房地产集团控股项目成本核算和分类指引模版.docx

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1、集团控股项目成本核算和分类指引1.目的为规范集团的项目成本核算，正确计算开发产品的成本，便于成本资料的比较和分析，根据集团成本管理需要，结合国家颁布的有关会计准则、会计制度的相关规定，制定本作业文件。2.适用范围本指引文件主要适用于公司作为发展商所开发的所有房地产项目。对于公司投资或参与开发的项目（包括基建项目）也可参照执行。3.职责3.1 集团总部负责建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，并督导各地区公司正确归集和分配开发成本及费用。3.2 各地区公司成本管理部门负责根据项目具体情况，结合其公司和各部门提供的信息，规划和编制各阶段的项目成本并及时报集团成本管理部门备案、确认。各地

2、区公司成本管理部门同时对执行情况进行动态监控和调整，定期向集团成本管理部门反馈各阶段项目成本（尤其是目标成本）的变动情况，自觉接受集团成本管理部门的监督、指导，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。3.3各地区公司财务管理部门应负责建立该公司的成本核算责任制，并协助集团不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督和指导。3.4本作业文件的解释、修改和监督执行工作由集团成本管理部门统一负责。4.工作程序4.1成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置

3、有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。第四步：将归集的开发成本费用按集团确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，按具体核算对象分别结转完工开发产品成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(最终由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4、4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。4.2.2成本核算对象的确认流程：下属公司成本管理部门根据项 目开发节奏组织下属公司各业务部门研究并提出成本核算对象的建议，该建议由下属公司职能部门与其对口集团职能部门协商一致后，交下属公司高层审核，此后再按集团要求履行审批程序。4.2.3各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工

5、图预 算所列的单项开发工程为成本核算对象。2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。4）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。5）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。6）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 7）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套

6、设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3成本科目的设置项目成本科目的设置应兼顾成本管理、财务管理、合同管理的需要。根据房地产项目特点，结合项目成本核算的一般要求，公司房地产项目的成本科目分为成本类和财务类，两大类的设置基本相同，本指引就成本类进行详细描述。下属公司成本管理部门应按集团成本管理系统的要求，明晰相关成本构成项，特别是本指引附表所述的财务科目。1）土地获得价款（A10000）2）开发前期准备（B10

7、000）3）主体建筑工程费（C10000）4）主体安装工程费（C20000）5）主体精装饰工程费（C30000）6）室外工程（D10000）7）配套设施工程费（E10000）8）间接费用（F10000）9）期间费用（G10000）4.3.1土地获得价款（A10000）指为取得土地开发使用权而发生的各项合同和费用，包括以下内容：1）政府地价及大市政配套（A11000）包括土地出让金（转让）、土地开发费、土地使用费、土地超期开发补交的地价、土地变更用途补交的地价、土地登记和公告、土地契税、耕地占用税、设计超面积补交的地价、大市政配套费等。2）合作款项（A12000）包括补偿合作方地价、合作开发成本

8、、合作开发税金及土地交易成本等。3）红线外市政设施（A13000）包括红线外道路、红线外给水、红线外排水、红线外供电（室外高压电）、红线外供气、红线外供暖、红线外通信、 红线外绿化、管线铺设费、接口补偿费等建造费。4）拆迁补偿（A14000）包括地上（地下）建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁管理、绿化迁移、市政设施迁移、动迁支出、安置支出（安置房）等。4.3.2开发前期准备（B10000）指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测量、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、报批报建、三通一平、临时设施等前期费用。包括以下内容：1)勘察设计（B11000）a)

9、勘测丈量（B11100）包括初勘、详勘、地下管线测量和查询、地形标高及界桩测量、施工控制点、红线点、复线、定线、沉降观测、变形和位移观测、氡气检测、预售查丈、竣工查丈、基础地质雷达检测、冲孔桩勘测、其他放线、原状地形测量、支护勘察、基坑土石方测量、其他测量测绘等。b)规划设计（B11200）包括概念设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、大堂走道电梯厅等装饰设计、其他装饰设计、园林景观设计、市政设计、燃气设计、人防设计、消防设计、智能化设计、外立面深化设计、空调设计、灯光设计、方案招标补偿、方案评审、规划设计模型制作、效果图设计制作、设计修改和调整、设计优化和咨询、制图、晒图、建筑研究

10、用房、支护设计、会所钢结构及幕墙设计、会所装饰设计、设计顾问、临建设计、泳池技术服务、地基软土处理设计、铝合金门窗深化设计、室内装饰设计优化、机电二次设计及其他规划设计等。2)报批报建（B12000）包括质检、安检、规划管理、小配套费、招标代理、标底编制、招标管理和服务费、交易中心手续费、专家劳务费、合同备案费、合同印花税、设计审查费（含施工图审查、超限审查等）、地名公告费、环境评估费、日照分析、交通影响分析、可行性研究、抗震设计审查、供电贴费、管网建设费、白蚁防治、消防配套设施费、防雷审查、人防报建费（人防易地建设）、路口开设费、散装水泥专项资金、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（

11、或中小学教师住宅补贴费）、水电气增容、保函担保、雨污水排水方案、水土保持服务费（水土保持方案设计）、其他政府报批报建等。3)前期工程费（B13000）a)三通一平（B13100）包括临时道路、临时用电（含临时管线铺设、改造、迁移，临时变压器租赁或购买、安装、调试、校验、启动及拆除等）、临时用水、场地平整（含场地清运费、旧房拆除）等。b)临时设施（B13200）包括临时围墙、临时围板、临时办公室（含临时办公室的租金、建造、装饰、配置、维修、家具等）、临时场地占用费（含施工用临时占道费、临时借用空地租用费）、开工典礼等。4.3.3主体建筑工程费（C10000）项目开发过程中所发生的应列入主体土建预

12、算内的各项费用。包括：1)基础（C11000）a)土石方（C11100）包含土石方挖运、回填及土石方其他土石方工程等。b)护壁（坡）（C11200）包含护坡（壁）、边坡支护及其他护坡等。c)地基处理（C11300）包含管桩供货和施工、人工挖孔桩、强夯、试桩及其他地基处理等。d)其他基础工程（C11400）包含降排水及其他基础工程。1)结构和建筑及粗装饰（C12000）裙楼（C12100）、塔楼（C12200）。包含裙楼及塔楼的钢材、模板、砼、砌筑、防水、保温、措施、屋顶构架等（架空层结构列入裙楼，没有裙楼的直接计入塔楼，转换层结构并入塔楼）。2)楼内门窗（C13000）a)入户门（C13100

13、）、b) 防火防护门（C13200）、c) 其他室内门窗（C13300）4.3.4主体安装工程费（C20000）项目开发过程中所发生的应列入主体安装预算内的各项费用。包括：1)给排水（C21000）a)给排水水泵（C21100）b)其他给排水设备（C21200） 包含水表、成品水箱、直饮水设备、太阳能等其他给排水设备。c)给排水安装工程（C21300）。1)燃气（C22000）包括燃气安装、燃气开通、燃气点火、燃气综合、其他燃气，但不含燃气监理、燃气报警、燃气抄表。2)强电（C23000）a) 电梯（C23100）含电梯供货、安装(改装)、运输等b) 低压设备（C23200）包含三箱(配电/电

14、表/控制)、低压柜及其他低压设备等。c) 变压器（C23300）d) 发电机（C23400）e) 高压柜（C23500）f) 电气安装工程（C23600）包含总包电气安装、变电箱安装及其他电气安装等。1)弱电（C24000）包括宽带网络系统、语音通信系统、楼宇自控系统、远程自动抄表及空调计费系统、安全防范系统、信息发布系统、背景音乐广播系统、卫星电视系统、LED电子显示屏、设备防雷系统、家居安防系统、可视对讲系统、一卡通门禁管理系统、一卡通停车场管理系统、弱电预留预埋、燃气报警、燃气抄表及其他弱电等。2)暖通空调（C25000）包括空调主机、冷却塔、空调水泵、空调风机、换气扇、空调安装、通风风

15、机、新风系统、通风安装、预留预埋、采暖工程及暖通空调其他部分等。3)消防（C26000）a) 消防风机（C26100）包括消防风机及电梯风机。b) 消防水泵（C26200）c) 消防箱（C26300）包含消防水箱，消防灭火器箱、消防栓箱及其他消防箱。d) 其他消防产品（C26400）包含消防指示灯、消防应急灯、气压罐、水泵结合器及其他消防产品。e) 消防安装工程（C26500）包括消防水、消防电、防排烟、气体灭火及其他消防安装。4.4.5主体精装饰工程费（C30000）1)公共部位精装饰（C31000）a)大堂精装饰（C31100）包括大堂、首层电梯厅、首层通道、首层洗手间室内精装饰及相关饰品

16、等。b)室内大堂以外公共精装饰（C31200）包括非首层电梯厅、平层通道、电梯轿厢精装饰、楼梯间及楼内消防通道、公共洗手间及饰品、楼梯栏杆等。c)屋面精装饰（C31300）包括屋顶装饰、屋面瓦及屋面其他精装饰等。d)外立面精装饰（C31400）包括雨蓬、各出入口、外墙涂料、外墙砖、裙楼石材、幕墙、擦窗机、室外围栏（含窗栏杆）、单元门、大堂门、外立面铝合金门窗、广告位、百叶、格栅、外立面装饰构架等。2) 户内精装饰（C32000）包括厨房、卫生间、厅房、户内门、阳台和露台（不含栏杆）的精装饰费用。4.3.6室外工程（D10000）1)社区管网（D11000）a） 室外给排水（D11100）包括雨

17、污水系统、室外化粪池等。b） 室外采暖（D11200）包括采暖管道系统、热交换站、锅炉房费用等。c） 室外燃气（D11300）d） 室外消防（D11400）e） 室外高低压（D11500）包括高压线路工程、低压线路工程、配电站等。f） 室外智能化（D11600）g） 其他社区管网（D11700）2)园林环境工程费（D12000）指项目所发生的园林环境造价，包括：a） 园林绿化（D12100）包括区内、区外绿化支出，如乔木、灌木、草坪、花卉等其他绿化。b） 硬质铺装（D12200）包括块料石材铺装、地砖铺装、卵石碎石铺装等其他硬质铺装。c） 景观小品（D12300）包括雕塑、花钵、景墙、景石、假

18、山、休憩桌椅、环廊、水沟、水渠、水池、水塘、跌水、涉水踏步、亲水平台、桥梁、喷泉、临水栏杆、临水围护、遮阳、避雨等其他景观小品。d） 园林环境水电安装（D12400）包括园林景观给水、园林景观排水、室外照明（含建筑物本体灯光亮化工程）、室外背景音乐、泛光照明等其他园林景观安装。e） 社区围墙（D12500）包括永久性围墙、围栏及大门等。f） 室外道路（D12600）道路铺设、停车设施等。g） 室外零星设施（D12700）包括标识(含指示、示意图等)、园林景观土方、永久护坡及架空层装饰等。4.3.7配套设施工程费（E10000）指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不

19、能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。包括以下几类：1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让，在取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、公司的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如公司通过

20、补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。5)该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：a） 社区配套及服务用房（E11000）：包括非独立产权会所、非独立产权康体中心、非独立产权幼儿园、非独立产权学校、非独立产权活动室、物业管理用房、居委会、社区警务室、岗厅、独立设备用房、车棚及其他配套服务用房等。b） 地下室土建工程（E12000）：包括地下室结构及粗装修（含钢材、模板、砼、砌筑、防水、保温等）、地下室其他措施费、地下室人防设施及异地人防收费等。c） 运动设施（E13000）：包括运动及儿童游乐设施、非独立产权球场、非独立产

21、权游泳池及更衣室等附属及其他运动设施等。d） 交通设施（E14000）：包括市政道路、天桥、车站及停车设施及其他交通设施等。e） 环卫设施（E15000）：包括垃圾收集站、环卫室及其他环卫设施等。4.3.8间接费用（F10000）与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及与项目营销推广有关的费用支出。1)工程管理（F11000）a） 工程监理（F11100）：指支付给聘请的项目管理或工程监理单位的费用，包括主体监理、燃气监理等。b） 预结算编审（F11200）：包括前期清单编审、预结算编审、结算编审及其他预结算编审等。c） 行政管理（F11300）：包括直接从事项目开发

22、的部门的人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。d） 竣工质检（F11400）：包括桩基检测、基础检测、竣工验收、竣工资料备案及室内环境检测等费用。e） 其他工程管理（F11500）：包括工程保险、材料检验、竣工图编制、施工合同外奖金（如：赶工奖、进度奖、质量奖）等。2)展示区工程费（F12000）包括样板房及销售中心设计、施工、装饰、家具和饰品布置、维修等。对于主体内的样板间的设计、装饰以及家具、饰品、布置等费用，可收回部分从总费用中扣除3)资本化利息（F13000）指直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，和汇兑收益的净额。4)物业管理完善（F14000）包

23、括物业管理基金、公用设施维修基金、其他专项基金、物业管理开办、物管用房装饰及其他物业管理完善费用等。5)其他间接（F15000）包括不可预见费、变更签证（含设计变更、现场签证、其他变更）及其他天正部分费用等。4.3.9期间费用（G10000）1)管理费用（G11000）2)财务费用（G12000）3)营销费用（G13000）4.4成本费用的归集与分配1)土地成本的分摊计算单独一期开发的项目，其土地成本一次性计入项目开发的土地成本。分期开发的项目，每期的土地成本计算按每期项目占用总项目土地面积的比率分摊总土地成本。每期内有不同类型的开发产品（按别墅、高层住宅、商业等分类）， 应当单独计算各类型产

24、品应分摊的土地成本。分摊标准是以各类型可售产品占地面积为权数将该期总土地成本分摊到各类型产品。 2)配套费用及间接费用的分摊同一开发期内的公共配套费用及间接费用，按各产品类型的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本里。为多期服务的成本较高的公共配套成本，应当在各期内分摊。其成本应当按各期占地面积占项目总面积比率分摊跨期配套设施的成本。对于还未发生支出，但将来要建设，应由本期承担的部分跨期配套设施成本，应当根据总规划方案按实际用地面积在本期开发成本里计提。3)贷款费用的计算摊销贷款费用由集团财务提供4.5开发成本的结转 开发成本的结转相关表格由集团财务提供，成本部协助完成1.支持性文件成本控制系统项

25、目结转相关表格2.相关记录成本月报xx集团控股项目成本核算和分类指引补充规定之房地产开发成本的归集与分配1.目的及适用范围1.1本补充规定修订了项目成本核算和分类指引第4.4条，其他条款不变，适用于公司所有测算节点的经济测算、开发成本的归集与分类、开发产品的成本核算等。1.2所有测算节点的经济测算，特别是拟投资阶段的经济测算，需选择多个成本分配方案进行经济测算，从而选定对企业最有利的方案实施，选定的方案报集团成本部、财务部备案。2.主要变化点2.1增加开发产品、开发成本按不同业态、不同类型开发产品核算；2.2改变原来开发产品按建筑面积均分开发成本，改为按测算结果选择分配方法核算，从而不同业态、

26、不同类型开发产品成本不同；2.3规范了操作要点。3.产品分类、核算及数据要求3.1公司不同类型的开发产品按开发目的分为二类：出售的开发产品、持有或出售与持有相组合的开发产品，公司应按开发目的分类制定各类型产品分摊的成本，以利于合理节税：出售的开发产品以成本与售价相配比原则分配各类型开发产品成本；持有或出售与持有相组合的开发产品以尽可能低的原则分配持有类型的开发产品成本。 3.2金蝶EAS系统中新增设开发产品2（1405.003）并按项目分期核算，下设子明细科目（普通住宅、别墅、商业、酒店、写字楼、车库、其他）分类核算每期的不同类型开发产品。若按期实际结转时有区分南区、北区或ABC区等，核算收入

27、、成本时应区别明细核算。原开发产品科目余额应一并结转至开发产品2相对应的明细科目。3.3xx成本系统单独按产品类型核算明细开发成本，由成本部按既定规则分摊确认核算，财务部负责检查，并对配套设施等需要二次分摊的成本按可售部分的建筑面积分摊进入开发产品成本。上述按产品类型分类核算开发成本在软件系统未实现前，用EXCEL表做台账过渡实施。3.4项目成本数据要求：结算面积以竣工查丈面积为准，其中有产权地下车库按套内面积计算，当未能有效取得车库的套内面积时按每个15平方米计算结算面积；结算地价成本以实际签订合同的金额为准；结算建安成本以成本管理软件的数据为准，待发生成本数据由成本管理部进行复核签字确认，

28、上述建安成本数据应与目标成本对比,说明重大差异及其原因；开发间接费由财务管理部取金蝶软件科目余额即可，其核算内容包括了下属公司与项目相关的工程部、设计部、采购部、投资与开发部等部门相关费用。4.房地产开发成本的归集与分配4.1成本分摊确认表项目出售的开发产品成本分摊方法持有或出售与持有相组合的开发产品成本分摊方法分配原则选定方法土地成本A1、政府已分别明确地块不同功能地价的直接按产品类型核算,同一地块存在不同类型产品，再按A2或(4-2)公式计算各类型产品分配的土地成本(公式选择参照分配原则第二种情况)B1、政府已分别明确地块不同功能地价的直接按产品类型核算,同一地块存在不同类型产品，再按B2

29、或(4-2)公式计算各类型产品分配的土地成本(公式选择参照分配原则第二种情况)1、若有A1、B1情况，按第1种方式分配土地成本；2、若无A1、B1情况，出售的开发产品坚持收入与成本的配比原则，即A2、A3、A4分配给商业、酒店、别墅、写字楼成本熟高原则来选定分摊方法；3、持有或出售与持有相组合的开发产品应使得持有物业分配成本较低，即B2B3B4、B5B6分配给商业、酒店、别墅、写字楼成本熟低原则来选定分摊方法。A2、若不存在A1情况，无论是否分期，按基础地价比例加权计算各类型产品建筑面积的权重，并按此权重分配土地成本B2、若不存在B1情况，无论是否分期，按各类型产品实际建筑面积占项目总规划建筑

30、面积比率分配土地成本A3、若不存在A1情况并分期，按报建分期占地面积比率分清各期成本，再按A2公式计算本期各类型产品分配的土地成本B3、若不存在B1情况并分期，按报建分期占地面积比率分清各期成本，再按B2公式计算本期各类型产品分配的土地成本4、若不存在A1B1情况并分期，按报建分期占地面积比率分清各期成本，(4-2)同一期内按各幢楼基底占地面积占本期土地面积比率计算各幢楼土地成本后，再按本幢楼各类型产品实际建筑面积占本幢楼总建筑面积比率计算本幢楼各类型产品分配的土地成本，汇总后得出本期各类型产品成本建安成本A5、直接成本法：别墅、商业、酒店、写字楼与普通住宅分配建安成本的比率不低于行业标准1.

31、18：1B5、按可售部分的建筑面积平均分摊建安成本B6、直接成本法：按受益原则实际支出分摊建安成本单独建设的公共配套设施开发成本7、有产权部分不参与二次分配8、无产权部分按可售部分的建筑面积参与二次分配非独立建设的其他配套设施成本、间接费用9、能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本借款费用 此表在确定目标成本时由下属地产公司财务部依据测算结果选择分配方法，成本部执行，并将此成本分摊确认表和附件房地产发成本的归集与分摊标准报集团成本部、财务部备案，下面就具体的分配方法说明如下：4.2土地成本的分摊计算4.2.1土地成本定义：土地成本指在金蝶EAS系统中核算的土地费用，

32、包括政府地价和大市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费、土地相关税费、其他土地费用。4.2.2获取土地的要求及分摊公式：投资部获取土地时应查询当地该项目所属片区最新的普通住宅、别墅、商业、酒店、写字楼等基准地价，并尽可能取得当地政府部门盖章认可（或官方网站公示为准），用普通住宅（有产权车库、配套设施视同普通住宅）单价作基数计算出不同类型物业地价的比例作系数（若不能取得，可用产品售价倒推得出，也可采用行业比率1.52：1），以各类型产品规划建筑面积乘系数除以总系数建筑面积，求出各类型产品权重比率，并按此权重比率分配地价，其权重公式为（以下简称公式一）：公式二：同一期各幢楼应分土地成本

33、公式三： 4.2.3土地成本分摊计算具体方法4.2.3.1出售的开发产品土地成本分摊方法4.2.3.1.1政府已分别明确地块不同功能地价的直接按产品类型核算,同一地块存在不同类型产品，再按下述4.2.3.1.2的方法或4.2.3.1.4中（4-2）的方法计算各类型产品分配的土地成本；4.2.3.1.2若不存在上述4.2.3.1.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况，无论是否分期，按基础地价比例加权计算各类型产品建筑面积的权重（公式一），并按此权重分配土地成本；4.2.3.1.3若不存在上述4.2.3.1.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况并分期，按报建分期占地面积占项目总占地面积比率分清

34、各期成本，再按4.2.3.1.2方法计算本期各类型产品分配的土地成本，其他期不同类型产品土地成本按此方式类推；4.2.3.1.4若不存在上述4.2.3.1.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况并分期，按报建分期占地面积比率分清各期成本，(4-2)同一期内按各幢楼基底占地面积占本期土地面积比率计算各幢楼土地成本后，再按本幢楼各类型产品实际建筑面积占本幢楼总建筑面积比率计算本幢楼各类型产品分配的土地成本，汇总后得出本期各类型产品成本。 4.2.3.1.5若有上述4.2.3.1.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况按上述4.2.3.1.1方式分配土地成本，其公式选择以分配给商业、酒店、别墅、写字

35、楼成本熟高原则；否则坚持收入与成本的配比原则分配土地成本，即上述4.2.3.1.2至上述4.2.3.1.4中分配给商业、酒店、别墅、写字楼成本熟高原则来选定分配方案。 4.2.3.2持有或出售与持有相组合的开发产品土地成本分摊方法；4.2.3.2.1政府已分别明确地块不同功能地价的直接按产品类型核算,同一地块存在不同类型产品，再按下述4.2.3.2.2方式（公式三）或4.2.3.2.4中（4-2）方法计算各类型产品分配的土地成本；4.2.3.2.2若不存在上述4.2.3.2.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况，无论是否分期，按各类型产品实际建筑面积占项目总规划建筑面积比率（公式三）分配土地

36、成本；4.2.3.2.3若不存在上述4.2.3.2.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况并分期，按报建分期占地面积占项目总占地面积比率分清各期成本，再按上述4.2.3.2.2方法（公式三）计算本期各类型产品分配的土地成本，其他期不同类型产品土地成本按此方式类推。4.2.3.2.4若不存在上述4.2.3.2.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况并分期，按报建分期占地面积比率分清各期成本，(4-2)同一期内按各幢楼基底占地面积占本期土地面积比率计算各幢楼土地成本后，再按本幢楼各类型产品实际建筑面积占本幢楼总建筑面积比率计算本幢楼各类型产品分配的土地成本，汇总后得出本期各类型产品成本。4.2.3

37、.2.5若有上述4.2.3.2.1（政府分别明确地块不同功能地价）情况按上述4.2.3.2.1方式分配土地成本，其公式选择以分配给商业、酒店、别墅、写字楼成本熟低原则；否则坚持持有的物业分配成本较低的原则，即上述4.2.3.2.1至4.2.3.2.4分配给商业、酒店、别墅、写字楼成本熟低原则来选定分配方案。4.3建安成本分摊计算4.3.1出售的开发产品直接成本法，指在xx系统核算各项建安成本时就分清各类型产品成本，具体分摊标准和分摊对象见附表。一般情况下要求此直接成本法下商业、酒店、写字楼与普通住宅分配建安成本的比率不低于行业标准1.18：1。4.3.2持有或出售与持有相组合的开发产品4.3.

38、2.1建安成本分摊有两种方法，选择持有开发产品成本较小的方案为佳。4.3.2.1.1按可售部分的建筑面积平均分摊计算建安成本，其中车库为有产权、非单独独立建造的可售套内面积。4.3.2.1.2直接成本法，指在xx系统核算各项建安成本时按受益原则分清各类型产品成本，具体分摊标准和分摊对象见附表。4.4配套费用及间接费用的分摊方法4.4.1单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本（学校、会所、公园等）分摊方法4.4.1.1有产权部分不参与二次分配;无产权部分坚持受益原则分配，按可售部分的实际或建筑面积二次分配给其他类型物业，具体为:4.4.1.1.1同一开发期内按各类型产品可售部分的建筑面

39、积分摊到各类型产品的开发成本。4.4.1.1.2为多期服务，应当在各期内按可售部分的建筑面积分摊。对于还未发生支出，但将来要建设，应由本期承担的部分跨期配套设施成本，应当根据总规划方案按实际建筑面积在本期开发成本里计提。计提的成本金额由成本部提供。4.4.2其他配套设施成本、间接费用的分配参照建安成本分配方法。能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。4.5借款费用分摊标准属于不同成本对象共同负担的，能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。6.机制财务部参与投资经济测算，在测算的基础上提出分期建议，参与报批报建的前期规划工作，以利于合理调节成本杠杆优化税务筹划工作。成本的具体分配以测算结果为依据，以成本部、财务部出具的成本分摊确认表为核算原则。本补充规定从下发之日起执行，未竣工结转项目均适用此补充规定。附件：房地产发成本的归集与分摊标准