招标文件和施工合同中的审查重点建筑招标文件_办公文档-招标投标 .pdf

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1、招标文件和施工合同中的审查重点 招标文件和施工合同中审查重点 2012-02-18 09:36:14 作者：zzsen 来源：浏览次数：3567 中正信造价咨询有限公司 刘太轩【摘要】招标文件及施工合同是建设工程承发包双方进行市场交易活动、履行义务、行驶权利依据和准绳。招标文件和施工合同约定是否合理、明确、全面关乎整个工程、尤其是工程造价管理控制效果成败，因此，作为造价工程师对招标文件和施工合同全面严格审查就显得至关重要了。笔者结合多年实践工作经验，简要阐述自身对招标文件和施工合同审查重点问题理解和把握。【关键词】招标文件 施工合同 审查重点 建设工程施工招投标是在市场经济条件下进行工程建设项

2、目有发包与承包所采用一种交易方式，市场交易方式最优选择。在这种交易方式下，通常由工程建设单位作为招标方就拟建工程发布通告，提出有关招标项目性质、数量、质量、技术要求，竣工日期及对承包商资格要求等信息；用法定方式吸引建筑项目承包单位参加竞争；由有意提供建筑产品施工单位按照招标文件要求，在规定时间内向招标单位填报投标书，响应招标文件要求，进行投标；建设单位通过法定评标程序从中选择条件优越者来完成工程建筑任务并签订施工合同。可以说招标文件及施工合同是发包与承包方交易最直接、最关键依据和约束。作为一名造价工程师在审查施工招标文件、施工合同过程中如何把握重点，及时发现文件及合同漏洞，填补不稳定因素就显得

3、尤其重要了。下面笔者结合多年工作经验对造价工程师站在业主角度对施工招标文件、施工合同审查重点进行简要剖析。1 招标文件审查重点 （1）审查招标文件中关于工程发包范围描述是否明确，项目标段划分是否合理，是否有利于施工过程中造价控制；以免因项目标段划分不合理而使得后续管理难度加大，管理成本提高。审查工程发包范围与工程量清单编制范围是否一致，分包项目预留预埋（管、盒、箱壳）是否有总包施工。核查工程量清单所包含所有工作内容与施工图纸所包含所有工作内容是否存在差异。（2）有关报价说明审核。报价说明是对施工单位报价要求，报价说明是否清楚、全面至关重要。许多现场签证和竣工结算时产生争议都是因为报价说明阐述不

4、明确、不全面所致。具体来说主要包括：1）综合单价包含内容，风险因素考虑及风险系数考虑。2）措施项目费用说明。清单中未包含措施项目承包商要根据其施工经验及现场情况自行考虑，单列列项或包含到其他项目。一般建议建设单位将措施项目费一笔包死。3）材料供应方式和材料供应价格包含内容说明。应明确阐明采用甲定乙供、甲定甲供、共定乙供等材料供应方式时，材料检测费、采购费、保管费是否要包含到综合单价中。材料暂估价应按招标人在其他项目清单中列出单价计入综合单价，材料暂估价为材料到场价格，招标文件和施工合同中的审查重点 列入暂估价中材料检测试验费、保管费等所有费用，投标报价时考虑计入。4）其他要求。增加必要条款对一

5、些施工过程中经常发生，又不易分清责任、不易明确计价，施工及结算时容易扯皮工作内容做明确约定。投标报价还应充分考虑包含临时设施、安全通道、围挡结构、地面硬化、材料检验、环卫环保、生活污水粪便排放、材料损耗及材料采保费用、垃圾清运、竣工清理、水电费等。建筑工程辐射、室内空气检测、电气测试、防雷检测、沉降观测费用、试车费、临时设施和塔基基础等拆除费用、大门处自动冲洗设备、工地现场监控设备费用等亦应包含在内。地方政府及有关部门对建筑做法地方规定包含在报价中；如果使用商品砼应考虑包含防冻剂、泵送剂等所有外加剂及水泥增加量。工程所需临时水、电、道路及施工期间交通组织及周边关系协调等问题均由中标人自行解决，

6、所需费用均己包含在投标报价中。投标人应自行踏勘工地现场，以充分了解工地位置、情况、道路、存储空间、装卸限制及任何其他足以影响承包价情况，任何因忽视或误解工地情况而导致索赔或工期延长申请将不被批准。（3）结算方式选择。总价合同适用于设计图纸齐全、工程内容和技术经济指标规定明确项目；单价（或费率）合同适用于在施工图不完整、深度不足或准备发包工程项目内容、技术经济指标一时不能明确项目；成本加酬金合同主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定、投标报价依据尚不充分情况下，发包方因工期要求紧迫必须发包工程。由于建筑工程在施工中会出现许多现场签证和设计变更，因此，在采用固定综合单价合同时，应特别注意不

7、要忽略对清单以外项目组价方法约定，为以后施工过程变更结算做好准备。清单外项目组价原则一般为对清单外项目进行一个小费率招标，结算时按定额结算。（4）工程量清单审查，工程量清单是招标文件一个重要组成部分，作为造价工程师要重点审查。审查主要工程量是否准确，项目特征描述是否明确、全面，分项工程是否全面、有无漏项等。（5）招标代理费计取办法。根据国家相关文件规定在招标文件中不约定招标代理费由中标人支付，就应该由委托方支付。而现行市场上一般都有中标单位支付。一般表述如下：标代理服务费按原国家计委计价格20021980号文标准执行，由中标人支付。（6）评分办法审查。审查商务标占分比例是否合理；评标标底价计算

8、方法是否合理，是否能达到引导合理较低价中标结果，是否有对不平衡报价有效控制措施；清单外项目费率竞标赋分是否合理等。2 施工合同审查重点 审查合同条款时，针对不同工程，应特别注意专用条款及补充条款约定是否严密，避免留有活口。实际工作中发现，有些工程项目，采用施工方起草，建设方修改，双方协商签订合同。这样合同更容易出现用词不专业、不严谨情况，造成合同条款上错漏，使施工方有空可钻，影响造价管理控制效果。针对这样自行起草施工合同，工程造价管理人员在审查时应对照示范文本，对影响工程造价各项条款严格把关，特别注意材料价格、取费依据、计价方式、索赔处理方式和程序等相关条款约定等。所有条款约定必须表述明确，不

9、留错漏，不得太轩摘要招标文件及施工合同是建设程承发包双方进行同是市双场交建易活标动履义双方务包驶权利依施招据和准绳约定否理明市确是全面关乎整市摘个尤招其造市价管控制施招效果招进成败施市因此作为师合对题成双方解把握键市词审查师重理明市管点施招投全制在理明尤招效果市因此控制施招经济条招进下项招进文目有与所采用进行一种式最选择式最效果投这定否理明通价常由单位发包双方进行同是市重就拟布参施加同是竞争成施招施工一争市通意提市确是成式供市价常关筑参产品按义照求规市时间内向品式填单位报书单位响要单位应过单位间法要招握评件序从有市按中投这面越合市行把者来求完任并签完法订可单位以说制?内向?准填?标?报书规市单

10、位内向标?市招标文件和施工合同中的审查重点 产生歧义。具体说来有以下几点：（1）审查工程承包范围与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致，承包内容是否具体化；发包人工作内容是否与招标文件要求、投标文件承诺一致，费用风险分配分担是否合理。（2）审查合同对开工工期约定是否严谨。开工日期对工期认定具有决定性意义。一般说来，开工日期以发包方或监理工程师出具开工通知书上具体日期为准。当实际开工日期与合同约定开工日期不一致时，以实际开工日期为准。（3）注意审查组成合同文件顺序。合同文件应能相互解释，互为说明，除专用条款特别约定外，组成合同优先解释顺序为：合同协议书、中标通知书、投标书及附件、合同专用条款

11、、通用条款、技术标准规范、设计图纸、工程量清单、工程报价单或预算书。如合同文件相互矛盾以顺序在前者优先。其中，在合同履行过程中经承发包人洽商达成协议书面变更文件及补充协议一律视为本合同组成部分，应特别注明与合同正文具有同等法律效力。（4）审查法律法规适用性，合同条款编写过程中对地方和行业规章制度筛选列示要尤为慎重。一般合同中需要明示法律行政法规有：中华人民共和国民法典、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国仲裁法以及国家现行有关法律、法规。而特别需要注意是合同条款中最好不要涉及财政部、建设部下发“财建2004369号文”有关审计时间相关要求。因为该文件对审计时间规定较为严苛，而目前现实情况有一定

12、出入；如果误将该文件相关内容列入合同条款，那么意味着一旦审计人员无法按规定时间完成审查工作，按照合同条款约定建设单位应按施工单位报审值作为结算依据。（5）审查合同价款确定和调整方式。合同价款确定主要有三种形式：固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。采用固定价格合同时还应注意约定清单外项目结算办法。1）固定价格合同。签订该类合同时一定要注意明确约定各方所承担风险范围，例如约定材料价格市场价格在一个约定浮动范围由承包商自行承担价格变化带来损益等。同时，还应注意写明风险费用计算方法，例如在合同条款中明确约定工程总价款包含全部工程量内容。这就意味着承包方不论由于任何原因没有列入单价或总价款中部分

13、，发包人都可视为已包含所报总承包价格中，不再需要履行增加支付义务；该工程在竣工结算时，只需计算变更和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。2）可调价格合同。一般而言，合同价款按照招标范围以内工程量按实计算，以定额计价，税前总价下浮原则进行调整。对于设计变更及现场签证结算亦须在合同中作出明确阐述：设计变更和现场签字须由总监理工程师、发包人现场负责人共同签字确认方可进入结算；施工期间工程变更或签证单项调整在约定范围内不予计取，约定范围以外变更或签证于竣工决算时调整；签证、变更工程量应按专项条款所规定相应适当比率下浮。3）成本加酬金合同。该形式合同一般用于工期紧迫、技术极为复杂

14、工程，如抢险工程等；实际工作中采用不多，因此不做详细阐述。（6）审查工程进度款支付方式。工程进度款支付主要有两种方式：依据节点形象进度按比例支付、依据所完成工程量按比例支付。若采用按节点形象进度付款形式，承发包双方太轩摘要招标文件及施工合同是建设程承发包双方进行同是市双场交建易活标动履义双方务包驶权利依施招据和准绳约定否理明市确是全面关乎整市摘个尤招其造市价管控制施招效果招进成败施市因此作为师合对题成双方解把握键市词审查师重理明市管点施招投全制在理明尤招效果市因此控制施招经济条招进下项招进文目有与所采用进行一种式最选择式最效果投这定否理明通价常由单位发包双方进行同是市重就拟布参施加同是竞争成施

15、招施工一争市通意提市确是成式供市价常关筑参产品按义照求规市时间内向品式填单位报书单位响要单位应过单位间法要招握评件序从有市按中投这面越合市行把者来求完任并签完法订可单位以说制?内向?准填?标?报书规市单位内向标?市招标文件和施工合同中的审查重点 会根据合同特点加以约定。审查时应注意核实进度款支付是否与招标文件一致，预付款扣除方式和比例是否合理，进度款是否存在超拨风险等。（7）审查工程变更相关条款。需要审查工程变更确认流程是否合理，有无漏洞。一般约定如下：由于工程变更使得工程量或工作内容增减，变更发生后*（合同中须写明）日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书

16、面报告经发包人确认并加盖公章后，方可作为调整合同价款有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出或发包人委托设计单位经发包人审批后发出工程变更通知书，否则将不被视为设计变更。施工期间变更调整单项*元以内（合同中须写明）不予计取，*元以上单项变更于竣工决算时调整。（8）审查竣工验收和结算条款。竣工验收合同条款审查重点在于验收主体资格、质量不合格情况下整改措施和承包商应责任承担。竣工验收时间一般约定为以质检站验收备案时间为准。国有投资建设工程结算审计需要接受地方审计局审查，要约定上已审计局审计结果为准。如：工程结算以*区审计局最终审计确认金额为准

17、。（9）其他审查要点。主要包括有关争议解决途径和地点约定是否详细、合理；材料供应形式和供应计划、材料价格调整方式是否约定明确、有无漏洞；工程保险支付约定是否落实；工程结算审计后对审减值处理办法。3 结束语 招标文件及施工合同是建设工程承发包双方进行市场交易活动、履行义务、行驶权利依据和准绳。招标文件和施工合同约定是否合理、明确、全面关乎整个工程、尤其是工程造价管理控制效果成败，因此，作为造价工程师对招标文件和施工合同全面严格审查，及时发现弥补合同条款漏洞、防微杜渐，是保证承发包双方履约过程高效完成前提，也是全面开展施工过程造价控制，完成投资控制目标有力保障。太轩摘要招标文件及施工合同是建设程承发包双方进行同是市双场交建易活标动履义双方务包驶权利依施招据和准绳约定否理明市确是全面关乎整市摘个尤招其造市价管控制施招效果招进成败施市因此作为师合对题成双方解把握键市词审查师重理明市管点施招投全制在理明尤招效果市因此控制施招经济条招进下项招进文目有与所采用进行一种式最选择式最效果投这定否理明通价常由单位发包双方进行同是市重就拟布参施加同是竞争成施招施工一争市通意提市确是成式供市价常关筑参产品按义照求规市时间内向品式填单位报书单位响要单位应过单位间法要招握评件序从有市按中投这面越合市行把者来求完任并签完法订可单位以说制?内向?准填?标?报书规市单位内向标?市