房地产金融宏观审慎管理国际经验研究——管理篇金融证券金融资料_金融证券-金融资料.pdf

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1、 1 研究报告 房地产金融宏观审慎管理国际经验研究管理篇 2008 年国际金融危机表明，房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素。金融危机以来，主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架，并高度重视房地产金融调控。国际经验表明，用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有：贷值比、债务收入比、房地产部门额外资本要求、房地产贷款风险权重、拨备要求等，其中前两个工具使用最为频繁。一、国际金融机构的观点（一）国际货币基金组织（IMF）近年来 IMF 提出的管理房价的宏观审慎政策工具主要有 7 类：（1）贷值比（LTV），等同于首付比。实践中，一些国家根据首套房、二套房，以及房屋价值等差别制定不同的LTV 要求。

2、（2）债务收入比（DSTI），将房贷的还本付息额限制在家庭收入的一定比例之内。在各国实践中，该工具也演化为贷款收入比、全部债务收入比等类似指标。（3）部门资本要求，要求贷款机构对房地产贷款持有额外资本。（4）部门风险权重，可以要求对包括房地产在内的特定部门贷款施加不同的风险权重。（5）拨备要求，强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金。西班牙 2000 年最早建立动态拨备方法，最近在智利、哥伦比亚、秘鲁等国使用较多。（6）流动性要求，要求银行持有更多的流动性资产，可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信贷。（7）针对外币贷款的特殊措施，主要在中东欧国家使用。包括外汇贷款组合的限制 2 以及其他限

3、制措施（如对外币贷款要求更高的资本、更严格的首付比和债务收入比等）。IMF 统计了 2000-2013年，59 个经济体在调控房地产金融过程中使用宏观审慎政策工具的情况，见图 1。图 1 主要宏观审慎工具的使用 注：正数表示收紧房地产调控；负值表示放松房地产调控 总体上，宏观审慎工具在抑制房价上涨和信贷增长方面比较有效，但也有细微差别。如果使用现金购房，则抑制信贷增长的政策工具效果不大。此外，在一些新兴经济体，建立住房融资体系和提供可负担住房仍是重要挑战。（二）国际清算银行（BIS）2012 年，BIS 总结了调控房地产的主要措施，除道义劝告等一些柔性措施外，其他措施主要分为货币政策工具和宏观

4、审慎工具。货币政策工具有 3 类：（1）准备金要求。（2）信贷增长限制，如限制年度（季度、月度）的信贷增速或规定罚金。（3）流动性要求，如高质量流动性资产比率要求等。宏观审慎工具主要有 5 类：（1）贷值比（LTV）。（2）债务收入比（DSTI）。（3）房地产贷款风险权重，除简单规定重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限

5、制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 3 房地产贷款的风险权重外，也有规定对贷值比超过一定限额的贷款施加更高的风险权重。（4）房地产贷款损失拨备。（5）限制银行对房地产部门风险暴露。BIS 总结了全球 60 个经济体近 20 年使用政策工具调控房价和房地产信贷的具体情况，见表 1。表 1 主要经济体控制房地产的政策工具使用情况 亚太（13）中东

6、欧（15）拉美（7）中东非洲（4）北美（2）西欧（19）全部（60）准备金 150 221 87 6 7 52 523 信贷 4 7 0 0 0 3 14 流动性 30 4 6 0 0 13 53 货币政策工具 184 232 93 6 7 68 590 贷值比 56 11 2 0 4 21 94 债务收入比 20 12 1 1 2 9 45 风险权重 14 19 5 3 0 9 50 损失拨备 16 10 6 1 0 4 37 风险暴露 11 8 0 0 0 1 20 审慎政策工具 117 60 14 5 6 44 246 总计 301 292 107 11 13 112 836 2013

7、年，BIS 另一项研究表明，贷值比、债务收入比、对房地产部门的信贷限制等宏观审慎工具以及房地产相关税收对调控房价和房地产信贷的作用最为明显。二、欧盟的主要做法 由于房地产金融与金融稳定密切相关，欧盟主要由欧洲系统性风险委员会（ESRB）对房地产市场的风险进行监测，并制定政策措施。ESRB 根据住宅房地产和商业房地产不同的结构性特征，分别开展宏观审慎管理。（一）针对住宅房地产的三类宏观审慎工具 一是收入类工具，即与借款人收入相关的工具。包括贷重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门

8、额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 4 值比（LTI）、债务收入比（DSTI）、支付承受度要求、分期付款要求，并以敏感度测试作为补充。主要目的在于降低信贷增速和杠杆率，抑制房价过快上涨

9、；同时，通过降低家庭部门违约率来增强银行体系稳健性并维护金融稳定。二是抵押品类工具，即与抵押品支持贷款相关的工具。包括限定贷款成数最高值、分期付款要求。此类工具通过提高借款人在面临压力或违约条件下的缓冲能力，降低风险发生的负面影响。三是资本类工具，即与银行体系稳健性相关的工具。包括涉及房地产行业的资本金要求等。该类工具通过加强银行的损失吸收能力来降低风险产生后的负面影响。同时，提高房地产类贷款的资本金要求，能够影响银行的风险承担行为，遏制信贷增长过快。欧盟在面临信贷过快增长、房地产业杠杆率过高状况时，通常综合采用上述三类方式，通过不同渠道防范风险，以获得相辅相成的效果。三类工具没有特定操作顺序

10、，但作用范围略有差异。在增强银行抗风险能力方面，资本类工具效果较好。在逆周期管理方面，收入类和抵押品类工具效果较好；其中，在房地产市场上行期，收入类工具效果更好，而在市场下行期，抵押品类工具效果更佳。此外，实践表明，第一类和第二类工具只能用于新增房地产抵押贷款，而第三类工具可同时用于存量和增量贷款。此外，针对外汇贷款风险，ESRB 微调了上述工具的使用力度。宏观审慎工具的设计对其发挥作用至关重要。例如，相重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要

11、求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 5 关指标定义的详略程度、工具何时使用、如何使用、如何防止遗漏、如何防止政策规避、是否需要设定例外情况、如何规避副作用、一些指标应设定固定值还是应随时间变化、如何提高政策工具的及时性和

12、前瞻性等，都需要政策制定者在设计和运用工具时充分考虑。（二）调控商业房地产的宏观审慎工具 针对商业房地产，ESRB 也采用了与住宅房地产相似的三类宏观审慎工具。但与住宅房地产不同，商业房地产有很大一部分融资通过非银行渠道获得；尤其是 2008 年国际金融危机后，欧洲商业银行纷纷去杠杆，商业房地产的股权融资比例显著上升，债务融资则从银行转到非银行类金融机构，包括保险公司、资产管理公司等。鉴于目前很多宏观审慎工具，如资本金要求等，主要针对银行，因此，ESRB 拟把其他金融机构（包括影子银行）纳入商业房地产宏观审慎管理范围。ESRB 顾问技术委员会（ATG）下设的“工具工作组”（IWG）拟考虑纳入新

13、的工具，包括估值要求（Valuation Requirements）和借款人准入标准（Underwriting Standards）等，以降低顺周期性风险。此外，针对商业房地产市场外国投资者较多的特点，政策制定者还将考虑相关宏观审慎政策工具的跨国外溢效应。三、主要国家的做法（一）美国主要由央行消费者金融保护局制定相关政策 2008 年国际金融危机以后，美国通过多德弗兰克法案，建立金融稳定监督委员会（FSOC），负责宏观审慎管重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地

14、产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 6 理，维护金融稳定，并赋予了该委员会监测和处置与系统性金融风险相关的一系列重要权力。2009 年以来，美国房地产市场缓慢复苏，尚未达到造成系统性风险的程度，因此，

15、FSOC 目前没有出台房地产金融管理的相关宏观审慎管理措施。根据多德弗兰克法案，2011 年，美国成立消费者金融保护局（CFPB），由其从行为监管的角度对房地产抵押贷款进行监管。2013 年，CFPB 制定一系列的合格贷款标准，这些规定已于 2014 年生效。合格抵押贷款标准主要包括：（1）借款人有足够的还款能力，要求银行严格评估借款人的收入能力和债务状况，一般要求借款人全部债务收入比不超过 43%。（2）合格贷款禁止以下还款安排：只支付利息、反向抵押贷款造成贷款本金余额增加、飘浮式付款（房贷的最后一笔还款数额远大于前期的分期偿付额）。（3）房贷期限不超过 30 年。（4）10 万美元以上的贷

16、款，房贷费用不超过贷款额的 3%。CFPB 可以通过修改合格贷款标准来调控房地产市场。2016 年 3 月，CFPB 放松了小银行对农村地区和偏远地区发放房贷时使用漂浮式付款方式的规定，有助于促进相关地区的房地产发展。（二）加拿大主要由政府制定相关政策 2012 年，加拿大主要城市房价快速上涨，政府出台的措施主要有：（1）将房贷最长期限由 30 年降低到 25 年。这意味着每个月还款更多，影响债务收入比。（2）调整贷值比，由 85%下调到 80%。（3）调整房产债务收入比。信用评分在重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的

17、宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 7 680 分以上的贷款人，其房产债务收入比（GDS）上限由 44%下降到 39%。此前，对信用评分在

18、680 分以下的，已经规定GDS 不得超过 35%。GDS 是指房产相关支出（房贷+房产税+采暖费等）与家庭年收入的比例。加拿大还制定了总债务收入（TDS）的规定，TDS 是指所有债务（房产相关支出+信用卡利息+汽车费用支出+其他贷款支出）与家庭年收入的比例，一般不超过 40%。（4）政府仅为房产价值 100 万加元以下的抵押贷款提供违约保险。加拿大规定，如首付低于20%，则必须购买房贷违约保险，该规定可能影响高档房产交易。（三）英国主要由央行金融政策委员会制定相关政策 2012 年，英国全面调整其金融监管框架，在央行内部设立金融政策委员会（FPC）负责宏观审慎监管，设立审慎监管局（PRA）负

19、责微观审慎监管；并设立独立的金融行为局（FCA）负责行为监管。FPC 的第一要务是维护金融稳定，有权根据巴塞尔协议 III，制定资本要求规定（逆周期资本缓冲和特定部门资本要求），以及住房抵押贷款借款人准入标准等，由 PRA 和 FCA 具体执行。FPC 可使用的工具主要有：（1）要求 PRA 和 FCA 调整抵押贷款标准；（2）建议或直接命令 PRA 修改住房抵押贷款的资本要求和借款人准入标准；（3）调整金融机构逆周期资本缓冲要求；（4）调整抵押贷款的最长期限、贷值比、贷款收入比或债务收入比等。2014年6月，FPC 要求金融机构新增的住房抵押贷款中，贷款总额与年收入比超过 4.5 倍的贷款总

20、数占比不得超过重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资

21、金和批发融资来扩张信 8 15%；且要求金融机构评估如果央行政策利率升至 3%以上，借款人的偿付能力情况。（四）韩国主要由央行制定相关政策 为应对 1997 年亚洲金融危机影响，韩国政府放宽公寓转让限制，央行实行低利率政策，这虽有利于经济复苏，但也助长了房价泡沫。2000 年 1 月至 2005 年 6 月，首尔等 9个城市公寓的平均售价上涨 2.8 倍。2005 年，卢武铉政府出台多项限制性措施，除大幅提高房地产相关税收外，还规定了债务收入比（DSTI）和贷值比（LTV）的上限，如首尔的 DSTI 上限为 50%；被认定为投机区域的 LTV 上限为 40%，其他区域为 50%-60%。李明博

22、政府上台后，下调了房地产税收，但保留了 DSTI 和 LVT 相关政策。一般认为，DSTI 和 LTV 政策有效遏制了韩国房价的快速上涨。2008 年国际金融危机以后，韩国房地产市场比较低迷，政府放松了 LTV 和 DSTI 的限制。（五）新加坡主要由货币当局制定相关政策 2009 年以来，新加坡政府推出多轮调控措施，以抑制房地产市场过热。除提高房地产税收外，使用的宏观审慎工具主要有：（1）严格限制贷值比（LTV）。首套购房人 LTV 降至 80%，购买二套房和三套房的个人，LTV 上限分别为 50%和 20%。（2）控制房贷期限。2012 年，金管局规定，房地产抵押贷款最长不得超过 35 年

23、。（3）建立总偿债率（Total Debt Servicing Ratio,TDSR）框架，金管局规定，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须考虑申请人所有债务，借款人重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强

24、制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 9 每月还款额不得超过收入的 60%；且在评估借款人租金收入等可变收入时，要给予至少 30%的估值扣减。（六）其他一些国家的典型做法 瑞典设定额外资本要求。2013 年，在逆周期资本要求的基础上，瑞典金融监管当局对金融机构的住房按揭贷款额外设定 1%的资本要求，2014 年进一步提高至 2%。西班牙动态拨备。动态拨备最早由西班牙央行于 2000年创立，并不断修改完善，它是广义贷款损失拨备的一种特殊类型。动态拨备有广义和

25、狭义之分，狭义指对已出现损失的进行拨备，而广义指对尚未确认的损失进行拨备。因此广义动态拨备被视为宏观审慎政策工具之一。在经济上行期，其效果与资本缓冲类似。2005 年后，动态拨备成为二级资本组成部分。动态拨备逆周期性主要特点是：在经济上行时，不良贷款较低，特别准备金较少，低于整个经济周期的准备金均值，因此，增加动态准备金；在经济下行时，不良贷款上升，特别准备金增加，动态准备金规模下降。央行设定动态准备金的相关参数，也为总贷款损失拨备设定上、下限，确保最低保障，并防止拨备过度。参考文献：1 Eugenio Cerutti,Stijn Claessens,and Luc Laeven,2015,T

26、he Use and Effectiveness of Macroprudential Policies:New Evidence,IMF Working Paper,WP/15/61.2 ESRB,Report on commercial real estate and financial stability in the EU,December 2015.3 ESRB,Report on residential real estate and financial stability in the EU,December 2015.4 ESRB,A Review of Macropruden

27、tial Policy in the EU in 2015,May 2016.重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使

28、用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信 10 5 Finansinspektionen,Capital requirements of the Swedish banks,first quarter 2016.6 J r me Vandenbussche,Ursula Vogel,and Enrica Detragiache,2012,Macroprudential Policies and Housing Prices A New Database and Empirical Evidence for Central,Eastern,and So

29、utheastern Europe,IMF Working Paper,WP/12/303.7 Jimenez S Ongena,L.Peydro,and J.Saurina,2012,“Macroprudential policy,countercyclical bank capital buffers and credit supply:Evidence from the Spanish dynamic provisioning experiments”,Working Paper No.231.8 Kenneth N Kuttner and Ilhyock Shim,2012,Tamin

30、g the Real Estate Beast:The Effects of Monetary and Macroprudential Policies on Housing Prices and Credit,Reserve bank of Australia.9 Kenneth N Kuttner and Ilhyock Shim,2013,Can non-interest rate policies stabilise housing markets?Evidence from a panel of 57 economies,BIS Working Papers No.433.10 Il

31、hyock Shim,Bilyana Bogdanova,Jimmy Shek,Agne Subelyte,Database for policy actions on housing markets,BIS Quarterly Review,September 2013,83-95.11 Monetary Authority of Singapore,Financial Stability Review,November 2015.12 朱民，“新兴市场房价上涨的管理”，2014年12月10日。13 美国消费者金融保护局网站。14 其他国际组织和国家报告、主流媒体网站等。重要因素金融危机以来主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架并高度重视房地产金融调控国际经验表明用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有贷值比债务收入比房地产部门额外资本要求房地产贷款风险权重拨备要求等其中前要有类贷值比等同于首付比实践中一些国家根据首套房二套房以及房屋价值等差别制定不同的要求债务收入比将房贷的还本付额限制在家庭收入的一定比例之内在各国实践中该工具也演化为贷款收入比全部债务收入比等类似指标部加不同的风险权重拨备要求强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金西班牙年最早建立动态拨备方法最近在智利哥伦比亚秘鲁等国使用较多流动性要求要求银行持有更多的流动性资产可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信