A房地产集团资金管理研究_陈晓岚.docx

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1、 SOUTHWESTERN IW1VERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS 硕士学位论文 MASTER/S DISSERTATION A 房地产集团资金管理研究 The research on capital management of A real estate group 学 位 申 请人 陈 晓 岚 指 导 教师 殷孟波教授 学 科 专业 金 融 学 学位类别 经济学 A 房地产集团资金管理研究 The research on capital management of A real estate group 学位申请人 : _ 陈晓岚 学 号 : _ 20802

2、0204165 学 科 专 业 : _ 金 融 学 研 究 方 向 : _ 公司金融 指 导 教 师 : _ 殷 孟 波 教 授 定 稿 时 间 ： 2011 年 4 月 特此声明。 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取 得的成果。除文中己经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体己经发表或 撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式 标明，因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本人同意在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西南财经大学。本人完全了 解西南财经大学有关

3、保留、使用学位论文的规定，即学校有权保留并向国家有关部门或 机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被杳阅和借阅。本人授权西南财经大学可以 将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据庳进行检索，可以采用影印、缩印、数字 化或其他复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属子 _ 年解密后适用本授权书。 学位申请人 :1 摘要 我国经济由计划逐渐向市场转轨，房地产业是国民经济重要的支柱产业， 该行业健康稳定的发展，不仅是建设和谐社会，提高人民生活质量的重要的 物质基础，同时也是实现通过投资拉动经济增长的有效途径，事关国民经济 的繁荣与昌盛。但投资的迅猛增长以及房价上涨速度过快也带来了非常多负 面影响

4、，而且政府严厉的调控政策和金融危机的影响使得房地产行业的形势 n 趋严峻，同时也对房地产业的管理和未来发展提出了更高的要求。而且随 着房地产业规模化，集团化的特征 H 渐显现，可持续发展己成为企业面临的 最大难题。我国的房地产业还处于成长的初 级阶段，在技术运用、日常管理 和服务意识等方面都存在较大差距。房地产企业虽然数量众多，但缺乏真正 水平高、素质优、实力强的企业；况且多数企业的运行缺乏现代企业制度的 指导，管理体系弊端丛生，严重制约了企业的竞争力。房地产业作为资金密 集型产业，其资金是否充裕、管理是否高效直接关系到企业的生存和发展。 因此我国房地产企业的当务之急是建立起一套以资金管理为房

5、地产企业财务 管理核心的，科学合理的资金集中管理模式，充分利用好企业内部的存量资 金，优化企业资金管理，从而为企业的生存和可持续发展提供坚实的保障， 使得企 业在未来竞争中处于优势。 本文研究的意义主要体现在以下几个方面： (1) 促进房地产企业的可持续发展。 目前我国的房地产业还处于发展阶段，相比国外发达国家，无论在技术 上，还是在管理上和服务上都比较落后，房地产企业数童不断增多，们真正 有实力的还比较少，而且多数企业管理体制存在弊端，竞争力较弱，没有建 立起科学有效的现代企业管理制度。因此需要在扩大规模，寻求集团化发展 为方向的同时注重发展的质量，依托品牌和人才进行科学管理，并以资金管 理

6、为内核，塑造核心竞争力。国内外的实践充分说明，资金集中管理可以有 效的帮助房地 产企业充分发挥资金优势，强化资金管理的核心地位，提高企 业的资金管理水平，抬升企业管理层次，增加资金运行透明度和使用效率， 降低财务风险，凸显企业的经营特色并有效的提升企业的竞争能力。 (2) 加强房地产企业的成本控制与资金周转。 A 历地产粜团资金管理研究 2 增强资金支出的计划性，是房地产企业保障项目资金被高效使用的重要 手段。因此，要通过各种方式减少资金的占用，加强成本的控制并加快资金 周转。要实行严格的全过程成本控制，即将成本控制贯穿于项目开发的每个 阶段。开发项 B 成本控制是开发商对其所开发项目投资的有

7、效控制，是开发 项目管理的重要构成部分，同时也是成本管理活动的核心。 (3) 提供特色服务，增强竞争力 房地产项目开发的成败，销售成绩是唯一的检验标准。制定合理、有效、 盈利最大化的销售营销策略是房地产项目开发成败的重要环节，也是项 B 开 发后期保障项目资金需求的重要来源。成功的销售不仅可以实现项目开发的 利润，而且满足项目后续建设的资金需求。因此，可以积极策划并实施各种 增值服务从而保证良好的销售态势，可以与具有丰富房地产行业销售经验的 营销公司合作，促进项目销售。另外，楼盘销售也不应一味追求快速，应在 保证建设资金的前提下通过营 销手段的多元化，从而达到利润的最大化。 本文主要运用调查研

8、究、分析对比等方法，将理论研究与案例分析相结 合，对A 房地产集团资金管理模式进行分析，结合房地产行业资金管理的特 点，在资金信息化管理模式中引入房地产企业的资金集中管理。主要通过全 面预算管理尤其是资金预算管理与现金流控制的结合，降低企业整体税负； 实现资金价值最大化，增强企业的核心竞争力和可持续发展。本文在针对 A 房地产集团资金管理中存在偏高资产负债率，过度负偾经营 ，单一的融资渠 道，过于依赖银行信贷；资金沉淀严重，效率不高；投资具有盲目性及经营 管理不善，资金短缺等诸多问题进行分析的基础上，利用 A 房地产集团资金 集中管理案例分析的结果设计一套符合企业发展实际的提高资金管理水平的

9、新思路和新方法，最终实现理论和实践 的有机结合。即成立资金管理中心作 为 A 房地产集团内部资金管理的承担机构，统一管理 A 房地产集团的各下属 子公司和分公司等成员企业；建立健全资金管理制度，以制度的形式保证资 金管理的顺利安全运行；确立资金集中管理体系；实现内部贷款业务、存款 业务、结算业务的信息化管理和服务；以现金流预算管理为手段，对货币资 金支付实现事前控制及确立企业的信息监控控制体系。 本文的研究可以得出以下结论： (1) 资金的集中管理可以提升企业的财务管理水平。目前企业的财务管 理基本还停留在以利润为重心的管理层次上，还没有形成以现金为核心的管 理模式。而资金的集中管理为企业重新

10、规划了管理框架，明确了企业以资金 管理为目标。资金集中管理体系的建立通过一定的预算管理、会计核算体系、 绩效考核制度、风险管理以及未来发展规划有机结合起来，还可以为企业的 重大决策起到支撑作用，从而有效地提升财务管理等水平。 (2) 资金的集中控制还可以实现对企业收支业务的实时控制。通过资金 的集中管控可以描绘出企业内部的资金总体流向，找出资金控制的关键点， 把握企业资金的主动脉。再通过一定的量化，可以为企业提供关于资金的流 程、流量、流向和流速的各项具体量化指标，这些信息的综合反映，将便于 企业对资金的整体的调配和管理。 (3) 资金的集中管理还有助于企业建立动态的财务预警。企业可以通过 资

11、金的各项量化指标，结合企业全面的状况进行分析后，可以对企业内部横 向的、纵向的各个层面进行有效的预警。同时，由于资金的集中管理后实时 的动态预警能缩小企业内部由于实际物理距离的影响，及时的发现异常情况 , 起到早发现、早谋划、早准备，彻底改变原来以利润为中心的事后管理的状 态，实现过程管理。 关键词：房地产企业；资金管理；资金信息化管理；内部资金管理；资金 集中管理体系Abstract Abstract Chinas economic transition from planned to market gradually， the real estate industry is an impo

12、rtant pillar industry of national economy, but the rapid investment growth and house prices rose too fast also brought many negative effects. In this very adverse environment, the real estate companies can optimize cash flow management, allows companies a competitive advantage in the future. Real es

13、tate industry is one of the basic industries of China. The smooth growth of real estate will help the prosperous of China economy. In the last a few years, the real estate grew quickly. But the rapid growth of investment also causes some negative effects and the government publishes some policies to

14、 regulate the real estate market. The companies of real estate are in face of threatens and they should develop themselves to gain advantages. As there are larger scale and group companies of real estate, the real estate companies are worried about if they can enjoy consistent development. As fund i

15、ntensive companies, the efficiency of fund management is critical to the development of real estate companies. The real estate companies should take fund management as the core of company management and set up a fund centralized management system. Now the real estate industry is in their developing

16、period. The technique, management and service are not as good as that of modem countries， So the real estate company should develop to Group Company, and count on human resource and brand, and take fund management as core management to develop the core competence, which will help the real estate com

17、pany to develop healthily. The investment on real estate become more and more and the price of real estate soar up. The government becomes to take measures to regulate. The financial crisis forms the Unite State influence all the world and the real estate company are in face of many difficulties. Th

18、is paper tries to solve these problems Tlie research on capital management of A real estate group 2 and help the real estate companies to gain competition advantage. The paper is meaningful and the reasons arc as follows: Firstly, this paper can help the real estate companies to develop smoothly and

19、 consistently. Nowadays, the real estate industry of China is in its developing stage. The technique, management and service are not as good as that of modem countries So the real estate company should develop to Group Company, and count on human resource and brand, and take fund management as core

20、management to develop the core competence, which will help the real estate company to develop healthily. Secondly, this paper can help the real estate company to control costs and the flow of fund The plan can help the fund management of Real Estate Company. The real estate company should try to low

21、 costs and speed the flow of fund. The real estate company should control the costs all the process. The costs management includes the period of decision making, the design stage, the house removing, the bidding, the constructing, and the account settlement. Thirdly, this paper can help the real est

22、ate company competitive. The sales quantity is the sign of performance of real estate companies. Good sale can assure sufficient fund flow, which will lead to more profits and offer more capital to do more investment. The real estate companies can offer some value-adding service. For example, the re

23、al estate company can invite the customers to the party, which will help the real estate company to enjoy excellent sale performance. In this paper, we use the comparative analysis, investigation and research methods, and combining theoretical analysis and case analysis, study real estate company A

24、funds management model, in combination with the characteristics of real estate fluids management, and introduce Real Estate Management Groups funds management business in financial information. Mainly through a comprehensive budget management in particular, capital budget management and cash flow co

25、ntrol, thus we can reduce their overall tax burden； maximize the value for money ； enhance their core competitiveness and sustainableAbstract development. This article based on the analysis of A of real estate funds management companies in the high rate of existing assets and liabilities， excessive

26、debt management； financing a single, over-reliance on bank credit； ftinds precipitation serious, efficiency is not high； investment with blindness and poor management, lack of funds and many other issues, design a business development fund management to improve the level of actual new ideas and new

27、ways. And realize eventual combination of theory and practice. Finance Department is set up fund management center as A real estate fund management of companys commitment to the internal fund management institutions, the unified management of A such purchases and the subordinate members of the subsi

28、diary companies. Establish and improve the financial management system to cash management system to ensure the smooth form of safe operation. The establishment of centralized funds management system； achieve deposits, internal loans, and settlement business information management and information ser

29、vice run. Establish centralized funds management system. Achieve deposits, internal lending, accounts operations information management and information services. Cash flow estimates of management as a means of monetary control and disbursement of funds to achieve pre-established business information

30、 monitoring control system. This paper gets some important conclusion as follows. Firstly, the capital centralized management can develop the financial management. Now the financial management of real estate emphasis profit instead of cash, which cause the real estate of China fall behind the real e

31、state companies of modem countries. Capital centralized management can help the real estate company to design the financial management scientifically. Secondly, the capital centralized management can help the real estate to manage the budget real-time. Capital centralized management can describe the

32、 follow the cash, and find the important step, and find out quantitative standard to management. Thirdly, capital centralized management can help the real estate company to pre-warning financial problems. The company can pre-warning financial problem after they study the capital data in detail, capi

33、tal centralized management can The research on capital management of A rea】 estate group 4 shorten the distance of the members of financial staff, which will help warning the financial problems in advance and help the real estate company to do better procession management. Keywords ： real estate bus

34、iness ; fund management; financial management information； internal funds management； capital centralized management system. 1. . 1 1.1 研究背景 . 1 1.2 研究目的及意义 . 1 1.3 论文主要内容及研究方法 . 2 1.3.1 论文的主要内容 . 2 1-3.2 研究方法 . 3 1.4 论文可能的创新之处 . 3 1.5 前人的相关研究 . 4 . 9 2.1 资金管理的内容 . 9 2.1.1 筹集管理 . 9 2.1.2 投资管理 . 9 2.

35、1.3 资金白勺曰常管理 . 9 2.2 资金风险理论 . 10 2.3 资金成本效益理论 . 10 2.4 财务控制理论 . 11 2.5 信息不对称理论 . 11 3. . 资金集中管理理论与实务发展回顾 . 13 3.1 资金集中管理的概念及特点 . 13 3.1.1 资金集中管理的概念 . 13 3.1.2 资金集中管理特点 . 13 3.1.3 资金集中管理的制约因素 . 14 3.1.4 资金集中管理的基本理论 . 15 3.2 资金管理的发展概况 . 16 A 房地产鬼团资金管理研究 _ 3.2.1 国内外资金管理发展现状 . 16 3.2.2 我国企业资金管理现状 . 17 3

36、.3 我国关于集团企业资金管理的有关政策规定 . 18 3.4 资金集中管理的组织模式 . 19 4. A 房地产集团资金管理现状及分析 . 21 4.1 A 房地产集团简介 . 21 4.2 A 房地产集团资金管理现状及问题 . 21 4.2.1 资产负债率较高，负债经营 . 22 4.2.2 融资渠道不畅，过度依赖银行信贷 . 22 4.2.3 资金沉淀较多，资金使用效率不高 . 23 4.2.4 企业投资缺少合理性 . 24 4.2.5 经营管理不善导致资金短缺 . 26 4.2.6 信息孤岛 . 26 5. A 房地产集团资金集中管理的必要性、原则及目标 . 28 5.1 资金集中管理

37、的必要性 . 28 5.2 资金集中管理的原则 . 29 5.3 资金集中管理的目标 . 30 6. A 房地产集团公司资錄中管理体系构建 . 31 6.1 建立健全资金管理制度 . 31 6.2 设置资金管理中心 . 34 6.3 资金集中结算体系 . 36 6.4 现金流预算控制体系 . 40 6.5 资金管理的风险控制体系 . 42 6.5.1 信息监控体系 . 42 6.5.2 风险的主空制 . 44 7. 结论 . 45 7.1 研究结论 . 45 参考文献 . 46 后记 . 49 致谢 . 501 绪论 1 1.绪论 1.1 研究背景 我国的房地产业在国民财富中是关键的构成成分，

38、是国民经济重要的支 柱产业，我国房地产业直接关系到国民经济的昌盛与繁荣，只有健康持续发展， 才能在我国建设和谐社会中起着重要物质保证，而且对于投资拉动经济增长 有着重要影响。近儿年来，政府出台了许多金融政策和限制性的土地政策来 调控，规范房地产业的发展，因为虽然房地产业得到了充分的发展，但我国 大多数城市房价上涨速度过快，房地产商争相投资，带来了很多负面影响， 由于政府严厉的调控措施，加上金融危机的影响，房地产业面临的形势更加 严峻，持续性发展成了他们面临的最大的问题，而且房地产业越來越规模化， 集团化，现在他们生存，发展的关 键问题在于资金是否充裕，管理效率是否 高，因此我国房地产企业的当务

39、之急，是把资金管理作为重中之重，科学合 理地管理资金，尤其是企业的内部资金，要充分利用好，才能保障企业的生 存和健康发展。 所以，房地产企业需要着重资金管理，吸引人才，建立品牌，朝着集团 化方向发展，才能树立自己的核心竞争力，在激烈的竞争之中立于不败之地， 有效手段之一就是实现房地产企业的资金集中管理，发挥房地产企业资金密 集型的优势，便于更好地管理企业，提高房地产企业的资金管理水平，增强 资金的使用效率和使用透明度，降低资金管理风险，使房地 产企业的管理水 平越来越好。 1.2 研究目的及意义 本文研究的意义主要体现在以下几个方面 : (1) 促进房地产企业的可持续发展。 房地产企业需要着重

40、资金管理，吸引人才，建立品牌，朝着集团化方向 发展，A W 地产集团资金管理研究 2 XI 能树立自己的核心竞争力，在激烈的竞争之中立于不败之地，有效 手段之一就是实现房地产企业的资金集中管理，发挥房地产企业资金密集型 的优势，便于更好地管理企业，提高房地产企业的资金管理水平，增强资金 的使用效率和使用透明度，降低资金管理风险，使房地产企业的管理水平越 来越好。 (2) 加强房地产企业的成本控制与资金利用周转。 保证房地产企业高效率地使用各项目资金的重要方法之一，是房地产企 业要计划地控制资金支出。所以，房地产企业要加速资金周转，减少资金无 效占用，控制好成本。 (3) 提供特色服务，增强竞争

41、力 制定合理、有效、盈利最大化的销售营销策略是房地产项目开发成败的 重要环节，也是项目开发后期保障项目资金需求的重要来源。因此，房地产 企业要在销售方面下狠功夫。但是，楼盘的销售进度也不是越快越好，因为 存在后期房价上升的有利因素，所以，如果能保证建设项目的资金链不断裂， 开发企业可以控制销售进度，采用多种方法，使企业盈利最多。 1.3 论文主要内容及研究方法 1.3.1 论文的主要内容 本文主要运用案例分析，理论分析，调查研究，对比分析的研究方法， 对这篇文章中的 A 房地产公司资金管理模式进行研究，在资金信息化管理模 式中引入房地产企业集团的资金管理。主要通过控制现金流和实行资金的预 算管理，降低企业整体税负；实现资金价值最大化，增强