商场定价策略金融证券期货_金融证券-财经资料.pdf

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1、一份完整的商场定价策略 商业定价策略建议与分析 一、定价的基本准则 1、维持先期基本资本运作,缩短资金回笼期 2、扩大客户群,降低风险 3、实现利润最大化 二、常用定价方法（一、成本加权法 开发商设定一个期望回报率的 T%,P=S（1+T%,介于我方为代理商,此方法因由 开发商具体核算。（二、以投资客期望的投资回报率计算 周边一带的店面租金约为 1.21.5元/天,据我方了解项目南面的商场租金一 楼租金约 2 元/天;二楼租金也约在 1.2元/天;目前根据市场情况分析小转盘一 带经营情况也并不乐观;租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定 因此建议与周边的租金价格相似为宜;我们假设租

2、金为 2.2元/天;以此计算.一个 平方一年租金 P1=2.2365=803元.根据目前普遍算法,对于投资客而言年投资回报率 需达到 8%才有足够吸引力。我们假设投资回报率为 8%的话。以此计算项目均价 应该在 P=P18%=10037.5元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。缺点:某市房地产市场特殊性,即以租养房投资回报率一向较低,约在 5%左右。不利于公司实现利润最大化目标。客户群降低风险实现利润最大化二常用定价方法一成本加权法开发商设定一个期望回报率的介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算二以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为元天据我方了解项目南面的商场租能性较小由于目前

3、商业定位尚未定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为元天以此计算一个平方一年租金元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需达到才有足够吸引力我们假设投资回报率为的话以此计算项在左右不利于公司实现利润最大化目标三市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在元天而某市大厦时代广场步行街办法也是以租为主因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价据调查分析商圈一带店面房价（三、市场定价法 此商圈周边商场主要也是以租为主,一楼租金约在 2 元/天;而某市大厦、时 代广场、步行街办法也是以租为主;因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目 售价。据调查分析*商圈一带店面房价格在 1.2

4、到 1.5万左右;就投资客的吸引力定 论具有相似性,因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大;因此建议我们一楼 的商场均价控制在 13800元/左右、二楼商场均价在 8800 元/;三楼商场在 4800 元/左右;以上三种定价,从公司实现利润最大化考虑;建议采用第三种方法;即一楼的商场均价控制在 13800元/左右、二楼商场均价在 8800 元/;三楼 商场在 4800元/左右;三、商场内部定价;（一、定价参考因素:第一步:人流 人流 本定价以人流动向为基准,根据人流的动向确定区域的基本价格,根据 人流初步预算,先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中,分别为 A（南侧入口、B（东侧入口、C（

5、主入口。根据现场人流情况,先将 A、B、C 三入口的人流分别分配 比例为 0.7（A、0.6（B、1.0（C,现根据计算,可将内部划分为几个区块进行计算（即 A1、A2、A3、B1、B2,则计算结果为:一层:A1 环:1.2 B1环外侧:0.65 客户群降低风险实现利润最大化二常用定价方法一成本加权法开发商设定一个期望回报率的介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算二以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为元天据我方了解项目南面的商场租能性较小由于目前商业定位尚未定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为元天以此计算一个平方一年租金元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需

6、达到才有足够吸引力我们假设投资回报率为的话以此计算项在左右不利于公司实现利润最大化目标三市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在元天而某市大厦时代广场步行街办法也是以租为主因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价据调查分析商圈一带店面房价A2 环:0.8 A 区 B2环外侧:0.68 A3 环:0.48 B1环内侧:0.39 B2 环内侧:0.45 二层:A21 环:0.5 A22环:0.26 0.32 线 7:0.06 A23环:0.40 线5 线 8:0.08 A24 环:0.15 根据一层均价为 13000（以 A区中定均价为主,则可根据 A2 环中的人流量为设 定基价为

7、 13800,则A1环为 14500左右,A3环为 13500左右,分支为 10000左右。注明:因人流量并没有一个固定的模式,固以上数据均为初步论证数据。第二步:开间与进深的比例 在第一步中已经选定一间作为项目的均价销售,亦推出每个区块的价格,故在每 个区块中选择一个固定的房号定出均价,同时再根据所定价格算出其余的开间对当 前房间的影响因素（注明:转角处的店铺是根据人流酌情加价。根据多组的数据论证 最后采用取中方式（即 0.1,最为接近的数值,得出以下公式:P1=（L/V-Q 0.1 K P1:开间与进深比例因素对价格的影响值;客户群降低风险实现利润最大化二常用定价方法一成本加权法开发商设定

8、一个期望回报率的介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算二以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为元天据我方了解项目南面的商场租能性较小由于目前商业定位尚未定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为元天以此计算一个平方一年租金元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需达到才有足够吸引力我们假设投资回报率为的话以此计算项在左右不利于公司实现利润最大化目标三市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在元天而某市大厦时代广场步行街办法也是以租为主因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价据调查分析商圈一带店面房价L:商铺开间尺寸;V:商铺的进深;Q:所选定中间价格商铺的

9、开间与进深的固定比例值 K:所选定中间价格商铺的固定价格。第三步:与入口距离的影响因素 与第二步雷同,根据选定的房号到入口之间的距离定为基数(L 基,再其余的房号 到入口的距离来定出距离对价格的影响的大小,根据初步论证采用下述公式(注明:此 公式为多个数据论证后所采用的中间值,即 0.15:P2=(L2-L 基/L基0.15 K P2:到入口的距离远近的因素对价格的影响值;L2:房号到入口之间的距离;L 基:所选定的中价格到入口之间的距离;K:所选定中间价格商铺的固定价格。根据上述的说明,最后对商业内部作了系统定价,具体定价如下:表一:一层 A 区 选定基准价:K=13800元/平方米;选定基

10、准价格房号为 167;基准距离为:L 基=24 米;客户群降低风险实现利润最大化二常用定价方法一成本加权法开发商设定一个期望回报率的介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算二以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为元天据我方了解项目南面的商场租能性较小由于目前商业定位尚未定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为元天以此计算一个平方一年租金元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需达到才有足够吸引力我们假设投资回报率为的话以此计算项在左右不利于公司实现利润最大化目标三市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在元天而某市大厦时代广场步行街办法也是以租为主因此很难用类

11、比的方法来计算我项目商业项目售价据调查分析商圈一带店面房价所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值为:Q=0.6 则采用公式为:P1=(L/V-0.6 0.1 13800 P2=(L2-24/24 0.15 13800 客户群降低风险实现利润最大化二常用定价方法一成本加权法开发商设定一个期望回报率的介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算二以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为元天据我方了解项目南面的商场租能性较小由于目前商业定位尚未定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为元天以此计算一个平方一年租金元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需达到才有足够吸引力我们假设投资回报率为的话以此计算项在左右不利于公司实现利润最大化目标三市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在元天而某市大厦时代广场步行街办法也是以租为主因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价据调查分析商圈一带店面房价