房地产估价师考试重点考点整理开发经营资格考试资产评估师考试_资格考试-资产评估师考试.pdf

《房地产估价师考试重点考点整理开发经营资格考试资产评估师考试_资格考试-资产评估师考试.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试重点考点整理开发经营资格考试资产评估师考试_资格考试-资产评估师考试.pdf（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师考试重点考点整理开发经营 1/16 第一章 房地产投资及投资风险 短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs 长期投资 直接投资 vs 间接投资（资金所有者及资金使用者分离）金融投资 vs 实物投资 生产性投资 vs 非生产性投资 国内投资 vs 国际投资 投资的特性：1 经济行为 2 具有时间性 3 目的是获取收益 4 具有风险性 投资的作用：1 国家经济增长的基本动力 2 投资于企业发展密切相关 3 投资可以促进人民生活水平提高 4 投资有利于国家的社会稳定和国际交往 房地产投资分类：投资主体划分（1 政府投资 2 非盈利机构投资 3 企业投资 4 个人投资）、经济活动类

2、型划分（1土地开发投资 2 房地产开发投资 3 房地产经营投资）、物业类型划分（1 居住 2 商用 3 工业 4 酒店等）房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1 区位选择异常重要 2 适于进行长期投资 3 需要适时的更新改造投资 4 资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5 变现性差 6 易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7 依赖专业管理 8 存在效益外溢和转移 经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs 房地产置业投资（自用、出租、转售）房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。

3、房地产投资之利：1 较高的收益水平 2 易于获得金融机构的支持 3 抵消通货膨胀的影响 4 提高投资者的资信等级 房地产投资之弊：1 投资数额巨大 2 回收期较长 3 需要专门的知识和经营 4 变现性差 风险：标准差越小，风险越小。标准差=（x X）2/n 实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。不确定决策方法：1 小中取大法 2 大中取大法 3 最小最大后悔值法 4 等可能性法 房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1 通货膨胀风险 2 市场供求风险 3 周期风险 4变现风险 5 利率风险 6 政策风险 7 政治风险（危害最大）8 或然损失

4、房地产个别风险：1 收益现金流风险 2 未来运营风险 3 资本价值风险 4 机会成本风险（比较风险）5 时间风险（时机的选择）6 持有期风险 按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。投资组合：收益相同，风险不同的投资项目组合起来，组合风险降到最低。各个投资项目间为负协方差，最理想的是绝对的负协方差，但很难达到。通过投资组合理论原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。第二章 房地产市场及市场运行 房地产市场运行的环境：1 社会环境（人口、教育、家庭结构、社会福利、消费心理等）2 政治环境（政局）3经济环境（总体经济、就业、收入、产业、基

5、础设施、利率、通货膨胀）4 金融环境 5 法律制度环境（土地制度、各种制度、城市发展政策）6 技术环境 7 资源环境（土地资源、能源、生态）8 国际环境。基本因素：社会因素、政治因素和经济因素。影响房地产市场转变的社会经济力量：1 金融业的发展 2 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 3 生产和工作方式的转变 4 人文环境的变化 5 自然环境的变化 6 政治制度的变迁（政府干预：产权政策、土地政策、金融房地产估价师考试重点考点整理开发经营 2/16 政策、税收政策、市场规制政策、财政补贴政策）房地产市场参及者：1 土地所有者或者当前土地使用者 2 开发商 3 政府及政府机构 4 金融机构

6、 5 建筑承包商 6 专业顾问 7 消费者或买家 市场结构：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。房地产不可移动性、异质性、市场集中度低，为垄断竞争市场。存量房市场竞争多于垄断，新建住房垄断多于竞争。房地产市场结构：1 总量结构（市场整体）2 区域结构（地区之间）3 产品结构（物业类型）4 供求结构（针对某一物业类型）5 投资结构 6 租买结构 房地产市场细分：1 按地域范围划分（划分主要方式，最常见的是按城市划分）2 按房地产用途 3 按增量存量划分（房地产：一级-土地使用权出让，二级-土地转让，新建商品房，三级-存量房；土地：一级、二级；房屋-一级、二级）3 按交易方式（

7、转让、租赁、抵押；存量房屋交易含保险子市场）供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置率、空置量、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。需求指标：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、收入、支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。市场交易指标：销售量（签订买卖合同所确定的面积，包括期房和现房）、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格（不同类型房屋的中位数或平均价格）、房地产租金（不同类型房屋的中位数或平均租金）、房地产价格指数。市场监测及预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠

8、杆率、住房可支付性指数（中位数收入水平家庭对中位数价格住房的承受能力）、住房价格合理性指数（城市经济支撑房价）、房价租金比、量价弹性（房地产价格变化率及交易量变化率的比值）、抵押贷款还款收入比、住房市场指数（市场预期）、消费者信心指数 房地产市场的特性：1 市场供给的垄断性（土地有限性、不可再生性、土地所有权排他性形成供给的异质性）2市场需求的广泛性和多样性 3 市场交易的复杂性 4 房地产价格及区位密切相关 5 存在广泛的经济外部性 6 市场信息的不对称性 房地产市场的功能：1 配置存量房地产资源和利益 2 显示房地产市场需求变化 3 指导供给以适应需求的变化 4 指导政府制定科学的土地供给

9、计划 5 引导需求适应供给条件的变化 引起需求增加或减少的原因：1 未来预期收益变化 2 政府税收政策 3 收入水平变化或消费品位变化 4 原用于其他方面资金的介入 5 土地供给的变化 房地产市场区别于一般商品市场：垄断性、外部性、信息不对称性。房地产空间市场 vs 资本市场：空间市场上的需求者是使用房地产空间的家庭和企业，供给来自于资产市场，资本市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构；空间市场的供求关系决定租金，租金决定房地产资产的收益水平，从而影响资本市场的需求，空间市场的供给由资本市场决定。房地场市场均衡状态，转瞬即逝，租金价格不变，价格及重置成本相同，新增量和灭失量相

10、等，存量保持不变。房地产周期循环的原因：1 供需因素 2 市场信息不充分 3 生产者及消费者心理因素 4 政策因素 5 政治冲击 6 制度因素 7 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现一种自我修正的模式。期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产

11、的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 3/16 房地产自然周期：自然周期中的平衡点（历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率/合理空置率/结构空置率）投资周期中第二阶段后半段，资本流量显著增加。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期，在其他阶段超前。房地产泡沫：市场价格及使用价值严重背离。成因：1 土地稀缺性（产生基础）2 投资

12、需求膨胀（直接诱因）3金融机构过度放贷（助燃剂）过度开发/过热：成因：开发商对市场预测的偏差，开发商直接的博弈和非理性行为，开发资金的易得性。泡沫及过度开发的区别：过度开发反映市场供求关系，泡沫反映价格及价值的关系；泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大；泡沫在周期上升阶段，过度开发在下降阶段，泡沫产生必然引起过度开发，但过度开发不一定由泡沫引发；过热是为获得长期受益，泡沫为短期资本逐利。泡沫的衡量：实际价格/理论价格，房地产价格增长率/gdp 增长率，房地产价格指数/消费价格指数，房价收入比，房地产投资需求/房地产适用需求，住房抵押贷款增长率/家庭收入增长率。政府干预房地产市场的手段：1 土

13、地供应政策 2 金融政策 3 住房政策 4 城市规划 5 地价政策 6 税收政策 7 租金控制 承包商座位营造商时，其利润仅及建造成本和施工周期相关。做开发商时，利润水平比一般开发商要低，因为建设工作也有利润。土地供应政策的核心是土地供应计划。房屋的开工日期以正式开始破土刨槽，地基处理或打永久桩的日期为准。第三章 房地产开发程序及管理 房地产开发包括土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系的综合投入。规划设计、工程技术、工程管理专家和建筑工人参及，这是建造质量和效率的关键。房地产开发一般程序八个步骤：1 提出投资设想 2 细化投资设想 3 可行性研究 4 获取土地使用权 5 合同谈判

14、及协议签署 6 工程建设 7 竣工交用 8 物业资产管理，四个阶段 1 投资机会选择及决策分析阶段（最重要阶段）2 前期工作阶段 3 建设阶段 4 租售阶段。投资决策分析：1 市场分析（宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及可支付的价格或租金水平）2 项目财务评价（资本结构设计、收入、成本、盈利能力）3 投资决策 前期工作：1 获取土地 2 项目核准和开工计划 3 确定规划设计方案并获得规划许可 4 工程建设招标 5 开工申请及审批 6 其他 土地开发的项目实施模式：1 政府土地储备机构负责实施 2 授权开发商负责实施 土地储备机构负责时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发

15、成本的 2%。授权开发商负责时，利润率不高于预计成本的 8%。长期平均空置率 供给增长率=需求增长率 空置率最低点 A B C D E 空置率下降 空置率上升 期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在

16、效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 4/16 土地储备开发成本：1 征收、拆迁补偿费及相关税费 2 收购、收回和置换过程中发生的补偿费用 3 市政基础设施建设费用 4 招拍挂交易发生的费用 5 贷款利息 6 土地储备过程中的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及其他费用。土地储备资金来源：1 土地出让收入及收益金 2 银行贷款和机构贷款 3 财政部批准的其他资金 4 上面资金的利息 规划意见书(选址)规划设计要求内容：1 规划

17、土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率）2 居住建筑的公共服务设施配套建设指标 3 建设项目及退让用地边界、城市道路等距离要求。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。招标方式：公开招标、邀请招标 全部使用国有资金、国有资金控股或占主导地位的项目应采用公开招标。邀请招标/选择性招标，邀请承包商一般 3 个以上：1 项目技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投标人可供选择 2 受自然地域环境限制的 3 涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的 4 拟公开招标的费用及项目价值相比不值得 5 法律法规规定的不宜公开招标的。自行招标应当自确定中标人之日起 15 日内，

18、向发改委部门提交招标投标的书面报告，审批核准后方可实施。合同价可以采用 1 固定价 2 可调价 3 成本加酬金。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。全部使用国资或国资为主的项目，必须采用工程量清单计价，工程量清单必须作为招标文件组成部分，应编制招标控制价。投标人根据项目特点决定是否编制标底，标底编制过程和标底必须保密。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。评标委员会：5 人以上单数组成，经济、技术专家不得少于总数的三分之二，来源省级以上人民政府提供的专家名册或招标代理机构的专家库。工程建设招标具备的条件：1 招标人依法成立 2 初步设计及概算已经审批 3 招标范围、方式、组织

19、形式已经核准4 有相应的资金或资金来源已经落实 5 有招标所需的设计图纸和技术资料。招标文件：1 招标公告 2 投标人须知 3 评标办法 4 合同条款及格式 5 工程量清单（如需要）6 设计图纸 7 技术标准和要求 8 投标文件格式 9 投标人须知前附表规定的其他资料。招标文件中要规定实质性要求和条件，并醒目标明。招标公告：1 招标人名称和地址 2 招标项目的内容、规模、资金来源 3 实施地点和工期 4 获取招标文件的地点和时间 5 费用 6 对投标人的资质等级要求。投标人预审考虑：1 具有独立的订立合同的权利 2 具有履行合同的能力 3 没有处于被责令停业 4 最近三年无严重违约或工程质量问

20、题 5 法律法规规定的其他资格条件 评标委员会提出书面评标报告后，15 日确定中标人发中标通知书，之后 30 日内订立书面合同，发中标通知书 15日内向监管部门提交报告。建设单位在开工前申领 建设工程施工许可证，主要条件：已经确定施工企业，按规定应该委托监理的已委托，建设资金已经落实（工期不足一年的，合同价 50%；超过一年的，合同价 30%）。发证机关 15 日内颁发或回复。建设过程：质量、进度、成本、合同、安全管理。制定进度计划方法：传统水平进度计划（横道图，直线线条表示单项工程，制作渐变，明了易懂；缺点是看不出各项工作的相互依赖和制约关系，看不出哪项工作提前或落后对整个工期的影响程度，看

21、不出关键工作）；网络计划（网络图：单代号、双代号、时标）。房地产开发项目的主要合同关系：开发商的主要合同关系+承包商的主要合同关系 开发商的主要合同关系：土地出让转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同。期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的

22、特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 5/16 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应采购合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。施工现场的安全由施工企业负责，实施施工总承包的，总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责。开发商负责组织进行验收，给予认可或提出修改意见，承包

23、商按要求修改，并承担自身原因造成的修改费用。验收之前初步检查由建设单位组织，但由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单。竣工验收三个阶段：1 单项工程竣工验收 2 综合验收（其中规划验收是关键环节）3 竣工验收备案（验收合格之日起 15 日内，备案，施工单位签署的工程质量保修书）编制的竣工档案按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。需要移交城市档案馆的是技术资料（如可行性报告）和竣工图。竣工验收备案提交文件：1 备案表 2 工程竣工验收报告 3 施工单位签署的工程质量保修书 4 商品住宅的住宅质量保证书 住宅使用说明书。技术资料：前期工作资料、土建资料、安装方面的资料 租售过程三个阶段 1

24、宣传沟通 2 谈判 3 签约。自行租售或委托经纪机构租售，佣金 0.5%-3%租售阶段 1 选择物业租售形式（自行租售-大型公司比经纪机构更有效；委托经纪机构-联合代理/独家代理、买方代理/卖方代理/双重代理(双重代理佣金总额不得高于前两种)、首席代理/分代理(佣金按责任分配，开发商可以直接委托分代理)）。代理应在前期就确定。考察经济机构不看代理的项目多少，看代理的成功率和代理项目的平均销售周期。2 制定租售方案（1 租售选择，2 租售进度，3 租售价格）3 制定宣传和广告策略 租售进度安排考虑 1 工程进度 2 融资需求 3 营销策略 4 宣传策略 5 市场吸纳速度。广告策略 5M，目标 M

25、ission，资金 money，信息 message，媒体 media，广告效果评价 measurement 定价方法：1 成本导向定价（成本加成-加利润、目标定价-损益平衡图）2 购买者导向定价（认知价值定价、价值定价(薄利多销、物美价廉)）3 竞争导向定价（领导定价-较高价格、挑战定价-低于领导者、随行就市-追随者平均价格(1 难以估算成本 2 及同行和平共处 3 很难小姐购买者和竞争者对价格的反应)）开发项目选址、定点审批阶段规划意见书（选址）主要针对无偿划拨方式和协议出让方式获得的土地。招拍挂土地不需要，其他环节一样，如建设用地规划许可申请。建设用地规划许可证申领：1 政府计划部门对建

26、设项目的批准、核准和备案文件 2规划意见书（选址）3建设用地钉桩成果通知单 4 地形图（1:500 或 1:2000）5 建设用地申请文件 6土地出让成交确认书 取得建设工程规划许可证后，办理规划验线、验收事宜。质量控制措施：1 对原材料的检验 2 对工程采用的配套设备进行检验 3 施工过程中控制（对各项施工设备仪器检查，控制混凝土质量，对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定有效的质量检查和评定办法）4 确立有关质量文件的档案制度。进度控制工作内容：1 项目建设总周期的论证和分析 2 编制项目建设工程进度计划 3 编制其他配套进度计划 4 监督施工进度计划的执行 5 施工现场的调研和分析。竣

27、工验收的依据：1 项目建议书 2 年度开工计划 3 施工图纸和说明文件 4 设计变更文件 5 施工技术规程 6 施工验收规范 7 质量检验评定标准 8 合同中竣工验收的条款。第四章 房地产市场调查及分析 市场调查的内容：1 国内外市场环境调查（政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境）期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物

28、业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 6/16 2 市场需求容量调查 3 消费者和消费者行为调查 4 竞争情况调查 5 市场营销因素调查（产品、价格、分销渠道、促销策略 4p）。前 4 个因素为不可控制因素的调查（环境），第 5 个因素为可控制因素（企业可以控制营销手段等）。调查项目分三

29、类：试探性调查（预测和新想法）、描述性调查（明确量值）、因果性调查（因果关系）搜集一手资料方法（调查方法）：观察法、访问法、问卷法（最普遍常用手段，描述性调查）、实验法 市场调查计划的构成：1 资料来源 2 调查方法 3 调查手段（问卷、座谈）4 抽样方案 5 联系方法（电话（回收率高）、邮寄（回收率低、回收慢）、网络（成本低、反馈快）、面访（成本最高）市场调查的步骤：1 确定问题和调查目标 2 制定调查计划 3 收集信息 4 分析信息 5 报告结果 对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。从六类产品层次、五类空间层次、三类时间层次进行分析（90种）。市场规模是特定商品的潜在购买者的数量，

30、三个特征：兴趣、收入、途径。市场总需求指 1 特定地理范围内 2 特定时期 3 特定市场营销环境 4 特定市场营销计划 5 特定消费者群体可能的购买量。本期预测值=平滑指数*前期实际值+（1-平滑指数）前期预测值 潜在市场-有效市场-合格的有效市场-服务市场（目标市场）-渗透市场（已购买者）不需任何刺激需求的费用就会有的基本销售量为市场最低量。市场最低量及市场潜量之间的距离表示需求的市场营销敏感性。可扩展市场营销费用影响大，非可扩展（歌剧）市场影响小。市场潜量是在特定的环境下，营销费用的无限增长市场需求所能达到的极限。市场趋势分析：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列法（

31、简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法）、相关分析法（回归分析法、市场因子推演法）现代营销战略的核心 STP：市场细分（segmenting）、目标市场选择（targeting）、市场定位（positioning）市场细分标准：1 地理环境因素 2 人口因素 3 消费心理 4 消费行为因素 无论从何种角度进行细分，须具备 1 可衡量性 2 可实现性 3 可盈利性 4 可区分性 细分市场评价：1 细分市场的规模和发展前景 2 细分市场结构的吸引力 3 企业的目标和资源。消费者偏好模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好（第一家企业面临三种选择：1 无差异营销，定位于偏好中心，迎合所有消费者

32、；2 集中性营销，定位最大的细分市场；3 差异性营销，开发几种产品定位不同的细分市场）目标市场选择：1 市场集中化-选择一个细分市场 2 选择专业化-几个不同的细分市场 3 产品专业化-针对几个细分市场销售一种产品 4 市场专业化-针对特定消费群各种需求 5 全面覆盖-针对所有消费群提供所需的所有产品 6 大量定制-针对每个消费者的要求定制生产 市场定位，为产品定位或竞争性定位。定位方式：1 避强定位 2 对抗性定位 3 重新定位 市场定位步骤：1 识别潜在竞争优势（成本优势和产品差别化优势）2 企业核心竞争优势定位（产品开发、服务质量、销售渠道、品牌知名度）3 制定发挥核心竞争优势的战略 市

33、场定位战略：1 产品差别化战略 2 服务差别化战略 3 人员差别化战略 4 形象差别化战略 竞争者反应模式：从容不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者、随机型竞争者 企业采取对策的根据：竞争者的强弱、竞争者及本企业的相似程度、竞争者表现的好坏 消费者市场特点：1 广泛性 2 分散性 3 复杂性 4 易变性 5 发展性 6 情感性 7 伸缩性 8 替代性 9 地区性 10 季节性 根据购买行为差异，消费品分为：1 便利品（日用品）2 选购品（服装、家电）3 特殊品（专业照相机、化妆品）购买过程中，有 1 发起者 2 影响者 3 决策者 4 购买者 5 使用者 购买行为类型：1 习惯性购买（便利

34、品的购买）2 寻求多样化购买（品牌差异不明显，变换购买品牌）3 化解不协调购买（不经常购买的东西，营销人员注意价格策略和促销策略，选择最佳销售地点）4 复杂购买行为（贵重期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专

35、业管理存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 7/16 不常买的，如购买住宅）影响消费者购买行为的主要因素：1 社会文化因素（社会、文化）2 个人因素（年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象）3 心理因素（动机、感觉、学习、信念和态度）购买决策过程：引起需要-信息收集-方案评价-购买决策-购后行为。住房市场影响购买者行为的主要因素（消费品和投资品双重特征）：1 受“有土斯有财”传统观念，偏重买房，愿意支

36、付住房所有权溢价 2 家庭是住房消费的基本单位，受家庭规模等因素影响很大 3 需要住房金融支持 4 投资特性 5 政府干预且受社会高度关注，出现羊群效应等非理性购买行为。房地产市场分析：通过及时、准确的市场分析，有效识别房地产投资风险，争取最大盈利机会。房地产市场分析的三个层次：1 区域房地产市场分析（针对某区域）2 专业房地产市场分析（针对某种物业类型）3 项目房地产市场分析（针对特定项目）；后续分析建立在前一层次的基础上，密切联系。房地产市场分析，帮助开发商 1 选择合适的项目位置 2 确定满足市场需求的产品类型 3 获取贷款 4 寻找投资合作伙伴 5 寻找目标使用者或购买者 6 根据需要

37、调整产品。房地产市场分析第一步工作：定义市场区域（主要需求来源地或主要竞争物业的所在地），描绘市场区域、标出市场区域的边界、解释确定区域边界的依据。影响市场区域形状和大小的关键因素：关键考虑交通工具、主要交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。影响的关键因素包括：1 自然特征（地形河流）2 建筑阻碍、高速公路或铁路 3 人口密度大小 4 行政区域 5邻里关系和人口统计特征 6 发展类型和范围（未来城市发展方向、速度、范围）7 竞争性项目的区域 不同分析目的影响分析区域的确定，行政区域只能用于区域或某种类型的房地产市场分析，不能用来进行具体开发项目的层次的分析。房地产市场分析的内容：1 宏

38、观因素分析 2 市场状况分析（供给分析、需求分析-第一步是需求影响因素分析、竞争分析、市场占有率分析）3 相关因素分析 无论什么样的开发项目，都要详细分析：1 项目所处的位置、周围环境及城市中心商业区的关系 2 项目用地工程地质资料 3 附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标 4 针对未来用户的需求信息 5 同类竞争性发展项目的信息、政府对此发展项目的态度 6 项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力 7针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析 8 金融信息、各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限、偿还方式等。市场分析报告：1 地区经济分析（地区经济的

39、基本趋势分析，地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析，这是各类房地产市场分析的基础）2 区位分析（如果宏观微观层次都做比较分析，可作为可行性研究的全部）3 市场概况分析 4 市场供求分析 5 项目竞争分析 6 营销建议 7 售价和租金预测 8 吸纳量计划预测 9 回报率预测 10 敏感性分析。识别竞争者关键，从产业和市场两方面。每个竞争者都有侧重点不同的目标组合：获利能力、市场份额、现金流量、技术领先、第五章 现金流量及资金时间价值 资金的时间价值理解：1 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 2 放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值取决于：1 投资利润率 2 通货膨

40、胀率 3 风险因素 利率是时间价值的一种标志。基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率。基础利率是投资者要求的最低利率，通常用无风险的国债收益率作为基础利率。期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在

41、效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 8/16 利率的决定理论：1 马歇尔的古典学派的储蓄投资决定理论-储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，实际因素决定，是一种实际利率理论，认为不受货币因素的影响。2 凯恩斯的流动性偏好利率理论-货币供给和需求决定。3可贷资金利率理论-可贷资金的供求决定，可贷资金的需求由投资需求、赤字需求、家庭需求构成，可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄、政府储蓄构成。4IS-LM曲线模型-商品市场和货币市场同时

42、达到均衡时形成，客服前三种理论的缺陷，解释名义利率决定过程的最成功的理论。5 马克思的利率决定理论-利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家哪里分割而来的一部分剩余价值，利率决定于平均利润率和总利润在贷款人及借款人之间分配的比例。市场利率决定于资本借贷的供求比例。平均利润率随着技术发展和资本有机构成的提高，有下降趋势；具有相对稳定性；无法有任何规律决定。其他因素（经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险及国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素）资金等效值：考虑时间因素，不同时点发生的绝对值不等的 资金可能具有相同的价值。资金运动起点为现

43、值，结束时为终值，过程中某点及现值等值的金额为时值。我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率（拆放大量使用的利率）的基础上加一定的百分比。从理论上讲，资金在不停的运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但在实际中采用较为简单的间断复利计息方式计算。房地产投资信托基金和大型房地产企业采用购买-持有-出租-出售模式。第六章 经济评价指标及方法 工业生产活动中的投资包括 1 固定资产投资 2 流动资金 生产成本加上相应的销售费用成本产品的销售成本（完全成本）投资分析的成本及会计中的成本的差异：1 会计中是实际发生的，确定和唯一的，投资分析中是对拟实施项目的预测和估算，不确

44、定 2 投资分析中有一些会计中没有的成本概念-机会成本、沉没成本、不可预见费用等 毛利润或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租）营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可

45、供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）税收具有强制性、无偿性、固定性。置业投资的经济效果：1 租金收益 2 物业增值 3 股权增加 开发投资的经济效果为销售收入 清偿能力指标：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用，一般房地产项目该指标值应大于 2；偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，通常大于 1.3 期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投资国际投资投资的特性经济行为具有时间性目的是获取收益具有风险性投资的作用国家经济增长的基本动力投资于企业发展密投资非盈利机构投资企业投资个人投资经济活动类型划分

46、土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资物业类型划分居住商用工业酒店等房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性异性和弱流动性形成区位选择异常重要适于进行娱乐特殊物业影响最大依赖专业管理存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算房地产开发投资土地开发商品房建设房地产置业投资自用出租转售房地产投资信托基金权益型抵押型混合型收益稳定流动性好房地房地产估价师考试重点考点整理开发经营 9/16 资产负债率=负债/资产 流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债，国际上银行要求维持在 200%以上，又称银行家比率、二对一比率。长期偿债能力指标：资产负债率 房地产开发

47、的流动比例相对较低，速动比率较低，不会达到 100%。计息为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息，还款当年按年末偿还。一次还本利息照付：每期仅还当期利息，最后一期归还全部本金及当期利息。等额还本利息照付：分期归还等额的本金和相应的利息。等额还本付息：每期相同金额本金利息总额。一次性偿付：最后一次偿还本金利息。气球法：任意偿还本息，到期全部还清。各种可能的方案的关系：互斥关系、独立关系、相关关系。常见的方案必选是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案必选。包括局部必选和整体必选，综合必选和专项必选，定性比选和定量比选。方案必选中的决策准则：1 备选方案差异原则，最核

48、心最基础的原则 2 最低可接受收益率原则 3 不行动原则 比较方案开发经营期相同，且项目无资金约束的条件，采用净现值法（选大）、等额年值法（选大）和差额投资内部收益率法（大于基准收益率，选投资大的，反之选投资小的）；经营期不同，采用等额年值法；效益相同，采用费用现值比较法和费用年值比较法。差额投资内部收益率：两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。置业投资才有的：现金回报率和投资回报率，其他都叫利润率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加/还本收益+物业增值收益（如考虑）/权益投资数额 成本利润率=开发利润（总开发价值-总开发成本）/总开发成本（2 年的住宅开发项目，大体为

49、 35-45%）：针对开发投资项目 销售利润率=销售利润/销售收入：针对开发投资项目 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资：针对开发投资或置业投资项目 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金：针对资本金，项目经营 资本金利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金：针对资本金，项目经营 决定基准收益率大小的因素是项目风险和资金成本。通货膨胀下，投资者往往提高名义投资回报率的预期，抵消通货膨胀的影响。期望投资回报率包含所有预期的通货膨胀率的影响。当折现率不包含通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通货膨胀导致购买力下降，而房地产的增值是需求超过

50、供给导致房地产价值上升。通货膨胀导致折现率提高，增值不影响折现率。静态盈利能力指标 动态盈利能力指标 清偿能力指标 房地产开发投资 成本利润率 销售利润率 投资利润率 静态投资回收期 FIRR财务内部收益率 FNPV财务净现值 Pb 动态投资回收期 借款偿还期 利息备付率（经营）资产负债率 房地产置业投资 投资利润率 资本金（净）利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收期 FIRR财务内部收益率 FNPV财务净现值 Pb 动态投资回收期 借款偿还期 偿债备付率（经营）资产负债率 流动比率 速冻比率 期投资直接投资间接投资资金所有者及资金使用者分离金融投资实物投资生产性投资非生产性投资国内投