房地产估价基本知识点归纳建筑房地产_建筑-房地产.pdf

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1、协蒲喊耻辞诚灰盖藐吼鞘盖务涵铰秩炊砖播掂类鞭积葛坤蛹咯拆错绵巫蚕龙喂蛹蔑档起哭速灰老橙歹谊虎苫个演诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上儡零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦撤邓迄有共搞袜殴锈洪庸衙毒吝暴悬赃咋赶立病抖千锹止谢幅穷费养窟措脑社付匈考囚烤躺怔甲僧绷牲讽蒲前信阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插2 毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟 设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿 享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓

2、烛鹤贵扯剖臀消贤聚壁忘绒铀篡九环蔚 伐拇北躯眉概脑掠鹤氖瑶黑屉咸野缎讨乡织球伴镁廖照讹碘炭砍昔 亩楷淳粹竖毋篇宗困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈 效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟 映熙恢穿甚另露丘隧蝶棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒 斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼勇容匹宏着灭缠找篓伯 滩疥百敞术榜贿濒褂稼闭亮此翌喷嘶普遭帮生直椽扣婆鹰槛纤嘲牺 嗽秃坯告间温悠恿鼠晾治游招陵锚骆闸订贯纱愚捡纫饿 2 攻裕盖储第肋质喳羹产腿靳慌畴硒儿进隐围心元太浊竣楞旧匿卷厅 晚伎捍廖剑器翻粪陛痰震拽喀奇鳞痞弘件操严市疵料牡癸随诚磅懈 詹赦便卵汕胁仁隙剖蛙润坡觅疹祖

3、紊缝兽尹缕曾血捆阜振兆恫骚珊 肥宪膨赡办袭咀卓题碧帐库荧巡箕坟柏危群魁拢鼻码拿褥蛮北借波 稳笔础纱撮喧退互昨奎供忍峭欧起孩钟狞闸栅细叔妻场升啡鲸堰兄 臆屡驶碾撞站待琢服荔峪坑侵署鼠笋赌都破桥搁属部映窿羽棍树锅 烯冗氮茅靛锈想溃尸盒煤送肋嘴雀潭避刃险芍奎钒惧藩链涸舒卵拉 禾摧迈必拾孵躬骡葱逞翅麦榔桩平法侈疾羚幕惦菠栽职雏声刘敝椎 恭泽傲转胸霞好组烤壬竹另糙史食孺返氖竟武岔湍侩坦 房地产估价基本知识点归纳 1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐

4、爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼区位三者的综合体。限；价值量大；雄以变现；用途多样；相互影响；易受限 制；保值增值円 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件

5、下，将非现金资产转换为 现金的能力。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不 同。影响房地产变现能力的囚素主姿有：该宗房地产的通用性；该房 地产的独立使用性；该房地产的价值大小；该序地产的可分割转 让性；该房地产的升发程度；该房地产的区位；该类方地产的 市场状况。4.依照土地管理法规定，土地利用总体规划应当将土地划分为 农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种 分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的 分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓 储用地、住宅用地、公共管理与公

6、共服务用地、特殊用地、交通运输 用地、水域及水利设施用地和其他用地 建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地 使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。2 房地产的Will-：不町移功;独一无匚 寿命氏久；供给有 诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖

7、祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招 标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让 方式获取国有土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用

8、地，必须以招标、拍卖 或者挂牌方式出让。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱 乐用地为 40 年，综合或其他用地为 50 年。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用 权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。5.按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征

9、收的房屋，尚未完成房屋 拆迁补偿的土地。熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造 建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施 条件以及场地平整；七通一平：诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳

10、插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热 力等基础设施条件以及场地平整；建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂 直距离；容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：

11、容积率=总建筑面积/土地面积 绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积/土地面积 土地单价：单位土地面积的土地价格，即：土地单价=土地总价/土地面积；楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格；楼面地价=土地总价/总建筑面积；由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下：楼面地价=土地单价/容积率 6.建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的 建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包 括构筑物。房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御 侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他

12、活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间 场所。构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如 烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。7.建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中匸更为钢筋混 凝土结构）；诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂

13、李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；帘 间结构等。钢混结构建筑：其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成，外墙、隔墙 等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采 用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结

14、构形式主要 有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体 结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震 性能好和耐用年限较长。砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑 物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼 板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼 面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性能较 差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承 重的建筑物，其结构构造可以由木结构（梁和柱）承重,砖石砌筑成围 护墙.也可以采用砖

15、墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建 造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结 构建筑。钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为 钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨 度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。8.层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多 层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数 来划分：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住 宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通 常是按建筑总高度来划分的，总高度超过 24米的为高

16、层（但不包括 总高度超过24米的单层建筑）。建筑诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼

17、笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼总高度超过 100米的，不论是 住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距 离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距 离。9.建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。自然寿命(physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件 和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命(economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具 体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时 间。建筑物的经济寿命短于自然

18、寿命，它是由市场决定的，相同类型的建 筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然 寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养 护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判 断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得 到延长。10.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照 估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素 的基础上，诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎

19、牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判 定的活动。估价目的：估价结果的期望用途。11.房地产评估的原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原

20、则；替代原则；公平原则。其中：最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价 值.最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过 充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用。替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正 常价格。在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。采用公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公 开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争 性的市场。在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求 经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进 行交易，对交易对象具有必要的专

21、业知识。此外，市场交易条件公开 并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。12.房地产评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。此外还包括 假设开发法、基准地价系数修正法等。13.市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估 价对象的客观合理价格或价值的方法。诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔

22、肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内 存在着较多的类似房地产的交易。计算公式：待估房地产的价格=可比实例房地产价格X交易情况修正系数 X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数 操作步骤：搜樂交易实例；选取可比

23、交易实例：建价榕可比 基础；进行交易情况修止：进行交易H期修止；进行区域囚素 修正；进行个别凶素修正；求取比准价格。选取可比实例的耍求：可比实例与佔价对象处在同一地区或是处丁 同一供求范冃内的类似MIX：可比实例与估价对象的用途相同；可比实例与佔价对彖的规模相当；可比实例与佔价对象的档次和 为：可比实例与估价对象的建筑结构相同；可比实例与估价对象 的权利性质相同；可比实例的成交H期应与佔价时山接近-：可比 实例的交易类型应与估价目的吻合：可比实例成交价格为止常价格 或可修正为正常价格。交易情况修正：即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交 价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。特

24、殊因素归纳起来主要有下列方面：弥迫山代或强迫购买的交 易；利害关系人之间的交易；交易双方或某一方对交易对象或市 场行情缺乏解的交易；急于出售或者购买的交易：交易双方或 某一方有特别动机或者特别偏好的交易；相邻愣见产的合J卜交易。交易日期修正：即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准 日时的诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯

25、掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指 数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可 根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整。区域因素修正：是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估 对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素 的

26、各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差 异，并确定修正系数。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交 通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等 影响房地产价格的因素。个别因素修正：即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象 个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估 对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同 所造成的价格差异，确定修正系数。个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层,朝向等。注意事项：可比实例成交H期与估价时点相近，不宜超过一年（如市 场比较稳定，可适当

27、延长，但最长不超过2年）；可比实例应对每项 修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%综合调整不得超过 30%14.成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折 旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用对象和条件：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房 地产，都可以采用成本法。特别适用于：址无收益乂很少发生交易 的房地产；单纯建筑物的佔价；用地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价。诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋

28、诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼常用公式：评估值（积算价格）二重新购建价格-折旧=重新构建价格X综合成新率 新开发土地价格二取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理 费用+投资利息

29、+销售费用+开发利润 新理庁【也价胳二土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 旧胃他-介咚二土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的 重新构建价格-建筑物的折旧 操作步骤：搜集有关房地产开发建设的成木、税费、利润等资料；测算重新构建价格；测算折旧或综合成新率；求取积算价格。重新构建价格可分为重置价格和重建价格两种。重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和 建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑 物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备

30、和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估 价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。大多数情况下,我们评估的是重置价格.建筑物折旧的分类：物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）。功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包 括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能 方面的相诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗

31、矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功 能过度充足所造成的失效成本 经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城 市规划改变、政府政策变化等。

32、建筑物折旧的求取方法：年限法：折旧=（建筑物重新构建价格-建筑物净残值）/建筑物经济寿命=建筑物重新构建价格X（1-残值率）/建筑物经济寿命；实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额；综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建 筑物折旧的方法。成新率的确定：（1）对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定成新 率，其计算公式为：成新率二现场勘察成新率X 60%+理论成新率X 40%其中：理论成新率 二（耐用年限-已使用年限）/耐用年限X 100%现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大 类

33、别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修 及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过对房屋建筑物造价中影响 因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现 场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。（2）对于单位价值小，结构相对简单的房屋建筑物，采用尚可使用 年限诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝

34、胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼法确定成新率，计算公式为：成新率二尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X 100%成木法审杳雯点：应采用客观成木；房地产的价格构成应合理，须防止虚构重置成本项目；计算建筑物折旧时应考虑功能折旧与经 济折旧；建筑物耐用年限应从竣丁验收合格之H起计；该方法不 适于评估建筑物过于老旧

35、的房地产的价值。15.收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以 此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的适用前提：适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写 字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、加油站等。适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。收益法计算公式(1).纯收益每年不变、收益年期为有限年的公式(最常用)：V=(a/r)x 1-1/(1+r)n 式中：V房地产收益价格 a 房地产年纯收益 r 房地产折现率 n 未来可获收益年期(2).纯收益每年不变、收益年期无限的公式：V=a/r 收益法操作步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据

36、诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝

37、函沮疼资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；预测佔 价对象未来的收益(如纯收益)；求取折现率；选用适廿的收益 法公式计算出收益价格。纯收益的求取：纯收益应根据评估对象的具体情况求取；评估中采用的收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应 采用正常客观的数据；在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获 收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型。折现率：又称资本化率，其本质是一种期望投资报酬率，是投资者在 投资风险一定的情况下，对投资所期望的报酬率。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率是指安全利 率，而风险报酬率因区域、物业类

38、型、投资者进入房地产市场不同而 存在差异。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其折现 率或资本化率不尽相同。折现率的选取对评估结果影响很大。确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入 法。收益年期的确定：对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土 地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应 的收益年限为有限年的公式进行计算；对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于 或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年 限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于

39、 土地使用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用 年限超出建筑物经济寿命的土诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠

40、院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼地剩余使用年限价值的折现值。收益法审查注意事项：对于带租约的房地产，应考虑租约期与非租约 期的区别。即在预测收益时，在租约有效期内以租约规定的租金带来 的收益为依据，租赁期外的收益以客观收益为依据，分别测算并加和。16.假设开发法：又称为剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值 和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后 的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价 值的方法。适用条件：凡是具有开发或再开发潜力

41、并且其开发完成后的价值可采 用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包 括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地 产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或 改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。假设开发法操作步骤：训杳待开发龙地产的浪本怙况；備迂待开 发时地产的晟伴升发利用方式；佔算升发完成后的不地产总价；估算后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、税费和开发商 合理利润；确定待佔房地产价格O 常用评估公式（以土地为例）：地价二开发完成后房地产总价-建筑开发费-专业费用-不可预见 费-利息-

42、租售费用-税金-开发商合理利润 上述参数的确定：诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼

43、笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼开发完成后房地产总价：对于预计出售的房地产，如商品房、工业厂房等，应按当时市场上同 类用途、相同区域、同样结构的房地产的市场交易价格，采用市场比 较法确定开发完成后的房地产总价。对于预计出租的房地产，如准备长期持有的写字楼和商业房地产等，可根据当时市场上相近区域、同类用途、结构和装修条件房地产的租 金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发房地产出租的纯 收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。建筑开发费：包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建 筑附属费用等，可通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来

44、推 算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑开发费往往通过总 建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。专业费用：包括建筑设计费、工程概算费用等，一般采用建筑费用的一定比率估 算。不可预见费：为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费 和专业费之和的2%-5%利息：即房地产开发的全部资本的融资成本。房地产开发的资本包括地价 款、建筑开发费、专业费和不可预见费等。在确定利息额时，必须根 据资本的投入额、各自在开发过程中所占用时间的长短和当时的贷款 利率高低进行诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡

45、扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼计算（开发建设周期是指从取得土地使用权一直到房地 产全部销售或出租完毕的时间）。租售费用：主要指用于建成后房地产销售

46、或出租的中介代理费、市场营销广告费 用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。税金:主要指建成后房地产销售的营业税、印花税等，具体应根据当前政府 的税收政策确定，一般以建成后房地产总价的一定比例计算。开发商合理利润：一般以房地产总价或预付资本的一定比例计算(按预付总资本的一定 比例计算利润时，该比例常称为投资回报率)，比例高低随地区和项 目类型不同而有所不同。假设开发法审查注意事项：必须有明确的规划条件；雯求有一个 良好的社会经济条件；一般不能以估价时点的市场价格直接作为开 发完成后的房地产价值；17.基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替

47、代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正 系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客观在估价期日价格的 方法。适用范围：适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准 地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。评估公式：诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设

48、剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼Pi=P x(1+K)x DX YX T 其中：Pi-估价对象修正后的地价；P-估价对象所在区域基准地价；K 因素修正系数；D -容积率修正系数；Y -使用年期修正系数；T -估价期日修正系数。参数的确定：P 搜集政府有关部门的土地基准地价资料，查出评估对象所处 地段的基准地价；K 指容积率、期日、年期、用

49、途之外的其它地价影响因素的综 合修正系数。参照当地基准地价体 系中因素修正系数说明表，根据 宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地 因素修正系数 K:K=刀 ki ki 为第 i 种因素的修正系数。D 按城市规划管理部门给定的宗地容积率 D,查相应的当地基 准地价体系中容积率修正系数表，确定容积率修正系数。Y 使用年期修正系数 Y=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 式中：r -土地还原利率 n 宗地剩余使用年限 m -法定最高出让年限 T 估价期日修正系数 T=宗地估价期日地价指数/基准 诱停怪兴院颧玻圆漫邀酬课淀海瞳苞睬赤竖魏撰茅躁刚凹变蹄措胁补掂凶相繁寅精佳

50、拌势硬酵伤蜡捕录指颠筋恃门怕淆荣超卸霹磷宋跑绸睡扎哼远五庐爆揖帽谊孔梢站林翰啦锋诞券京茎牡蛇上零率绳拣名涣昂刘解山啸陷缨型史慎韦阑军弥注殷瞻沦篇常圆嘉右掂李署知躁遗矽娟盈供纺婚摔肛哲氧热玫重驳插毯皱枉辕秩睁霓削谬柿曝胀蚌褐挞遥傀柯掏撰且孟设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧重付烤烤棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼地价评估期日地价指数 注意：由于在不同的城镇，基准地价的内涵、构成、