房地产公司并购尽职调查清单模版-经典.doc

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1、尽职调查资料清单填报说明：1、表格部分请必须填列，如填写在附属Excel表格中请注明；2、陈述部分请详细陈述；3、准备资料部分请准备纸质版复印资料以备现场查验。一、被尽调公司的基本资料1) 公司从设立至今的发展历史与沿革（请陈述）2) 公司股权结构、股东情况以及法人代表基本情况（请按以下图示制作股权结构图填列、陈述）3) 主要控股公司及关联企业的股权结构、股东情况以及法人代表的基本情况（请按2）中图示制作股权结构图表、填列下表并陈述）4) 公司经营范围，包括主要已开发项目、累积已经开发项目、在开发或待开发项目等（请陈述）公司经营范围：农业项目开发、休闲农业开发与经营、农业科技开发、农业产品展示

2、与销售、预包装食品批发、房地产开发、商品房销售。市政工程设施、配套施工。商业经营、物业管理；对养老地产、文化产业、旅游地产的投资与开发；软件设计与开发、电子商务、网络技术服务、技术培训。5) 现行有效的公司章程、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、经营许可证书、验资报告、房地产开发资质证书等（请准备资料备查）6) 自公司成立有无重大的收购、托管及出售资产事件，若有请说明相关过程情况。(请陈述)没有二、具体项目基本情况清单1) 项目情况简介：包括项目审批核准或备案情况；主要技术及经济指标、项目四证取得情况、项目总投资情况、自有资本投入情况、项目开发前景分析预测、最新进展情况描述。（请填列、陈述

3、）项目的高清效果图及在周边位置的区位图（必须）。A.项目审核或备案情况（请陈述）正在申报，短期内可备案完毕。B主要技术及经济指标（请填列）C项目五证取得情况（请填列）说明：暂未取得上述证照D项目总投资情况、自有资本投入情况（请陈述、填列）E项目开发前景分析预测开发成本及各项费用预算表 金额单位：万元 序号成本项目工作量单价(元) 合同价（万元） 已发生金额 可售面积单方造价工程量及单价说明一土地成本1 土地出让金50亩50万/（亩）约3000万2 中介费3 土地征用及拆迁补偿费4 契税3%75二开发前期准备费3 设计费12160规划及施工图设计费装饰专项设计费智能化专项设计费景观专项设计费节能

4、专项设计费人防设计341931034其他专项设计费4 行政规费及规划报建费70综合服务费人防建设费土地调查费水土保持方案编制与报审涉河建设方案及防洪评价报告编制雷电灾害风险评估技术服务费防雷检测费消防审查费白蚁防治费散装水泥基金工程质量监督费工程定额测定费招投标管理费审图费其他费5 水文地质勘察费1013 地质勘察费 环境评测费6 测绘费446670.52.2 地籍勘探测绘费 建筑物放线与基础竣工测量费 测绘费7 临时设施费113 临时用电 临时用水 其它8 制图费9 水土设施补偿费10 零星工程11 其它三建筑安装工程费1682522204313001土建工程费主体工程（含大部份室内安装费）

5、土石方工程2 安装工程费智能化工程电梯及自动扶梯停车设备3 装修工程费室内装修4样板房/售楼处装修费500100050售房部别墅样板房装修高层样板房装修5 室外蒸汽系统6 监理费7 消防检测费8 实测面积报告费9 消防工程四基础设施费1 供电工程费2 给水工程费3 室外综合管网4 燃气工程费5 电视工程费6 通讯工程费7 通讯线路及设备安装费8 小区道路工程费9 平台连接工程10 绿化工程费11 其他费用五配套设施费1 建设配套费2 人防工程3 景观工程4 室外辅助设施5 物业用房6 临时园林展示工程7 泄洪明渠工程8 其它六开发间接费1 行政管理费300其他折旧费工资办公费通讯费2 资本化利

6、息3 物业完善费4 其它5 不可预见费300七房地产开发费用期间费用1 管理费用503002 销售费用14万507003 财务费用800010%（1年）800 期间费用(开发费用)合计 八流转税费（已经改成增值税）10%6768.341 营业税3 城市建设税2 教育附加税地方教育费附加税九土地增值税4 土地增值税-非普通住宅土地增值税-非住宅十企业所得税项目总支出净利润说明：1、 关于建筑成本:按现在保康建筑行业的市场行情，承建商承包价，地上建筑100米的高层，1500-1600元/（含水电安装、消防工程等），24米以下建筑800-1000元/（含水电安装、消防工程等）。上述表格的填写，我们是

7、按多层建筑1000元/计算，100米高层按1600元/计算。地下室部分，由于项目地块现状低于马路约2.5米左右，再向下刮1米即可得一层地下室，其建筑成本按1000元/计。即：总建筑成本：26593.4万元 21872.76万元（含地下室）建安部分21872.76万元： 多层565051000元/=5650.5万元 高层775541600元/=12408.64万元 地下室部分341931000元/=3419.3万元高层部分装修：59008800元/=4720.64万元2：企业所得税：2015年5月1日起，全面实行营改增，房地产业的税原来未改前大约下降2%左右，以我们的经验，我们按营业额的10%计

8、。总销售额为：67683.4万元3、关于利润：我们按全部可售面积的销售总额-总支出，来计算。利润=总销售收入-总支出总支出为：总建筑成本+税+土地成本+各项管成本与费用26593.4万元+6768.34万元+3000万元+2447.2万元=38808.94万元利润=67683.4万元-38808.94万元=28874.46万元E最新进展情况描述（请陈述）2) 还需要投入资金情况说明，包括规模、使用期限、资金运用方式等（请陈述）3) 项目工程节点与项目支付情况（请按照下表列示与工程部协调填列）项目名称2016年下半年2017年2018年开发进度2016年7月，B地块多层部分动工，10月封顶并取得

9、预售证，12月主体完工，销售90%，2017年3月竣工，销售完毕。2017年上半年，A地块施工，2017年12月封顶，并销售70%，2018年4月销售完毕。实际发生成本2016年7月摘牌3000万元，7-12月管理与营销费用1000万元，计划发生成本2016年10000万元，2017年10000万元，2018年3000万元付款进度（结合工程部意见确定付款进度）销售进度按实际销售的情况进行估计2016年下半年2017年2018年上半年多层部分100%销售额20000万元高层部分85%销售额30600万元15%销售额5400万元4) 项目周边楼盘情况（请填列）6)项目策划市调资料：项目可研报告、项

10、目前期策划定位报告、周边楼盘市调报告（含市调访谈表格等基础资料）、当地/区域板块市场土地成交情况、当地市场/区域板块在建项目及在售项目情况（面积、定位、售价、去化）、区域板块规划情况、项目营销计划（广告策略、价格组合、销售执行）。（请准备资料备查）7)团队情况：项目团队组成情况（计划、招聘、培训、薪资等）、工程建设人员数量（按月）、市场营销人员数量、项目管理人员情况（数量、简历）。（请准备资料备查）三、 财务尽调清单1) 近三年经会计师事务所审计的财务报告及最新一期会计报表：包括但不限于资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表，含财务政策及会计报表附注（请准备资料备查）项目准备情况三年项目公司

11、报表当期最新项目公司报表控股公司报表当期最新项目公司科目余额表及明细当期最新控股公司科目余额表及明细2) 最新一期会计科目余额明细表：需要详细至最末一级核算科目（请准备资料）科目是否已准备应收账款明细应付账款明细长期借款明细短期借款明细其他应收款明细其他应付款明细应收账款往来及余额应付账款往来及余额其他应收款往来及余额其他应付款往来及余额3) 存货明细表：包含但不限于土地成本、前期费用、建安成本、开发间接费等类别的金额列示（请陈述、准备资料）4) 请逐一列明房地产项目资产（含土地使用权），包括项目名称、项目地址、用地面积、建筑面积、建设现状、未售面积、账面价值、市场价值、办证情况、抵押情况等（

12、请分点详细陈述）5) 债权债务明细表：需列示应收或应付单位名称、业务内容、金额和账龄，债权债务有无涉及法律诉讼案、债权债务有无担保及担保情况、债权债务有无抵押及质押情况等（请陈述、填列）A借款明细：（请填列）序号借款主体借款金额期限合作金融机构实际利率合同例A公司1亿元1年兴业信托13%有B债权债务有无涉及法律诉讼案、债权债务有无担保及担保情况、债权债务有无抵押及质押情况（请陈述）6) 固定资产清单：固定资产及其累计折旧分类汇总表（请陈述、准备资料）7) 税务局核发的完税证明单、纳税评估鉴定等税务文件，最近三年的纳税申报表（请准备资料）8) 银行打印的企业贷款卡信息（请准备资料）9) 若有账外

13、资产及负债，请给予说明披露（请陈述）10) 抵押和担保情况说明、股权转让或质押情况说明（请填列）抵押/质押财产期限合同XX土地2年有A公司80%股权1年有四、法律尽调清单1. 关于贵公司名下的土地相关文件1) 全部建设用地使用权证、他项权利证 （请准备资料）2) 建设用地使用权成交确认书（请准备资料）3) 建设用地使用权付款协议（请准备资料）4) 建设用地使用权规划设计条件（请准备资料）5) 建设用地使用权现状与瑕疵说明（请陈述）6) 建设用地使用权出让合同及补充协议（请准备资料）7) 建设用地使用权支付全部土地价款收据（请准备资料）8) 建设用地涉及的其他政府报建、审批文件（请准备资料）9)

14、 建设用地使用权涉及的建筑物、构筑物拆迁安置协议（请准备资料）10) 建设用地使用权补偿合同（请准备资料）11) 建设用地使用权设定抵押的抵押合同、协议（请准备资料）12) 建设用地使用权产权涉及的其他文件（请准备资料）2. 贵公司其他资产权属文件1) 建筑物、在建工程的所有权证明（如有）（请准备资料）2) 如有的建筑物尚未办理产权证，应由发证机关出具正在办理手续的证明（请准备资料）3) 有关贵公司其它资产清单及证明文件（如交通工具、办公设备、机器设备等）（请准备资料）3. 贵公司税务事项4) 有关税收优惠情况说明及批文（请准备资料）5) 是否曾经被税收管理部门追究欠税以及可能性的说明及证明（请准备资料）6) 是否存在逾期未缴的税款，如有，请说明欠缴原因、税种、数额及处理方式（请准备资料）4. 贵公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况1) 贵公司作为当事人已经处理完毕的或者正在处理的诉讼、仲裁、行政处罚（包括劳动、环保、税务、工商、质量、海关等行政部门）的相关文件（请准备资料）2) 贵公司所知的将来可能涉及诉讼、仲裁或行政处罚的事实（请陈述）3) 贵公司的股东(追溯至实际控制人)是否存在尚未了结的诉讼、仲裁及行政处罚案件 （请陈述）5. 影响贵公司责、权、利的其他文件、事件说明（请陈述）