市场调查报告_10.docx

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1、市场调查报告市场调查报告1 一、商贸物流市场的概况 市位于省西南部，长江中下游北岸，市区人口57万，城区面积550平方公里。20xx年，全市生产总值429.64亿元,增长12.6%；财政收入38.17亿元，增长13%，其中地方财政收入19.55亿元，增长8.4%。 曾是省会城市,自古就是商业贸易重镇，长江沿岸重要商埠，是近代较早的对外通商口岸，曾以农产品出口为最,也是近代徽商的重要发祥地。改革开放以来，一些专业市场得以恢复，全市的商贸市场经受了一个由低档次、低水平的大路地摊到集约化、规模化、专业化、信息化进展的过程后，依托物流配送和第三方物流，催生培育了几个专业市场和商贸主导企业，已形成综合市

2、场与专业市场、大型购物中心与便民店、专业店与商业街、农村连锁店与社区便利店竞相进展的新格局。各类大宗生产资料基本实行了集团化经营，日用消费品、药品、书刊、快餐已被规模化的物流配送中心连锁经营所取代。特别是形成了几个大的批发市场，仅在市区就有光荣大市场、汽车零件工业城、国际汽车城、钢材大市场、烟草物流配送中心等。其中，开发区物流园区的光荣大市场居“全国十大工业市场”第六位，20xx年交易额达130亿元，实现税收1亿多元。 随着流通产业的进展，市的物流产业规模和特色日渐凸显。截止20xx年底，大型物流园区建设投入资金逾10亿元，半数项目已在“十五”期间开工建设并投入使用。主要有：开发区综合物流园区

3、、港口物流园区、农副产品物流园区、第三方物流园区，另有以企业为主的配送基地或中心。20xx年底止，已注册的物流企业有数十家，形成了确定的产业规模。市委、市政府已方案“十一五”期间物流园区的建设投资总额达到20亿元。现在建的物流园区有总投资为9.5亿元的港口物流园区，投资5亿元的华东国际农业大市场。 市物流园区和各类批发市场着眼于国际、国内两个市场，建设起点高，具有确定的信息化程度；入驻企业多，管理较为规范，能为商家供应一站式的服务需求；辐射力强，辐射可达皖鄂赣毗邻地区，起到了“长三角”与内地产品及商品流淌的节点作用，同时对皖鄂赣三省周边地区社会商品的流通起到了二传手的作用，在当地经济进展中具有

4、重要的地位。 二、光荣大市场的建设和运作方式 市光荣大市场是由市政府开发、南翔集团建设运作的，是一个以商品批发、分销为先导，集仓储、配送、电子商务、商品加工等多种功能于一体的区域性商贸物流中心。该市场地处市开发区“黄金腹地”，规划面积为3000亩，方案建筑面积150万平方米，总投资将达14亿元。整个工程分四期建设，自1998年9月动工以来，现已完成三期建设，四期可望今 年年底全部建设完成并投入运营。光荣大市场全部投入运营后，市场年交易额可达200亿元，实现税收2亿元，支配6万人就业。 光荣大市场的建设开发，其主要作用是： （一）提升了城市形象。20xx年三期工程完成投入运营后，跃入“全国十大工

5、业市场”的第八位，成为市的一张名片。 （二）供应了一条重要的就业途径。到20xx年底，大市场吸纳3万人就业。 （三）对当地经济进展起到拉动作用。拉动了周边土地价格的上升，土地价格从五年前的10万元/亩以内上升到了50万元/亩；拉动了商品房价格的上升，商品房价格从五年前的630元/平方米上升到了1800元/平方米；拉动了第三产业的进展，建筑、装潢、餐饮等第三产业的收入，比市场开发前增长15倍；对当地财政贡献比较大，市场全部运营后，年实现税收2亿元。 光荣大市场的建设，得到了市政府的大力扶持： 一是舆论宣扬。市政府对园区的建设大造舆论，广泛宣扬推动，形成了优先进展物流产业的共识，并作为招商引资项目

6、乐观推介，在全国各地开展宣扬造势，吸引外地客商的关注。 二是舍得投入。园区内的土地平整、水、路、电、气、通讯、电视等“六通一平”基础设施全部由政府投资，连同征地费每亩土地成本达到了25万元，而以7万元的价格出让给企业建设开发。 三是税收优待。入市经营工商户产生的税收，实行先征后返的方法，三年内凡地方税收和全部规费赐予返还，以此形成“凹地”效应，集聚众商家入市经营。 四是优化环境。一方面设立管委会，负责园区内的管理和协调工作；另一方面派驻市政府办事机构，在工商注册、税务登记等办理相关手续方面供应高效、优质的一站式服务。同时，规范市场管理，将各类物流企业集中到物流园区经营，统一发证，制定标准，设立

7、管理机构，实行严格管理。 五是搞好配套建设。围绕光荣大市场，市政府不仅在园区内建设好公交车等公共设施，而且加快了长江大桥和高速大路出口的建设，使大市场的.外部交通条件得以配套。 三、几点启示 启示一，大力进展商贸物流市场是经济进展的必定趋势。大型商贸物流市场的建设是经济进展的必定产物。随着经济的进展，特别是经济总量增长到确定时候，不论是 企业还是消费者都迫切需要规范的市场供应和优质的配送服务。市光荣大市场建设的实践证明，把商贸物流作为一大产业来抓，不仅对当地的经济进展起到了极大的促进作用，并且产生了极大的经济和社会效益。我们认为，我市必需把商贸物流作为一大产业来抓，并像重视工业进展一样重视流通

8、业的进展，使之成为新的经济增长点。 启示二，地方政府重视并务实有为是推动商贸物流市场建设的关键。随着市场经济的不断进展，从中央到地方各级政府都特别重视正在升温的物流热、市场热。市委、市政府审时度势，抓住机遇，重新调整了市场建设规划，拟在“十一五”期间投资20亿元建设大型物流市场，并制定了优先进展的政策措施。特别是对土地价格和税收优待等方面赐予了扶持，让开发商“低门坎进入”，让业主在制造财宝的同时感受投资的商业价值。为此，建议由市委、市政府领导挂帅，特地成立领导协调小组和联合办公室抓好落实，建立服务体系，使市场建设的软硬环境得以优化，加快市场发育形成的进程。 启示三，坚持商贸、配送“两条腿走路”

9、的方针，互为依托，共同富强。紧靠长江，水路运输得天独厚，陆路、航空运输也较便利。就是如此的优越条件，也需低点起步，以商品批发、分销为先导，通过“滚动投资、滚动招商”的进展过程，才得以形成具有确定规模，集仓储、配送、电子商务、商品加工为一体的现代物流中心。建议我市物流中心建设坚持“两条腿走路”的方针，扬长避短，走低点起步、快速进展的路子。 市场调查报告2 1、石家庄市区面粉市场呈三足鼎立态势，石家庄市面粉厂、石家庄等级面粉厂和周边县级面粉厂，集体、个体等形式三分石家庄面粉消费市场，石家庄市面粉消费市场竞争激烈同时深居潜力。 2、石家庄市市民对华日面粉还一无所知，不存在优点和缺点，这为我单位的品牌

10、塑造供应了绝好契机。 3、石家庄市面粉厂借地利之便，发挥“结识新客户，巩固老客户”战略，在市区面粉消费市场地区举足轻重；石家庄等级面粉厂留意品牌，依托品牌推广战略，凭地利人和加强宣扬力度，雄心勃勃；其他县级面粉厂和集体个体厂发挥灵敏销售方针，见缝插针，不容忽视。 4、影响面粉在石家庄市区销售的主要因素有质量、是否便利（服务）、价格和其销售策略。这里质量成为关键，凡是调查到每一个单位、每一户家庭，他们都为吃到肚子里的东西质量最为关注，而且服务水平也制约着消费者购买，价格是最有利的竞争武器，营销策略在集体消费中假如通过庸俗公关见效快。 5、据调查结果，我单位应实行的行动： （1）狠抓质量，亲练内功

11、。产品质量作为销售的最坚实基础，我们产品质量不仅要超过同类型石家庄市等级面粉厂、石家庄市面粉厂的质量，尽快发掘自己的潜能，达到本单位达到的最高标准，提高员工素养，描绘九七、九八年蓝图，描绘第一个五年方案，为企业向集团化、国际化进展打下坚实基础，逐步兼并一些食品加工企业，形成“科、工、贸”一条路，力争20xx年使华日面粉在河北省乃至全国面粉行业地位举足轻重。 （2）依托国有、国营渠道，为我单位产品闯牌、创牌。这样在销出我产品的前提下，巩固我产品在老百姓中的可信度，亦省去了大量宣扬费用，国有渠道稳定之后，在石家庄市设“华日面粉大厨房”搞产品直销，提高利润率借鸡生蛋。 （3）在石家庄设立“华日面粉驻

12、石办事处”，全面负责石家庄市区产品销售及服务。销售渠道选择石家庄粮食局下辖的家家惠馒头房、各机关单位食堂餐厅、各企业食堂、及各社区粮油店等。其后在大的生活社区开办华日产品专营店，直接面对消费者，更能指导按需生产。如此，形成强有力的销售网络。 （4）在石家庄市进行宣扬促销，提升华日品牌知名度，使产品受众扩大。宣扬促销形式可以灵敏多变：印制小广告（如三株口服液）、宣扬如何辨别优劣面粉学问、设置“华日大厨房”会员等，留意要有大家风范。 中国面粉市场调查报告2 近年来，我国面粉加工行业在市场竞争中不断转换升级并进展壮大，已形成确定规模的生产体系，进展势头平稳;但也面临着产能过剩、行业利润率低、竞争力不

13、强等问题。本期专报介绍目前国内面粉加工行业进呈现状及趋势，供参考。 一、我国面粉加工业基本状况和特点 (一)行业进展势头平稳，整体实力较强 依据粮食行业协会统计资料，20xx年我国粮油加工业工业总产值超万亿，达11184.2亿元。其中，小麦加工行业总产值1580亿元，较上年提高14%，占粮油加工业总产值的14.1%。小麦粉加工产能连续增加，据统计，全国入统规模以上(30吨/天)小麦粉加工企业共2787家，年生产力气12167万吨，较上年新增566.6万吨，增幅4.9%;小麦粉产量5532.7万吨，较上年增加27.1万吨，增幅0.5%。其中，日处理小麦200-400吨企业数量562家，比上年增加

14、48个，增幅9.3%，400-1000吨企业数量212家，数量比去年增加27个。行业利润总额达26.3亿元，较上年增长11.5%。 (二)加工在小麦产区区域集中状况明显 从小麦加工产能区域分布看，产能超20xx万吨的省份2个，为河南和山东;超1000万吨省份3个，为江苏、河北和安徽;超200万吨省份7个，为陕西、新疆、湖北、四川、广东、黑龙江和山西。其中，除广东、黑龙江之外，面粉加工业主要集中在小麦产区，尤以黄淮海小麦产区最为明显。该区域河南、山东、江苏、河北、安徽五省小麦产量高，约占全国总产的75%左右。面粉加工企业数量多，五省入统企业1558家，约占全国入统数量的56%;小麦粉生产力气所占

15、比重大，五省年加工力气8241.8万吨，约占全国总产能的68%，较上年增加495万吨，比例增加1.2个百分点;小麦粉实际产量大，五省小麦粉产量4096.6，约占全国总产量的74%，较上年增加39.5万吨，比例增加0.3个百分点。 (三)一般面粉在产品结构中所占比重大 由于国内居民面粉消费主要用于制作馒头、面条等主食，国内面粉加工企业也以生产一般面粉为主，一般粉在产品结构中所占比重大，仍占据面粉主流市场。据统计，20xx年一般面粉(特一粉、特二粉、标准粉)产量4724.4万吨，较上年增加235.4万吨，超过总产量的85%。全麦粉、专用粉、养分强化粉等特色面粉产量约624万吨，较上年削减100万吨

16、，占总产量的11%左右。随着经济和社会的进展，人们对品质要求的提高，一般粉将不能满足消费者多样化消费需求。在细分市场上，特色面粉仍有较大的进展潜力和市场空间。 二、当前我国面粉加工行业面临的问题 (一)行业产能过剩，产品附加值低 20xx年，全国小麦粉加工行业平均产能利用率66.1%，且产能增幅是产量增幅的近10倍，产能过剩问题进一步加剧。目前，行业内中小型企业仍占多数，日处理力气200吨以下的企业达1962家，占入统企业数量的70%，且众多规模以下企业尚未纳入统计。受企业规模偏小影响，大部分企业只是从事满足当地市场需要的简洁生产，产业链条短，产品附加值低，新技术、新产品研发应用力气弱，尚无法

17、满足市场对多样化、高品质产品的需求。据统计，20xx年全国粮油加工企业科技研发经费投入23.6亿元，仅占产品销售收入的0.2%。 (二)行业利润率低，企业进展受政策影响大 据统计，20xx年小麦粉加工业产品销售收入1558.1亿元，利润总额26.3亿元，销售收入利润率仅为1.7%，在粮油加工行业中利润率最低。随着近几年国家不断提高小麦最低收购价水平，加工企业原粮成本不断上涨;同时，小麦粉作为主要的民生产品之一，受政策调控影响较大，由此面粉企业利润率始终保持低位。另外，国家在扶持行业进展方面政策、措施也很有限。尤其是在小麦定向销售加工企业政策出台之后，由于受惠企业在原粮选购、生产成本和销售价格方

18、面比其他企业更具政策优势和市场竞争优势，从总体看，行业进展也面临较为严峻的态势，中小企业生存进展难度加大。 (三)市场竞争激烈，外资加速进入国内面粉市场 近年来，国内面粉加工业进展势头平稳，企业规模不断扩大，但小麦粉加工企业间同质化竞争现象严峻，仅是产能的扩张，特别是面粉领域，产品结构单一，“大路货”比重较高，产品附加值低，缺少市场认可的知名品牌和拳头产品，市场竞争力不强。值得关注的是，随着外资企业进军国内谷物成品粮市场，行业竞争渐趋激烈。据统计，截至20xx年末，益海嘉里已拥有120万吨小麦年加工力气。据业内人士估量，到20xx年，其新增、新建小麦年加工力气可能达630万吨，将超过河北五得利

19、集团(390万吨，20xx)。且外资企业在产业链建设方面起点高、预备足、动手快，国内众多中小企业仍停留在“以购定产，以产定销”的层面，抗风险力气较弱，内资面粉企业面临强劲的竞争对手。 三、我国面粉加工行业进展趋势 (一)面粉企业连续整合升级，产业链建设步伐将加快 20xx年，小麦粉加工企业数量连续削减，较上年削减41个，但日产400吨以上企业数量同比增加27个，产量较上年大幅增加，少数大型企业产量所占比重也在逐步上升。从行业竞争态势和进呈现状看，通过整合升级、兼并重组，淘汰落后产能，行业整体优化升级趋势明显。企业产业链建设进程加速，在粮源环节，涉足订单农业，从源头抢抓粮源特别是优质粮源;在物流

20、环节，通过建设仓储物流设施及与粮食仓储企业开展战略合作，提高应对市场风险和保障生产加工力气;在销售环节，打造自身销售网络，建设直接面对终端市场销售网点等。在外资涉足面粉加工领域后，国内面粉行业重组兼并和产业链建设进程可能加快。 (二)食品平安受重视，面粉产品结构将进一步优化 食品平安问题越来越受公众关注，面粉增白剂“废存”成为社会的热点和焦点。据悉，全国食品添加剂标准委员会已审查同意注销面粉增白剂。卫生部监督局也发布征求看法稿，拟从20xx年12月起禁用面粉增白剂。面粉增白剂的取消对面粉加工行业可能是行业变革和产品升级难得的机会。同时，在行业利润率普遍偏低的状况下，通过改善产品结构，供应更多健

21、康、养分、生态和满足城乡居民更高品质要求的产品，在激烈的市场竞争中将成为提高生存力气和进展机会的有效手段之一。专用粉、全麦粉、养分强化粉等特色产品比重将有所提高。 (三)受政策扶持，龙头企业市场影响力将连续增加 20xx年三季度，国家面对面粉加工企业举办托市小麦专场竞价销售会，四季度对部分加工企业实行定向销售政策。从20xx年粮食调控政策走向看，调控方式由过去直接投放原粮调控市场慢慢向通过投放成品粮油平抑市场倾斜。投放成品粮油直接面对宽阔城乡居民，对“保供稳价”作用也更为有效、直接。促使龙头加工企业在调控市场中的作用加大，在执行国家调控政策中，相比其他加工企业也更具有政策优势和市场竞争优势。受

22、此影响，大型面粉加工企业将进一步进展，市场影响力和话语权将进一步增加，有望引导后期面粉市场进展。 市场调查报告3 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热忱高涨的环境下，保持了持续快速的进展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业进展以及扩大社会就业更为亲热相关。房地产业作为一种重要

23、的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济进展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从1998年开头，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和进展的重要力气。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地进展，现对我县房地产市场现状、进展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供应状况 1、房地产开发企业蓬勃进展，民营企业快速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，进展较慢，加之房地产行业的平

24、均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已进展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业进展快速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力气。 作为一个新兴行业，我县的房地产业进展特别快速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开头，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房

25、地产业取得了跳动式进展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力气。应当说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。 3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。 “xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加

26、大了一般住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的进展。据统计部门数据显示，XX年-XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位照旧突出。 4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。 近三年来，我县的房地产市场进展势头迅猛，房地产交易特殊火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投

27、放由原来的单体地块出让慢慢向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。 5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度慢慢提高。 受城乡二元格局的影响，始终以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距特别明显。XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。 因受近几年规划把握的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年削减。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的削减，有利

28、于促进住宅商品化程度的慢慢提高。 6、房地产开发建设资金到位状况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。 近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也由于金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位状况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。 在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于确定主导地位。从各类资金的动态状况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32

29、.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。 (二)房地产市场需求状况 1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。 近年来，我县房地产市场有了很大进展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从XX年开头，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。 在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-13

30、0m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。 2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。 随着住房体制改革的逐步推动，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场进展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用

31、上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。 3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。 因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在确定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。 4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。 自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年

32、“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的生力军。 房改房的上市，不仅增加了住房市场的供应量，给买房人更多的选择，而且制造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。 二、当前我县房地产市场存在的主要问题。 (一)房地产市场缺少行业进展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在确定的无序化和较大的风险性。 (二

33、)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公正竞争行为严峻扰乱了房地产市场秩序。 (三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。 (四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为照旧存在。 (五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房照旧存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来确定影响。单体的开发照旧存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。 (

34、六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的进展。 (七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。 (八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，消逝供大于求的现象。 三、房地产市场进展趋势 (一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。 1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。 随着城市建设规模的不断扩大，依据生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向进展，这势必加剧企业间资金、规模、

35、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和进展带来了历史性的考验和挑战。为谋求进展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心力气。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。 2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。 随着人们居住消费观念的转变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的进展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房

36、的观念转变。 我县房地产起步较晚，目前处于进展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对富有，而且换房以改善居住条件的要求也特别迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的其次、三次换房。 而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需冲突仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估量约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房

37、约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的进展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需冲突呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。 同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让全部人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。 3、供需趋于平衡，价格相对稳定 因前几年对市场释放的需求

38、估量不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的冲突，也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所转变。 从房地产开发土地供应上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖

39、地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会削减。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充分，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力照旧较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。 另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。 (二)进展动力十足，进展前

40、景宽敞。 1、城市化进程的不断推动，给市场进展供应持续动力。 县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的一个中心两个副中心的规划布局结构，城市形态由原来的团状进展转变为组团式带状进展。这将有效地拓展城市进展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的进展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化进展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口进展的购房需求量将持续增长。 按县城城市总体规划(XX-20xx)对人口规模的猜

41、想，规划近期(至XX年)县城城市人口规模将进展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场进展供应了持续的动力。 2、生态立县战略的.实施，给房地产带来了巨大的空间。 生态立县战略的确立，为我县指明白一条生态爱惜和经济进展并存的可持续进展道路，是我县实现跨越式进展的历史选择和必定途径。随着生态立县战略的深化实施，我县的森林生态系统功能进一步增加，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生

42、态环境更加平安。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推动，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人生疏和向往。 一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内方案整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金

43、实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的进展将极大地带动城市化进展，也为我县房地产市场的进展带来了宽敞的进展前景。 四、政策建议 (一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康进展。 尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，准时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等状况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。 (二)加强政府宏观调控，努力解决供需冲突，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济进展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能

44、，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的协作作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。 规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效把握房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有方案地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;把握单体开发建设有利于开发的规模化;把握私人建房有利于住宅的商品化。 土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应方案，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项

45、目年度土地供应方案体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并依据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增加政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。 金融方面要把握总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以把握房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要乐观供应土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格把握经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款

46、，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，连续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。 (三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。 各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的转变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发觉一起查处一起，绝不姑息。 (四)坚持市场化导向，制造公正竞争环境，规范市场化运作。 不论土地投放的方

47、式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必需进入市场交易，实行招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公正竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以实行土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。 (五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供应体系。 经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者供应住房保障，又可以起到抑制市场价格的调整作用。应科学合理投放经济适用房的供应量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。依据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，由于二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴