中南世纪城一期物业管理投标书.doc

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1、 目 录 第一部分 投标人的服务承诺 第2页 第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料 第3页 第一节 XXXX简介 第3页 第二节 XXXX主要业绩 第5页 第三节 资质材料 第6页 第三部分 中南世纪城一期物业管理服务方案 第11页 第一节 物业管理服务工作的整体设想及策划 第11页 第二节 拟采取的管理方式 第18页 第三节 工作计划 第22页 第四节 物资装备计划 第24页 第五节 人员配备 第 24页 第四部分 中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施 第27页 第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维 修、养护和管理 第28页 第二节 治安消防管理

2、 第29页 第三节 环境清洁卫生 第32页. 第四节 交通车辆管理 第34页 第五节 住宅区档案资料管理 第35页 第六节 服务质量效果 第39页 第七节 装修管理 第40页 第九节 无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准 第42页 第九节 社区文化与环境文化 第46页 第十节 物业维修基金的建立和使用 第48页 附： 中南世纪城一期管理处各岗位职责 第49页 第五部分 测算报价 第61页 第一部分 投标人的服务承诺 致 新世界中心开发公司： 根据已收到的中南世纪城一期物业管理项目招标文件的要求，遵照江苏省住宅物业管理服务标准、南通市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准、物业管理条例的规定，

3、我司经考察现场和研究招标文件后，经过仔细测算，小区按江苏省物业管理服务标准五级提供服务，公共服务费按人民币1.2元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，办公用户及商业部分将按照江苏省优秀物业管理大厦的标准提供服务，公共服务费分别按人民币2.2/元和3.0元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取。按招标文件的要求实行综合一体化物业管理。 我司保证：自接管中南世纪城一期物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，三年之内将成为市级、省级物业管理优秀项目并力争创建全国物业管理示范小区。 若我司有幸中标，将在签定物业管理合同时，向贵司交纳伍十万元银行履约保函。 投标单位（章）：南通X

4、XXX管理有限公司 法定代表人（章）： 日期：二00六年 月 日 第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料 第一节 南通XXXX管理有限公司情况介绍 南通XXXX管理有限公司，为 集团成员企业，由 房地产业有限公司和 新世界中心开发有限公司共同投资组建。 公司管理面积达30万平方米，公司业务主要分布在江苏南京、海门、南通，山东青岛、烟台等。接管物业类型包括办公楼、别墅、公寓、高层住宅等。管理项目主要有：南京中南麒麟锦城，海门中南大厦，青岛中南公寓。队伍继海门、南京、青岛之后运作已经逐渐成熟，目前在职员工100余人，其中管理人员大专以上学历高达100%。 物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使

5、用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们XXXX人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色： 1、以人为本、重视培训 人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人体制。对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、

6、培养和发现人才。每年、每月、每周我们都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容的培训，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。 2、科学管理，规范服务 向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们将积极导入ISO9001-2000国际质量体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都有文可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中，我们

7、充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况、业主的有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。 3、业主第一、服务到家 “业主永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们XXXX人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们的目标，随时为业主提供最优质的服务，是我们的服务态度。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做

8、到 “业主想到的要做好、业主没想到的也要做好”。公司通过一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示 “XXXX人”的精神风貌。 我们愿通过自己的努力，通过自己对业主的全心服务，取得政府、社会、业主的认同。 第二节 南通XXXX管理有限公司业绩介绍 XXXX承接的部分项目概况 序号 项目名称 服务 内容 合同 签约时间 合同 履约情况 托管面积 （平方米） 1 2 3 第三节 资 质 材 料 授 权 委 托 书 本授权委托书声明： 我 （姓名），系 南通XXXX管理有限公司 的法定代表人，现授权委托 为我司授权代理人，以本公司的名义参加 中南世纪城一期物业管理 投标活动。 授权代理

9、人在开标、评标、合同谈判、签约及办理相关公证等过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。该被授权人就在宁办理相关公证事宜有转委权。 授权代理人： 性别： 年龄： 职务： 身份证号码： 特此委托！ 投标人（章）：南通XXXX管理有限公司 法人代表（章）： 授权代理人（签字）： 日 期 ： 二00六年 月 日 注：1、本证明书与本人身份证对照使用。 2、本委托书中授权代理人的签名笔迹和印章是核对由他们签发的文件有效性的依据。 资格证明材料如下： （1）资质证书复印件1份 （2）法人营业执照（副本）复印件1份 （3）项目负责人简介 表3-1 项目投入人员汇总表 人员总数 79人

10、管理 人员 11人 作业 人员 68人 序号 职务 姓名 年龄 性别 职称 专业 主要资历简述 公 司 总 部 项目 分管负责人 31岁 男 中级 法律 95年至今，曾先后在中国南车集团、南京百家湖物业、江苏商茂物业、南通XXXX就职，主持过全国示范大厦的创建工作，并接受全国城建培训中心和中国物业网的邀请进行物业管理企业经理人方面的培训 现 场 项目负责人 28岁 女 初级 物业 管理 详见个人简历 主要 管理人员 25岁 男 房地产经营管理 详见个人简历 表3-2 项目主要管理人员简历表 姓名 性别 女 出生年月 1978、09 最终学历 大学专科 毕业院校及时间 毕业专业 物业管理 现任职

11、务 项目经理 政治面貌 团员 工作年限 7年 从事项目工作年限 7年 专业技术职称 身份证号码 32062519780926186x 专业技术证书名及证书号 序号 证书名 证书号 1 物业管理经理上岗证 / 2 会计电算化证 / 3 管理主要服务经历（包括获奖情况） 1999、032003、09 海门00物业管理有限公司 项目经理 2003、10今 南通XXXX管理有限公司 项目经理 备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。 2、本表限项目负责人和主管填写。 表3-3 项目主要管理人员简历表 姓 名 性 别 男 出生年月 1981、07 最终学历 大学专科 毕业院校及 时间 毕

12、业专业 房地产经营管理 现任职务 主管 政治面貌 团员 工作年限 3年 从事项目工作年限 3年 专业技术职称 身份证号码 340825198107064510 专业技术证书名及证书号 序号 证书名 证书号 1 物业管理企业经理上岗证 / 2 人力资源上岗证 / 3 / 4 / 5 / 6 / 管理主要服务经历（包括获奖情况） 2003、72004、8安徽00物业管理公司绿园小区管理处、主任助理 2004、82005、8南京00物业管理公司 物业助理 2005、9今 南通XXXX管理公司 主管 备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。 2、本表限项目负责人和主管填写。 第三部分

13、中南世纪城一期物业管理服务方案 第一节 中南世纪物业管理服务工作的整体设想及策划 南通XXXX管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起中南世纪城一期的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把中南世纪城一期建设成为南通首座公寓式的物业管理的典范。 我们的管理总目标是： 自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。 整体的设想与策划分为五个方面： 1 高标准、高水平管理的措施 1.1 建立和实施完善的物业管理质量体系

14、物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在中南世纪城一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据中南世纪城一期的管理模式和特点尽快建立和实施ISO9001-2000质量管理体系。 1.2 培育高素质的员工队伍 人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引

15、进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 1.3 加强和完善物业管理的硬件条件 在中南世纪城一期物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。 1.4 营造富有特色的社区文化 具体内容在后续章节

16、中有详细描述。 1.5 实施办公、住宅区人性化的专业物管 崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在中南世纪城一期，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注业主的生活质量，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业主的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。 1.6 注重发挥业主自治、自律的功能 以业主管理委员会为代表的广大业主共同参与物业

17、管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使中南世纪城一期物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥中南世纪城一期业主管委会作用，通过业主的内部组织网络和组织社区内的文化活动，潜移默化地增强业主参与管理的意识。 2 管理深度和广度的做法 社会在进步、时代在发展。对于中南世纪城一期这样一个白领精英荟萃的广大业主而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科

18、技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。我们提出以下两项措施： 2.1 在中南世纪城一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大业主提供各种便利条件。 2.2 管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。 3 超前性、创造性、全方位服务的意识 3.1 超前性是中南世纪城一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成： 3.1.1 实施住宅环境形象设计

19、与建设（DIS）工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划（CIS）之后更富时代特色的新概念，它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成住宅管理的要素之一，同时，具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。 3.1.2 全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行，公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱，同时也会提高居民的文明意识。 3.1.3 充分发挥电视监控系统的作用，使管理人员及时掌握中南世纪城一期各个区域的治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，使各种紧急情况能得到及时处理。 3.2 创造性是中南世纪城一期物业管理的

20、生命源泉 科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。中南世纪城一期只有不断地创新，吸收国内外住宅管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。如：实行物业管理企业多元化经营，我们计划在接管中南世纪城一期物业管理工作后，在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等，以满足广大住户的日常生活需要，同时不断提高管理处的综合实力。 3.3 实施社区全方位服务 我们在接管中南世纪城一期后，将迅速推出“温馨家园计划”，充分利用中南世纪城一期及周边地区的各类设施和场所，为广大业主提供全面周到的24小时温馨服务。如： 3.

21、3.1 定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等，丰富住户的业余生活，增进业主间的情感沟通。 3.3.2 设立业主接待日和业主接待电话，向业主提供24小时全天候的护卫、保洁和维修服务。 我们的口号是：“住中南世纪城一期，享受轻松生活”。使每一位入住中南世纪城一期的业主都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。 4 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 中南世纪城一期位于新市区，是一个高档住宅区，在物业管理工作中，我们应以高的文化品味取胜，通过住宅区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。 4.1 硬件建设 可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统

22、、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为中南世纪城一期高尚环境和文明建设提供了物质保证。 4.1.1 公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在中南世纪城一期内业主基本上都入住以后，实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业主服务，同时又可以提高住户的环保意识。中南世纪城一期应为净化南通环境做出积极的贡献。 4.1.2 建立优美的环境。为了使中南世纪城一期环境进一步活跃起来，更具文化品味，我们将与南通玄武湖合作，对小区内各种植物进行标识、归类，将中南世纪城一期变为富有特色的小型植物园，使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花，

23、而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识，这是一项极有意义的措施。 4.1.3 对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步，环保问题越来越突出，我们计划在接管中南世纪城一期后逐步实行垃圾的分类投放和处理，并在住户手册和各投放点标明分类收集方法。 设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，一般垃圾及渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。 对垃圾的分类处理，我们将通过各种宣传手段，增强业主的环保意识，引导他们养成正确的习惯。 4.1.4 严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。 4.1.5 运

24、用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，逐步过渡到技防为主，运用中南世纪城一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。 4.2 软件建设 创建高档次的住宅小区，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力

25、，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容： 4.2.1 将可持续发展战略作为中南世纪城一期发展的主导战略。 4.2.2 组织落实，措施得力。成立以管理处为主、有业主代表参加的中南世纪城一期环保委员会，着眼于中南世纪城一期长远发展，依照可持续发展战略，制定和实施中南世纪城一期环保工程。 4.2.3 引入住宅形象设计与建设功能，对中南世纪城一期进行形象塑造。 4.2.4 建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念，对不利于环保的行为及时予以制止。 4.2.5 营造“保护社区环境，创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提高环保意识，增加环保知识方面，通过环保讲座、每年六

26、月的世界环保日系列活动等，引导住户关心社区环境。 4.2.6 鼓励节约水电，组织居民开展有利于身心健康的文体活动。 4.2.7 严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料的使用，加强工程监管。 4.2.8 要逐步实行垃圾的分类投放、处理。 5 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式 5.1 中南世纪城一期社区文化活动的总体构想 社区文化三项主题：营造全新的工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。 社区文化三项特征：人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静、祥和的文化气氛。 社区文化的总体目标：使中南世纪城一期成为住宅文化的典范。 中南世纪城一期将在我们的管理下大力开展社区文化建

27、设。中南世纪城一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设，提高业主素质，培养互助互爱精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在中南世纪城一期文化建设上，我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚中南世纪城一期的无形资产，创造名牌。 5.2 中南世纪城一期环境文化的构想 针对中南世纪城一期的园林式布局和环保要求，我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强社区环境文化和环保建设外，还准备做好以下几

28、点：第一，维护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。第二，加强对社区内环保意识的灌输，使每个业主都自觉热爱社区内的环境，建议在社区内设计摆放一些雕塑作品，以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，整合社区环境形象，统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业主手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。 5.3 XXXX的管理模式 二节 拟采取的管理方式 面对中南世纪城一期这样一个高品味、高水平、高素质居住人群的现代化住宅小区，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：

29、 严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才，以严格的管理制度规范各类服务，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实施品牌战略。 我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。 一、 组织系统 1 组织机构（见下图） 2 组织机构图说明： 2.1 从中南世纪城一期内部管理机构图中可以看出，我们将在业主管理委员会的监督和指导下实行公司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，充分利用资源，编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处经理直接负责，各项具

30、体工作在各组职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷、工作高效。 2.2 物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与社区文化活动等工作；工程设备组负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；综合组负责管理处的财务工作和文件资料的管理及电脑打字等工作。 二、 运作程序系统 1 整体运作流程 2 整体运作流程图说明： 2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。 2.2 整体动作的各个环节我们将严格按照XXXXISO9001-20

31、00质量保证体系进行运作，它同样适用于中南世纪城一期物业管理处的整体运作方案。 2.3 在管理处的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统，从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现智能化管理。 2.4 在整体动作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。 三、 信息反馈系统 1 信息反馈示意图 2 3 信息反馈示意图说明： 2.1 信息也是资源，中南世纪城一期管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。 2.2 中南世纪城一期管理处在平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机

32、构相应开始运作，此时，项目经理就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。 2.3 在监督机构控制方式中，我们采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。 四、 激励系统 1 激励系统示意图 2 激励系统示意图说明： 2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。 2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工

33、的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。 2.3 奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。 2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。 2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，

34、从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。 2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属小孩共同联欢等活动。 第三节 工作计划 根据本项目情况，拟定管理方式和管理运作流程，具体计划如下： 序号 项目 内容 时间 一 前期介入阶段 1. 收集工程施工进度、计划、设计图纸资料，及时编目分类存档使用。 2. 对工程建筑中的配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试，进行满足物管使用功能的评估及建议；建立收

35、发文、存档备案制度；收集产品安装、使用说明书等资料，为编制规范高效作业指导书提供依据。 3. 对售楼资料（合同、广告、宣传）收集，并对所涉及物管服务条款进行咨询、建议和答疑，促进售楼规范承诺，为日后物管服务奠定优良基础。 2006.6-2007.3 二 制订入伙方案与 入伙资料准备 制订入伙方案及入伙资料印制 2006.12. 三 接管验收 1. 参与建设单位报验的工程项目竣工验收活动。 2. 与建设单位办理物业管理接管验收工作。 3. 办理水、电、气等能耗与施工单位的签认交接签收。 4.设备设施资料的交接造册。 2007.01 四 开荒保洁 1. 对项目进行全面开荒保洁。 2. 对项目进行作

36、业频次作业 区域进行初步界定。 2007.02 五 业主入伙阶段 1. 入伙现场布置及人员培训，进行现场模拟。 2. 安排业主入伙受理程序与工作的开展。 2007.02 六 正常物管工作的开展 按照物业管理条例的内容及相关规定进行管理。 2007.3 注：以上计划根据项目实际销售进度可调整。 第四节 物资装备计划 为确保中南世纪城一期的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物质装备，同时管理处依托XXXX雄厚的资金实力、人才实力，做到资源共享，更好地为业主服务。拟定物资装备计划如下： 一、 管理用房 管理用房按建设方所提供原有面积安排小区各所属机构用房，具体安排方案另

37、定。 二、 员工宿舍 在管理用房面积中划拨一定数量的住房面积，保证24小时职守在中南世纪城一期管理处的员工都能安排在集体宿舍中住宿，具体方案另定。 三、 器械、工具、装备以及办公用品计划详见附表： 在物质装备的配备上完全按照“必需、实用、节约”的原则，同时为了保障中南世纪城一期物业管理工作的有序进行，XXXX将依靠自身的资金、人才优势全力支持中南世纪城一期管理处工作，做到物质共享、资源共享。 第五节 人员的配备 随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化，中南世纪城一期物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，我们在

38、人员配备上坚持以XXXX公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进大专以上包括计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%淘汰率，确保管理目标得以实现。 1 中南世纪城一期管理处人员配备图 2 人员配备说明 中南世纪城一期是集住宅和商业用房于一体的综合项目，为便于集中管理，只设一个管

39、理处，人员配置共79人。配置表如下： 部门 岗 位 人数 管理区域 班次 配备标准 管理处 项目经理 1 住宅、办公用户及商业部分 白班 公司任命 综合 客服部 6人 经理助理兼 综合部主管 1 住宅、办公用户及商业部分 白班 物管员、 收费员 5 住宅、办公用户及商业部分 白班 工程部 9人 主管 1 白班 维修人员 5 住宅、办公用户及商业部分（日常维修） 白班 维修人员 3 住宅、办公用户及商业部分（配电房） 三班二 运转 1人 / 班 环境部 20人 主管 1 住宅、办公用户及商业部分 保洁员 19 住宅、办公用户及商业部分 白班 电梯保洁1人、车库4人、外场3人、楼宇8人、替班3人

40、护卫部 43人 主管 1 住宅、办公用户及商业部分 白班 护卫员 12 小区出入口 门岗 三班二运转 4人 / 班 护卫员 3 中控室 三班二运转 1人 / 班 护卫员 9 住宅、办公用户及商业部分巡逻岗 三班二运转 3人 / 班 车管员 18 停车场、车库 倒班和白班 第四部分 中南世纪城一期物业管理各项承诺及 完成指标采取的措施 依照全国优秀管理住宅小区标准江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，以及中南世纪城一期物业管理招投 标要求中物业管理的招标要求，并结合我司ISO9001-2000质量标准，公司郑重承诺：自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内

41、成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，三年内在硬件条件符合要求的情况下，成为国家示范项目。 针对招标书中物业管理招标要求，我们对房屋、设备、安全护卫等各分项指标共14项以表格的形式予以承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实际措施。 1 中南世纪城一期各项管理指标承诺：（见下表） 序号 指标名称 国家评分标准 及指标 投标指标 1 房屋完好率 98% 98% 2 房屋零修、急修及时率 98% 98% 3 维修工程质量合格率 100% 100% 维修工程质量回访率 100% 4 地下停车场完好率 95% 95% 5 清洁保洁率 99% 99% 6 小区内治安条件发生率 1以下 1以下 自行车、摩托

42、车、汽车被盗率 1以下 1以下 7 大型及重要机电设备完好率 95% 95% 8 火灾发生率 1以下 1以下 9 违章发生与处理率 发生率 处理率 0.5 100% 10 业主有效投诉率 2以下 2以下 业主投诉处理率 95% 95% 投诉回访率 95% 95% 11 业主对物业管理满意率 95% 95% 12 绿化完好率 95% 95% 13 化粪池、雨水井、污水井完好率 98% 14 管理人员专业培训合格率 80% 80% 第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、 设备及场所的使用、维修、养护和管理 设备管理和维护及房屋本体的维修养护是中南世纪城一期物业管理的重要内容，XXXX在物业管

43、理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富的管理经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。在中南世纪城一期的机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定了合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到为业主服务。实现业主满意，社会满意。在前述中南世纪城一期各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施的管理指标实施措施进行了阐述，此处对房屋及设备、设施的日常养护计划、定期养护计划作进一步的阐述。 1 公共设备、设施及场所的维修养护计划 我们结合中南世纪城一期各种公用设施的使用年限，制订了公用设施日常维修方案和定期养护方案。根据住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法规定，公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。 2 房屋本体维修养护计划 按招标书规定要求中南世纪城一期管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中规定，共用部位是指住宅主体承重