积极推动物业服务企业退出机制的不断完1人力资源物业管理_论文-管理文章.pdf

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1、积极推动物业服务企业退出机制的不断完善 2008-5-20 14:31:00 By:潘国强 0 推荐 行业当前所面临的困境，让关心物业管理发展的广大从 业人员非常担忧，大家经常讨论的话题,诸多直接指向了维 系物业服务企业基本生存问题。笔者认为，只有抓住构建完善的物业管理市场这个 核心命题，才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路。一、市场参与者“半生半熟的不平衡 长期以来，社会有关方面和业界比较忽视对业主组织的 培育和发展,市场相关参与各方发展不同步的“半生半熟”,导致相当部分业主的物业管理消费观念不强”使得物业管理 市场成为了一个”企业组织发达而业主组织虚弱,业主对等 化市场意识淡薄的市场

2、。这样的市场,必然存在着许多靠企业组织力量难以完成 的结构性问题：有逬有一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥，即：物 业服务费的价格水平,不能因市场要素的变动而合理变动;二是市场的两个基本主体同时被非市场化：企业主 体,承担了一些公益事业单位的职责；业主主体,往往被异 化为“维权组织和政府综合治理稳定对象。因此在实践中,物业管理行业，成为所有服务行业中最容易被社会有关方面 横加义务和责任的行业。我们看到很多这样的案例:政府主管部门或行业协会,通常会在物业企业与业主矛盾激化或因成本问题选择退出某 个项目时，出面规劝、约束物业企业承担社会、民生责任”做和事佬、和稀泥。笔者认为：作为对等的市场参

3、与主体，物业服务企业有 选择在一些项目上“坚决退出的权力和必要。其一，在比较大的范围内，特别是中低端的市场，物业 服务企业成本压力和业主消费不成熟的对立矛盾”正在演变 成行业的恶性循环问题，物权法和劳动合同法的实 施，更加剧了这种冲突的激烈程度:业主的谈判优势地位趋 向强化，物业服务企业的成本状态趋向恶化。员非常担忧大家经常讨论的话题诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题笔者认为只有抓住构建完善的物业管理市场这个核心命题才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路一市场参与者半生半熟的不平衡长期以来社会物业管理消费念不强使得物业管理市场成为了一个企业组织发达而业主组织虚弱业主对等化市场意识淡

4、薄的市场这样的市场必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥即物业些公益事业单位的职责业主主体往往被异化为维权组织和政府综合治理稳定对象因此在实践中物业管理行业成为所有服务行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业我们看到很多这样的案例政府主管部门或行业协会通常会从2005年到2008年,中国的CPI和PPI进入了一个持 续攀升的过程，很多服务和产品的价格进入了一个上升通道。物业服务企业的经营成本在不断提高。有关数据反映，人工成本3年的平均增幅为24%,而总 支出的平均增幅为17%e也就是说：在这个劳动密集型的行 业里,人工成本增幅显著高于总支

5、出增幅,使人工成本拖累 总的经营状况。有一个业内人士普遍认可的规律是,人工成本在总成本 中往往占到50%甚至更高，用人量最大的保安和保洁因为最 低工资标准提高的原因，这两个岗位的工资普遍得到了 20%至40%的提高，有的甚至达到了 60%强，由于政府的调控以 及业主的立场，对应的物业服务费却难以上涨，已经严重侵 蚀了 保本微利的物业服务企业的利润，在此之前,以物 业服务为主营业务的企业，主业平均利润不会超过15%,因 此,目前行业内很多企业主营业务处于亏损状态也不足为奇。同时，物业服务企业处于房地产产业链的末端，少数地 产开发商背景的物业服务企业选择向上传导成本压力，而大 多数的物业服务企业,

6、除了选择向高端非居物业跨越之外,基本没有再向更下游的工程、保洁、安保企业转嫁成本的空 间。员非常担忧大家经常讨论的话题诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题笔者认为只有抓住构建完善的物业管理市场这个核心命题才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路一市场参与者半生半熟的不平衡长期以来社会物业管理消费念不强使得物业管理市场成为了一个企业组织发达而业主组织虚弱业主对等化市场意识淡薄的市场这样的市场必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥即物业些公益事业单位的职责业主主体往往被异化为维权组织和政府综合治理稳定对象因此在实践中物业管理行业成为所有服务

7、行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业我们看到很多这样的案例政府主管部门或行业协会通常会抑或：在综合成本的整合、月艮务标准的适度方面”我们 可以深入挖潜、竭尽手段，找到一些解决方案，但对比当前 成本陡然上升的外因,这些内生性的积极措施有意义、无 效用，不足以抵消外部急剧变化对利润的大幅度侵蚀。笔者认为：一个主营业务基本不能获利的市场，是缺乏 存在理由的”是不可持续的。其二，相对当前并不成熟的物业服务消费主体业主,物业服务企业是有组织性理性的；而更需要,或更必要向真 正有组织、有理性转变的,是处于消费观念、行为都不够成 熟的业主及其业主组织（业委会）。三、抓住行业低潮机遇期加快向成熟市场

8、的转变 行业当前面临巨大外力挑战的低潮期,同时也是行业通过 市场化运作”催熟行业成熟的机遇期。笔者认为：一方面可以促使政府和社会舆论,加强建立 一个客观、公正同时是有效的市场环境意识，引导和约束物 业市场各方参与主体行为的理性化;另一方面,行业协会,需要转换观念，从真正有利于行业长期发展的部位出发，站 在真正有利于业主长期利益保证的高度，以保护当前处于弱 势”的物业服务企业的员非常担忧大家经常讨论的话题诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题笔者认为只有抓住构建完善的物业管理市场这个核心命题才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路一市场参与者半生半熟的不平衡长期以来社会物业管理消费念不强使

9、得物业管理市场成为了一个企业组织发达而业主组织虚弱业主对等化市场意识淡薄的市场这样的市场必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥即物业些公益事业单位的职责业主主体往往被异化为维权组织和政府综合治理稳定对象因此在实践中物业管理行业成为所有服务行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业我们看到很多这样的案例政府主管部门或行业协会通常会利益为当前要务”协调和带领广大主 流物业企业，守望相助、和衷共济，以维持行业的生存、维 护行业规范竞争、留住行业未来发展的希望、保住行业十几 年发展的基础和成果为根本使命，保护企业的根本利益，企 业存在，行业才会存在

10、，行业存在,业主才能购买到服务。另外一个重要的方面是，物业服务企业在诚实信用的基础 上,要理性地对待市场，在适度关注社会效益的前提下，更 多地考虑企业和行业的公平利润，尊重企业股东的价值和企 业员工的价值，坚决地从一些不公平、不合理、缺乏企业利 润保障的项目上退出。市场赋予企业的使命众多，这些使命的存在基础是企业的 存在，如果力不能及的使命对企业生存构成威胁，那么,作为企业所有者、经营者应该做出正确的选择和判断：”让 上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒。我们企业家和政府、行业协会，不能一味地站在市场培育、呵护、民生的立场，过分地迁就不成熟的消费观念，应该容 许,而不是干预物业服务企业选择市场化的行为

11、”让市场经 受该经历的市场过程，甚至是市场教训。在当前行业遭受巨 大外力冲击的条件下,业主作为一个市场参与的重要主体,五、协力驱赶无良企业的恶性（非市场）竞争 少数物业服务企业为了实现短期的商业目的,通过低价 策略员非常担忧大家经常讨论的话题诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题笔者认为只有抓住构建完善的物业管理市场这个核心命题才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路一市场参与者半生半熟的不平衡长期以来社会物业管理消费念不强使得物业管理市场成为了一个企业组织发达而业主组织虚弱业主对等化市场意识淡薄的市场这样的市场必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题一是市场本身所具有的内部调节

12、功能难以发挥即物业些公益事业单位的职责业主主体往往被异化为维权组织和政府综合治理稳定对象因此在实践中物业管理行业成为所有服务行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业我们看到很多这样的案例政府主管部门或行业协会通常会赢得管理权,提供远低于标准的服务，通过掏空项目资 源获得非法利益,扰乱行业竞争环境，最终”这些”窟窿“”还是要由物业行业和业主一起来填补的。因此，要实现行业的持续健康发展，应号召各方努力,抵制少数“无良企业的恶性行为,驱赶这些非市场的竞 争参与者”避免”劣币驱逐良币”，建议从行业准入标准 上，淘汰这类企业。政府主管部门和行业协会，在企业退出机制的不断完善过 程中，应该发挥积极推

13、动作用,并且大有可为。员非常担忧大家经常讨论的话题诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题笔者认为只有抓住构建完善的物业管理市场这个核心命题才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路一市场参与者半生半熟的不平衡长期以来社会物业管理消费念不强使得物业管理市场成为了一个企业组织发达而业主组织虚弱业主对等化市场意识淡薄的市场这样的市场必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥即物业些公益事业单位的职责业主主体往往被异化为维权组织和政府综合治理稳定对象因此在实践中物业管理行业成为所有服务行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业我们看到很多这样的案例政府主管部门或行业协会通常会