个人住房公积金贷款业务管理办法-模版.docx

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1、个人住房公积金贷款业务管理办法 第一章 总 则 第一条 为规范x银行x省分行个人住房公积金贷款业务经营管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法、商业银行房地产贷款风险管理指引、住房公积金管理条例、x银行个人住房公积金贷款业务管理办法（试行）等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。 第二条 本办法所称的住房公积金（以下简称“公积金”），是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。 本办法所称的个人住房公积金贷款

2、（以下简称“公积金贷款”），是指住房公积金管理中心（以下简称“委托人”或“公积金中心”）以其管理、归集的公积金资金为来源，委托我行向符合条件的自然人发放的，用于购买、建造、翻建、大修、装修住房的人民币贷款。本办法所称的“公积金贷款”包括单笔个人住房公积金贷款和组合贷款中个人住房公积金贷款。 本办法所称的个人住房公积金组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指个人住房公积金贷款与我行自营性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）进行组合的贷款。其商业贷款部分，应按照x银行x省分行个人房屋贷款业务管理办法（x年版）、x银行x省分行个人房屋贷款业务操作规程（x 年版）（xx40号，以下合称“个人房屋贷款业务

3、制度”）的相关规定执行。 第三条 本办法所称的贷款行是指经省分行逐级授权开办公积金贷款业务的x银行x省分行各级分支机构。 第四条 x银行x省分行各级机构办理个人住房公积金贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。各级机构须在受托权限内办理贷款业务，为委托人提供金融服务，不得挪用委托人用于发放公积金贷款的资金，不得垫付公积金贷款资金，不得垫付委托人应缴纳的有关税金，不承担任何形式的信用风险。 第二章 贷款要素 第五条 公积金贷款的贷款对象、用途、金额、期限、利率、还款方式应按照公积金中心规定的贷款政策执行： （一） 贷款金额高不得超过当地公积金中心规定的金额； （二） 贷款利率应

4、按照公积金中心规定的贷款利率执行，原则上按照中国人民银行公布的同期同档次的公积金贷款利率执行，贷款罚息按照公积金中心规定的比例计收； （三） 贷款期限按照公积金中心规定的贷款政策执行； （四） 还款方式可选择公积金中心允许且我行个人信贷系统支持的还款方式，包括但不限于等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金、一次性还本付息、半月还款法和自由还款法。 第六条 组合贷款的商业贷款部分的贷款对象、用途、金额、期限、利率、还款方式应按照我行个人房屋贷款业务制度执行，但组合贷款的贷款要素应符合以下要求： （一） 贷款成数，即组合贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的

5、比例，不超过公积金规定的高抵押率和我行规定所购房产适用的高抵押率中的较低值。各类房产适用的高抵押率，按照x省分行现行个人房屋信贷政策的规定执行。 （二） 组合贷款收入还贷比控制在50%以下（含50%），总体收入还贷比控制在55以下（含55）。 （三） 原则上，同一笔组合贷款下的公积金贷款和商业贷款应采用同一还款周期，但可使用不同还款方式。 前款第（二）项内，组合贷款收入还贷比的计算公式为：（本次公积金贷款的月均还款额+本次商业贷款的月均还款额+月物业管理费）(月均税后收入+每月可从公积金中心提取的公积金)，总体收入还贷比的计算公式为：（本次公积金贷款的月均还款额+本次商业贷款的月均还款额+月物

6、业管理费+其他债务月均还款额）(月均税后收入+每月可从公积金中心提取的公积金)。上述两个计算公式中，本次公积金贷款的月均还款额和本次商业贷款的月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。 第三章 放款模式、贷款担保 第七条 公积金贷款可采用以下放款模式： （一） 见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。 （二） 见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回

7、执发放贷款。 （三）见过户回执放款：已递交房产过户申请，房管部门出具受理回执，凭该回执放款。下列情形之一，视同见过户回执放款： 1. 房产已完成过户，见过户后房屋所有权证书放款的； 2. 当地过户与抵押登记同时办理，见相应回执放款。 （四） 购房合同备案后放款：借款人与售房人签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。 （五） 见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。 （六） 见购房合同放款：借款人与售房人已签订购房合同，凭该购房合同发放贷款。 （七） 公积金中心要求的其他放款模式。 第八条 组合贷款的商业贷款部分的放款

8、模式应按照个人房屋贷款业务制度执行，但组合贷款的发放应符合以下要求： （一） 原则上，公积金贷款和商业贷款应于同一日发放。无法实现同一日放款的，须在公积金中心出具同意发放公积金贷款的审批意见后，方可发放商业贷款。 （二） 申请一手住房贷款的，合作项目须经过有权审批机构准入；申请二手住房贷款且采取机构担保的，担保机构须经过有权审批机构准入，原则上我行和公积金中心使用同一担保公司。 （三） 房管部门实行个人住房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管账户的，商业贷款方可采用见购房合同放款模式。 第九条 公积金贷款可根据公积金中心与我行签署的合作协议，按照公积金中心审批同意的担保方

9、式，落实抵押登记、第三方保证。我行可根据合作协议，协助公积金中心落实抵押登记，并作为抵押权人协助公积金中心管理房屋抵押登记权属证明。 第十条 组合贷款必须以所购房产作为抵押物。除省分行授权之外，应由公积金中心和我行作为共同抵押权人，或根据合作协议由我行代理公积金中心的抵押权。抵押物应符合我行个人房屋贷款业务制度准入要求。 第十一条 公积金贷款抵押房产价值应由住房公积金中心确认。商业贷款抵押房产为一手住房的，抵押物价值为购房合同价（不含税）为准；抵押房产为二手住房的，抵押物价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估价机构”）评估，或由我行具备相应评估资质或技能、且不参

10、与信贷决策的人员评估。原则上，应选取我行与公积金中心共同准入的评估机构进行评估。不具备条件的，可分别对抵押物价值进行评估，但组合贷款抵押物价值，应按照公积金中心和我行认可价值较低者确定。 第十二条 公积金贷款抵押房产是否投保，应由公积金中心决定；组合贷款抵押房产是否投保，应由公积金中心和我行根据借款人资信状况和抵押物情况协商决定。 第十三条 在取得抵押登记证明之前发放贷款的，公积金贷款是否采取阶段性保证，由公积金中心决定；组合贷款的商业贷款部分，原则上借款人应提供符合我行要求的全程或阶段性担保，阶段性担保保证期间应至少覆盖自贷款发放之日起、至我行取得抵押登记证明之日止，但经有权审批机构批准，开

11、发商不提供阶段性担保的一手住房贷款除外。 第四章 贷款业务流程 第十四条 x省分行各级分支机构可视当地情况，以二级分行为单位，与公积金中心展开合作，签署公积金贷款委托合作协议，并要求公积金中心在我行开立对公账户，作为放款、收款账户。 同时开展组合贷款的，商业贷款部分的业务流程应严格按照我行个人房屋贷款业务制度规定执行。原则上应与公积金贷款一并受理、一并调查、各自审查审批、一并发放。 第十五条 公积金贷款业务原则上应由公积金中心受理、调查、审查、审批；我行根据委托合作协议按照公积金中心要求提供相关服务的，应经过省分行同意，明确我行在贷款受理、调查、审查过程中所承担的责任，但贷款终审批意见应由公积

12、金中心出具。 第十六条 申请受理。我行受理公积金贷款业务申请的，贷款行受理岗按照委托合作协议要求，提供业务咨询，与客户进行面谈，搜集申请材料，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议。 第十七条 受理初审。受理岗对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对不符合条件的申请，受理岗应及时通知客户。 第十八条 贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员按照委托合作协议要求对客户进行调查。调查要点为： （一） 借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合公积金中心的要求，是否具备偿还贷款

13、的能力。 （二） 贷款用途是否真实、有效。 （三） 抵押房屋价格是否合理，抵押物和产权人是否符合法律法规、当地政策以及我行个人住房贷款业务制度规定的条件。 调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。 第十九条 贷款初审。二级分行审查人员按照公积金中心要求对贷款材料进行初审，公积金中心未提出明确要求的，审查人员应按照个人房屋贷款业务制度对贷款报批资料的完整性和合规性进行初审，出具初审意见。 第二十条 调查复核。贷款行可根据委托合作协议确

14、定是否进行个人住房公积金贷款调查复核。需要复核的，由公积金中心要求的有权复核人（原则上为贷款行主要负责人）根据委托合作协议进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，提交公积金中心审批。 第二十一条 贷款审批。公积金贷款的有权审批机构为公积金中心，组合贷款的商业贷款部分按照组合贷款金额，根据我行个人房屋贷款业务制度规定进行审批。 第二十二条 担保条件落实。贷款发放之前，贷款行应根据委托合作协议，按照公积金中心审批同意的担保方式，落实担保条件。对于组合贷款的抵押权设定，应在与公积金中心签署的委托合作协议中明确约定。原则上我行应作为商业贷款部分的第一顺位抵

15、押权人或同一顺位抵押权人，公积金中心不同意将我行列为第一顺位或同一顺位抵押权人的，应上报省分行报备，并经总行审批同意。 第二十三条 贷款发放与使用。公积金中心出具审批同意意见（组合贷款时，须由公积金中心和我行审批中心共同出具审批同意意见）后，贷款行据此与借款人、委托人签订借款及担保合同。 第二十四条 公积金中心向贷款行发出公积金贷款放款通知，并将公积金贷款资金足额划入委托资金专户。贷款行只有在公积金中心将公积金贷款资金转入委托贷款资金专户后，方可发放公积金贷款，且公积金放款额不得超过公积金中心拨付的贷款资金余额。 第二十五条 贷款行落实放款条件后，贷款行根据委托合作协议及公积金中心要求，与借款

16、人签订手工借据，发放贷款。贷款行应按照当地房管部门或我行二手房交易资金监管要求，将贷款资金划转至监管账户，并 终划转给收款人或其授权代理人。 受托支付完成后，贷款行应详细记录资金流向，归集相关凭证，并纳入贷款资料档案中保存。 第二十六条 贷后管理。合作行应在与公积金中心签署的委托合作协议中明确双方在贷后管理中的权责。贷款发放后，贷款行应根据委托合作协议做好贷后管理工作： （一） 档案管理。贷款行根据委托合作协议及我行档案管理相关规定，做好贷款档案归档工作。由我行保管重要权证和贷款档案原件的，应及时整理入库；不需要我行保管权证和贷款档案原件的，应留存客户信息、贷款信息相关复印件，并将原件经专人转

17、交公积金中心存档。 （二） 贷款催收。贷款行应严格按照委托合作协议规定的职责进行催收，并建立催收台帐，保存催收过程中的相关资料和证明，严禁代替客户垫付贷款资金。 组合贷款的商业贷款部分可与公积金贷款共同催收，原则上，催收所得款项及催收费用应按合作协议约定的各自比例进行分配或承担。 （三） 贷款收回。贷款行根据委托合作协议规定，办理贷款的正常扣收、逾期催收或提前还款，并将收回的贷款本金、利息按委托合作协议要求划转至公积金中心在我行开立的指定账户中。组合贷款中的商业贷款提前还款部分应按照我行个人房屋贷款业务制度中的规定，设定提前还款月数和违约金比例。 第五章 附 则 第二十七条 本办法由x银行x省分行负责制定、解释和修订。 第二十八条 本办法自下发之日起施行。