房地产公司内部控制-项目开发管理-流程描述.doc

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1、公司名称xx实业有限公司流程名称项目开发管理流程描述本流程涉及制度l 市场调研制度l 付款控制程序l 设计管理细则流程总述本流程包含以下内容及主要步骤：项目开发前期管理、项目管理。本流程使开发项目能够按照预定的成本、进度和质量顺利完成，根据管理科学的理论，对需求、成本、人员、进度、质量、风险等进行科学分析和有效管理及控制。主要涉及部门与人员有：计划部、财务部、项目部、营销部、技术部等。业务环节1. 项目开发前期管理2. 项目开发管理1.项目开发前期管理1.1信息收集和项目意向确定详见“投资管理”流程。1.2可行性研究详见“投资管理”流程。1.3项目决策评审详见“投资管理”流程。2.项目开发管理

2、2.1土地获取准备机关本部投资管理中心、领导层及本公司总经理确定项目竞买价格，并指定专人负责准备招拍挂项目文件。在投标过程中，若出现需调整竞买授权额度的情况，由招拍挂负责人员及时与公司管理层沟通，经授权领导审批后，方可提高额度进行竞买。2.2签订土地出让合同成功竞得项目后，计划部授权人员填制成功获取土地项目通报单，并附成交确认书复印件和项目详细资料，提交公司相关领导审阅，同时将成交确认书原件进行存档。2.3申请地价款支付计划部相关人员填制付款审批单并附国有土地使用权出让合同等付款证明文件，报送公司分管副总、总经理签字批准。2.4支付地价款财务部门出纳审核付款审批单及相关付款证明文件，确认无误后

3、，支付地价款。会计人员根据付款审批单及出让方开出的发票、拍卖成交确认书及合作协议，进行相应的账务处理。2.5取得土地使用证书国有土地使用权出让合同/土地使用权出让合同签署完毕且相关的地价款支付完毕后，由开发部经办人员到当地国土部门办理土地使用权证书。2.6取得建设用地规划许可证在概念设计完成和方案设计之前，开发部经办人员按照办理建设用地规划许可证所需资料清单准备土地使用证书、红线图、规划设计方案和其他规定应提报文件，按照规划许可证申请要求填写建设用地规划许可证申请表，经部门经理审核其正确性及相关规划指标、初步规划方案等所需附件完整性无异议后，由经办人员到市规划局办理建设用地规划许可证。2.7取

4、得建设工程规划许可证在申请建设工程规划许可证前，开发部协同技术部根据需要不定期组织受托设计单位、销售部、工程管理中心沟通协调优化项目设计图纸以达到项目经济效益最大化，初步设计图纸经过多次商讨优化后，提交政府规划部门审批通过。经办人员填写建设工程规划许可证申请表，经过部门经理审核后，由经办人员按照建设工程规划许可证申请要求准备相关文件，申请办理建设工程规划许可证。2.8取得施工许可证建设工程规划许可证办理后，在施工开始前，工程管理中心市政部通知相关施工、监理、结构、设计等单位及公司相关部门准备办理建设工程施工许可证所需文件，并由报批报建专员填写施工许可证申请表，经过项目经理审核确认后，经办人员向

5、市建委申请办理建筑工程施工许可证。2.9取得商品房预售许可证在项目工程进度达到预售条件前，开发部根据办理预售许可证所需资料清单分别向财务部、工程管理中心收集资料，收集资料内容包括投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、和商品房预售方案等资料，并由经办人员填写预售许可证申请表，到国土部门市场处办理商品房预售许可证。2.10编制市场调研报告详见“品牌管理与市场营销”流程2.11项目定位详见“品牌管理与市场营销”流程2.12编制项目开发计划项目立项后，计划部协同各相关部门根据项目决策意见及实际情况，结合公司经营计划，编制包括定位、测算、规划、指标及重要节点在内

6、的项目开发计划，经部门经理、分管副总及公司总经理、董事长审核后，提交机关本部投资管理中心审批并由本公司总经理签发。2.11签订目标责任书计划部组织各部门、项目部分解开发计划后，编制目标责任书，经部门经理、分管领导审核确认后，由各部门、项目部签订责任书，作为考核依据。2.12项目设计管理技术部在计划部、营销部、预算部等部门的协助下，编制概念/方案/初步/施工图设计任务书，依次经技术部经理、分管副总、总经理审核确认后，将设计任务书及设计指引交由设计单位作为设计依据。设计单位提交设计方案/图纸后，技术部组织计划部、营销部、预算部及机关本部技术研发中心相关人员进行评审，形成会议记录单，评审后提交至公司

7、总经理审核批准。方案设计、初步设计经内部评审通过后，需报相关政府部门审核。施工图设计经公司内部评审通过后，由设计部聘请外部有资质单位对施工图的规范性、安全性进行评审，取得施工图设计文件审查合格证书并加盖外审合格印章。2.13设计变更非施工单位提出的变更，由发起人填制变更申请，技术部审查变更原因，经技术部经理审核，分管副总审批后，通知设计单位修改设计并知会集团公司设计研发中心。设计修改经技术部审查后盖章发至相关单位实施。施工单位提出的变更，施工单位填写工程联系单经监理、项目部、技术部审批后实施。设计变更每月由技术部汇总并提交预算部作为结算依据。2.14设计工作总结技术部在设计工作完成后，对设计工作进行总结，编制形成总结报告，经技术部经理、副官副总审核并确认后，汇编至项目后评估报告，报公司相关领导审阅。