房地产开发项目成本费用组成经济会计_经济-会计.pdf

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1、房地产开发项目成本费用 组成 对于一般房地产开发项目而言，投资及 成本费用由开发成本和开发费用两大部分组 成。（一）开发成本 共有八项：1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地 使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行 时间、地段、用途、临街状况、建筑 容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地 现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市 基准地价或平均标 定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2.土地征用及拆迁安置补偿费。（1）土地征用费。国家建设征用 农村土地发生

2、的费用主要有土地补偿费、劳动力安 置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管 理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和 地方政府可以依据法定程序，将国有储 备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给 房地产开发项目或其他建设项 目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以 补偿。它实际上包括两部分费用，即 拆迁安置费和拆迁补偿费。3.前期工程费。前期工程费主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究 所需费用。一般可以按 项目总投资额的一定百 分比估算。通常规划及设计费为建安

3、工程费的 3%左右，水文地质勘探费可根据所 需工作量结合有关收费标准估算。（2）三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场 地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关 计费标准估算。4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装 修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消 防、防雷、弱电等设备及安装）以及 室内装修工程费等。在 可行性研究阶段，建安 工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法 以及类似工程经验估算法等估算。5.基础设施费。

4、它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施 费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建 安工程费”的估算方法。7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确 程度，以上述 16 项之和为基数，按 3%5%计算。8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和 地方政府或有关部 门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设 项目投资构成中占较大比 重。应根据当地有关法规标准估算。(二)开发费用 开发费

5、用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1.管理费用。可按项目开发成本构成中前 1 6 项之和为基数，按 3%左右计算。2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托 销售 代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的 2%一 3%;(2)销售代理费。约为销售收入的 1.5%一 2%;(3)其他销售费用。约为销售收入的 0.5%一 1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的 4%6%。3.财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他 财务费用(如汇兑损失 等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了

6、便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形 式列出。本文档部分内容来源于网络，如有内容侵权请告知删除，感谢您的配合！一开发成本共有八项土地使用权出让金国家以土地所有者身份将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间地段用途临街状况建筑容积均标定地价根据项目所在地段等级用途容积率使用年限等因素修正得到土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费国家建征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费劳动力安置补助费水利施维修分摊青苗补偿费耕地占用税耕地垦复基金可以依据法定程序将国有储备土地或已由企事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建项目使用因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失新用地单位应按规定给以补偿它实际上包括两部分费用即拆迁安置费和拆