房产估价技术报告建筑房地产_建筑-房地产.pdf

《房产估价技术报告建筑房地产_建筑-房地产.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产估价技术报告建筑房地产_建筑-房地产.pdf（6页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房产估价技术报告 一、估价方法选用（一）、对房产评估选用的方法 估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价 对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估 价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所 以选用市场法作为第一种估价方法。市场法：市场法是将估价对象与 在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已 知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查 看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价

2、规范经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。收 益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现 到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果 进行算术平均，确定最终的估价结果。二、估价测算过程（一）市场法分析测算过程 1、比较案例选取 估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求 圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。（具体情况见表一）、案例 比较项目 估价对象 A B C 座落 温泉花园 温泉花园

3、温泉花园 温泉花园 地段等级 一级 一级 一级 一级 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 结构 混合 混合 混合 混合 交易情况 正常 正常 正常 交易时间 近期 近期 近期 交易单价 3455 3425 3445 2、编制比较因素指数表 表二 产 di 例 案 2 例 案 3 例 案 易 5 5 案34 5 2 案34 5 4 案34）的 米曰 方B 平、夺 元阳 格片 价双-B 交、夺 n n T n n 1 n n 1 n n 1 易 一 及 况e P/双 易 一 交-n-n 1-n-n 1-n-n 1-n-n 1 址州 地 M-n-n 1-n-n 1-n-n 1-n-n 1 P.亠、一 一

4、一“厶 、一 R n n 1 n n 1 n n 1 n n 1 区域因素 业 商 途规 用集 用聚 房业 房产 1 1 1 1 施 设 共 公 施 设 础 基 n n d n n d n n d n n d 度阳 程 便络 通 C)d W:C:C J d W:C:c W:C H I 易)rh 3 八441)C)C/)C)C C)C/)C)C C)C/)C)C 3 5 亠 “仝 1、r JB L 日 以亠一 区域因素 口一/rn 一 5-7 口 丿 一+B、m、也/时 一K/M亠八-屮 U 目:宀曰 匚-rn wC wC：C：C：C：C 77 対 沪 丄 个别因素、对*E -I 口 物 I d

5、 3 面 I J/I/丿 c 5/丿 f 八C 2 c 5/丿f 八C 宀厂 L7 冃 5 乡S 装1沁 u C 5 z u C 貝曰 布手：C ：C 炖AA-3“3“3“力 C M c L/U 丿 u C I*/u C u C I*u C u C I*/u C u C I*楼层/L U u L I 5 u L 丿 U1 取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：(3455+3425+3445)/3=3442(元/m 2)2、采用收益法测算估价对象价格(1)求取年有效毛收入 根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确 定其租金水平均值为0.8404元/平方米天，每年按360天计；

6、空置 期按10天、空置率按5%计。确定其年有效毛收入。(2)求取年运营费用 根据估价对象的特点和实际情况因此采用了如下方法进行评估本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价根据估价人员掌握的资料估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况所以选用市场法作为第一种估价方法市场法市场法估价对象的客观合理价格或价值的方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后根据估价对象的特点及实际情况遵照国家标准房地产估价规范经过反复研究选取收益法作为本次评估的第二种方法收益法是预计的方法对上述两种方法所得结果进行综合对两种方法的估价结果进行算术平均确定最终的估价结果二估价测算过程一市场法分析测算过程

7、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上遵循替代性原则选取与估价对象相近a、管理费 按照同类物业一般水平以年毛收入的 3%计算：b、维修费 按市场一般惯例取重置价的 0.5%c、保险费 按市场一般惯例为重置价的0.5%。d、税费 出租房税费：房产税按年租金收入的 12%征收；营业税按租金 收入的 5%征收；城市建设维护税按营业税的 1%征收；教育费附加 按营业税的 4%征收；其他税率为 0.75%；综合税费率为年租金收入 的 18%。年运营费用=a+b+c+d(3)求取年净收益 年净收益=有效毛收入年运营费用 重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修

8、、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为 2000元/川。(4)收益法求取估价对象房产价格 评估对象建筑物建成于 2002 年，钢混构建筑物耐用年限剩 65 年，故其剩余经济寿命按 65 年计算。资本化率取 7%(以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定)，根据公式：n V a/(r g)1(1 g)n/(1 r)式中：V 有限年期房产价格；a 未来第一年纯收益；根据估价对象的特点和实际情况因此采用了如下方法进行评估本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价根据估价人员掌握的资料估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况所以选用市场法作为第一种估价方法市场法市场法

9、估价对象的客观合理价格或价值的方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后根据估价对象的特点及实际情况遵照国家标准房地产估价规范经过反复研究选取收益法作为本次评估的第二种方法收益法是预计的方法对上述两种方法所得结果进行综合对两种方法的估价结果进行算术平均确定最终的估价结果二估价测算过程一市场法分析测算过程比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上遵循替代性原则选取与估价对象相近r 资本化率，此处取 7%；g租金增长率，取2%n 估价对象剩余房产使用权年限。此公式的假设前提是：收益年限为有限年n;净收益未来第一年为a，此后按数额 g逐年递增；资本化率为r，r不等于零。评估

10、测算表 测算数据 计算公式 1 建筑面积 185.60 2 单位租金(元/平方米.年)302.54 0.75*30*12 3 重置价格 2000.00 4 年租金 56152.17 1*2 5 空置期 0.97 6 可岀租率 0.95 7 有效毛收入 51862.76 1*2*5*6 8 管理费用 1555.88 7*3%3%9 维修费 1856.00 1*3*0.5%0.50%10 保险费 185.60 1*3*0.5%。0.05%11 综合税费 9335.30 7*18%18%12 税费小计 12932.78 8+9+10+11+12 13 净收益(A)38929.98 14 还原率(Y)

11、0.07 15 剩余年限(n)65.00 16 房地产价格(V)743895.66 V=(A/Y)?1-1/(1+Y)n 743895.66 17 土地价格 4008.06 18 房产价格 743895.66 4008.058511 3、估价结果 评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评 估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基 础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合，认为将 两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格。根据估价对象的特点和实际情况因此采用了如下方法进行评估本次估价

12、的估价目的是对房产进行抵押价值的估价根据估价人员掌握的资料估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况所以选用市场法作为第一种估价方法市场法市场法估价对象的客观合理价格或价值的方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后根据估价对象的特点及实际情况遵照国家标准房地产估价规范经过反复研究选取收益法作为本次评估的第二种方法收益法是预计的方法对上述两种方法所得结果进行综合对两种方法的估价结果进行算术平均确定最终的估价结果二估价测算过程一市场法分析测算过程比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上遵循替代性原则选取与估价对象相近房地产单价=(3442+4008)/2=3725(元/m

13、 2)。房地产总价=3725*185.6=69.14(万元)大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整（币种：人民币）根据估价对象的特点和实际情况因此采用了如下方法进行评估本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价根据估价人员掌握的资料估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况所以选用市场法作为第一种估价方法市场法市场法估价对象的客观合理价格或价值的方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后根据估价对象的特点及实际情况遵照国家标准房地产估价规范经过反复研究选取收益法作为本次评估的第二种方法收益法是预计的方法对上述两种方法所得结果进行综合对两种方法的估价结果进行算术平均确定最终的估价结果二估价测算过程一市场法分析测算过程比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上遵循替代性原则选取与估价对象相近