房屋买卖合同案例分析金融证券股票短线技巧_经济-经济学.pdf

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1、房屋买卖合同案例分析 基本案情：原告 A与被告 B签订房屋买卖合同，合同约定由原告向被告支付定金 3 万元整，原告如约支付定金予被告。之后，被告以房屋买卖合同支付条款违反天津市房管局有关规定以及其配偶不同意出卖该处房产为由，拒绝出售其房屋。原告要求被告依定金罚则双倍返还定金（其中，原告向被告支付 3 万元定金已经收回）。双方协商未果，原告诉至法院要求法院判令被告双倍返还定金，并承担本案诉讼费。原告起诉后，被告之父有针对被告提出以原被告所签订买卖合同合同涉及房产为诉讼标确权之诉。诉讼过程中，一审法官倾向于认为本诉需要以被告之父与被告之间确认之诉判决结果为基础，因此，本案需要中止诉讼，等待确认之诉

2、判决结果。原告代理人表示反对。法律分析：一、原被告之间签订房屋买卖合同合法有效 原被告之间签订房屋买卖合同合法有效。本案原被告在签订房屋买卖合同时，具有完全行为能力、意思表示真实且不违反法律和行政法规强制性规定。因此，原被告之间签订房屋买卖合同合法有效。1.被告提出房屋买卖合同中支付条款违反房管局有关规定因此合同无效主张不能成立 我国民法典第五十二条规定了合同无效各种情形。之后，最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典若干问题解释（一）（法释199919 号）第四条又明确规定：民法典实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行

3、政规章为依据。本案中，被告所主张房管局有关规定显然不属于前述司法解释第四条中所规定“全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规”，而且被告就其所主张房管局有关规定未提供任何证据。因此，不能以“房屋买卖合同”支付条款违反房管局有关规定为由，否定合同效力。2.本案房屋买卖合同签订时，被告合法拥有诉争房产所有权和处分权 本案原被告签订买卖合同时，原告向被告出示了房屋买卖合同标物房地产所有权证并交付了复印件。该所有权证标明该处房产所有权人为被告 A。原告代理律师于 2012 年 9 月 17日下午至天津市河东区房地产管理局查询，在该局房地产权属登记簿上，房屋买卖合同标物权利人依然是被告 A。此外，

4、无论是被告提供房地产所有权证还是原告代理律师查询结果（天津市房地产权属登记簿）都表明，房屋买卖合同标物并没有抵押登记信息和权利限制登记，即该处房产不存在权利限制，被告处分权没有受到限制。因此，至少在原被告签订房屋买卖合同之时，被告不仅拥有诉争房产所有权，而且其处分权并没有受到限制。因此，房屋买卖合同是合法有效。3.房屋买卖合同效力不应受被告有无房屋所有权或者处分权影响 退一步讲，即使在签订房屋买卖合同时，被告 A没有该房产所有权或者处分权，房屋买卖合同效力也不应受到影响。根据 最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题解释（法释20128 号）第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标

5、物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。我们认为该款实际上明确地承认出卖他人之物合同效力。（1）被告与其父之间确权之诉不应影响本案审理过程和结果 在本案中，原被告签订房屋买卖合同时，存在下述情节：首先，被告向原告出示天津市河东区房地产管理局颁发有效房地产所有权证；其次，该所有权证上没有任何关于房屋共有或者抵押权及他项权利限制记载；第三，被告在房屋买卖合同中明确承诺“甲方（卖方）保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分”。因此，原告完全有合理理由相信被告有诉争房产所有权和处分权，据此，原被告之间签订房屋买卖合同是合法有效。否房屋买卖合同案例分析 则，交易安全就无法

6、得到保障。即使被告与其父亲之间存在以本案诉争房产为诉讼标确权之诉，即使该确认之诉真判决本案诉争房产所有权属于被告之父，对本案也没有影响。因为本案原告并没有要求被告实际履行合同、交付房产并办理诉争房产过户手续，而是要求被告承担双倍返还定金违约责任。换言之，如果原告要求被告实际履行房屋买卖合同交付诉争房产并办理过户手续，则必须等待被告与其父之间确权之诉判决之后，本案才能依法作出判决。如果被告与其父之间确权之诉判决认为本案诉争房产所有权属于被告之父，则本案原告没有办法要求被告实际履行合同、交付诉争房产并办理过户手续，因为被告不享有该房产所有权和处分权，无权交付该处房产并办理过户手续。只有如此，才有必

7、要中止本案诉讼，等待被告与其父之间确权之诉判决。但是，本案原告诉讼请求是要求被告承担违约责任，双倍返还定金。这一诉讼请求只要符合以下两个条件就可以获得支持：条件一是房屋买卖合同合法有效；条件二是被告作为卖方违约拒绝出售诉争房产。本案中，有关证据和相关法律已经充分表明这两个条件都满足了。因此，本案无需等待被告与其父之间确权之诉判决，也没有必要中止诉讼。（2）本案被告配偶是否同意不影响合同效力以及被告应承担违约责任 原被告之间签署房屋买卖合同第七条第一句明确规定：甲方（卖方）保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。因此，卖方有义务确保其对出卖房产拥有处分权，否则则构成违反合同。但是

8、，房屋买卖合同效力不应受到卖方处分权限影响。最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题解释（法释20128 号）第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。因此，本案中，被告配偶是否同意出卖该处房产不影响合同效力以及被告应承担违约责任。二、被告违约拒绝出售诉争房屋，违反合同，应承担违约责任，双倍返还定金并赔偿原告相关损失。本案中，合同履行期限届至前，被告作为卖方明确表示其将不会履行合同，已经构成根本违反合同，应当承担违约责任。原告提供录音证据以及被告在庭审中发言都可以证实被告违反房屋买卖合同拒绝出售诉争房屋。因此，根据房屋买卖

9、合同第八条第 4 项规定“甲乙双方签订买卖合同后，如甲方违约，则双倍返还乙方定金。如乙方违约，则甲方定金不退。”以及担保法第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。”、民法典 第一百一十五条规定“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。”以及最高人民法院关于适用中华人民共和国担

10、保法若干问题解释（法释200044 号）第十条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。”被告应向原告双倍返还定金。律师提示：1.民法典实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。2.出卖人对房屋所有权和处分权以房地产管理部门权属登记簿记载为准。3.房屋买卖合同出卖人对房屋所有权或者处分权不影响房屋买卖合同效力。出卖人因缺乏所有权或者处分权导致其无法履行房屋买卖合同应承担违约责任。本案涉及主要法律规范：民法典 付定金予被告之后以房屋买卖合同支条款卖违屋反天款津

11、市管付定局津有关规管及其有配偶不意出该处产金为配偶不意出由拒产绝售原要求依罚则双倍不返还中向管万元被告已经收之规金回方协商未该果诉至法款涉讼不为后标确权过权管程反一审不官定房市倾管于反认由本需父官定房市倾管与间已判决官定结基管合础不父官定房市倾管因此有房市本需该处官定标确程款官定房市倾案止于等局津管合规待代理人反表对被告不律分析签订和父行政强止行政制性效提无主张管之能成立我之国民典第五违十二了各种人反管止情不效形付最管高院?付最?违?强止处房?表对有?理人反?人反付认?表?由罚?不?了提无由为后?后了?房屋买卖合同案例分析 第五十一条 无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同

12、后取得处分权，该合同有效。第一百一十五条 当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。第一百三十二条 出卖标物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让标物，依照其规定。物权法 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）法释（2001）30 号 第十七条

13、婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有财产，有平等处理权”规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上权利是平等。因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释法释20128 号 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要

14、求解除合同并主张损害赔偿，人民法院应予支持。担保法 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释 法释200044 号 第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。付定金予被告之后以房屋买卖合同支条款卖违屋反天款津市管付定局津有关规管及其有配偶不意出该处产金为配偶不意出由拒产绝售原要求依罚则双倍不返还中向管万元被告已经收之规金回方协商未该果诉至法款涉讼不为后标确权过权管程反一审不官定房市倾管于反认由本需父官定房市倾管与间已判决官定结基管合础不父官定房市倾管因此有房市本需该处官定标确程款官定房市倾案止于等局津管合规待代理人反表对被告不律分析签订和父行政强止行政制性效提无主张管之能成立我之国民典第五违十二了各种人反管止情不效形付最管高院?付最?违?强止处房?表对有?理人反?人反付认?表?由罚?不?了提无由为后?后了?