房地产成本核算经济会计_经济-会计.pdf

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1、房地产公司成本核算分享 1 根据国家税法规定，房地产企业会计核算以权责发生制为基础进 行会计确认计量和报告，对于企业发生的成本支出能够分清成本核算 对象的可直接计入相关成本项目，对于两个或两个以上成本核算对象 负担的费用，尽可能通过相应明细科目，根据受益和配比原则，分配 计入各成本对象，具体采用占地面积法，建筑面积法，直接成本法，预算造价法进行归集。2.将相关费用项目向开发间接费用靠拢，如：防暑费、劳保费、冷饮等，编制凭证同时注意措辞，可以加大房地产成本扣除项目。3.对于非正常开支的费用如罚款、节日等，通过零工工资、机械 费（3 万以下免税）列入成本。4.成本入账，严格按照三流合一（合同、票据

2、、资金流一致）的原 则，规避税收风险。5.注意：由于分公司使用总公司借款进行开发，前期借款费用相比 较大，但后期逐渐减少，计提的利息少，又无法提供金融机构借款证 明，利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额 和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除，需提前未雨绸缪，做好税收管控。比较与掌握:确定成本对象的原则?1.土地征用费及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.基础设施建设费 4.建筑安装工程费 5.公共配套设施费 6.开发间接费 请分析：哪些成本项目可控？开发产品成本项目 1、土地征用及拆迁补偿费：为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：包 括土地

3、出让金、土地转让费、土地变更用途及超面积补交的地价、缴纳的契税和印 花税等；拆迁补偿费；土地闲置费。开发产品成本项目 2、前期工程费：是指在取得土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费用。如项目前期报建 费、规划设计评估费、勘测丈量费、三通一平费、临时设施费（甲方的）。3、基础设施费：供电工程费、给排水工程费、供热、供气工程费、道路工程、通讯工程、电 视、照明、绿化、环卫 4、建筑安装工程费：土建工程费（基础、主体、甲供材料费）和安装工程费（电气安装、弱电安装、给 排水安装工程费、电梯安装、空调、消防、燃气、煤气和门窗等安装工程费。工程 监理费）。开发产品成本项目 5、公共配套设施费：不可经营

4、性公共配套设施、业主和小区可经营性公共配套设施（幼儿园、邮 局等）；地下室、车库可按产权情况划分 开发产品成本项目 6、开发间接费用：是指房地产企业在现场组织房地产开发而发生的各项费用。主要包括管理人员 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。如利息贷款费用、物业管理基金、质检费、开发现场管理费等。为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 于

5、企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项

6、目可8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费 2、临时设施费 开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供 水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿 化等园林环境工程费。开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安 装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费。一般称为“建安成本”

7、。开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或 无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本 费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。运用:开发间接费与管理费用的区别 一、土地开发内容 按用途可分为2类：一是：为了转让、出租而构台商品性土地，可出售的土地。一一独立成为房地产商 品 二是：为开发自己的商品房产品而开发的土地，即为建造产品而开发土地。一一是 房屋商品的一部分。二、土地开发产品

8、成本项目 共计4项 1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.基础设施费 4.开发间接费 三、土地开发成本会计语言表达 于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比

9、较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可（一）科目设置方法 1.“生产成本”一级科目 库存商品（二）会计分录（1）发生的土地出让金时 借：生产成本 某 XXX 商品性土地（成本对象）土地征用及拆迁补偿费（成本项目）贷：银行存款等（2）发生前期工程费时 借：生产成本 某 XXX 商品性土地（成本对象）前期工程费（成本项目）贷：银行存款等（3）发生基础设施费时 借：生产成本 某 XXX 商品性土地（成本对象）基础设施费（成本项目）贷：银行存款等（4）发生现场管理费用时 借：生产成本 某 XXX 商品性土地（成

10、本对象）开发间接费（成本项目）贷：开发间接费用（5）开发完工后 借：库存商品 某 XXX 商品性土地（产品名称）贷：生产成本（开发成本总额）某 XXX 商品性土地开发成本 自用土地开发完成时，计入房屋成本的项目中 借：生产成本 XXX 房屋开发成本（产品名称）土地征用及拆迁补偿费 贷：生产成本（开发土地成本总额）XXX 自用土地开发成本、配套设施内容（一）房地产配套设施定义 公共配套设施：主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。1、公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电 于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担

11、的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物。2、公共设施主要包括教育、医

12、疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社 区服务和绿地 二、公共配套设施分类 1、建成后能够有偿转让的（1）公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物。（2）规划小区内的银行、商店、邮局等（3）非营业性配套设施，如学校、幼儿园、医院等。2、建成后不能转让的 如业主办公室、水塔、车棚、公厕等 商业配套设施 小区设计图 三、配套设施成本项目 共计6个 1.土地征用费及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.基础设施建设费 4.建筑安装工程费 5.公共配套设施费 6.开发间接费 四、配套设施会计核算（一）原则 对可转让的当作房屋单独为成本对象。对不可转让的，费用

13、可以作为房屋核算对象的下的子成本项目一一“配套设施工程 费”（二）科目设置 1、开发成本商店（成本对象）土地征用及拆迁补偿 前期工程费 基础设施工程费 建安工程费 配套设施工程费（不转让的如水塔）于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后

14、的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可开发间接费用 五、配套设施计算 配套设施预提率=某配套设施预算成本/应负担配套设施预算成本的合计 注意：主要是不转让配套设施的向商品房和可转让的商品性配套设施分配。案例书P170-171 分子：不能转让的配套设施预算成本；分母：商品房和可转让的商品性配套设施预算成本。一、房屋开发成本构成（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费

15、；（6）开发间接费。开发间接费用分配P160 定义：指现成发生的甲方管理费用。用途：向各商品房和出售的配套设施分配 公式：分配率=本月实际开发单位费用/分配产品直接成本 X 100%某产品应分配的开发间接费=该产品直接成本 X 分配率 1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的单项开发工 程为成本核算对象。2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍 施工的，并为一个成本核算对象，开发完成后，再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。小区商品住房 3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按 房屋开

16、发项目的部位划分成本核算对象。（一）科目设置方法 1.“生产成本”商品房 库存商品 三、会计核算设置（二）成本核算方法 1、发生的土地拆迁及补偿费 借：生产成本一101商品房开发成本 土地征用及拆迁补偿费 土地出让金 1800 000 于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总

17、公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可1800 贷：银行存款于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避

18、税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可000（二）成本核算方法 2、发生的前期工程费 借：生产成本 101商品房开发成本 _前期工程费 设计 费 280 000 贷:银行存款 280 000 （二 二）成本核算方法 3、发生的基础设施费 借:生产成本 101商品房开发成本 基础设施费 供水设施费 200 000 贷:银行存款 200 000 （二 二）成本核算方法

19、4、发生的建筑安装工程费 借:生产成本 101商品房开发成本 建安工程费 土建费用 19 000 000 贷:银行存款 19 000 000 （二 二）成本核算方法 5、公共设施配套费 借:生产成本 101商品房开发成本 配套设施费 水塔修建费 300 000 贷:应付费用/预提费用 300 000 （二 二）成本核算方法 5、开发间接费用 借:生产成本 101商品房开发成本 开发间接费 现场管理费 50 000 贷:开发间接费用 50 000 （三 三）开发成本完成 借:开发产品/库存商品 A房屋开发成本 26 130 000 于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目

20、对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可以上6项目之和=总成本 单位成本=总成本/建筑面积=261

21、3（万元）/20000（平米）=1081.5元/平米（三）开发产品销售时 1、结转开发成本 借：主营业务成本 A房屋开发成本 26 130 000 贷：开发产品/库存商品 26 130 000（三）开发产品销售时 2、结转销售税金（3%销售收入）借：主营业务成本 A房屋开发成本 X X X X 贷：营业税金及附加 X X X X （四）开发产品销售时 实现销售收入（销售收入）借：银行存款/应收账款 X X X X 贷：主营业务收入 A房屋销售收入 X X X X 如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资 产处理；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可

22、作为“开发成本 配套设施”核算；如果是临时建筑，作为固定资产核算，以后售楼处拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。售楼处（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均计入 建造成本。于企业发生的成本支出能够分清成本核算对象的可直接计入相关成本项目对于两个或两个以上成本核算对象负担的费用尽可能通过相应明细科目根据受益和配比原则分配计入各成本对象具体采用占地面积法建筑面积法直接成本法预地产成本扣除项目对于非正常开支的费用如款节日等通过零工工资机械费万以下免税列入成本成本入账严格按照三流合一合同票据资金流一致的原则规避税收风险注意由于分公司使用总公司借款进行开发前期借款费用相比较大但后的金额和房地产开发成本金额之和的以内计算扣除需提前未雨绸缪做好税收管控比较与掌握确定成本对象的原则土地征用费及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费请分析哪些成本项目可