小额贷款公司贷款公司房地产企业担保业务操作指引模版.doc

《小额贷款公司贷款公司房地产企业担保业务操作指引模版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小额贷款公司贷款公司房地产企业担保业务操作指引模版.doc（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、XXXXX小额贷款有限公司房地产企业担保业务操作指引第一章 房地产企业贷前调查作业指引 第一条 房地产企业不是我司的目标客户，一般不予借贷，但特殊情况下，个别工业企业贷款，借用房地产企业担保，这类业务就要重点调查担保的房地产企业的经营状况，因此，我们制定了房地产企业担保业务操作指引，具体内容如下: 第二条 房地产企业担保，视同贷款调查。 （一）根据公司要求的文件清单收集齐文件。 （二）双人实地进行第一轮调查： 1、与法人及主要股东面谈（股份占比前三位股东，均需面谈），做好面谈记录，法人及总经理需拍照；了解企业发展历程，近期有无股权变更、重大对外投资、增（撤）资情况，如有，详细了解并提交相关证明

2、材料。 2、实地查看企业楼盘，包括周边设施、医院、银行、大型超市、公园、学校等。 3、通过与法人或销售负责人的交流，了解其营销策划方案以及近期销售情况； 4、与财务人员进行交流，根据税务报表、财务报表、原始凭证核实企业真实销售及资产负债情况；同时通过企业银行流水与法人的访谈记录进行验证；特别要对其他应付款科目进行核查； 5、实地调查至少5名以上的一线员工（注意避免企业高管的陪同并避免高管的亲属的调查），验证工资发放的及时性及员工满意度（取得该企业银行代发工资的明细及进帐单的回执联）； 6、查看销售部门的销售台帐及客户签约率统计。 7、法人或实际控制人的行业经验；从银行征信及企业提供的简历相互验

3、证； 8、通过与法人或实际控制人的交流及接触，判断其风险偏好及素质； 9、法人或实际控制人的年龄及身体健康情况； 10、开发资质、“五证”原件的核查； 11、销售策划公司负责人的交流：了解其销售策划方案及目前效果；如效果不理想，询问其调整方案； 12、通过最高人民法院的信息查询客户有无历史诉讼；如该客户有其他负面信息的，则通过公安机关查询其民事、刑事方面信息； 13、抵押物的核查：结合抵押物的位置、年限、是否学区、周边小区等综合因素考虑；客户经理提供照片时按以下顺序展示： （1）、百度地图中该抵押物的地理位置； （2）、抵押物小区大门口的照片； （3）、整幢建筑物的照片； （4）、抵押物门牌及

4、门口的照片； （5）、抵押物内部结构的照片； 14、调查目前楼盘的销售价与周边其他小区价格的差别：如有，则需特别披露，并判断该楼盘是否在未来一年内有升值的空间； 15、了解政府、银行对该房地产开发商的支持（配合）程度； 16、了解企业法人或实际控制人在当地的人脉关系及社会资源；（三）第二（三）轮调查：如有需要。房地产企业借款和担保一般不予考虑合作，特殊情况才考虑少量合作，并采取上述调查方式，若不接受调查，就不予合作。第二章 房地产企业担保业务作业指引 第三条 特别要求：如审批通过，通过网签的方式到房产部门办理登记，并签订购房合同，具体要求如下： （1）、按目前市场价的50%签约； （2）、在住

5、宅和商铺同时可供我公司选择时，优先选择易变现的房产； （3）、选择的住宅最好能够靠在一起； （4）、须提前与开发商签订好团购协议； （5）、办理房产证的授权委托书需提前签订好并公证； （6）、回购协议的签订必须明确条件和要求，即何种情况下我公司可不履行回购协议；何种情况下我公司可履行回购协议但房产开发商须承担一定的罚款；何种情况下我公司必须履行回购协议； （7）、利是（担保费用）采取以现金方式结算，不得转帐。客户每还款一部分借款，就释放同等金额的房产。 第四条 本操作指引自2013年7月1日试行。附件一： 房地产项目信用等级评价表(试行)客户名称:指标指标性质分值客户经理评分直接上级评分风险部

6、评分贷审会评分评分依据（任何依据都必须有来源，不得凭空想象，在客户调查表中都要用对应）1.企业发展趋势核心指标5创办期0分，成长期3分，成熟期5分2.项目当前销售情况核心指标6销售率60%得6分，销售率40%得4分，销售率20%以内得2分，其他得0分。3.实际控制人的风险偏好和素质6客户经理、风险、总经理口头交流了解，根据交流内容评价，每有一项不良偏好扣1分；外地人原则上不予准入，即使准入的，不得超过3分。4.实际控制人的行业经验核心指标5行业经验超过10年的5分；超过8年得4分；超过6年得3分，超过4年得2分；5.实际控制人的年龄核心指标335-45，满分；30-34或46-55，2分；其他

7、不得分。7.银行系统征信核心指标4见备注1。不管企业是否有银行贷款，必须由企业提供委托书给我公司代为查询。如最近三年内有两次以上不良记录的，要详细说明原因，企业的可能是还款能力问题，否则一票否决。8.小贷系统征信核心指标3见备注2。如最近三年内有两次以上不良记录的，要详细说明原因，企业的可能是还款能力问题，否则一票否决。9.法人(实际控制人)征信核心指标3见备注1。若出现过不良记录的，要详细说明原因，个人的更多的体现信用和诚信问题，否则一票否决。10.在建工程是否封顶 5在建的80%以上封顶的得5分；60%以上封顶的得3分；40%封顶的得2分；11.项目所处位置 4在翔宇大道、楚州大道两侧、市

8、、区中心商业圈等公认的位置佳的得4分；其他结合周边道路、商业、学校、医院、银行、大型超市等综合因素考虑；次之，根据项目实际情况进行评分；12.开发商综合评估核心指标8具有1级资质且排名中国百强的得8分；具有2级（含）以上资质且排名中国前200强的得6分；排名全国前500强的得4分；3级资质得3分；13.资产负债率核心指标8计算结果小于等于50%的得5分；公式记分：应得分值=(1-实际值)(1-标准值)5；以调查还原后的资产负债率为准（民间借贷）14.已开发楼盘的知名度核心指标5以质量、性价比、交付及时率、绿化等辅助设施等因素综合评价；调查不少于5户；不满意1户扣1分，扣完为止。15.高管经营能

9、力5总经理、营销副总曾有成功经历过3个以上楼盘的得5分；2个以上楼盘的得3分；1个楼盘的得1分。17.该开发商过往的开发经历核心指标6曾经成功开发过3个（含）以上楼盘的得6分；2个（含）得4分；1个（含）以上得2分，否则不得分；18.政府支持程度2通过第三方渠道了解。19.银行支持（配合）程度 2有公积金和银行商业按揭合作银行的得2分；有1个的得1分；否则不得分。20.楼盘的销售策划情况5销售策划公司为知名公司且有过成功经历的得5分；其他以提供可核实的证据酌情打分，以网上查询为辅。21.建筑商评价及付款情况5根据合同付款得4分；付款每延期1个月扣1分，扣完为止。23.其他渠道获得的评价 2税务

10、、银行等知情人士的评价如有负面信息的不得分；偶有负面评价的得1分；无则得2分。25.企业工资是否按时发放核心指标2全年按时发放的得2分；一年有两次及以下拖欠的得1分；其他不得分。（调查5名以上的员工，开发商；需提供照片等佐证）26.企业是否为员工缴纳保险 2缴纳的得2分；只给管理人员缴纳得1分；否则不得分。27.贷款用途明确度及资金规模匹配度核心指标4用途明确、对资金流、资产规模或结构产生明显影响的，且测算其资金需求与申请额度相一致的（或贷款人可提供相关证据的），得4分；用途较为明确、效果一般，且测算其资金需求与申请额度较为一致的（或贷款人可提供相关证据的），得2分；上述依据不能够提供事实佐证

11、的扣1分（需分析历史同期资金需求如何解决）29.法人是否涉及黄赌毒涉黄、毒的不区分情况。涉赌金额在10万以上的一票否决。30.法人是否涉及超出可控额度的高额民间借贷如发现全年使用50万以上且月利率在3%以上的一票否决；阶段性使用（30天以下）50万以上的倒扣2分；使用50万以上30天以上的倒扣4分。31.法院、公安、劳动部门系统查询法院每笔贷款均需查询，若在调查过程中出现疑点则需查询公安、劳动部门；如有历史诉讼或治安、劳动纠纷方面的不良信息，且频率较高（2次/月以上）,一票否决。32.其它特殊加减分项(10分)在上述表外该客户其它重要资信和发展规划等加减分（贷款额30万以上的总经理必须参与现场

12、调查，30万以下的副总经理（风险总监）必须参与调查；公司非直接经营高层参与调查的公司户数应高于公司总户数的50%）。(展期客户要扣1分)33.其他负面信息合计:1000000核心指标得分率:100%0.0%0.0%0.0%0.0%风险点：注：65分-70分为C级客户、70.1-75为B级客户、75.1分以上为A级客户。65分（不含65分）以下贷款不予准入（分数保留一位小数）。所有指标：增减后得分不超过本项得分，最低分为0分。每个客户的具体结果均要计算出来。客户经理及相关中高层人员进行评分；推荐人员不参加该客户的评分。备注1征信（银行系统）：以下为负面记录1、存量贷款全部或部分逾期：需判断是否存

13、在恶意逾期，非恶意逾期的根据情况扣分2、过去一年内存在三次以上（含）4天到30天的逾期：扣0.5分3、过去一年内存在二次以上（含）超过30天的逾期：扣1分4、过去一年内存在一次（含）超过60天的逾期：扣1.5分5、现有信用卡逾期，且逾期金额大于等于该信用卡授信额度的80%：扣1.5分6、在过去六个月内所有信用卡存在四次以上（含）或期限超过30天且任何一张信用卡金额超过2000元的逾期记录：扣2分7、在过去六个月内所有信用卡存在二次以上（含）或期限超过60天且任何一张信用卡金额超过2000元的逾期记录：扣2分备注2征信（小贷系统）：1、未向我公司隐瞒任何一笔贷款2、在小贷系统中的贷款要求同银行征

14、信系统。附件二：补 充 协 议*需要购房合同与网签，金额一致甲方：法定代表人：乙方： 身份证号：上列甲乙双方就购买甲方开发的“ 项目” 期 幢 单元 室，达成如下补充协议：1、上述房屋购买面积、实际价格 元按照购房合同计算，甲方按照补充协议约定开具收据共计人民币 元，达成买卖合意，签订房屋买卖合同网上登记备案。乙方于 年 月 日一次性支付 元整，甲方也以上述价格回购。2、在本协议有效期内允许甲方回购，时间从 年 月 日起至 年 月 日止。在协议期间，甲方可以随时回购。3、甲方回购房屋前，每月需按月息率 支付利息给乙方，第一次付息为 年 月 日，以后每月 日前打入 的银行账户，帐号： 。如甲方不

15、能按期支付，利息将按双倍计算。4、协议期内对上述房屋买卖回购产生的税费由甲方承担。5、未尽事宜，双方协商。甲方： 乙方：签订日期：补 充 协 议（2）甲方：法定代表人：乙方： 身份证号：上列甲乙双方就购买甲方开发的“ 项目” 期 幢 单元 室，达成如下补充协议：1、上述房屋面积、价格按照购房合同计算，乙方于 年 月 日一次性支付 元整，达成买卖合意，签订房屋买卖合同，网上登记备案成功，甲方开具收据； 2、在本协议有效期内允许甲方回购，时间从 年 月 日起至 年 月 日止。在协议期间，甲方可以随时以上述价格回购，因回购产生的税费由甲方承担。3、甲方回购房屋前，每月需按月率 支付利息给乙方，第一次付息为 年 月 日，以后每月 日前打入 的银行账户，帐号： 。如甲方不能按期支付，利息将按双倍计算。4、未尽事宜，双方协商。甲方： 乙方： 签订日期：第 10 页 共 10 页