土地增值税清算复核内容经济税收_经济-税收.pdf

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1、 土地增值税清算复核内容 （一）扣除的项目除工资、福利费、折旧费、拆迁补偿外，原始单据是否是税务发票、财政收据、完税凭证。工资、福利费、折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关，支出是否合理。扣除项目是否全部与清算项目有关，是否将其他项目支出、与项目无关支出计入清算项目；是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形；是否存在为政府、都市建设委员会及其他单位代垫支出；存在和其他项目共同的支出是否已进行分摊，分摊方法是否合理；拆迁补偿支出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册。（二）项目成本归集期间是否严格界定，立项之前的费用是否存在扣除咨询题，项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同

2、、装饰装修支出外的后续爱护、修理及其他后续支出费用是否存在扣除咨询题。（三）计入开发成本的甲方供材支出是否存在重复扣除咨询题。（四）施工单位开具的发票是否为工程项目所在地主管地点税务机关开具，与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时、足额入库，施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票。（五）取得的工程项目建筑安装（包括装修）发票金额、甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾稽关系是否正确，是否存在超工程总造价猎取发票，蓄意加大开发成本现象。（六）建安营业税是否存在异地缴纳咨询题。（七）工程造价咨询单位是否取得建设部门核发的工程造价咨询资质证书，工程结算报告与建委备案的工程总承包

3、合同约定的条款是否相符，工程结算审核报告实际采纳的定额与备案合同约定使用定额是否一致，是否存在因采纳不同定额虚增建安成本的情形。（八）销售收入与实测销售面积是否对应，是否存在应开具发票而未开具发票少计销售收入咨询题。（九）与转让房地产有关的税金及附加是否属于清算项目，运算的扣除金额是否正确。（十）需延伸检查事项 1、对房开企业取得土地时未及时索取发票的，检查销售土地点土地转 让有关税收是否按规定缴纳。2、甲方供材未开具建安发票的，检查甲方供材是否存在漏税咨询题。3、建安营业税存在异地缴纳的，检查是否存在各县区引税咨询题。三、需要明确的政策 （一）关于土地增值税清算时收入确认的咨询题 土地增值税

4、清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整。（二）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定咨询题 房地产开发企业在工程竣工验收后，按照合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。（三）房地产开发利息支

5、出的扣除咨询题 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供 金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率运算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付 的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%运算扣除。2、凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开 发成本”金额之和的 10%运算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开 发费用运算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种方

6、法。证工资福利费折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册二项目成本归集期间是否格界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报

7、告之间的勾 4、土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中运算扣除。（四）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除咨询题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（五）关于取得土地使用权按国家规定缴纳的费用扣除咨询题 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的登记、过户手续费等有关费用。（六）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除咨询题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统 一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（七）关于缴纳的规费扣除咨询题 对房地产企业开发房地产

8、缴纳的规费，只要取得合法财政票据的，参照山东省地点税务局关于印发 的通知（鲁地税发 200433 号）第十九条第四款的规定：“与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、都市爱护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除”的规定执行。（八）关于土地转让环节未取得合法票据咨询题 对土地成本未取得合法票据的，有关主管税务机关进一步核实在土地转让环节未开具发票的单位转让土地时税收缴纳情形，若确属偷漏税的，追缴有关税款、滞纳金及罚款，并责令其按规定开具转让土地使用权发票作为房地产企业土地增值税扣除凭证。（九）关于拆迁安置土地增值税运算咨询

9、题 1、房地产企业用建筑的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销 售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关 咨询题的通知（国税发 2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回 迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差 价款，应抵减本项目拆迁补偿费。证工资福利费折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象

10、签字名册二项目成本归集期间是否格界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建筑的，房屋价值按国税发 2006187 号第三条第（一）款的规定运算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁

11、的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。对拆迁补偿费应确认是否实际发生，专门是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。对以上要件缺一不可，否则不得作为扣除项目扣除。纳税人因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减土地征用及拆迁补偿费。（十）关于转让旧房准予扣除项目的加计咨询题 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干咨询题的通知（财税 20 0621 号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估 价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至

12、转 让年度止每年加计 5%运算”。运算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，能够视同为一年。（十一）关于税金扣除咨询题 对公司开发多个项目的，无法区分是哪个项目上缴税金的，要由公司提供讲明，并在完税凭证上盖章注明为哪个项目上缴的税金。（十二）关于开发间接费用与期间费用的划分咨询题 对房地产已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费、行政性罚款、工程审计费以及工程竣工验收后发生的工资、福利费应作为期间费用处理；对未在土地增值税清算治理规程列举开发间接费用明细范畴内，而又难以区分为项目开发成

13、本和期间费用的，作为企业发生的期间费用处理。（十三）关于扣除成本截止时刻咨询题 证工资福利费折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册二项目成本归集期间是否格界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规

14、发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾 扣除成本的实际发生时刻原则上以项目竣工验收报告上的验收竣工时刻为界限，在竣工验收日后发生的费用不承诺扣除。（十四）关于房地产项目有关涉税面积确认咨询题房地产项目有关涉税面积一律以测绘报告为依据。（十五）关于一般住房的界定咨询题 一般住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率 1.0 以上、单套建筑面积 144 平方米以下、实际成交价格低于同级不土地住房平均交易 价格 1.44 倍以下。一般住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。住宅小区建筑容积率以规划部门批准文书

15、为准。单套建筑面积以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积。（十六）关于纳税人开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用扣除咨询题 纳税人开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用不能够直截了当认定的，按照下列顺序合理分摊：1、将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。2、将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的 其他扣除项目”，按照建筑面

16、积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房 地产之间进行分配。3、属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利 性社会公共事业的公共配套设施费，一样按照可售面积分摊各期、各项目 应负担的成本。4、关于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应 按实际发生的费用进行分摊。关于后期清算时实际支付的公共配套设施费 证工资福利费折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册二项目成本归集期间是否格

17、界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾 用分摊比例大于前期的金额时，承诺在整体项目全部清算时，按照整体项 目重新进行调整分摊。（十七）关于纳税人取得土地使用权后未进行实质的开发即转让的成 本费用扣除咨询题 1、纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，运算其增值额时，只承诺扣除取得土地

18、使用权所支付的金额，按国家统一规定 交纳的有关费用以及与转让土地使用权有关的税金（包括营业税、都市爱护建设税、教育费附加和印花税）。2、纳税人仅进行土地开发（如“三通一平”等）不建筑房屋即转让土 地使用权的，在运算其增值额时，承诺扣除取得土地使用权所支付的地价 款，按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地所需成本和加计开发土地 成本的 20%，以及与转让土地使用权有关的税金（包括营业税、都市爱护 建设税、教育费附加和印花税）。3、纳税人购买未竣工房地产后，未进行任何实质性的改良或开发即再 转让的，运算其增值额时，只承诺扣除取得房地产所支付的金额，按国家统一规定交纳的有关费用以及与转让房地产有关的

19、税金（包括营业税、都市爱护建设税、教育费附加和印花税）。（十八）关于纳税人将公共配套设施等转为自用土地增值税运算咨询 题 公共配套设施原则上应属于全体业主共有，若纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。（十九）关于纳税人将车库、停车位转让或附赠土地增值税运算咨询 题 凡纳税人与购房人签订销售合同，约定将车库或停车位的所有权出售给购房人的，地下车位或车库取得的收入按非一般住宅标准运算土地增值税；地上车库或储藏室随主房，即主房为一般住宅就按一般住宅运算，主房为非一般住宅就按非一般住宅运算。（二十）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金咨询题 证工资福利费折

20、旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册二项目成本归集期间是否格界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾 纳税人

21、按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。证工资福利费折旧支出是否是与直截了当组织治理项目人员有关支出是否合理扣除项目是否全部与清算项目有关是否将其他项目支出与项目无关支出计入清算项目是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形是否存在为政出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册二项目成本归集期间是否格界定立项之前的费用是否存在扣除咨询题项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同装饰装修支出外的后续爱护修理及其他后续支出费用是否存在扣除管地点税务机关开具与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时足额入库施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票五取得的工程项目建筑安装包括装修发票金额甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾