房地产项目合约规划管理作业指引模版.doc

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1、合约规划管理作业指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人合约规划管理工作指引1. 定义1.1. “合约规划”是指导项目“从招标采购到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段。它的核心是：通过对常规房地产项目开发周期内可能出现的工程工作预先按照WBS方式进行分解，形成可独立成为合同的合同基准单元，并结合项目特点，对未来项目实施中可能出现的合同费项进行预测，按照目标成本科目对应进行“无缝隙合同范围、费项和值”的分解，最终形成该项目的合同分类目录及合同目标金额。并从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化

2、明确。2. 目的2.1 合约规划有助于实现系统性、计划性、预见性对项目实施管理，使项目在启动初期对工程工作管理目标更加明确，在执行过程中管理更加高效；2.2 合约规划有效实现对各项目成本的事前控制和过程控制，从关注成本核算点转变为关注引起成本变化的各个业务单元，使得成本与采购紧密结合，目标成本管控体系以“目标成本合约规划招标采购合同管理履约评估供应商库”的管理闭环，实现信息流和管理流方式有效运作，动态清楚，成本管控目标有效落地；2.3 作为启动会成果文件之一，为NC建立合同成本科目信息，及项目资金计划编制、目标成本实施版编制提供准确依据；2.4 合约规划明细表可与建设过程动态成本管理、合同台帐

3、管理、招标采购管理进行动态追溯过程，有助于管理层对成本管理指标的经验积累，使得成本及合同分类更加科学、符合实际，提高工作标准化程度；3、合约规划范围3.1合约规划范围包括项目从土地获取后，自项目前期开发报建开始，至项目竣工决算止，为服务于该项目的所有开发成本费用所发生合同项目，包括设计类合同、工程类合同、技术服务合同等。3.2合约规划范围包括对应目标成本一级科目项：“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”六项开发成本项下相关合同内容，未包括“期间费用”项下合同内容。4、合约规划编制要求4.1编制时间：实施版合约规划应在取得项目建

4、设工程规划许可证两个月内编制完成，随项目实施版目标成本合并上报集团运营管理委员会审批。策划版合约规划作为项目启动会工作内容的一个组成部分，在项目启动会阶段完成初稿，作为启动会成果文件之一。4.2编制主体：策划版合约规划由项目启动会负责人组织编制，作为启动会工作成果的一个组成部分；实施版合约规划由项目部经理（或项目总监）负责组织项目部人员编制，项目部职能不完全的，由项目部经理（或项目总监）负责组织城市公司（或类项目公司）相关部门进行编制。其中：城市公司项目发展部负责编制“土地征用及拆迁补偿费”科目项下合约规划；城市公司设计研发部负责编制“前期工程费”科目下“勘察、设计咨询费”合约规划；项目部负责

5、编制“项目整体性报批报建费”“三通一平费”“临时设施费” “基础设施费”项下合约规划；城市公司成本部负责编制“建筑安装工程费”“公共配套设施费”项下合约规划、项目采购策划总表，并负责对各部门提供的专业合约规划进行合并整理工作，及编制相关合同估算费用。各编制主体负责对于该科目下各项合约的合同边界进行界定说明。未设项目部，以类项目公司管理架构的，由类项目公司成本分管领导负责组织类项目公司相关部门进行编制。5、合约规划基本内容5.1对项目工程开发任务提前分解，对将要实施的采购活动进行合理策划及分判，提前框定预计要发生的合同结构、合同数量，并对采购方式、采购主体、合同计价模式、招标采购分类（总包、独立

6、承包、甲供等分类）、采购计划进行预判；5.2 根据预判的合同分类，合理划分建设工程范围，确认需要签订合同的数量与合同间的彼此关系，描述每个合同对应的招标范围；5.3 确定与目标成本估算相对应的每个合同的估算费用；5.4 清晰明确地划分合同之间的承包界面，做到既不重复，也无遗漏；6、合约规划大纲目录6.1 工作分解：编制主体就本项目工程招标采购内容、预计合同发生项目进行预判及分类（参考附表1：工作分解表（一）工作分解表（二）；附表2：目标成本科目编制明细表基础科目表）；6.2 成本部门负责编制项目采购策划总表：采购主体、采购方式、付款类别、采购时间等；在开发实施过程中与年度招标采购计划形成动态管

7、理；6.3 合同边界界定说明书：项目部（或工程部门）明确主体总承包单位与主要分包单位的边界划分、室外工程各承包单位的边界划分：如承包范围划分、预留预埋件配合、办公及仓库提供、临水临电提供、施工道路与场地、施工围墙、成品保护、垃圾清运、安全与防盗责任等主要项目责任边界；6.4 成本部门负责汇编合同项目，整理项目合约规划明细表，明确合同清单、合约范围及费用；6.5 实施版合约规划需提报成果文件至少包括以下三项内容：项目采购策划总表项目合约规划明细表合同边界界定说明书6.7实施过程闭环管理：根据开发建设过程中实际合同签订情况，各项目成本部负责及时录入更新合同与付款台帐，并与合约规划明细表相互验证、实时更新，按月上报，动态追溯过程，实现成本管理目标。7、记录要求：序号记录名称附表1、工作分解表（一）工作分解表（二）2、目标成本科目编制明细表基础科目表同上3、项目采购策划总表同上4、项目合约规划明细表同上5、合同与付款台帐（格式）同上6、合同边界界定说明书（示范文本）同上