房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定经济税收_经济-税收.pdf

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1、从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第 138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物 的 评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”第二，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法宇（19956号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增 值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土

2、地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称 房 地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房 支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地 质、勘察、测绘、“三通1平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计 算的金 工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，

3、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支岀。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套 设 施发生的支岀。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项冃发生的费用，包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地 产开发费用），是指与房地产开发项冃有关的销售费用、管理费 用、财务费用。财务费用中的利息支岀，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、

4、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项冃计算分摊利息支出或不能提供金 融机 额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、宜辖市人民政 府 规定。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计 20%的扣除。”第三、根据关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得 税计税依据问题的通知（财税201643号）第三条第二 款规 定：“中华人民共和国土地增值税暂行条例 等规定的土地增值 税扣除项目涉及的增值税进号第六条规定计算增值额的扣除项目一取得土地使用权所支付的金额二开发土地的成本费用三新

5、建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格四与转让房地产有关的税金五财政部规定的其他扣除项目第二根据中华人民共地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用二开发土地和新建房及配套设施以下简称房地产开发的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房地产开发成本包括土地征用费耕地占用税劳动力安置费及有关地上地下附着物迁补偿的净支出安置动迁用房支出等前期工程费包括规划设计项目可行性研究和水文地质勘察测绘三通平等支出建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑项税额，允许在销项稅额中计 算抵扣 除项目。”第六条规定：“在计征上述税种时，

6、税务机关核定的计税价 格 或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”第四，根据国家稅务总局关于营改增后土地增值税若干征 管 规定的公告（国家税务总局公告2016年第7（）号）规定：“四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清 算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入二营改增前转让房地产取得的收 入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入（二）与转让房地产有关的税金二营改增前实际缴纳的营业 税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建稅、教育费附 加”第五，根据财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组 有关 土地

7、增值税政策的通知（财税201857号）第五条“上 述改制 重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开 发企业的情形。”二、集团公司收取的服务费能否税前扣除？房地产企业的集团公司由于种种原因，会向成员企业收取的金额较大 的服务费。这笔费用如果合理性不足，很容易导致 税务风险。集团一体化运作是房地产企业目前通行的做法。集团母公司作为“把舵人”，配置了大量的专业团队，为下属项目公司 提供关键决 策与风险咨询，在此过程中收取服务费无可厚非。但是，这种组织结构下，子公司支付的服务费能否税前扣除，在实务 中存在争议。号第六条规定计算增值额的扣除项目一取得土地使用权所支付的金额二开发土地的成

8、本费用三新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格四与转让房地产有关的税金五财政部规定的其他扣除项目第二根据中华人民共地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用二开发土地和新建房及配套设施以下简称房地产开发的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房地产开发成本包括土地征用费耕地占用税劳动力安置费及有关地上地下附着物迁补偿的净支出安置动迁用房支出等前期工程费包括规划设计项目可行性研究和水文地质勘察测绘三通平等支出建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑在计算土地增值稅时扣除？应区分交易的实际情况,分类进行处 对于这个问

9、题，根据国家稅务总局关于母子公司间提供服 务支付 费用有关企业所得稅处理问题的通知(国税发20()8 86号)等税收政策的规定，如果收取的服务费符合市场经济 活动的独立交易原则，属于项冃公司实际发生且应当承担的成本，具有业务实质，则可在企业所得税税前扣除；如果无 实际业务支 撐，纯粹是集团收费，则不得在税前扣除。应制定集团内部统一的分摊依据、服务方式、服务结果标准，以保证 税前扣除的服务费符合规范。三、无偿移交房产，成本能否据实扣除?我国政府大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房 体制机制和政策体系。招拍挂文件中往往会明确规定，房地产企业应 通过向土地原始产权人支付实物资产的方式获

10、 得土地，或须配建一 定比例的保障性住房。这种情况下，企业所移交房产的成本，能否 理。举例来说，一家房地产企业为提升拿地优势，帮助当地政府 建造了 一座公园。由于该公园的产权属于政府，而非代建的房地产企业，后期不存在产权权属的转移，企业也就不涉及土地增值税视同销售 情形，无需缴纳土地增值税。在实务中，如果房地产企业将项冃中建成的一栋建筑物，作公共配 套设施处理，并在与业主签订的合同或公示的其他文 件中注明：该 建筑属于公共配套设施，该建筑物的产权登记 为全体业主。这样，其成本、费用可在计算土地增值税时扣 除。四、地下车位土地增值稅应如何处理?地下车位的土地增值税问题也是房地产企业关注的热点话题

11、。目前房地产企业比较关注的问题有：房地产企业建成的地下 车位，应如何定义其属性？什么类型的地下车位，可作为公 共配套设施进 行税务处理？地下车位的收入是否纳入土地增 值税清算范围？地下 车位能否分摊土地成本?号第六条规定计算增值额的扣除项目一取得土地使用权所支付的金额二开发土地的成本费用三新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格四与转让房地产有关的税金五财政部规定的其他扣除项目第二根据中华人民共地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用二开发土地和新建房及配套设施以下简称房地产开发的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房

12、地产开发成本包括土地征用费耕地占用税劳动力安置费及有关地上地下附着物迁补偿的净支出安置动迁用房支出等前期工程费包括规划设计项目可行性研究和水文地质勘察测绘三通平等支出建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑地下车位冃前是否可售是解决问题的重要出发点。如果可售，地下车 位可视作商品处理，房地产企业取得地下车位转让收 入，应缴纳土 地增值税，并单独核算其成本；如果不可售，地下车位应作为公共配 套设施处理，相应的成本、费用可作 为开发产品计税成本，在计算 土地增值税时扣除。地下车位的产权归属也是考量的重要因素。对于可以办理产 权的地 下车库，各地税务机关一般都认为属于应税范围。对 于无产权的

13、地 下建筑，特别是无产权地下车位、人防车位等，是否属于土地增值税 应税范围，各地区执行口径相差较大。“地下空间一般无法办理房屋权属证书，这也是实务中出现 争议的 主要原因。号第六条规定计算增值额的扣除项目一取得土地使用权所支付的金额二开发土地的成本费用三新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格四与转让房地产有关的税金五财政部规定的其他扣除项目第二根据中华人民共地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用二开发土地和新建房及配套设施以下简称房地产开发的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房地产开发成本包括土地征用费耕地占用税劳动力安置费及有关地上地下附着物迁补偿的净支出安置动迁用房支出等前期工程费包括规划设计项目可行性研究和水文地质勘察测绘三通平等支出建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑