房地产公司固定资产管理制度.docx

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1、2.5.14xx集团固定资产管理制度1总则1.1本办法适用于集团固定资产的预算计划、购置、保管、使用、处置等有关管理工作。1.2集团实行固定资产管理使用部门负责制。即是资产管理工作由集团、各公司、单位主体资产的使用部门负责；有条件的单位可根据实际情况专设固定资产管理部门或管理职能归口管理。各级财务部负责对资产的各种帐务核算管理以及配合定期不定期的资产盘点清查工作。集团各一级部门负责对从集团到外面项目公司自己部门属下的资产管理工作，进行垂直权限资产管理。1.3各资产使用部门负责对属下使用的所有资产负责，集团、各公司、单位主体的部门负责人是各使用部门的具体负责人，集团公司各一级使用部门负责人承担最

2、终责任。比如：项目公司的项目部（项目管理部）是项目公司项目部的资产管理部门，负责管理项目部属下使用的资产，项目部负责人是所在部门的具体负责人，并最终对集团公司的项目管理部（或项目总办）负责人负责。其他使用部门的资产管理也是同样的道理。1.4各级使用部门负责管理的资产为部门在用（含停用、报废但未合格处理的、在修理、出借、经营性出租、闲置等等状态）的所有资产，含固定资产、低值易耗品等。1.5集团各一级部门负责人负有监督保管本部门财物的责任，各单位使用部门的部门负责人负有监督保管本部门财物的责任，固定资产使用人对本人使用的资产负责日常维护，并确保资产的安全、完整。1.6各资产使用部门必须建立资产管理

3、台帐进行日常的资产动态管理，及时更新。各资产使用部门应该指定专人（或兼任岗位）对本部门的资产建立管理台帐进行日常的动态管理。集团一级资产使用部门应对下属各公司属下的资产使用部门/岗位进行管理、培训及监督等垂直管理，从而实现对本集团所有固定资产的有效管理。1.7集团所有固定资产应用于集团工作，不得用作私人用途。1.8此制度适用于全集团上市/非上市所有板块公司，但是酒店板块的资产有特殊性，可以在此制度的范畴内制定自己的实施细则，报集团审批实行。2.固定资产的确认2.1结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形固定资产：1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持

4、有目的）；2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2000元以上的厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。2.2固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧年限的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。2.3固定资产特殊入帐规则 为便于固定资产管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产入帐：主要包括：冰箱、电脑、手机、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电

5、脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、点钞机、绘图仪、电瓶车、冲击钻等；成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件的单价符合固定资产入帐标准的就必须在财务帐入固定资产及管理，否则作低值易耗品入帐及管理。（举例：比如某单位批量购买一批办公家具，含有大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等，如果其中大班台的单价超过2000元，其他家具的单价低于2000元，此时大班台在财务帐就需要进固定资产及管理，其他可以进低值易耗品管理）但是，不论在财务帐是作为固定资产管理还是作为低值易耗品管理，在资产的实物管理上，各资产使用部门还是需要

6、在各自的资产管理台帐进行实物台帐动态管理。3.固定资产的分类与编码规则3.1集团统一规定的固定资产类别为： 厂房建筑物 机器设备 运输设备 电子仪器及家具 办公设备 易耗设备 其他 （以上各资产大类别属下的明细类别/范围参照财务帐务处理上的类别/范围）3.2固定资产编码规则及说明如下： 固定资产编码规则：级 级 级 介于8-12位之间 XX XXXX 流水序号 固定资产类别 所属公司主体用友帐套上的公司编码示例：顺碧发展公司(顺碧)一台办公用空调固定资产编码为 1010100101- 05- 0002顺碧发展公司(西苑)一台办公用空调固定资产编码为 1010100102- 05- 0002南沙

7、xx发展公司一台办公用空调固定资产编码为 10101004- 05- 0002说明：1）所属公司主体用友帐套上的公司编码：1010100101顺德xx物业发展(顺碧)有限公司1010100102顺德xx物业发展(西苑)有限公司1010100201 广州xx物业发展有限公司（华碧发展）1010100202 广州xx物业发展有限公司（沙湾发展）10101004南沙xx物业发展有限公司10102001 广东腾越建筑工程有限公司10102002 佛山市顺德区雅俊装饰工程有限公司10102003 沈阳市碧丰绿化工程有限公司10102004 肇庆市德业建筑工程有限公司 101030010101 广东xx物

8、业管理有限公司（顺碧） 101030010102广东xx物业管理有限公司（西苑）1010300107 广东xx物业管理有限公司（广碧分公司）1010300110 广东xx物业管理有限公司（番禺分公司）10104001 增城xx凤凰城酒店有限公司10104002 阳江xx凤凰城酒店有限公司10104003 台山xx凤凰城酒店有限公司10204001 广东xx学校10204004 增城市凤凰城中英文学校10204009 碧桂花城学校 2）固定资产主体编码、类别、及流水序号级(公司主体帐套编码)级(类别)级(流水序号)各公司主体帐套编码01厂房建筑物0001000202机器设备类0001000203

9、运输设备类00010002 04电子仪器及家具0001000205办公设备类0001000206易耗设备类0001000207其他类000100023）固定资产编码的使用与标签：一）各级固定资产使用部门及固定资产管理员需要配合财务部等相关部门清点现有的固定资产，盘点实行交叉盘点的原则，即是自己部门所用的资产，盘点时须由所在单位的财务部门及另外的部门盘点，使用部门配合，然后三方确认。进行盘盈盘亏处理之后，要求实物使用与财务入帐的帐套一致，然后按照编码规则进行编制固定资产编码。（各单位财务部门必须提供准确的本单位主体帐套编码给使用部门进行编制。）二） 如果固定资产有内部的调拨等调动时，需要进行相应

10、的财务处理，旧的固定资产编码标签也要进行相应的改动与刷新。三） 新购置/新建的固定资产开始使用后，各相应的资产使用部门必须及时进行制作编码进行标签工作，然后更新固定资产台帐，各级财务部门应该配合相关部门的编码制作以及台帐更新工作。四）定时的固定资产盘点时，需要相应的对固定资产编码标签进行检查，检查是否标签已经脱掉，是否陈旧模糊，是否标签与实物性质及地点不一致等等，然后进行相应的更新。4.固定资产的计价4.1固定资产的计价应根据取得固定资产的不同来源，按照下列原则确定：（一）外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项固定资产的运杂费、安装费和专

11、业人员服务费等。（二）自行建造固定资产的成本，应按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对于已达到预定可使用状态的固定资产，在尚未办理竣工决算前，需要根据工程预算、工程造价或者工程实际发生的成本等资料，按暂估价值确定固定资产的入账价值，待办理竣工决算手续后按实际价值调整原值。（三）投资者投入固定资产的成本，按以评估机构评估确认或投资各方在合同协议中约定的价值计价。（四）融资租入固定资产的成本，按照租赁协议或者合同确定的价款加运输费、途中保险费、安装调试费等。（五）接受捐赠固定资产的成本，按照捐赠者提供的发票或有关凭证所列金额，加上由公司负担的运输费、途中保险费、安装调试费

12、等确定；无发票帐单的，按照同类设备的市场价，或通过评估确认的价值计价。（六）在原有固定资产基础上进行改扩建的按原有固定资产帐面价值减去改扩建过程中固定资产变价收入加上由于改扩建发生的实际费用计价。（七）盘盈固定资产，按照同类固定资产的重置完全价值确定。（八）清产核资或股份改造固定资产价值的重估和评估按有关规定计算确定价值。待实际价值确定后，再行调整。在确定固定资产计价过程中应注意以下问题：（一）因征用土地而支付的土地出让金及补偿费，如因建设工程需要按规定支付的土地出让金、青苗补偿费、征用土地上的房屋、树木等附着物补偿费和安置补偿费以及土地征收管理费等计入土地的价值，在“无形资产”中核算，不计入

13、有关的房屋、建筑物的价值。（二）房地产公司在建自用并取得产权的物业如宿舍、会所等，其工程成本先在“在建工程”核算，已达到预定使用状态、但尚未办理竣工决算手续的固定资产，应按估计价值（或预算价）转入“固定资产”，待办理竣工决算手续后按实际价值进行调整。（三）购置计算机硬件所附带的、未单独计价的软件，计入固定资产原值。（四）已经入帐的固定资产价值，除发生下列情况外，不能任意变动：1、根据相关规定固定资产重新评估价值。2、增加补充设备或改良装置。3、将固定资产的一部分拆除。4、根据实际价值调整原来的暂估价值。5、发现原记固定资产价值有误。5.固定资产折旧5.1固定资产折旧方法采用平均年限法。5.2净

14、残值率统一按照固定资产原值的5确定。5.3 固定资产分类折旧年限分类折旧年限厂房建筑物20年机器设备10年运输设备5年电子仪器及家具5年办公设备5年易耗设备5年其他5年个别公司某些固定资产由于原值价格、市场价格或其他特殊原因，不按上述年限计提折旧，须经集团财务部总经理批准，集团财务部视折旧年限变动的重要性，判断是否需要报集团管理层（董事会）审批，并在年度会计报表附注披露。5.4折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更，除改建扩建、以及国家政策规定需调整。需要变更的，由公司提出申请，报集团财务部批准；集团财务部视年限及折旧政策变动的重要性，判断是否需要报集团管理层（董事会）审批。清产核资后折旧办

15、法按有关规定执行。6. 固定资产的减值6.1为了规范集团所属公司固定资产减值的确认和会计处理，根据企业会计准则-基本准则、企业会计准则第8号固定资产减值，制定本规定。6.2固定资产减值，是指固定资产的可收回金额低于其账面价值。本规定中的固定资产，包括单项固定资产和固定资产组。固定资产使用部门（固定资产管理员）应定期和不定期组织有关专门人员对固定资产的价值进行检查和评估，并做出报告呈送公司管理人员，若发生减值时，应及时做出会计处理。6.3 可能发生减值固定资产的认定公司应当在会计期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。6.4 固定资产可收回金额的计量（一）固定资产存在减值迹象的，应当估计其可

16、收回金额。（二）固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值，只要有一项超过了固定资产的账面价值，就表明固定资产没有发生减值，不需要再估计另一项金额。（三）固定资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当根据公平交易中有法律约束力的销售协议价格减去直接归属于该固定资产处置费用的金额确定，固定资产的市场价格通常应当根据固定资产的买方出价确定。在既没有法律约束力的销售协议、又不存在活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计固定资产的公允价值减去处置费用后的净额，同行业类似固定资产的最近交易价格或者结果可以作为估计固定资产公允价值减去处置费用后的净额的参考。（四）公司

17、按照上述规定仍然无法可靠估计固定资产的公允价值减去处置费用后的净额的，应当以该固定资产未来现金流量的现值作为其可收回金额。6.5未来现金流量的现值应当按照固定资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计固定资产未来现金流量的现值，应当综合考虑固定资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。未来现金流量应当由使用部门和财务部门根据固定资产的实际情况，参照历史数据或市场上同类型的产品确定，折现率应当使用当年的固定资产收益率，或者其他合理比率。6.6预计的固定资产未来现金流量应当包括：（一）固定资产持续使用过程中预计产生的现金流入；

18、（二）为实现固定资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出（包括为使固定资产达到预定可使用状态所发生的现金流出）。该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理而一致的基础分配到固定资产中的现金流出；（三）固定资产使用寿命结束时，处置固定资产所收到或支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方志愿进行交易时，公司预期可从固定资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。6.7预计未来现金流量时，公司管理层应当在合理和有依据的基础上对固定资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。6.8预计固定资产的未来现金流量，应当以固定资产的当前状况为基础，不应当包括与将

19、来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与固定资产改良有关的预计未来现金流量。6.9折现率应当是一个反映当前市场货币时间价值和固定资产特定风险的税前利率。它是公司在购置或者投资固定资产时所要求的必要报酬率。6.10预计固定资产的未来现金流量涉及外币的，应当以该固定资产所产生的未来现金流量的结算货币为基础，按照该货币适用的折现率计算固定资产的现值；然后将该外币现值采用计算固定资产未来现金流量现值当日的即期汇率进行折算。6.11可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固

20、定资产减值准备。6.12固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。6.13固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。6.14有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，公司应当以单项固定资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，应当按照该固定资产所属的固定资产组为基础确定固定资产组的可收回金额。6.15固定资产组账面价值的确定基础应当与其可收回金额的确定方式相一致。7. 固定资产的管理7.1固定资产实行由使用部门、财务部门分工负责的原则，

21、使用部门负责实物的直接管理责任，财务部门负责核算和监督、检查的管理责任。各部门职责如下：（一）使用部门1、建立和贯彻固定资产的使用，保管责任制度。2、建立台帐及卡片，及时反映固定资产的增、减变动等情况，做到帐（卡）、物一致。3、正确使用固定资产，做好维护保养。4、定期进行清查盘点，并提出盘点报告。5、正确及时办理增值、转移、调拨、报废等手续。6、负责编制分管固定资产的大修理计划。7、健全档案资料，组织编号钉牌。（二）财务部门1、负责固定资产的统一核算，建立健全固定资产的核算凭证和账卡，正确填报有关会计报表。2、办理固定资产增值、转移、调拨、盈亏报废等的财务手续。3、正确计提折旧。4、组织并参与

22、使用部门的清查盘点工作，处理盈亏报废，提出盘点报告结果。5、对使用部门进行固定资产的维护、管理和使用情况的检查和指导。7.2 离职或工作调动的员工，必须退还其领用的全部耐用物品，如未交清者，人事部门不能开具离职或调动证明。所属单位的固定资产使用部门具有追缴职责，并应及时将无法收回的固定资产清单提交人事部门予以扣缴。7.3 固定资产管理员/兼任人员（指其他岗位被指定兼任资产管理职责的人员）调动工作，交接双方应清查财产，列册移交，由使用部门负责人确认。8.固定资产的购建和后续支出8.1固定资产的购建：（一）申购部门根据实际需要增添固定资产，由经办人填写申购单，并注明申购日期、申购单位、用途说明、品

23、名、规格、数量、需要日期、建议厂商等资料，经部门负责人审批。如公司内部无法调拨者需要在外购买，根据公司制度相关人员审批同意购买签字确认。采购部接到经批准申购单后，则办理采购程序，依采购程序办理完成核签。申购部门根据实际更换固定资产或固定资产其中部份，审批更换的申购单流程与增添固定资产的流程一样。（二）车辆购置的审批流程：由使用部门根据需要提出，根据公司的购置车辆制度界定级别申请购车的车种填写申购单，并注明申请购车原因等资料，经部门负责人复核同意购买签字确认，申购单送至集团总裁办公室登记后再送至杨惠妍董事审批，经批准申购单后由主席办公室直接移交给采购部（省外部分项目没有采购部则由项目部负责采购工

24、作）。采购部接到经批准的申购单后，则办理采购程序，依采购程序办理完成核签。（三）公司购建固定资产，应纳入公司年度经营计划和资金使用平衡计划，落实资金来源，并按规定程序报经批准后，由公司指定的购置部门据以组织订货、自制以及外包、自营，财务部门按计划筹款、付款。采购部应与厂商签订固定资产购买合同。合同一式三份，由采购部与供货商分别留存一份，财务部一份，原件与发票交财务做为付款入帐之依据。（四）所有固定资产（包括车辆）都需要通过仓库系统作收发、盘点、报废等登记管理。（五）采购部将申购单订购单验收单、进仓单、采购合同、发票一同送交财务做付款入帐之依据。月末货到票未到，应将除发票外的单据送交财务做暂估入

25、账处理。使用部门按固定资产编号规则编制固定资产编号并制作固定资产编号标纸标签，粘贴于固定资产上，并将资料添于固定资产管理台账上。8.2固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、房屋的装修费用、日常修理费用、大修理费用等。固定资产的更新改造等后续支出，符合资本化条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除替换部分账面价值；不符合资本化条件的固定资产修理费用，应当在发生时计入当期损益。公司以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为“长期待摊费用”，合理进行摊销。固定资产的后续支出的发生的审批流程及管理方法参照固定资产的构建发生的审批流程及方法。8.

26、3固定资产的购置必须取得正式发票，并要列明品种、规格、单价、数量，不能只填总金额。8.4固定资产购置费用的报销应严格审批，层层把关，当月发生的购置费用应及时报销入账。8.5对于不按程序申请而购置预算外固定资产的，应该在日常审批流程之外报更高的审批级别批准（最高至总裁），否则不予借款及报销一切费用。8.6各公司的固定资产使用部门应对自己管理范围内的新购固定资产进行统一分类编号，登记相应的资产台帐表，做到日清月结。8.7固定资产使用部门每月定期向财务部报送最新的xx集团资产台帐表。8.8凡经验收合格的固定资产，应由固定资产使用部门组织以喷字或其他方式将编号印记于固定资产上，并应与其所登记的固定资产

27、管理台帐保持一致。9固定资产的处置和清理9.1为使固定资产充分发挥效用和效益，对闲置或暂不使用短期借出不影响生产经营使用的固定资产，可以向外单位出租。出租时应由相应的资产使用部门负责人批准，由专门的部门与租用单位签订合同，据以办理出租和转帐手续。出租合同需经财务部门会签，并由财务部门留存一份，据以收取租金。租金的确定应由专门部门与财务部门商定。租用期满，专门部门应负责收回，并配合财务部门催收租金。（此处的“专门的部门”是泛指集团中具有审核、造价、合同管理等职能的商务部门/办公室，而不是特定某个部门，具体情况视公司管理层确定此责任部门，在此提出仅是做制度/流程的说明，下文同样如此）。9.2固定资

28、产的清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。9.3在发生以下情况时，应及时对固定资产进行清理。（一）使用期满。固定资产已达到或超过规定的使用年限，经鉴定确认不能进行修复和继续使用的，必须进行清理。（二）灾祸毁损。公司因火灾、风灾、水灾、震灾等不可抗拒力量以及交通事故等造成固定资产毁损的，必须进行清理。（三）由于设计、施工、制造技术不过关，质量低劣，无法修复继续使用，未达到预定使用年限而中途报废的固定资产，必须进行清理。（四）将本公司生产经营不需要的闲置固定资产或者由于技术进步被先进设备替换下来的落后设备进行出售和有偿转让的固定资产，

29、必须进行清理。（五）除上述情况外，对由于其他原因造成的确需报废的固定资产，必须进行清理。9.4固定资产集团外的有偿转让（一）因产品结构和经营业务调整，对未使用、不需用等闲置和多余的固定资产（以及虽已办理报废手续，但仍有一定使用价值的固定资产）有偿转让和变卖，应填制“xx集团公司固定资产报损（废）单”由使用部门负责人批准，经财务部门会签，按该固定资产的重置完全价值定价，报集团公司备案。（二）变价收入扣除清理费用后的变价净收入与原帐面差额作为营业外收、支处理。（三）对可调出的闲置固定资产清单应每半年一次报集团公司。9.5 固定资产有下列情况之一者，可办理报废： （一）经长期使用，主要部件已严重损坏

30、，无法修理或修理后技术性能达不到使用要求； （二）设备老化、技术性能落后，能耗高、效率低、经济效益差，维修费过高的； （三）机型已被淘汰，性能低劣，又不能降级使用的； （四）严重污染环境，危害人身安全与健康，改造又不经济的； （五）长期积压，无使用对象，除报废外无法处理的。9.6固定资产报废程序：（一）申请报告，落实处置方案。资产报废前，提出资产报废的部门须做好以下工作：1、提出书面报告，填写xx集团资产报损（废）单（详见附件）。各部门在报废资产前应向相应的专门的部门申报，提出申请报废资产的报告，填写报废单，提交报废资产的名称、数量、规格、单价、损失价值，以及相关鉴定部门的处理意见，经各有关部

31、门审批后方可处理。未办理报废批准手续，各部门还需负责做好资产保护工作，不得自行处理。2、落实报废后的资产处理办法。批准报废后的资产可以出租、拍卖、捐赠等方式进行处理。由提出报废的部门、专门的部门与有关接受单位拟订转让合同，包括拟定报废价格和收入，由财务部会签。3、根据审批的资产报废单，资产使用部门对报废资产进行清理，并且在资产台帐上作相关记录，财务部作相关帐务处理。9.7对已办理报废的固定资产的实物，应分类处置。对仍有部分使用价值的应保留实物，单独列帐管理。10.固定资产的内部转移10.1固定资产的内部转移（一）内部转移包括以下内容：1、根据经营管理需要，在公司内部使用部门之间转移；2、根据经

32、营管理需要，在公司与公司之间的转移；3、根据经营管理变化，同公司同部门内在用固定资产转作未使用或不需用固定资产。（二）公司内部使用部门之间转移固定资产时，需填写“xx集团固定资产（财产）转移调拨登记表”，该表一式四份，根据登记表中的内容填写转移固定资产的真实情况并经调出和调入相关部门人员签名确认，以明确固定资产的去向。固定资产转移后，计提相应折旧时更改“固定资产使用部门”。（三）公司之间转移固定资产时，需填写“xx集团固定资产（财产）转移调拨登记表”，该表一式六份，根据登记表中的内容填写转移固定资产的真实情况并经调出和调入相关部门人员签名确认，以明确固定资产的去向，转移方和接收方的固定资产使用

33、部门凭转移调拨登记表作固定资产转移登记和备案，以备日后查证。固定资产转移的具体程序为：需要调入固定资产的公司（部门）先提出申请，说明需要调入固定资产的原因并交本单位的固定资产使用部门负责人签名，经所在项目公司（部门）负责人签字确认后交集团总部审批，获得审批后再交付固定资产调出单位，由该公司负责人确认，使用人写明固定资产现状、原值、累计折旧、净值等，经财务部门确认，固定资产使用部门负责人签名；接收方使用部门、管理部门、公司负责人确认。双方办理固定资产交接。同一公司部门间交接时需使用一式四份的“xx集团固定资产（财产）转移调拨登记表”，公司间交接时需使用一式六份的“xx集团固定资产（财产）转移调拨

34、登记表”。固定资产转移后，原持有单位应做好交接档案管理，以备后查。接受单位收到固定资产后也应建立档案，进行管理。原持有方仍有责任定期对被转移但未结算的固定资产进行抽查、盘点，并进行相应处理。（四）集团外转移固定资产按本制度第四十七条“固定资产集团外（包含上市公司与非上市公司之间）的有偿转让”进行处理。11.固定资产的清查及盘点11.1应定期（一般年终前）或不定期的对固定资产盘点清查。年度终了在编制年度决算报告前必须进行一次全面的清查盘点，核实数量质量，做到帐物相符，确保固定资产的保值、增值。对于盘点情况以及在盘点中发现的问题，应由负责保管和使用部门查明具体原因，写出书面报告，经集团公司有关职能

35、部门审批后及时进行处理。但应在决算前处理完。固定资产盘点业务流程：步骤涉及部门及岗位步骤说明1财务部 各级使用部门由财务部和各类固定资产使用部门组成固定资产盘点小组，组织公司内全面固定资产清查盘点，财务部门制固定资产盘点表等文件2财务部各级使用部门各使用部门进行实物清点，盘点小组监盘（交叉盘点，使用部门、交叉盘点部门、财务部三方确认）3财务部各级使用部门盘点表经由盘点小组汇总，与各类固定资产使用部门的台帐记录和财务部固定资产帐核对4财务部各级使用部门盘点小组制三联式盘盈、盘亏通知单及资产报损（废）单5财务部各级使用部门盘差结果经盘点小组追查原因，形成盘差原因书面说明，附于盘盈、盘亏通知单后，有

36、报损的说明原因于资产报损（废）单。固定资产直接责任人、相关责任人、使用部门主管、和财务部主管共同确认并审签该说明6财务部总经理公司总经理财务部各级使用部门盘盈、盘亏通知单资产报损（废）单及附件报财务总经理、公司总经理审签后，一联传递至财务部进行帐务处理，另一联由各级固定资产使用部门留存，同时作备查登记，更新卡片等记录7财务部总经理公司总经理财务部各级使用部门经盘点出现的报废、毁损固定资产和长期闲置固定资产，盘点小组在固定资产盘点表注明，并附详细清单作为附件，签处理意见；固定资产盘点表及附件经财务总经理和公司总经理审签同意后，进入固定资产清理程序 8集团指定的专门职能部门（简称专门的部门）长期闲

37、置固定资产由专门的部门组织，根据各部门情况决定是否进入调拨转移程序，详见固定资产内部转移9财务部使用部门报废、毁损和不能进行调拨的固定资产进入固定资产清理程序，详见固定资产处置清理10财务部使用部门年末各类固定资产使用部门将固定资产卡片、维护记录、盘点资料等报备财务部，提供减值准备依据11.2在固定资产清查中发生的盘盈、盘亏，毁损及需报废的固定资产应按下列规定处理。（一）盘盈的固定资产，按重置完全价值作为固定资产原值，按固定资产的新旧程度估计累计折旧，其差额计入“营业外收入”。（二）盘亏及损毁、报废的固定资产，按照原价扣除累计折旧、变价收入、过失人及保险公司赔款后的差额计入“营业外支出”。（三

38、）使用部门应填制“固定资产盘盈、盘亏通知单”或者“固定资产报损（废）单”，按管理权限经有关主管批准报集团公司财务部备案后，进行有关帐务处理。（四）上述的清查及盘点中盘盈、盘亏或者报损（废）涉及到的资产总金额（原值）审批权限如下：涉及金额不超过5万（含5万）的处理，各单位使用部门第一负责人、集团所属一级部门的第一负责人、财务部负责人审批即可；超过5万不超过30万（含30万）的处理，需要增加到集团相关董事（副总裁）审批；超过30万的处理，需要增加到集团总裁审批。12.固定资产的维护12.1公司应对各类资产进行定期维护，并实行计划检修制度。（一）计划检修内容，包括定期检查、二级保养（小修）、中修、大

39、修。其中大、中、小修理费用均应纳入公司年度经营计划（财务成本计划）。（二）使用部门根据批准的大修理计划进行大修理工程时，应考虑负责大修理部门的工作量与费用预算两者的平衡，据以选择自营和出包的方式。对出包的大修理工程项目，必须由专门的部门与承包方签订合同或协议，并有财务部门会签。（三）通过大修理之后，凡符合下列条件之一者确认为改扩建支出：1、使固定资产的预计使用年限延长。2、使固定资产的生产能力增大。3、其他情况。（四）由于修理、更新改造而停止使用的固定资产，符合确认条件的，所产生的修理、更新改造费用应当转入“在建工程”，停止计提折旧，工程完工后转入固定资产，并按重新确定的固定资产原值、使用年限

40、计提固定资产折旧；不符合上述条款规定的，照常计提折旧。（五）各部门资产使用人应正当使用公司资产、爱护公司资产，资产应定期进行维护保养，以延长公司资产的使用寿命，节约公司成本。如果资产损坏应及时送检维修，不能影响生产经营的正常进行，也不能随意闲置，造成浪费。如果资产已经相关部门确定不能再继续为公司服务时，应及时报废清理。（六）经送检维修回来的资产，资产使用部门应把资产的维修情况在资产台帐中作详细记录。财务部应根据仓库报表的记录直接计入当期维修费用。（这里指能资本化之外的维修费用）。13.固定资产的保险13.1公司的固定资产、在建工程可视实际情况考虑购买固定资产保险。固定资产的保险实行公司统一投险

41、、统一管理的政策：固定资产保险的管理工作由相应的固定资产使用管理部门负责，并在管理台帐上备注说明。集团公司应该指定一个职能部门统筹各级使用部门提出的固定资产保险工作，负责统一的购买及索赔处理等工作14.示范单位、样板房资产管理14.1示范单位、样板房资产的购置在其立项时已列入计划并按合同订立实施细则执行。14.2示范单位、样板房资产的采购应按相关规定执行，由地区公司（没有设地区公司的报集团）项目办公室、设计部门、项目公司财务部、营销中心共同经办，并报地区公司（没有设地区公司的报集团）审批。采购审批流程参考其他固定资产采购审批流程处理。14.3示范单位、样板房资产实行二级登记制度，按单元、房间进

42、行明细登记，同时在验收时，对每件资产进行编号、登记成册，并应清楚记载规格、品牌、购买单价、购买时间等。资产管理手册一式三份，分别由项目公司财务部、营销中心、设计部门保存（资产管理手册参照固定资产的管理台帐格式编制，见附表的xx集团资产台帐表）。营销中心应定期对资产进行检查。现场管理员应定期进行检查，如发现丢失，应及时向营销中心报告，并填写样板房低值易耗品报失审核表(见附表)上报相关部门审核。报失审批流程及权限参考上述第54条审批流程权限处理。14.4如需拆除示范单位或样板房，项目公司应提前一个月编制好拆除计划，并报地区公司（没有设地区公司的报集团）营销中心主管、财务部总经理及集团总裁审批。14

43、.5项目公司在对示范单位、样板房作拆除时，应对其所有资产进行清查，分别列出自留、变卖、转出集团统一保管的物品清单，报地区公司（没有设地区公司的报集团）营销中心核对。14.6鉴于家具流行趋势变化较快，原则上应把自留以外的家具作变卖处理，而自留部分应写明理由。对组建家具进行拆除时，可请专业公司拆除及搬迁；电器、饰品等具有可重复利用性的资产，原则上进行应保留，可以重复使用。14.7对已批准变卖的物品，由项目公司列出清单，地区公司/集团公司营销中心联同造价管理部、财务部合理评估其残余价值。残余价值评估的基本原则：一年以内的家具，残余价值为原值的50%-70%，二年至三年的残余值为原值的20%-50%，

44、三年以上的残余值为原值的10%-20%。14.8营销中心应向各部门、项目公司公布拟变卖的财产明细，并进行登记认购。变买回收的款项交财产所属单位财务部入帐。14.9对转出本公司交地区公司/集团公司统一保管的物品，拆除前应先由营销中心对每个物品进行单独摄影拍照归档。地区公司/集团公司营销中心应将保管的物品，按名称、品牌、规格、价格、购买时间和原摆放单元等资料连同照片一起建立详尽的档案，并妥善保管。在建造其他样板房时，设计单位可通过该库存物品档案挑选适合的物品。15.罚 则15.1因管理不善造成固定资产损坏、丢失的，维修费和因丢失而造成的经济损失由当事人承担。15.2未按规定申报审批、擅自购置固定资

45、产的，追究当事人责任。造成经济损失的，视情节轻重按损失金额的50%-100%赔偿。15.3未按规定严格检验质量，出现假冒伪劣商品的，视情节轻重予以购置金额50-100%的赔偿。16.附则16.1本制度自发布之日开始执行。16.2本制度由集团财务部负责解释。附件4：单据、报表式样 （见EXCEL表附后）财政部、国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知财税xx75号 xx-10-20各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实国务院完善固定资产加速折旧政策精神，现就有关固定资产加速折旧企业所得税政策问题通知如下：一、对生物

46、药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业的企业xx年1月1日后新购进的固定资产，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。对上述6个行业的小型微利企业xx年1月1日后新购进的研发和生产经营共用的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。二、对所有行业企业xx年1月1日后新购进的专门用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。三、对所有行业企业持有的单位价值不超过5000元的