“环城河滨湖临江”的演变。 合肥营造东、西南、西、北城市副中心“”个城市副中心，其中以西城市副中心南和西面两个板块为核心区域 两“1”

4、工程分别指核心主城区与生态型、现代化的滨湖新本区，彰显合肥的城市个性和特色城市副中心案宗地与城市发展方向的关系城市副中心 宗地位于承载两个“1”工程核心主城区与生态型、现代化的滨湖新区的发展轴 线上 宗地更是落于 “”个城市副中心的核心区域西南片区内，迎合城市未来发展的方向城市向南发展的格局已定，宗地处于城市的“腰腹”，政务、经开、滨湖区的发展都将对本案产生辐射和拉动作用。 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地与西南片区的关系价值挖掘4：快速扩张的城市西南片区，对本西南片区格局：案的运作奠定先导性的基础和潜力空间.潜山路合作化路一环线大蜀山-黄山路

5、蜀山区高新区2002年黄潜望板块板块2004望江路年二环线政务文化新区本案2008年合宁高速规划黄山公园n 成熟的：蜀山区黄潜望板块经过绿城等知名开发企业的开发，高档楼盘云集，已逐渐形成文化底蕴，区域板块日趋成熟n 已有的：大蜀山高新区板块在蜀山资源的引领下，发展较为迅速，土地资源已相当稀缺，同时板块在澜溪镇及绿城桂花园的推动下不断升级n 看到的：政务区文化新区在政府斥资兴建下，发展框架已全面展开，规划优美，区域内产品品质整体较高，为开发商必争之地金寨路高架桥n 未来的：规划黄山公园，占地面积达11.13平方公里，开发后将成为全省最随着西南片区的不断发展与升级，本案板块在城市的大的生态人居公园

6、扩容中起着新向标的作用 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339黄山公园的规划价值挖掘5：规划中的黄山公园概念尚属 空白，利于产品概念塑造。东流路600米本金寨路高案架桥机场路规划黄山公园合宁高速难点1：本案作为概念规划中的黄山公园区域的首个项目，存在潜在风险n 规划中的黄山公园项目位于金寨路以东、机场路以西、东流路以南和312国道以北，总规划土地面积约11.13平方公里。公园里将有5个大小不等的居住区，规划居住人口将达到195万人n 作为城市居住功能的延伸，和经开区与政务区配套建设的补给，板块享有绿色生态舒适环境的同时，更能享有齐全高档次的配套设施n 宗

7、地位于规划黄山公园西北角，距金寨路与东流分别仅有600米和200米，宗地周边现有道路通畅n 目前区域内基本为大量未整理的毛地与少量农民自建房，除本项目外没有土地项目在运作，基本无配套 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地与政务区的关系价值挖掘6：与政务区呈地缘关系，将最大程度共享区域资源。n 政务区着力打造行政、商务、文化中心，从2001年规划建设至今，整体框架已经全面展开n 区域雏形基本呈现，道路畅通，环境优美，配套日增完善，市场对区域价值的认知度较高政务文化新区祁门路宿松路金寨路高架桥二环线600米本案n 宗地位于规划黄山公园内，周边配套欠缺，

8、与政务区隔金寨路相望，距区域东边界仅600米，通过祁门路与政务区衔接，享有区域配套、景观资源的辐射规划黄山公园合宁高速城市快速交通 城市交通干道 未修通道路难点2：宗地周边环境与政务区存在很大差异，现有资源及配套情况劣于政务区，由于地缘关系，政务区的市场表现将对本案产生较为直接的影响 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339n 政务区房地产市场首先从区域东北角孕育起步，逐步发展成熟n 2004年后开始向区域发展区起步区宗地与政务区局部的关系宿松路金寨路高架桥二环线西北和西南发向延伸；目前政务区西南角房地产市场发展最为迅速n 政务区东部由于化工厂的影响，规划

9、建设延缓许多，发展相对滞后，该局部与宗地形成地缘性连接区，金寨路高架桥将成为其心理与物理上的屏障快速发展区合宁高速政务文化新区地缘性！连接区祁门路四方化工厂本案城市快速交通 城市交通干道 未修通道路难点3：宗地处于宗地与政务区的地缘性连接区内，该区域受化工企业影响发展滞后，多为荒地无配套 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地四至及形态价值挖掘7：地块方正，70万方的总建筑面积，利于规划的营造和项目内一定比例、多层次、全方位配套设施的补足价值挖掘8：2.5的容积率相对于07年新增住宅土地的容积率二环路建委宿舍北：安建工东：待拆住宅较低，利于低密度产品

10、组合的打造，以满足客户对低密度居住偏好的需求。地块经济指标安工徽建业筑学院R3地块占地80976.8三容积率1.97河路R4地块规划黄占地面积()297469容积率2.5建筑面积()743672.5至政务区 地摊式商业R2地块占地51440.61祁门路占地62520.27容积率1.97至宿松路山公车位配比1：1宗地四至北临安徽建筑工业学院 建委宿舍已入住西临旧式住宅区 未拆迁南临旧式住宅区 未拆迁拆迁复R1地块建小区旧式占地70553.56住宅区（封顶）R5地块占地70553.56 园东临三河路 与二环之间已贯通西：待拆住宅南：待拆住宅规划黄山公 准备工作中园难点4：周边环境差，给项目前期形象

11、塑造带来较大的挑战 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地土地属性综合评估配套2km内大类小类描述/等名称级高级商圈五级无商业大卖场/超四级日之惠超市，鑫信超市，美佳乐超市市便利性商业四级合安路竹木交易市场，合肥市仰光建材市场教育文化中小学四级江淮小学、东流路小学、合肥市第二十八中学医疗医院三级合肥市包河区第二人民医院，合肥市内分泌糖尿病医院景观环境公园绿地五级无不利因素五级周边环境与居住氛围差，周边还未完成拆迁交通便利快速干道二级紧贴金寨路高架桥重要公交线三级148，126，226，230,线路多（距站点800米）路休闲娱乐三级万豪夜总会，金环大酒

12、都，姚公影剧院备注：一级代表优，五级代表差 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地土地属性综合评估劣势优势n本案作为概念规划中的黄山公园区域的首个项目，存在潜在风险n 周边环境及居住氛围差，缺乏基本的生活和商业配套。n位于板块与政务区的地缘性连接区，局部市场发展相对滞后。n 与地缘性相关性区域政务区的现状形成较为明显的反差，现有资源及配套情况劣于政务区。n 宗地紧临金寨路高架桥，连接一二环线，贯通全市交通主动脉，交通导入功能强。n项目位于城市“141”发展战略的腰腹位置，整体的 规划扩张对本案的运作奠定先导性的基础和潜力空间。n规划黄山公园尚属孕育期

13、，整体概念基本空白，便于本案品牌和文化的塑造。n与政务区呈地缘关系，将最大程度共享区域资源。n地块方正，70万方的总建筑面积，利于规划的营造和项目内一定比例、多层次、全方位配套设施的补足。n2.5的容积率相对于07年新增住宅土地的容积率较低，利于低密度产品组合的打造，以满足客户对低密度居住偏好的需求。 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339宗地土地属性总结品类土地属性1）交通便捷（通过金寨路高架桥连接一二环线），可快速到达主城区；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低（周边现有人口居住密度低，C（城郊改善）公共资源的分享压力小）3）居住氛围好，水质

14、、空气质量好。地块所在区域紧邻政务区，享有区域的环境景观资源，随着规划黄山公园的落实，将进一步优化地块及周边的居住 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339R3地块占地80976.8容积率1.97R4地块R2地块占地62520.27至政务区占地51440.61容积率1.97祁门路拆迁复R1地块建小区R5地块占地70553.56（封顶）占地70553.56思考在万科品牌力的号召下，在万科品牌的如何通过客户圈层的扩散，挤压项目价值空间从而实现土地属性的升级？三C品类河路认同万科品牌，追求产品品质的的首次改善型客户至宿松路G品类通过资源配套和金寨路高架桥导入，追

15、求居住改善和品质型置业客户。 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339？本项目操作如何找准房地产市场机会点 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339Part 21 区域市场选取2 区域市场的影响3 区域市场的借鉴4 SWOT分析 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339潜山路合作化路主城区一环线1、政务区东边界金寨路高架距本案西侧约600米 黄山路左右政务区与本案有地缘关系其房地产市场价格对本案价格有直接的辐射望江路研究该区域的房地产市场发展趋势及格局具有较高的参考价值包河区二环线

16、本案东、南、北三方向3公政务文化新区里范围内为城市未开发的本案城郊结合连接区，基本无楼盘供应本案地处包河区，规金寨路高架桥划黄山公园区域内合宁高速 经济技术开发区 QQ 1501688339 房资网 海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全， ：潜山路合作化路主城区一环线2、政务文化新区作为合肥市2002年新启的房地产发展板块，经历了孕育期成长初期成长中期本案所在的黄山公园板块，在启动的区域土地属性条件上，与政务区具有相似性。黄山路区域内无刚性需求支撑均需客户外导望江路二环线政务区房地产市场发展中的各个阶段，对本项目的运作具有直接的借鉴意政义务，文一化是新本区项目在黄山公园板块中的起点基础

17、的确定，二是通过对客户参照性 本案 黄山公园的研究，对本案的客户导入渠道和方式的参考。金寨路高架桥合宁高速 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339区域市场的影响现实性供求矛盾激化成交匀速上涨供应限制，未能放量现状：供求矛盾激化，可售量下降，政务区市场容量不断降低解决方法：u政务区根据目前需求情况增加供应量，缓解供求矛盾，减少本区域意向客户的外溢u政务区无法有效缓解供求矛盾，部分客户可能向本案分散，客户面对双向选择机会点供应波动幅度为37.39%去化周期不断缩短，07四季度已降至3个月存15.1量消耗市场供不应求，供求矛盾不断激化，至07年三季度，供求比已

18、达到1：4.21。市场成交06年三季度至07年一季度一直稳步上升，07年二季度后受新增供应的限制，成交未能进一步放量。可售量在06年三季度至07年一季度有一段小幅的攀升从07年二季度开始不断下挫，至07年四季度已降至15.1万方，去化周期随成交的放量不断缩短，至07年四季度已降 房资网至3海个量月房。地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339区域市场的影响现状：现实性单价上升，导致总价段攀升，增加了客户的购买压力，部分客户由于自身购买力原因，转而求其他。单价已成定局，如何通过控制面积，降低总价，吸纳政务区该部分客户成为我们要思考的问题机会点：u通过房型的创新，在控制面积

19、段的同时，尽量减少房型的功能损失，以低总价实现同样的房型功能。平均涨幅2.56%商品住宅价格平稳上扬区涨幅7.79%涨幅2.13%06三季度至07年四季度除06年年末成交均价略有下调，从06年四季度开始商品住宅成交均价平稳上扬，平均涨幅2.56%，07年三季度，由于地价激增、市场预期较好，成交均价涨至3847元/平方米，涨幅达到7.79% 商品住宅价格稳步增长，市场预期看涨 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339区域市场的影响月出让地块编号土地座落面积(亩)规划用途成交价成交总价成交公司容积率份方式(万元)ZWQTA-011潜山路88.88商业地价196

20、万元/17420.48北京富通基业房地4.5亩(含契税)产有限责任公司未来性4月拍卖ZWQTB-033政高路263.46住宅地价128万元/33722.88合肥政务文化新区2.8亩(不含契税)开发投资有限公司ZWQTC-030祁门路85.63住宅地价175万元/14985.25广东发能房地产有3.2亩(不含契税)限公司7月挂牌ZWQTA-22潜山路43.98商业(五地价80万/亩(含3518.4香格里拉大酒店(中5.0星级酒店)契税)国)有限公司9月拍卖ZWQTD004潜山路35.36住宅地价283万元/10006.88厦门国贸地产有限3.5亩(不含契税)公司ZWQTA030东至路77.58住

21、宅地价439万元/34057.62旭辉集团3.2亩(不含契税)10地价420万元/福州金辉房地产开拍卖ZWQTC029习友路100.33住宅42139.63.2月亩(不含契税)发有限公司ZWQTC032纬五路地价激增，大幅推高市场预期3.0217.45住宅地价368万元/80021.6恒大地产集团-030亩(不含契税)ZWQTA地块ZWQTB-033ZWQTA-22ZWQTC03地块地块本案2ZWQTC-030地块ZWQTD-004地块地块ZWQTC-029地块ZWQTA-011地块 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339序号项目/地块总建面容积率预计上

22、市时间预计08年上市量预计09年上市量备注1亚华新城邦380001.92008年5月2500002国建香榭水都1657002.22008年4月6000003三盛颐景园水墨114000兰庭2.32008年8月40000国40000际丽晶城信政天鹅湾ZWQTB-028发能太阳ZWQTB海岸-033合肥古玩街4岸上玫瑰1700001.912008年5月6000040000总建面：总建万面方：17.6万方总建面：22万方总建面：万方总建面：16万方18.249万方36.5总建面：22万方5宋都西湖花2苑月报价：30000042002总建面：2一期售罄-45001.8元/m2008年预5月计开盘：600

23、002月报价：520060000-5500元/m预计开盘：08.708.7在楼板价：686元/m2楼东板价舜：假832日广元/m2场售亚华新城邦6信达水岸茗都25940022008年6月项3000060000目天和160000园总建面：总建面：万方31.4万方7国际丽晶城2.22008年4月930000600003.808.11预计开盘：8颐园世家20000300002月报价：4400-4600元/m216000022008年7月1ZWQTD0044.8916总建面：万方9水墨兰庭2200001.162008年10月10000002月报价：4500-4800元/m21117总建面：8.25万方

24、10天和园（禾源国际）489243.82008年5月280000其中有三分之一公寓办公楼板价：1213元/m21311信政天鹅湾1765802.062008年7月5000060000一期住宅基本售罄，后期都为办公21区域后续供应较大12恒大华府3.272008年9月18434902100000150000未来威胁性：1270/90一刀切使得产品基本面趋同本案13旭辉项目1655053.22008年9月300008000010岸上玫瑰区域后续供应量较大，待14中凯项目165000153.22008年10月9000095000ZWQTC-028推国建香榭水都41422旭辉项目均遵循70/90原则，加 1826783.208 75000080000总建面：万方项15发能太阳海岸23年2月17目2月报价：5200-5500元/m2剧竞16争，且东政舜假务日广区场市总场建314000面：3万.3方2008年11月20000100000商住楼，以商业为主总建面：19.4万方16.516.55100/m2楼预板计价开：盘820：元/m2月报价：元3预期较好。2-540008.917合肥古玩街3659342.52008年7月500008110000包括商业街、酒店公寓、娱乐中心、办公楼等颐园世家2008年11月 618ZWQTB-