物业企业成本控制问题对策探讨物业管理物业管理.pdf

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1、【成本控制论文】物业企业成本控制问题对策探讨 摘要随着国家城镇化进展的加快，政府和国有企事业单位后勤管理社会化工作的不 断推进，社会对物业管理等服务型企业需求越来越多，这给物业行业带来了一立的发展机遇。但行业内对髙端管理人员和低端服务人员的需求旺盛，加上我国人口红利消失，也导致了本 行业人工成本的攀升。物业企业在不断满足客户需求的同时，要想更好地应对市场竞争压力、拓宽利润空间，就必须要创新成本管控模式，加强对物业服务、经营管理等各个方而的成本 控制，实现企业的转型与升级。关键词物业企业;成本控制;成本管理 1 物业企业成本管理的基本特征 貝一，人工成本占比较大。物业企业由传统业态对一些商业地产

2、、小区楼盘等进行物业 管理，逐步扩展到机关行政物业、大型公建物业(如机场、场馆等)、校园物业、工业园区物 业、医院物业等，非住宅物业领域的物业项目近年来发展迅速。其成本控制的内容也是基于 业务服务层面。如房产管理、房屋内设管理、公共设施运行管理、安全巡查、淸洁环保管理 等业务，往往需要投入大量的人力资源，这就使得物业企业人力资源消耗成本占比较大，如 果企业存在着劳动力配苣不合理的现象，必然会造成资金浪费问题。其二，维护和经营成本 费用较髙。除人力服务成本以外，物业企业的经营管理也需要投入较髙的维护运营成本。在 实际的经营过程中，企业需要维护和笛理的对象包括办公楼、商品房、相关的设施设备等。无论

3、是房产维护成本，还是商品楼运营能源消耗成本，都是物业企业成本支出的重要内容。其三，成本管理工作具有复杂性。物业企业的成本管理内容比较复杂，覆盖而较广，且成本 支出项目较为分散，其中包括:管理人员基本工资福利费用、物业管辖区内的管理维护费用、物业管辖区内的淸洁卫生费用、治安管理及公共秩序维护费用、绿化淸洁费用、公共设施维 护管理费用、办公费用等门。2 物业企业成本管理应用过程中存在的主要问题(1)成本管理理念滞后。目前，一些企业在开展成本管理工作时往往通过节省开支的方 式来控制成本，且成本管理落脚点在于企业内部管理层面上，忽视了对企业外部的价值链控 制。物业服务成本与建筑规模、设计特征、布局选型

4、、绿化而积、工程质量等因素存在着紧 密联系，一切不合理的设讣布局或工程质量不过关的建筑都会增加物业管理难度，也会造成 服务成本支出费用的增加。(2)成本管理方法固化。常见的成本管理方法包括目标成本法、作业成本法、汁划成本 法等，这些方法在实际应用中需要结合企业的业务需求，综合衡量管理方法的优势与缺点,选择合适的管理方法2。但在实际工作中，很多物业企业在成本管理方法应用上过于固化 单一，只是机械地采用某一种管理方法，比如人为的减少人员和岗位，无法提升成本管理工 作的适应性，难以取得较好的成本控制效果，还降低了物业服务品质。(3)员工流动成本过高。物业企业属于劳动密集型企业，从中物协历年发布的行业

5、发展 报告看，人力成本支出大约占据总成本的一半以上。近年来，大多数物业管理企业的经济效 益长期处于微利状态，而员工薪资待遇低、管理模式粗放等是物业企业普遍存在的问题，薪 酬落差以及在一、二线城市的较大的生活开销压力，使得普通服务人员倾向于转向苴他薪资 水平相对较髙的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。这也造成企业内服务人员的流动率持 续处于较高水平，员工流失髙不仅会影响企业正常的经营活动，也会增加企业重豊人力资源 成本，给企业带来一定的经济损失。3 物业企业改进成本控制工作的有效策略(1)更新成本管理理念，健全成本管理体系。物业企业在开展成本管理工作的过程中，应基于战略成本髙度出发,通过对比项目

6、成本因素和效益因素来分析成本管理模式的可行性,实现企业经济效益最大化;同时，在成本管理体系重构过程中，企业也应当基于企业发展实 际情况，对行业、竞争对手等外部价值链条进行纵向分析，对不同类型的项目服务需求，选 择合适的成本管理目标体系。此外，将成本管理工作从财务部门中分离出来，由财务部门人 员、业务部门人员、人力资源管理部门人员等构成成本控制小组，为成本管理工作创造良好 的环境基础。(2)综合运用管理方法，提升成本管理成效。为了应对当前的物业服务市场环境，物业 企业必须要采用多种成本管理方法相结合的管理模式，提升企业的市场适应能力。例如，物 业企业在物料采购中可以采用计划成本法开展成本管理;在

7、早期介入环卩则可以采用目标成 本法对物业服务成本进行控制;在服务业务运用中，实时监控每笔成本支出。当然企业在选 择成本控制方法时，必须要基于项目实际情况，灵活运用成本管理方法，逐步实现成本控制 目标，如运用智能互联网大数据平台，对能耗、物耗超岀常规，系统可以及时预警。(3)强化成本预算职能，重视成本分析工作。成本预算管理是一项系统性的工作，它需 要对业务流程进行全过程控制，也需要内部全员参与，通过对企业各项业务活动及经济决策 的事前预测、事中控制和事后反馈，降低不必要的成本开支。物业企业在开展成本预算管理 工作过程中，应首先确定年度经营目标和预算成本数据，在成本测算中心的辅助下，依据上 一年度

8、的成本核算数据编制下一年度的经营计划，并将成本预算定额细化到各职能部门及责 任岗位上，保证每一项预算开支的合理性和规范性。另外，物业企业要重视成本分析工作,即基于成本核算数据，通过与往期经营成本、预算执行情况、行业标准成本等内容进行对比，系统分析成本变动的各项因素，合理评价预算控制成果，从而为企业成本计划方案设计以及 经营决策制定等提供信息依据 3。会化工作的不断推进社会对物业管理等服务型企业需求越来越多这给物业行业带来了一立的发展机遇但行业内对髙端管理人员和低端服务人员的需求旺盛加上我国人口红利消失也导致了本行业人工成本的攀升物业企业在不断满足客个方而的成本控制实现企业的转型与升级关键词物业

9、企业成本控制成本管理物业企业成本管理的基本特征貝一人工成本占比较大物业企业由传统业态对一些商业地产小区楼盘等进行物业管理逐步扩展到机关行政物业大型公建物业如基于业务服务层面如房产管理房屋内设管理公共设施运行管理安全巡查淸洁环保管理等业务往往需要投入大量的人力资源这就使得物业企业人力资源消耗成本占比较大如果企业存在着劳动力配苣不合理的现象必然会等这些方法在实(4)实现全过程成本控制。在物业管理早期介入阶段，物业企业应髙度重视物业规划设 计与建设阶段的介入，重点关注设施设备配置、绿化面积、物业出入口设置以及工程质量监 管等内容，既要保证物业服务功能设置的合理性，也要注意工程质虽问题，有效控制后期运

10、 营成本;在专项服务分包阶段，物业企业可以将一些保洁、维修等专项服务分包给专业公司，自身以安全管理为核心，以房产保值增值、客户体验提升作为品质服务的切入点，将更多的 精力聚集于客户服务管理、企业内部管理、市场开发、经营决策等环肖，提升物业服务的专 业化水平;从服务质疑层而上，企业可以充分利用信息化技术实现内部组织结构和作业流程 的优化，或采用机械化手段满足简单的手工操作程序，减少对人力资源的依赖;从经营业务 拓展方而，物业企业的经营与发展必须要紧跟时代需求，在做好常规性服务的基础上，为不 同需求的客户提供多元化服务，提升客户满意度。通过服务质量的提高能够拓宽市场占有份 额，增加品牌知爼度，从而

11、实现企业降本增效。(5)推行人本管理理念，降低员工流动成本。针对基于物业企业人力流动概率较髙的问 题，一方面企业要建立完善的薪酬管理机制，对员工的工作业绩开展客观合理化的考核评价,在努力满足员工物质需要的情况下，为员工创造轻松愉快的工作环境，提升员工的归属感和 责任感;另一方而企业也要针对成本管理工作建立有效的激励机制，以此来调动基层员工的 主动参与性，将员工的积极性和创造性与崭资增长和职位晋升等直接挂钩，发挥企业效益与 员工利益的联动作用，提升员工对企业的信任度和忠诚度。4 结论 综上所述，物业企业应基于自身任成本控制中的不足之处，通过改变成本管理理念、健 全成本控制体系、科学使用成本管理方

12、法、发挥成本预算控制等一系列以成本控制为主导的 企业财务管理工作，将是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的必然需要和共同选择。参考文献:1 沈怡生浅谈物业管理企业成本控制 J中国乡镇企业会计，2017(12):150-151.2 俞瑜浅析物业管理企业的成本控制 J西部财会,2017(7):55-58.3 尤雅物业企业内部控制管理中存在的问题及对策研究 J当代会计，2019(5).会化工作的不断推进社会对物业管理等服务型企业需求越来越多这给物业行业带来了一立的发展机遇但行业内对髙端管理人员和低端服务人员的需求旺盛加上我国人口红利消失也导致了本行业人工成本的攀升物业企业在不断满足客个方而的成本控制实现企业的转型与升级关键词物业企业成本控制成本管理物业企业成本管理的基本特征貝一人工成本占比较大物业企业由传统业态对一些商业地产小区楼盘等进行物业管理逐步扩展到机关行政物业大型公建物业如基于业务服务层面如房产管理房屋内设管理公共设施运行管理安全巡查淸洁环保管理等业务往往需要投入大量的人力资源这就使得物业企业人力资源消耗成本占比较大如果企业存在着劳动力配苣不合理的现象必然会等这些方法在实