委托经营管理合同(代装修)---优先利润放入委管费-冠名.doc

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1、xxxxx家居集团-【乙方名称】 【城市地区项目】委托经营管理合同 委托经营管理合同本合同于2014年 月 日由下列双方在中华人民共和国上海市签订：甲方：xx家居集团股份有限公司 住所地：xxx法定代表人：xxx乙方：河北xx房地产开发有限公司住所地：xx法定代表人：xxx（甲方和乙方以下合称双方，各称一方）鉴于：1 甲方是一家依法注册的以经营精品家居商场为主的知名大型专业商业、品牌管理集团，拥有知名的“xx”等商业品牌和专业经营团队，具有全国发展的战略和实施实力； 2 乙方拟与第三方设立项目公司取得位于开放路跨越路口北约 200 亩国有出让用地（以下简称“项目用地”）的使用权，并拟利用其中约

2、 35 亩土地（以下简称“经营物业建设用地”）投资建设家居商场和其它配套设施；3 乙方拟委托甲方按“xx”家居商场的要求和标准经营管理经营物业（定义见下），并为此目的委托甲方提供设计、装饰以及招商的资源和咨询等服务。甲方愿意接受乙方的该等委托，并指定甲方全资子公司上海xx品牌管理有限公司（以下简称“甲方品牌公司”）作为经营物业（释义详见定义）的管理主体对经营物业进行经营管理。现甲乙双方经友好协商，在自愿、平等和互利的基础上，一致达成如下条款：第一条 定义除非本合同条款另有约定或上下文另有所指，下列用语的含义如下：1.1 经营物业指项目公司拟在经营物业建设用地上投资建设的家居商场。1.2 经营物

3、业装饰指为达到“xx”家居商场的标准和要求，对经营物业所进行的设计、装饰装潢以及设备设施配置。1.3 第三方工程单位指为完成经营物业的装饰，甲方按照本合同约定推荐的具有相应资质的设计、装饰工程施工单位或者设备设施的供应商中的一个或多个。1.4 项目公司指乙方及第三方按本合同第5.1条第（1）款约定共同成立之乙方控股的经营物业投资、开发主体，且为经营物业的所有者。1.5 管理公司指甲方品牌公司在经营物业所在地的同一行政区域内设立的“xx”品牌管理实体（名称最终以工商核准登记为准），专门对经营物业进行品牌经营和管理。管理公司的组织形式是甲方品牌公司的分公司。1.6 管理公司经营成本指管理公司的人员

4、工资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金（如有）、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等管理公司在经营管理经营物业过程中所产生的全部开支和费用。1.7 冠名委托经营管理费具有本合同第6.1条中约定的含义，简称为冠名委管费，包括保底冠名委管费和提成冠名委管费两部分。1.8 经营收入指由甲方对经营物业的经营管理而产生的所有经营收益，经营收入应当包括但不限于：（1）租金；（2）物业服务费；（3）广告位出租收入；及（4）顾客支付的停车费（如有）。1.9 开业日招商出租率是指：开业日招商出租面积与可租面积之比，其中出租面积包括：（1）根据已与商户签

5、署的租赁协议（合同）计算的合同出租面积（含公摊面积）；（2）虽未与商户签署租赁协议（合同）但已预收意向金的，且商户和管理公司均已测量计算认可的面积（含公摊面积）。可租面积为：商铺实测面积+公摊面积，具体由甲乙双方在经营物业开业前确定。1.10 租赁合同是指：管理公司、乙方/项目公司与经营物业内的商户签署的展位租赁及管理服务合同。1.11 当年度实收租赁合同总收入是指：管理公司和乙方/项目公司在一个会计年度内根据租赁合同向经营物业内所有商户实际收到的各种费用【包括但不限于租金、管理费（或性质相同的费用名目）等】的总和（含以前会计年度的欠缴但当年度补缴的租赁合同收入），但不包括根据租赁合同收取的保

6、证金（含履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等）及代收代付款项。1.12 甲方商标指：甲方或其关联公司在中国注册的、 “xx”等商标、由包含有“xx”一词和其他词汇和设计元素的集合和变体组成的式样以及特定的其他设计和/或词汇，该等商标、式样及设计和/或词汇用于建材、家具、家居饰品商场或卖场。1.13 甲方无形资产指甲方商标、商号、标识、标志、域名、专利、有著作权的作品、工业设计、数据结构、商业秘密或专有技术、保密资料或具有商业价值的想法，以及能够表明或突出某一货物或服务来源于甲方或受甲方控制的实体的其他标记在内的，专属甲方所有或使用的非实物形态的财产。1.14 开业

7、日指经营物业正式对外营业的日期。1.15 委托经营管理期指自经营物业开业日起至委托经营管理期终止日止。第二条 经营物业概况2.1 拟建的经营物业位于【 】，规划建设面积约【 】万（含地下停车场、设备用房和楼梯间），具体建设指标以规划审批文件为准。2.2 经营物业拟占用土地性质为国有出让 用地，项目规划用地面积约为【 】亩左右（具体以规划审批文件为准）。目前该地块由政府收储，等待以净地形式公开出让。2.3 经营物业包括上述项目公司提供的用于经营家居建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等。第三条 经营物业装饰3.1 原则（1） 乙方委托甲方按照“xx”家居商场的标

8、准和要求推荐第三方工程单位以完成经营物业装饰工程（以下简称“本工程”）。乙方（或通过项目公司，如有）应按照本合同的约定和相关法律法规的规定与甲方推荐的第三方工程单位直接签订相关合同。（2） 有关经营物业的规划方案、设计方案、建设及装饰标准以“xx”xx路店为参考，甲方在规划、建设方案方面向乙方提供合理化的建议，由甲乙双方共同协商具体确定。（3） 本合同项下就本工程的相关约定是甲乙双方对于本工程的原则性约定，甲、乙双方根据法律法规相关规定，由乙方（或通过项目公司，如有）按本合同约定的原则依法办理本工程所需的相关手续。甲方负责推荐第三方工程单位，并促使该单位按照甲乙双方确定的工程范围、质量标准及工

9、程价款包干标准完成本工程。3.2 设计和装饰标准、范围（1） 乙方应按设计要求、国家规范要求和本合同约定完成经营物业的土建及消防工程，前述消防工程包括消防图纸设计、应急照明系统、疏散指示系统、自动报警系统、消防联动系统、消火栓系统、喷淋系统、防火卷帘、防排烟系统等,消防楼梯及其栏杆、楼梯扶手的安设、油漆、防火门及设备房门等部分属于土建部分，由乙方的土建单位完成。（2） 第三方工程单位装饰工程范围包括：冷暖空调工程、强电工程、弱电工程、电梯扶梯工程、公共区域装修工程及外立面装修工程（外立面玻璃幕墙做一长一短相邻的两边），经营物业配套及软装由经营物业内商户开业时自行完成，具体以乙方与第三方工程单位

10、另行签订的装饰工程总承包合同约定为准。（3） 经营物业屋顶钢结构工程：乙方参考甲方xx路店自行完成屋顶钢结构的设计、施工（含玻璃且确保不漏水），第三方工程单位负责钢结构部分以下的装修。（4） 低压电器系统交接界面：当经营物业现场为变配电所（或箱变）时，变配电所（或箱变）400V低压柜的低压出线断路器作为分界点，分界点负荷侧往下由第三方工程单位完成（注：如经营物业为类多层一级负荷消防，且当地消防有相应的要求，乙方需负责申请两路独立电源，满足消防验收要求）。（5） 广场工程交接界面为：乙方按第三方工程单位要求完成广场回填土、土基夯实、基层及路基浇筑平整、广场地下雨污水系统（含雨污水管道开挖布管、雨

11、污水管道接至市政管网）工程；第三方工程单位完成广场面层石材铺贴、水景、广场景观照明工程。经营物业配套广场的坦铺面积不超过【 】（含绿化及三根广场旗杆），超出部分由乙方另行补贴第三方工程单位。（6） 经营物业建设的项目报建、审批、验收、竣工备案等工作由乙方负责并承担相应的费用，经营物业所需的水、电、气等公用事业费（包括增容费）、总配电房及其内部配套所需的设备设施（包括高低压柜、变压器）的建设和购置费用、项目建设所涉及的相关规费、经营物业所有人防费用（包括人防配套费以及经营物业以外增加的人防建设费用）、易地绿化费、监理费等均由乙方承担，不包括在第三方工程单位的装饰包干费用之内。（7） 经营物业的楼

12、顶如需绿化、装饰或作为停车场等处理的，发生的费用均由乙方另行承担。（8） 开业前经营物业内小商铺的二次装修改造、调整、及消防验收通过工作应包含在乙方委托的消防单位工作内容内，由其施工。消防改造工作由乙方或管理公司向商户收取改造调整费用，并转付给乙方委托的消防单位。消防验收通过工作由乙方委托的消防单位负责，确保消防验收通过。3.3 施工期限（1） 乙方按本合同约定将已完成土建的经营物业移交第三方工程单位进场装修（乙方消防工程施工可与委托第三方工程单位的装修工程同步进行），乙方应依法为第三方工程单位合法施工提供一切许可条件，包括但不限于三通一平、办理施工许可证以及其他施工所需证件和审批手续。（2）

13、 经营物业的装饰工程施工期限为 7 个月（但经营物业所在地的冬季、雨季无法施工期限应扣除），装饰周期自土建交接、第三方工程单位进场（并签订装饰施工现场移交手续）之日起计算。3.4 装饰包干费用及其支付方式（1） 装饰包干费用指第三方工程单位按本合同约定完成经营物业装饰，应由乙方按经营物业的建筑面积（含地下停车场、设备用房和楼梯间）以人民币【 】元/平方米的标准向第三方工程单位包干结算的费用。（2） 甲乙双方同意上述包干单价系基于本合同第2.1款约定的经营物业建筑面积（以下简称“暂定面积”）而定。如实际竣工面积在暂定面积的基础上变化5000平方米（含5000平方米）以上并经甲方和第三方工程单位确

14、认同意的，则每减少5000平方米，包干单价相应增加人民币50元/平方米；每增加5000平方米，包干单价相应减少人民币50元/平方米，但实际竣工面积超过6万平方米的，超出部分不计入包干单价调整的面积范围。（3） 乙方与第三方工程单位双方同意，装饰包干费用是以本合同签订时当地建筑主材信息指导价确定，若在实际施工过程中若遇钢材、线缆、砼等主材及人工价格与签订本合同时经营物业当地物价部门公布信息价发生上下浮动超过5%的（上下浮动不超过5%的，则乙方与第三方工程单位双方对装饰包干价格不做调整），则第三方工程单位有权相应调整装饰包干费用，具体包干价格以装饰工程总承包合同约定为准。（4） 如在实际施工过程中

15、，乙方对装饰工程的施工方案和施工图纸作重大调整和变更的，最终导致工程量有较大增加或减少时，经乙方和监理确认后，增加或减少工程部分的相应费用由乙方承担和享有，增加工程量的应相应顺延施工工期。（5） 乙方委托甲方推荐第三方工程单位完成经营物业的装饰，乙方与甲方推荐的第三方工程单位直接签订工程设计合同、装饰工程总承包合同以及电梯、空调主机、柜式空调器采购合同，相关设计、装饰施工、设备采购款项等均包括在本合同第3.4条第（1）款的装饰包干费用中，在经第三方工程单位出具付款委托书后，可由乙方直接向设备供应商或工程安装商直接支付结算。（6） 经营物业装饰所涉工程款项应按以下时间和方式支付和结算：（a）相关

16、装饰工程总承包合同签订7天内，乙方应向第三方工程单位支付人民币1000万元作为工程预付款；（b）经营物业装饰开始施工后，其余工程款乙方按五个月平均支付给甲方推荐的第三方工程单位，以保证工程正常进行，第三方工程单位按“不垫资”原则完成经营物业装饰。（c）经营物业开业前10个工作日内，乙方累计付至装饰工程暂定总价款的95%，如不足经营物业装饰工程暂定总价款的95%，甲方推荐的第三方工程单位将不予完工交付。（7） 如因乙方未按时支付工程款，导致工期延误的，因此造成的损失及相关责任均由乙方承担，并且乙方应确保第三方工程单位不遭受因此造成的第三方索赔或其他任何损失。如乙方延迟支付工程款的，经第三方工程单

17、位催讨仍未支付的，为避免甲乙双方合作受影响，甲方可以根据第三方工程单位要求及实际情况考虑暂停履行本合同项下的义务（包括但不限于停止召开招商发布会、不予开展招商、不予开业等）；对于甲方前述之暂停履行等相关的行为，乙方予以无条件认可。（8） 在甲方推荐的第三方工程单位进驻施工现场之前，乙方应确保已依法办妥并向甲方和第三方工程单位出示本工程的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。如乙方未能按时办妥并向甲方和第三方工程单位出示上述证照的，甲方有权要求第三方施工单位延迟或拒绝进场施工，由此产生的工期延误及经营物业延期开业的所有责任及后果均由乙方承担。第四条 项目前

18、期收费和开业前招商佣金4.1 项目前期收费（1） 乙方委托甲方对项目提供前期咨询服务，包括对项目进行实地考察，初步市场调研；提供有关项目前期开发的咨询服务等；同时，甲方同意在乙方完全遵守本合同第九条全部约定的前提下，自 年 月 日起，在取得经营物业所需土地和/或经营物业建造前期准备过程中的对外报建文件、宣传企划方案中涉及经营物业的部分使用“xx”名称（其中宣传企划方案需甲方事先审核同意）（为免疑义，前述行为在任何情况下不构成也不应理解为甲方对乙方的品牌授权或许可）；乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【 】万元。（2） 甲方在项目建设的工程中持续为乙方提供市场调研和策划、项目开发等咨询服务，并允

19、许经营物业开业时首次冠以“xx”名称，乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【 】万元。（3） 上述项目前期收费共计人民币【 】万元，支付方式为：首付款为人民币【 】万元，乙方应在本合同生效后7日内向甲方支付；甲方推荐的第三方施工企业进场施工前30日内，乙方向甲方结清项目前期收费的余款。（4） 甲方应按照本合同约定之金额适时向乙方出具咨询服务业增值税发票。4.2 开业前的招商工作和开业前招商佣金（1） 经营物业开业前的招商工作由乙方委托甲方全面负责，乙方应提供必须的招商办公场地和设备、设施等条件。甲方在双方确定的开业日前的5个月将有关招商计划、人员安排和派驻计划、广告策划方案、开业筹备费用财务预算

20、（包括招商活动费用、招商人员费用等）等报乙方审核无异议后确认（乙方不得不合理拖延或拒绝甲方提交的上述招商方案和财务预算），乙方应保证按确认的内容提供配合，并按确认的开业筹备费用财务预算在甲方招商团队进驻经营物业前7日内预先向甲方一次性全额拨付款项，甲方或管理公司无义务垫付开业筹备费用，该开业筹备费用不计入乙方应支付给甲方的开业前招商佣金，在开业当年列入管理公司经营成本。（2） 乙方应向甲方支付开业前招商佣金【 】万元，开业前招商佣金按以下时间和方式支付：开业日招商出租率达到90%以上的，支付【 】万元；开业日招商出租率达到85%以上未达90%的支付【 】万元；开业日招商出租率达到80%以上未达

21、85%的，支付【 】万元；开业日招商出租率达到75%以上未达80%的，支付【 】万元；开业日招商出租率达70%以上未达75%的，支付【 】万元；开业日招商出租率低于70%的，不支付。在甲方招商团队进驻前7日内乙方向甲方一次性全额支付开业前招商佣金。如届时开业日招商出租率低于90%导致甲方多收取开业前招商佣金的，则在上述事实经甲乙双方确认后的30日内甲方应无息向乙方/项目公司退回多收取金额，或经甲乙双方确认后上述多收取金额直接充抵乙方应支付给甲方的同等金额的其他费用。（3） 甲方招商团队进驻经营物业之前，乙方应确保已依法办妥并向甲方出示经营物业建设工程的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设

22、工程规划许可证、建设工程施工许可证以及消防建设审核意见书（以下简称“四证一书”），且经营物业建设工程的主体结构已封顶。第五条 合作与委托经营管理5.1 合作方式（1） 甲、乙双方确认，由项目公司作为竞买人参与项目用地的竞买，并在成功竞得项目用地后作为开发主体负责包括经营物业在内的项目建设。在项目公司设立并取得项目用地国有土地使用权后的7日内，乙方作为项目公司控股股东暨实际控制人，有义务确保项目公司出具确认文件或与甲乙双方签署本合同补充协议，以确保项目公司承担本合同中对其设定的所有义务和责任，并乙方对项目公司履行本合同约定义务承担连带保证责任。若项目公司未按前述约定向甲方出具相应确认文件或签署补

23、充协议的，视为乙方违约，甲方有权选择解除和终止本合同，同时追究乙方违约责任。5.2 委托经营管理一般约定（1） 由乙方设立的项目公司提供本合同约定的经营物业并委托甲方用于经营家居商场，由管理公司独立对经营物业进行品牌经营和管理。（2） 管理公司具体负责经营物业的日常经营管理，乙方确认项目公司应按本合同约定承担管理公司经营成本。（3） 甲方授权管理公司在本合同有效期内，在按本合同约定经营管理经营物业的过程中使用甲方无形资产，同意其在经营物业外立面使用“xx”店招，并将该经营物业作为甲方集团管理成员之一在经营、企业标识系统(CI系统)、培训以及相关商业资源等方面进行统一管理。（4） 甲乙双方一致同

24、意，由甲方委派优秀经营管理团队独立负责管理公司的日常经营管理，按本合同约定完成相应的经营管理责任，负责对项目公司提供的经营物业实施招商、经营管理、营销推广等管理活动，甲方对管理公司的义务承担连带保证责任。5.3 管理公司（1） 甲方是家居建材经营的专业机构，将国内领先的家居建材经营管理经验用于甲方品牌公司及管理公司并向项目公司提供经营物业的经营管理服务。（2） 管理公司的注册设立由甲方品牌公司负责完成，甲方委派法定代表人（负责人）、总经理、招商策划营运等专业管理人员，乙方不得向管理公司委派任何工作人员，但乙方可对管理公司的营运管理工作进行监督。管理公司其它工作人员由管理公司根据具体经营管理需要

25、由甲方全权主导另行招聘、录用，并由管理公司与聘用人员签订劳动合同。（3） 管理公司所发生的人工成本，包括员工的工资、加班费、各项社保金、公积金、外派津贴、职务（技术）津贴、年终奖金及其他相关的人员开支，其费用总额（人工成本）属于管理公司经营成本，纳入年度财务预算内，经双方签字确认后执行。人工成本遵循以下原则进行确定：（a） 人员编制及人工成本。由甲方根据经营物业的实际状况、规模、经营性质、品类等情况，遵照甲方定岗定编原则进行人员编制数制定，管理公司的人工成本根据甲方的薪资福利政策、标准进行制定，经甲乙双方协商后确定。（b） 甲、乙双方同意，管理公司员工工资、福利待遇须符合国家及当地的政策法规要

26、求，同时管理公司人员编制及人工成本的最终确定须遵循甲方公司制定的定岗定编原则和薪资福利相关政策、标准。其他行政费用如员工餐费、培训费、差旅费等根据甲方公司相关政策标准按实结算。（c） 开业筹备期间及开业初期，管理公司员工人数及人工成本按实计算，期间员工人数最高可为标准编制人数的120%，并在经营物业开业后逐步调整到标准编制人数。调整期为开业后3-6个月，具体由管理公司视经营状况以及员工的合同试用期等因素进行决定。（d） 若出现国家或地方法律法规、制度政策调整（包括但不限于：社保政策、社保基数、工作时间、最低工资标准等调整），乙方同意按照甲方集团公司制定的适用于调整后法规的薪资福利政策执行。（e

27、） 为更有效的激励管理团队提升经营物业的效益，甲方会适时制定新的员工薪资福利政策、标准（如年度薪资调整等），乙方同意按照甲方新的薪资福利政策、标准执行。（f） 当年会计年度实收租赁合同总收入较上一会计年度（不足一个会计年度的，折算成一个会计年度）实收租赁合同总收入每增加1%的，则下一会计年度管理公司人工成本较当年会计年度管理公司实际支出的人工成本同比例增长0.7%。（4） 管理公司总经理独立负责管理公司的经营管理，享有管理公司人事任免权、财务预算内资金支配使用权以及日常经营管理决策权，但应按照本合同第7.1条约定向乙方书面通报上月的经营情况（如遇节假日顺延）。（5） 管理公司仅为管理本合同项下

28、经营物业而设立，未经甲乙双方书面同意，不得从事对外投资、贸易等活动，也不得对外提供任何担保，不得进行与本合同约定无关的任何其他经营活动。（6） 管理公司可根据经营物业的实际情况向甲乙双方书面提出对经营物业进行装修改造，并提供相关的装修改造方案。甲乙双方应与管理公司协商确定二次装修改造方案，有关装修和改造费用由乙方和/或项目公司承担。（7） 物业服务：由管理公司或管理公司以项目公司名义聘请的物业服务公司对经营物业按甲方物业管理标准进行单独管理，包括设备和设施检修、保养、物业卫生、治安、消防、保安等，费用由项目公司承担，并在管理公司经营成本中列支，乙方享有监督权。但管理公司按本合同约定对物业管理进

29、行的经营管理不是对经营物业安全的保证，乙方确认项目公司应按本合同约定及时、足额投保，发生相关责任事故后按本合同约定进行执行。5.4 财务预算、经营成本承担方式及账务处理（1） 甲乙双方确认管理公司经营成本由项目公司承担，其中与经营物业相关的广告、宣传、经营促销、改造维修、环卫、绿化等费用和开支由项目公司签署合同并直接对外支付；其余部分经营成本（主要是人工成本、管理公司经营费用及各项税费等）在管理公司列支并最终由项目公司承担，该具体操作方式为：在符合国家规定的情况下，按税赋优化原则由项目公司、管理公司共同与商户签订租赁合同，并按租赁合同分别收取相应租金和管理费等，并由款项的实际收取方向商户出具发

30、票和/或收据。若管理公司收取的管理费不足以承担在管理公司列支的经营成本的，不足部分由项目公司按照双方确认的年度财务预算金额按季度预先拨付给管理公司。租赁合同文本生效后由项目公司和管理公司各执一份。管理公司在年度财务预算范围内按实际需要和节俭原则自由使用和支配其从管理费中收取的管理公司经营成本资金，以保障管理公司的正常经营管理活动。年度财务预算节余部分由乙方或项目公司与管理公司协商处理。 （2） 在经营物业开始招商工作前，甲方应制作经营物业开业筹备费用财务预算报告及开业后三个会计年度（开业时间在上半年的，为开业当年加后二年；开业时间在下半年的，为开业当年加后三年）内第一个会计年度的经营利润预算和

31、后两个会计年度的经营利润规划报告，乙方应在收到方案和报告后的10个工作日内（最晚不迟于方案和报告提交日所在会计年度的12月31日）确认，逾期未确认或也未提出异议的视为甲乙双方未能就预算事宜达成一致，甲方有权不予开展招商、不予开业，由此造成的损失由乙方自行承担。乙方同意管理公司可按确认的经营物业第一个会计年度经营利润预算方案在经营管理商场时直接在收取的管理费中扣收相应金额的预算费用，并根据预算方案支付使用。前述经营利润等于经营收入（包括租金收入和其他收入）减经营成本（包括管理公司所有工作人员的薪金福利和奖金、各项税费等，不含商场租赁成本、折旧、摊销、利息和所得税等与商场经营不直接相关的费用支出）

32、。甲乙双方确认合同所涉经营物业的第二和第三个会计年度经营利润预算应以前述经乙方确认的两年经营利润规划为基准，根据经营物业实际营运环境（如国家和商场当地政府经济政策调整、当地市场、商户和供应商情况变动等）作必要的调整。（3） 以后每个会计年度的12月20日前，由甲方根据当地市场情况制定并向乙方或项目公司提交下一年度管理公司经营成本的财务预算，经乙方或项目公司审核无异议后，由管理公司按第5.4条第（1）款约定以管理费形式收取。乙方和项目公司不得不合理拒绝或拖延同意该等年度财务预算，如乙方或项目公司在管理公司提交年度财务预算之后10日内未确认或也未提出书面异议的，甲方有权按照双方最近一次确认的年度财

33、务预算执行。（4） 甲方或管理公司无义务支付或者代付、垫付任何与经营物业的经营管理相关且应当由项目公司支付的费用。（5） 在管理公司的日常经营中若遇特别情况需增加年度财务预算的，管理公司应向乙方或项目公司提供书面报告，经乙方同意后由项目公司追加。若乙方或项目公司无合理原因拒绝审批、追加年度财务预算的，甲方和/或管理公司有权停止履行其在本合同项下的任何或全部义务，由此造成经营物业的任何损失，应由乙方及项目公司自行承担。（6） 经营管理中涉及的保证金（含履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等），由管理公司收取和保管，并由管理公司出具收据。商户退租时或者需要向客户先行赔付

34、时，由管理公司按相关合同约定负责与商户结算。（7） 租赁合同签署前，经营物业内的商户就经营物业支付的一切费用（包括但不限于定金、意向金等）均应由管理公司统一收取。租赁合同签署后，管理公司根据租赁合同的约定将上述费用作相应安排（包括但不限于转作租金、保证金等）。（8） 经营管理中涉及相关代收代付的统一收款，由管理公司收取，并由管理公司出具收据，若由此产生的税负列入由项目公司承担的年度财务预算内。5.5 委托经营管理要求（1） 考虑到未来招商、市场及竞争等不确定因素，甲乙双方同意，经营物业的起租均价（包括租金、管理费等以面积计算的收益）、可租面积及实测面积的公摊系数、招商率等标准由双方根据经营物业

35、实际状况和当时市场的实际情况另行以书面方式确定。（2） 甲方和/或管理公司应根据甲乙双方确定的起租均价的标准进行招商。考虑到市场和竞争因素，为保证招商质量，乙方同意在开业日后的前两年每年给予租户不高于3个月的免租期，该免租期纳入当年度的预算。（3） 甲方现告知乙方，为了培育市场的竞争力:经营物业开业一至五年内可能出现盈利微薄或经营困难，乙方（含项目公司）须在经营物业开业五年内，如经营物业经营困难必须另行补贴适当现金至经营物业有竞争力经营。第六条 项目开业后收费6.1 项目开业后收费及支付方式（1） 本合同约定的委托经营管理期内，甲方品牌公司持续为乙方提供经营物业的经营管理服务，并将经营物业冠以

36、“xx”名称。乙方因此向甲方品牌公司支付冠名委管费。（2） 本合同约定的委托经营管理期内，乙方应在甲方招商队伍进场前7日内，向甲方品牌公司支付委托经营管理期第一年的冠名委管费人民币【 】万元，甲方品牌公司收到上述冠名委管费后，应在经营物业开业后向乙方提供合法发票。若乙方未能按上述约定及时支付的，逾期超过三十日，管理公司可在收取商户租金和管理费等时予以扣付并转付甲方品牌公司，乙方应在收到管理公司书面通知后按照对应商户和相应扣付金额向商户开具相应合法发票。甲方品牌公司收到管理公司转付的上述款项后，视同乙方已支付相应会计年度的冠名委管费。（3） 自委托经营管理期第二年起，乙方每会计年度向甲方品牌公司

37、支付的冠名委管费为保底冠名委管费加提成冠名委管费，其中每会计年度的保底冠名委管费为人民币【 】万元（不足一个完整的会计年度的，则根据实际经营期限进行折算）；当年度实收租赁合同总收入为2000万元以上的，则提成冠名委管费即对超出2000万元的金额以超额累进的方式乘以提取比例（详见下面附表）计取。支付方式为：当年1月15日前由管理公司预收当年度保底冠名委管费的50%；当年7月15日前由管理公司预收当年度保底冠名委管费的余额；次年1月15日前结清上一年度的冠名委管费。当年度实收租赁合同总收入提取比例2000万-4000万元（含本数）部分9%4000万元以上（不含本数）部分8%（a） 乙方同意由管理公

38、司负责向经营物业内的所有商户催收租赁合同下的各种费用【包括但不限于租金、管理费（或性质相同的费用名目）等】。（b） 管理公司在向商户催收租赁合同项下的各种费用时，乙方应协助商户将按约定应确认为乙方收入的资金扣除冠名委管费后的余额直接缴付乙方指定银行账户。冠名委管费应由商户直接缴付至管理公司银行账户。（c） 乙方应在收到管理公司书面通知后向对应商户开具合规发票或收据，发票或收据的金额应为乙方实际收到的该商户缴付入乙方银行账户的金额，加上对应的冠名委管费之和。管理公司应向对应商户开具合规发票或收据，发票或收据金额按实际收到的该商户缴付入管理公司银行账户的金额，扣减冠名委管费之后的余额。（d） 如商

39、户违反租赁合同的约定拒绝或延迟缴纳租赁合同中的各种收入的，乙方有义务配合甲方品牌公司及管理公司向商户进行催讨。如商户的延迟缴纳时间跨越会计年度的，则甲乙双方一致同意上述延迟缴纳收入计入商户实际支付时间所在会计年度的实收租赁合同总收入，甲方品牌公司有权在商户实际支付时间所在会计年度按本合同约定的相应比例扣除冠名委管费。（e） 管理公司最晚应在每月结账前将当月扣收的冠名委管费转付给甲方品牌公司。甲方品牌公司收到管理公司转付的冠名委管费后，视同乙方已支付相应的冠名委管费，并应在每一季度结束后30日内（即每个会计年度的1月、4月、7月、10月）按上一季度累计收到的管理公司转付金额向乙方开具相应合法发票

40、。第七条 财务、会计与税收7.1 项目公司和管理公司会计年度为每年的1月1日至12月31日。每月终了后7个工作日内应编制月度财务报表；每季度终了后10个工作日内应编制季度财务报表；每年度终了后15个工作日内应编制年度财务报表。财务报表应在上述期限内送甲乙双方各备案一份。7.2 乙方可以对管理公司的账务及经营状况进行审计。如乙方认定特殊情况也可聘请审计事务所进行临时审计，但必须提前15日书面通知管理公司，临时审计费用由乙方负责支出，该等审计费用不记入管理公司经营成本，但限于每年一次。7.3 甲乙双方各自收益所涉及的税收，由双方依照法律规定各自承担。管理公司列支的经营成本和经营收入均需取得合法合规

41、的有效凭证，所涉及的全部税费（包括但不限于企业所得税、营业税等管理公司须缴纳的税费）均应列入年度财务预算中，由项目公司承担。第八条 委托经营管理中双方的权利和义务8.1 甲方的权利（1） 甲方有权指派管理公司在本合同有效期内按本合同约定经营管理经营物业。管理公司可以在本合同有效期内根据经营需要将经营物业分割调整出租，管理公司对外应以“xx”品牌进行整体经营，并由甲方和管理公司负责管理；（2） 经营物业开业日前，乙方和/或项目公司未按本合同的约定结清欠款的（包括但不限于开业前招商佣金、第一年冠名委管费、项目前期收费等），则甲方及管理公司有权延期开业，甲方、甲方品牌公司、管理公司及商户因此而产生的

42、所有损失均由乙方承担。（3） 甲方、甲方品牌公司和管理公司有权要求乙方按本合同约定及时足额支付有关款项。（4） 根据本合同约定享有的其他权利。8.2 甲方的义务（1） 甲方保证其拥有合法使用甲方无形资产的权利，并在本合同有效期内可连续授权给甲方品牌公司及管理公司按本合同约定在经营管理时使用；（2） 向乙方及管理公司提供经营物业全面经营管理方案，包括前期市调、营销方案、招商策划、财务预算及管理计划等；（3） 在经营物业筹备开业期，与乙方共同制订经营管理制度、运营计划及专业培训资料等，协助管理公司制订培训方案并完成培训工作；（4） 管理公司保证在经营管理活动中，对商户装修负监管责任，涉及建筑结构变

43、动的，应经乙方同意；（5） 加强对派驻人员的监督管理，如发现不称职者应及时予以撤换；同时为确保经营物业的经营管理的稳定，甲方应保证其派驻主要管理人员的相对稳定；（6） 甲方应每年定期安排管理公司员工到甲方集团属下的优秀企业接受实习培训，以提高业务素质，乙方及项目公司应给予支持配合；（7） 在经营期内甲方应依法经营，若发生相关责任事故造成经营物业损害的，管理公司应及时代表项目公司向相关保险公司进行理赔，并依法追究直接责任人的法律责任，乙方予以协助，但甲方不另行承担相关赔偿责任，因甲方/管理公司管理失误导致的损失除外。8.3 乙方的权利（1） 乙方在按本合同的约定按时、足额支付其在本合同项下的应付

44、费用后，甲方品牌公司和管理公司应按本合同的约定在经营管理经营物业过程中使用“xx”品牌，由管理公司按本合同约定进行市场营销推广、项目招商、宣传广告及制作印刷品等；（2） 项目公司按本合同约定拥有经营物业租金等收益的所有权和支配权，但管理公司依据本合同约定在租金和管理费中直接收取的款项除外；（3） 乙方有权对经营物业的安全以及管理公司的经营管理和物业服务公司的物业服务进行监督。乙方发现存在影响经营物业确实存在安全隐患等问题的，有权要求管理公司或物业服务公司消除隐患；（4） 乙方有权对管理公司的管理人员的经营行为进行监督，可根据管理公司总经理的绩效水平和工作表现向甲方提出调整或更换总经理的建议，对

45、其他不称职管理人员，乙方有权向管理公司总经理提出撤换建议；8.4 乙方的义务（1） 在本合同有效期内，乙方和项目公司不得将经营物业进行产权式商铺分割销售或变相分割销售使用权。本合同有效期内，若项目公司欲整体转让经营物业的，须事先取得双方书面同意后方可转让。乙方应保证甲方在合作合同项下的权利义务不受影响，且该经营物业的受让人承担乙方在合作合同项下权利义务。乙方可以在经营物业整体或部分上设置抵押权（包括其他担保权益），但条件是乙方应承诺：(i) 抵押权人享有或者行使该等抵押权不得妨碍甲方在本合同项下所享有的权利；(ii) 当抵押权人行使抵押权时，该经营物业的受让人应接受本合同的条款和条件，并确保本

46、合同在剩余期限内继续完整有效； (iii) 当抵押权人处分经营物业时，甲方在同等条件下享有优先购买的权利。（2） 乙方保证其提供用于开发建设经营物业土地的合法性，并由项目公司持续合法地拥有。乙方应在经营物业建设工程完工后尽快办理竣工验收备案并取得经营物业房产证，并有义务在取得经营物业房产证后的五个工作日内向甲方进行出示；（3） 乙方保证按甲乙双方协商的要求完成经营物业的建设，并保证不将经营物业出租给除甲方和管理公司外的任何第三方或委托第三方进行经营管理；（4） 在第三方工程单位按本合同约定完成经营物业建设并交项目公司验收后，乙方不得减少或损坏经营物业所涉消防设备和设施（包括灭火器材、应急照明、

47、疏散指示牌等），乙方每年应按当地政府的消防要求及时为项目公司办理有关消防年审工作，并取得合格证或准予使用的文件；（5） 乙方应保证项目公司每年按时为本合同所涉经营物业投保充足的保险（财产险、第三者责任险），保费由项目公司承担或由管理公司直接购买列入经营管理成本，保险金应当首先被用于修复经营物业及赔偿甲方因发生保险事故而遭受的损失。若由于乙方未能使项目公司及时投保造成一切后果由乙方承担；（6） 乙方确认并保证项目公司不得与甲方选定的商户以外任何第三方单独签订租赁合同，也不得私下向商户收取租赁合同项下的各种费用【包括但不限于租金、管理费、物业费等】，如一经发现，则上述款项应由项目公司转付给管理公司

48、，并计入当年度实收租赁合同总收入；（7） 乙方确认项目公司应为管理公司提供必要的经营办公房屋，管理公司的办公设施、设备由管理公司根据年度财务预算配置，费用由项目公司承担；（8） 乙方应保证按本合同约定按时、足额向甲方支付其在本合同项下的应付款项，并按本合同约定按时、足额承担管理公司经营成本。否则，由此造成的经营物业停业损失、经营户损失、甲方损失以及其他任何损失均由乙方承担；（9） 乙方须向甲方提供其与原件一致的法人营业执照、本合同所涉经营物业的土地使用权证、房屋产权证等与本合同经营活动有关资料的复印件。第九条 甲方无形资产的保护9.1 甲方有权按照按本合同约定许可甲方品牌公司及管理公司为管理经营经营物业的目的使用甲方无形资产。甲方无形资产包括但不限于甲方商标、商号、法定代表人或公司高管人员形象、甲方代言人形象以及甲方商场的外观设计专利、甲方商场外立面的效果图、照片或图片。9.2 乙方同意和确认，其不因本合同的签订，明示或默示地取得对甲方无形资产的任何种类或性质的权利、所有权或利益。除非取得甲方事先书面同意，乙方和项目公司不得为任何目的