XX公寓的物业管理方案.doc

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1、XX公寓的物业管理方案一、 业户服务管理1、入伙管理（1） 向入伙业户发出房屋验收单、住宅使用公约、住宅装修责任书、业户手册、入伙须知、装修指引（符装修申请表）、委托服务项目。（2） 业户服务部在受理业户入伙时由接待人员和陪同验房人员做好如下记录：1.业户登记表；2.验房签收记录；3.入伙资料签收记录；4.领取钥匙签收记录；5.委托代办服务记录；6.入伙收费记录。（3） 根据入伙情况按以下两种方式办理入伙手续。1.集中入伙：住宅小区启用初期，管理处对于出现的短期集中入伙，为方便业户可临时组成入伙工作组，集中办理入伙手续。2.平时入伙：管理处由业户服务部主管负责接待业户的入伙，入伙中有关手续内部

2、流转。（4） 入伙程序1.业户办妥售房手续后到管理处办理入伙手续；2.管理处接待人员审核业户入伙通知书、入伙手续书及售房单位要求的相关资料：3.管理处接待人员审核资料无误后按入伙收费项目开具票据并收费；4.管理处接待人员介绍小区管理服务情况，业户签订住宅使用公约、住宅装修责任书；5.管理处接待人员向业户发放入伙文件并请业户签收：6.管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目：7.管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格办理收房，钥匙交付签收手续。验收不合格限期整改；8.管理处经理在集中入伙期间每月对入伙资料、记录、内部注记抽查四次正常工作期间每月抽查一次，发现不符要求的，用书面通

3、知业户服务部整改，对运作上的不完善，经分析后提出纠正预防措施并加以落实。每月一次检查入伙收费情况是否符合要求、规范。2.业户沟通每季度发放业户评议表，了解服务质量；小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；设立投诉电话接受业户的投诉；及时回访业户征询意见，并反馈各有关服务管理部门。（1） 多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求。（2） 每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。3.业户接待（1） 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话，受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。（2） 管理处实行周一至

4、周五9：0021：00；周六、日9：0017：00业户接待，365天24小时应急维修服务，并公开办事制度，公开收费项目和标准。（3）管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复。（4）管理处实行维修回访制度。1、管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量；2、回访时间：安全设施维修两天内回访；房屋渗漏水项目维修三天内回访；其他项目维修一星期内回访。（5）对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。（6）接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。（7）处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。

5、4.权籍管理（1）业户服务部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。（2）业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机。（3）产权清册内容：房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附属设施情况；车库使用情况；其他。（4）租赁清册内容租赁户姓名；租赁时间；使用房屋地址；内部装修情况；其他。（5）业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。（6）管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查

6、业务管理员的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知管理员整改。5.装修管理（1）业户填好装修申请表并附有关图纸说明与施工人员身份证复印件。（2）业户服务部拿到审批材料当场初审后，将施工人员登记表交施工队负责人带回填写，同时向施工队介绍小区装修的规定。（3）接受装修申请后，业户服务部经请设备主管初审，管理处经理复审，隔天将经审核的装修申请表的一联送交装修业户。（4）施工队负责人携装修申请表及填好的装修施工登记表到管理处，提交施工人员有效证件、复印件和照片，现场管理员检查无误后为施工队输临时出入证，施工队缴纳有关费用，管理处出纳员收缴费用后在申请表上签字。

7、（5）业户服务部主管办理临时出入证，通知业户可以开始装修施工，并通知现场主管，实施现场管理。（6）装修结束现场管理员收回临时出入证，并结清费用。对跌的临时出入证作好登记并通知保安服务部。（7）装修管理记录：装修管理日志；业户装修违规整改通知书；施工人员管理记录；临时出入证收发记录。（8）装修管理质量要求： 业户装修手续齐全符合规定，无危及安全、外观或改变用途情况； 装修审核过程两天内完成； 管理处每天两次巡视装修施工现场，消除违章于未然； 装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。房屋完好率在100投诉率在0.5下。（9）装修管理质量检验： 管理处经理每月不定期抽查四次装修管理情况； 管

8、理处经理违章装修业户的处情况每检查； 对于检查中发现的问题，书面通知相关人员改进，属于多次出现的问题，分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单； 管理质量的情况作管理处的考核内容之一。6.业户档案管理（1）管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。（2）业户档案的管理办法按公司档案室要求操作。（3）文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用。（4）业户服务部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收。（5）管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题用书面通知整改。7.业户征询、评议统计与分析办法（1）业户评议表的发放与回收1、管理处每季按公司规定的

9、“业户评议表”样式发放，数量以不低于20入伙业户数为准，发放对象应尽量避免在年度内重复；2、 理处在发放“业户评议表”时应写明发放时间（一般为每季末月中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录；3、 理处在每季第一个月5日前把上季度“业户评议表汇总分析”及“业户评议表”原件（10天内返还管理处保存）交上级主管部门。（2）统计技术方法及运用1、按统计技术控制程序中推荐方法（排列图、因果图）实施应用；2、管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表”结果进行评价分析，运用排列图，找出服务过程中的薄弱环节；运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，

10、予以改进，并保存过程中所有的记录；3、运用排列图，从影响服务质量的诸多问题中，找出关键的少数（在全部问题中占80比重的1至2个问题），为制定措施提供条件；4、 用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量（结果）与各影响因素（原因）之间的关系，必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止；5、 服务过程中存在的问题按检验和试验的控制程序、不合格项的控制程序、纠正和预防措施控制程序和统计技术控制程序中有关规定执行；6、 理处每年1月5日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后统计技术应用提出建议并报管理部。 二、维保服务管理1.电梯设备维保服务管理（1）目的：保障

11、业户使用电梯安全正常。（2）适用范围：电梯设备及附属设备的运行及维保。（3）职责：监督、检查电梯分承包商专业维修人员的作业达标、维保完成情况。（4）工作程序：参照专业服务运作实务相关内容。2.房屋、设施维保服务管理（1）目的：定期对房屋进行养护和维修，确保其处于安全正常使用状态。（2）适用范围：公寓房屋建筑，公用部位、设施的维修养护管理。（3）职责：维修工负责房屋、设施的维修养护，设备主管负责以维修养护工作进行指导、监督和委托维修的联系工作。（4）工作程序：参照专业服务动作实务相关内容。（5）设备主管：每年12月按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表，组织实施房屋设施的维修保养工作，

12、并进行指导、检查。3.给排水设备（设施）维保服务管理（1）目的：定期对给排水设备（设施）进行维修保养，保证生活、消防用水的需要。（2）适用范围：公寓给排水设备（设施）的维修保养工作。（3）职责：负责对维修工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。（4）工作程序：参照专业服务动作实务相关内容。（5）设备主管：每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；组织实施给排水设备（设施）的维修保养工作，并进行指导、检查。4公共设施维保服务管理（1）目的：定期对公共设施进行养护和维修，确保其处于安全正常使用状态。（2）适用范围：公寓公

13、共设施的维修保养管理。（3）职责：负责对维修养护工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。（4）工作程序：参照专业服务动作实务相关内容。（5）设备主管：每年12月按使用情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表，组织实施公共设施的维修保养工作，并进行指导、检查。5供配电设备（设施）维保服务管理（1）目的：定期对供配电设备（设施）进行维修保养，保证业户和设备用电的需要。（2）适用范围：公寓供配电设备（设施）的维修保养工作。（3）职责：负责对维修保养工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。（4）工作程序：参照专业服务动作实务相关内容。（5）设备主管：每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期

14、检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；组织实施给排水设备（设施）的维修保养工作，并进行指导、检查。6.弱电设备（设施）维保服务管理（1）目的：定期对弱电设备（设施）进行维修保养，保证安全和生活需要。（2）适用范围：公寓摄像监控、周界报警、电子对讲、信号接收设备（设施）的维修保养工作。（3）职责：主管负责对分承包方的维保人员弱电设备的维修保养和弱电设备的定期检查及应急处理工作进行监督管理。（4）工作程序：每年参照专业服务运作实务相关内容。（5）设备主管：每年参照专业服务运作实务相关内容。12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制

15、订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；组织实施给排水设备（设施）的维修保养工作，并进行指导、检查。7.消防设备（设施）维保服务管理（1）目的：定期对消防设备（设施）进行维修保养，保证其处于完好状态。（2）适用范围：公寓消火栓系统、水喷淋系统、送风、排烟机及火灾报警设备（设施）的维修保养。（3）职责：主管负责对消防设备（设施）的维修保养，进行指导、监督及委托修理的联系工作。（4）工作程序：参照专业服务运作实务相关内容。（5）设备主管：12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；组织实施给排水设备（设施）的维修保养工作，并进行

16、指导、检查。三、保安服务管理1. 人员出入管理（1）公寓管理处委派保安值班人员，负责对进入公寓区域的外来人员的登记工作。（2）下列人员进入公寓区域，需经保安值班人员通过对讲电话征得业户同意后，方可登记放行。到业户室内控亲、访问和联系业务的人员；到物业管理处和房产部门联系（检查）工作、购房（看房）和办理入住、租赁手续等人员；其他经管理处同意的人员。（3）为业户送货人员进入公寓区域，需出示有效送货单，且经保安值班人员通过对讲电话与业户联系，征得同意后方可登记进入。（4）煤气、电力、自来水等抄表人员在出示有效证件登记后可进入。（5）煤气、电力、自来水、环卫、电梯、邮政、公安和消防等特种车辆、人员进入

17、公寓区域不属登记范围。（6）下列人员，未经物业管理处特别许可，不予登记进入。各类广告宣传人员；各类产品推销、直销和传销等人员；各类保险宣传、推销人员。无法说清楚有关联系人，且又不能出示有关证件及行迹可疑者；其他未经特别许可的人员。2. 保安服务管理（1）保安每天楼层巡逻，发现情况按保安服务规定解决。（2）监控中心密切监视，发现情况立即通知巡逻保安至现场。（3）门山岗及巡逻岗24小时值勤。（4）车管保安维持公寓停车秩序，热情礼貌，停车前作检视。严格按规定收取停车费。3. 消防服务管理（1）建立健全公寓义务消防队伍，制定培训、操练制度。（2）定期检查消防设施，保持完好，紧急状态下及时投入使用。（3

18、）定期巡视公寓消防系统，确保设备全天候有效。（4）发现消防设施异常和故障及时报维修，限时恢复正常。4. 保安设备管理（1）公寓内所有保安设施检查，发现故障和异常及时报维保部，限时恢复正常。（2）巡视公寓内各保安设施、安全通道，作好记录。（3）督促检查保安设施使用员工，严格按规范操作，保安人员各守其职。5. 保安队员交接班制度（1）保安队员接班必须提前20分钟到岗，做好接班准备工作。（2）上一班当班队员和班长，在下班前应做好警卫室、监控室的卫生工作，以及物品交班清点等准备工作。（3）接班班长必须对红外线报警系统进行检查（班长在监控室内，保安队员对小区内每一个防区进行测试），测试完毕后在保安值班记

19、录上作好接班记录。（4）交班队员在接班队员未到或交班未清的情况下，不准离开岗位。（5）接班队员在交班未清的情况下，应全面了解上一班保安工作，及时发现存在的问题并如实记录，并向领班和管理处汇报。（6）如因交接班制度执行不严引起后果，则对责任人追究相应责任。四、保洁服务管理1. 目的日常保洁、定期保洁、保持公寓内外整洁美观。2. 适用范围公寓物业内外。3. 职责负责保洁分承包方实施按标准服务，并组织监督检查。4. 工作程序参照专业服务运作实务相关内容。（1）保持地面清洁，无污迹、无水迹、无脚印、无积灰。（2）保持电梯门光洁、明亮，轿厢及四壁地面干净、整洁。（3）楼层定时保洁，无堆积垃圾及物品，公寓

20、各个场所应视情况分别设置垃圾桶，垃圾日产日清。（4）收集清运垃圾，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货用电梯。（5）要经常清洗垃圾间，保持垃圾间的整洁，经常喷洒药水，防止产生异味和飞虫。（6）保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品，保持地面无灰尘、无垃圾，保持地下车库空气清新、无异味，定期喷洒药水。（7）保洁主管加强现场检查督导。（8）保洁实施“三查”制度，即员工自查、领班巡查、主管抽查。领班巡查每日不少于四次，主管抽查每日不少于二次。主管应协同经理或物业主任定期联合检查，每月对保洁分承包专业服务进行评价。五、绿化服务管理1. 管理要求（1）目的：通过绿化服务，对公寓各类绿化植物进

21、行整理修剪、防虫防病、施肥喷药、防风防寒等养护管理，使小区绿地中的草坪、花卉、灌木、乔木等保持生长茂盛，绿意葱茏。使小区业户在美丽多彩的环境里工作和生活。（2）适用范围：公寓小区内的绿地、花坛、花境，楼内公共部位摆花等。（3）职责：制订绿化服务管理的标准、绿化养护分承包管理服务办法、绿化服务质量检查及评议办法等规范性管理文件，并组织实施。（4）工作程序：参照专业服务运作实务相关内容。2. 管理要点公寓绿化档次较高，管理上还必须掌握：（1）绿化区域内的装饰小品、建筑小品，应保持整洁完好。功能性小品（坐椅、桌、园灯、路灯、休憩走廊、儿童游戏设施）应保持完好，发现不安全隐患应即时保修。（2）水池、喷

22、泉景观保持水面无杂物、垃圾。（3）草坪一般不允许入内践踏，栽培管理要求精细，应定期检查。（4）绿化植物生长良好，根据养护规定修剪、除草、施肥、浇水。（5）主管每月一次对绿化分承包进行评价。六、接待服务管理加强接待服务的管理工作，有利于企业树立良好的服务形象，确保接待服务不断满足业户日益增长的需求，从而实现物业的保值以至增值，同时也是提高物业管理水平的表现。锻炼好一支服务队伍，对改善居住环境、促进社区发展有着重要意义。1. 门岗服务的管理运作抓好门岗的服务质量，使得任何进入公寓的业户都会产生一种到了自己家的感觉，使得任何的过路客都产生一种渴望，渴望能成为这里的业户，渴望能享受到这里良好、周到的服

23、务。（1）公寓物业管理门岗保持24小时值勤。（2）立岗按规范，业户进入应礼貌应对。（3）外来客进入公寓应进行登记，或征得业户同意后放行。（4）密切注视门岗周围状况，密切与监控中心联系，发现情况迅速作出反应，必要时报保安主管。（5）熟悉掌握治安事件应急方案。2. 业户接待服务管理业户（业主、使用人）、来访人及其他人员到公寓管理处进行业务交往或投诉，往往对接待服务人员抱着焦急、求助、期望的、善意的态度，总希望能从接待人员那里得到某种程度的满足，如何去实现满足值得重视。（1）业户接待处保持清洁、明亮，室内整齐有序，体现物业管理形象。（2）接待人员按管理处规定着装，保持仪表仪容。（3）接待投诉耐心、热

24、情、善于倾听，并做好记录，对一时不能答复的问题要报主管。（4）对业户或外来客人提出的要求尽可能帮助解决。（5）每天将接待记录报主管，反馈给各部门的信息要落实反馈情况，并作好记录。（6）注重接待人员公关礼仪，保持良好形象。七、应急服务管理公寓物业一般居住档次较高，安全要求较高，如发生突发性事件需“第一时间”妥善解决处理，以使业户尽可能不受影响，以尽最大努力保障业户居住安全、舒适、高雅、便捷，同时体现公寓物业管理的品位、品牌的形象。因此，公寓物业管理应特别重视急服务管理。（1）应急服务管理有五个方面：水浸事件应急服务管理；治安事件应急服务管理；停水停电事故应急服务管理；火警故应急服务管理；电梯故障

25、应急服务管理。上述五个方面，应急服务预案参照专业服务应急服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况，物业管理公司均视为紧急或危急状态，应立即采取应急服务管理措施。公寓应急服务管理应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制，做到发生情况即时运行，快速见效。（2）公寓物业管理处从机构设置起就应根据专业服务相关紧急预案，结合公寓物业具体情况制订出水浸事故应急预案、治安事件应急预案、停水停电应急预案、火警事故应急预案、电梯故障应急预案，配备必要的物资，指定专人负责，做到防患于未然，随时投入应急服务。（3）发生应急状态，物业管理处应以第一时间介入，开展应急服务。（4）在应急状态现场，专业管理和专业服务应统一

26、步调，服从指挥调度。（5）超越物业管理处职能的（如治安处警，火警状态严重等）应立即与相关主管部门联系，不得擅作主张，不得延误时机。（6）每一次应急服务之后必须召开事故或事件分析会议，事故或事件原因未经分析不放过，事故或事件防治措施不整改，不落实不放过，事故或事件责任人未受教育不放过，即做到“三不放过”。（7）每一次应急服务之后必须将所有记录资料齐全存档备案。八、延伸服务管理延伸服务即非公共性服务，是物业管理公司应业户特约服务需求、专项需求而提供的服务。在公寓物业管理中，由于入住公寓的业户层次高，生活较富裕，对延伸服务非常需要，有的公寓还配有会所，设有康乐、健身、休闲场所，还开设了购物、美发、洗

27、染等服务项目。物业管理公司必须尽可能给予满足，“让您更满意”。体现公司的服务理念；展示公司品牌；适应业户日益增长的服务需求；扩大公寓物业管理经营，既创造了经济效益，又获得社会效益。1. 延伸服务的则（1）便捷、优质：公寓居住业户档次高、经济富裕，业户需求延伸服务体现品位，要求便捷、舒适，因此公寓的物业管理延伸服务要突出便捷和优质的原则，让业户称心满意，有一个良好的居住环境。（2）合理配置：延伸服务项目的设置应从公寓及周边状况出发，采用拾遗补缺、富有特色的原则。如为业户提供会所服务，康乐、健身、休闲、购物、美发、洗染、钟点工服务等，以及业户特约需求的其他服务。2. 延伸服务经营方式（1）自营：可

28、以挑选有相关技能的员工，经过业务培训，担任相关服务项目，经营收入归物业管理处，或经营者按一定比例提成。这种方式需要一定的开办投资，如室内装修，添置相关的设备设施，承担相应的能耗费用。管理上属紧密型。（2）招商：为了搞活延伸服务的资金投入，如购物、洗染、美发、餐饮等，可以通过招商方式吸引各行业到公寓区域内设点服务。物业管理公司可以通过租赁协议形式确定双方利益。管理上属松散型。（3）合作：这种延伸服务的设立多适用于银行、邮政等垄断性特殊行业。可与地区的相关部门协商，如银行服务，可在公寓区域内设点，还可以设立自助取款机，便利业户存兑、各种金融投资。邮政设点，可由地区邮政支局来设点，提供通邮服务、报刊

29、书籍杂志销售，服务人员由邮政部门提供，一般性的服务可以挑选物业管理人员担任。3. 延伸服务收费管理延伸服务的收费要合理合法，要注意经济效益和社会效益相结合，要体现服务有所值，甚至优质价廉。一般来说，物业管理公司筹划和提供的延伸服务有两种收费措施。（1）延伸服务收费按业户需求具体内容和业户商定，采和契约式收费。契约式收费必须体现公平、合理，必要时报物价部门备案。（2）延伸服务收费项目按行业规范执行。经费来源和控制一、资金来源和分类公寓管理资金来源问题是物业管理公司开展有效物业管理的重大问题，物业管理公司要筹集资金、为业户创造良好的生活和居住环境，同时实现企业的最佳经济效益。在实际确定公寓管理资金

30、来源时，应坚持“谁享用、谁收益、谁承担”的原则，保证做到不乱收费，合理分担。公寓管理的主要资金来源可分为三类：前期投入资金、物业管理费和开展综合经营服务收费。1. 前期投入资金物业管理公司在公寓管理前期介入时，可按规定向发展商收取一定比例经费，用作物业管理的启动，接管验收、质量保证以及以后的房屋维修。（1）启动资金：启动资金好叫“开办费”。是指物业管理公司在物业管理投标成功后，接管物业从事前期介入所需要的用于添置设备、设施、工具、办公家具、设备用具、人员培训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动中的管理费用等。这是用于公寓楼管理的启动资金。（2）质量保证金：质量保证金是房产发展商在向物业管理公

31、司委托管理，在移交时提供一笔用于交房后两年内被管物业的报修经费。其使用范围限于室内装饰、水电、管线、隐蔽工程及室外建筑、公共设施等因建造质量问题所引起的返修等人员工料费。该项费用可留存在房地产开发公司，由物业管理公司在接受业户报修、组织施工后实报实销，也可以一次性划拨给物业管理公司，两年后结算，多退少补；或采取包干办法，由房产开发公司划拨一定数额的质量保证金给物业管理公司后，盈亏均由物业管理公司承担。有的地方规定商品房、侨汇房第一年由建设单位落实保修，第二年则由房产开发公司负责保修；外销商品房则实施一年期限保修。（3）物业接管验收费：这是指物业管理公司在验收、接管物业时，由发展商向物业管理公司

32、提供的验收费用。它主要用于物业管理公司参与验收物业时，组织水、电、泥、木、管道等专业验收人员所发生的费用，包括人工费、办公费、交通费、零星杂费、资料费等。验收费的测算办法是被接管的物业总建筑面积单价（元/每建筑平方米）。每建筑平方米的单价，可视其物业的建筑水准、综合造价，由双方协商议定。（4）维修基金：维修基金主要用于公寓楼包修期满后的维修、更新，它应包括物业的公用部位、承重结构部分（楼盖、屋顶、梁柱、墙体及基础）、外墙面、过道、楼梯间、门厅等，以及房屋内部上下水管、共用照明、水泵、水箱、电梯、消防设施等公共设备的养护维修和更新的费用。公寓、花园别墅及商业用房、办公用房的维修基金，可略高于一般

33、用房标准，具体由房屋出售单位和物业管理公司协商予以落实解决。房屋维修基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主委员会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息；房屋维修基金由业主委员会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用，房屋维修基金不足时，由业主委员会委托物业管理单位向房屋所有人计收。此外，物业管理公司还可请求发展商提供一笔空房看管费。2. 物业管理费（1）公共服务费：根据上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法规定，商品住宅物业管理公共服务费应按物业管理范围内各业户所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成为：管理费、服务人员的工资和按规定提取的福利费、楼内公用设施维修及保养费、绿化管理费

34、、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费。物业管理服务收费的利润不超过15。房屋所有人应支付前述各项费用。房屋使用人除缴房租外，同时缴付清洁卫生费和保安费。（2）高层住宅电梯和水泵运行费：高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主委员会和物业管理单位商定的服务方式、时间，按实结算、单独列账，并按各房屋所有人的建筑同积比例合理分摊。（3）延伸服务收费：延伸服务是为业户群体提供的非公共性服务。该项服务可使有需求的人受益，如便民服务、代办服务、特约服务和社区文化活动服务等，业户可以直接或间接从中受益。延伸服务的收费，原则上以

35、成本加微利的价格收取，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定执行；暂未规定的，由委托人与管理处商定。发展传统物业管理以外的延伸服务，即从市场经济需求出发，发展与物业管理相关的延伸服务，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、餐饮、幼托、娱乐、旅游、搬场等服务业，邮电、银行、信用社等通讯金融业，房产中介、咨询、建筑装潢等房地产业。这既可满足物业业户的多种需要，又可增加物业管理公司资金来源，以弥补物业管理经费的不足。二、管理费的使用范围物业管理费的使用范围各地规定不一样，即便在同一城市里，市场行为也有所不同，但基本上都

36、在如下一些项目内构成：（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步地廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险及服装等。（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出。（5）投购第三者责任保险之支出。（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用。（7）清洁楼宇内外公共区域及幕墙、墙面之费用。（8）公共区域植花种草及其养护费用。（9）储备金，指物业配套设施的更新费用。（10）聘请法律、会计等专业

37、人士之费用。（11）节日装饰的费用。（12）管理企业酬金，指管理企业履行管理义务时，全体业户向其支付的报酬。（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。（14）公共电视接收系统及维护费用。（15）其他为公共性服务而发生的合理支出。三、资金使用原则物业管理的资金使用是一种动态的过程，有一定的规律可循，政府有关部门通过立法来规范企业资金运行，企业自身必须通过行政、经济等手段，严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定，坚决抵制乱收费、乱分摊，应精打细算，实事求是，调集和使用好各类资金，确保物业管理资金良性循环。1. 民主管理的原则积极推行民主管理制度，尊重业户代表和业主委员会

38、的意见，公开服务项目和收费标准，规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价。各类收费应通过契约或协商，并报经物价部门审核或鉴证。作好年度的会计审计，定期向业户公布账目，一般每半年公布账目一次，接受业户的监督，使管理费的收支、使用、保管处于有监督、制约的良性循环之中。在实际操作中，物业管理企业筹措维修基金，收取管理服务费，均应有收费的依据，并将其向业户公开，以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中，对管理酬金的确定，也应让业户理解。如发生在年度管理费亏损，需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准，更需按民主管理的原则进行一系列工作。2. 合理公平的原则由于公寓楼管理所提

39、供服务的性质、特点等与普通商品房不同，收费是由发展商和物业管理企业协商定价，所以在核定各类收费标准时，应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、使用人的利益、既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业户的经济承受能力。具体收费标准因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定；还应根据物价水平的变化适时进行调整。“合理”，即在物业管理实际操作中，各项费用分摊要合理，测算合乎实际，不能有水分，要一视同仁。“公平”，即要平等协商、两厢情愿，委托方和管理方的权利义务相等，双方都不吃亏。在实际振作中需要注意以下几点：（1）管理服务费收取标准应进行科学合理

40、的测算评估，使物业本身得到保值增值，同时兼顾业户的承受力与物业管理实际水平、服务深度相平衡。（2）在住宅区内的办公或商业经营用房，可按原收费标准的150200来征收其管理费，这是因为在物业管理中相应发生的劳力投入（如保安、清洁）、使用频次和维修成本以及费用也有所增加。3. 专款专用的原则物业管理的资金运行中必须坚持“专款专用”的原则。这一原则要求房产开发公司、物业管理企业、业户和业主委员会，均需共同遵循。坚持“专款专用”的原则，一是能规范物业管理企业资金的规范化动作，二是能确保业户的根本利益不受损害，对业户、对企业、对国家均有利。总之，物业管理的资金运行必须按照上述四个原则，结合操作，缺一不可，才能保证物业管理的收费合理、使用得当，并使物业管理企业和业户双方满意，使物业管理服务活动在经济上得到保证。