营销策划作业指导书.docx

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1、营销策划作业指导书营销策划作业指导书1目的运用科学方法，有目的地，有系统地搜集、记录、整理 有关主题公园的市场信息和资料，分析主题公园市场情况， 了解主题公园市场的现状及其发展趋势，为未来城项目引进 主题公园提供客观、正确的资料。2适用范围本办法适用于控股集团总部XX集团未来城项目指挥部所 有子业态营销策划管理工作。3策划包括的内容房地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业 地产策划、住宅地产策划等。从内容上分为：营销推广、公 关活动策划、销售策划、广告策划等等。一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可 行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科 学化、民主化，减少或避

2、免投资决策的失误，提高项目开发 建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护；积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致 划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以 建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人 们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较 大。第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持 为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此 阶段广告费用投入相对

3、较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告 任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住 户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工 作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程 广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程 不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的 广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气 氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观 登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直 到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬 间呈现在大众及过往

4、行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的 西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不 绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。 预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊 登。7、首期广告内容及时间安排：内部认购展示会和首期展 销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内 容大致如下：（1）楼盘效果图。（2）楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。(3)售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。(4)工地围板的设计、绘制。(5)展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。(6)展销场地道路指导牌的制作。(7)展板(两套，每套12张)的设计、制作和摆放。(8)影视广告创意构思及

5、拍摄制作。(9)报纸广告首5期的设计、完稿及定版。(10)围绕展示会其它促销宣传用品。五、勾勒卖点途径。1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情 形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产 品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在 行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成 为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的 问题。(1)时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的 变革与提升。(2)生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的 消费水平。(3)安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定 性。(4)方便性：交通、时间、商品等方面

6、消费及额外的需 求。(5)舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要 为基础的品质。(6)选择性：多样化的产品提供多样化选择。(7)自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。2、进行消费者背景分析：(1)选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C、想在此地长久居住者。D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。E、信赖业主的企业规模与财力潜力。F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。(2)排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。B、比较之后认为附近有理想的楼盘。C、购买个体者较少，对后市看空。(3)购买本楼盘的理由：A、对本

7、区域环境熟悉念旧者。B、满现居环境品质者。3、设计完美的行销动作：(1)塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形 象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品 味和地位，而造成社会影响。(2)强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价 合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次 购屋、换屋或投资客进场购买。(3)根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及 增值潜力。(4)慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人 员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢 的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化 素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期

8、之内顺利实现。(5)销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销 售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦 诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便 能签约” “签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。六、房地产营销广告推广业务的策略：1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案 引起客户的好奇，引发其购买欲(1)工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部 (视情形需要，制作样品屋)。(2)合约书、预约单及各种记录表制作完成。(3)讲习资料编制完成。(4)价格表完成。(5)人员讲习工作完成(6)刊登引导广告(7)销售人员进驻。注意事项：(1)对预约客户中有望客

9、户做DS (直接拜访)。(2)现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。(3)定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。(4)不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来 电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。(5)有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如 灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋 顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。(6)主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控 台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客 户十分顺畅地经过。2、公开期及强销期：公开期(引导期之后7-15天)及 强销期(公开后第7天起)。(1)正式公开推出前

10、需吸引引导期有望客户与配合各种强 势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销 售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临 剪彩，提高客户购买信心。(2)每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资 料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人 员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪 提出应变措施。(3)每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周 广告媒体策略、促销活动(SP)项目与销售策略及总结销售 成果，拟定派发宣传单计划。(4)拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及(SP) 活动人员编制调度表。(5)于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户

11、等， 并预先安排讲习或演练。(6)若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召 集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动 策略、进行方式及如何配合。(7)每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假 客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便 由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人 员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。(8)周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结 会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点 进行总结与奖惩。(9)实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或 由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目

12、标人员公 司立即颁发奖金，以资鼓励。(10)随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若 有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催 其办理补足或签约。(11)客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下 姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS (直 销)、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结 追踪成果，检查是否达到预期销售目标。(12)每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应 每隔一段时间打电话至现场做假洽订(电话线若为两条，则 轮流打)以刺激现场销售气氛。3、持续期(最后冲刺阶段)：(1)正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程 度应不浅，销售人员应

13、配合广告，重点追踪以期达到成交目 的。(2)利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先 告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金作为 鼓励。(3)回头客户积极把握，其成交机会极大。(4)退订户仍再追踪，实际了解问题所在。(5)销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故 销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方 案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研 究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议， 即在一定的地区和部门内，以自然

14、资源和市场的调查预测为 基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主 要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算 的精确度为30%,研究费用一般占总投资的0. 2%0. 8%o 如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初 步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础 上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占 总投资的0.25%1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可 行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在 分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与 否决策的关键

15、步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在 10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%,大型 复杂的工程约占0.2%1.0%.项目的评估和决策，按照国家 有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项 目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目 可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何 单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；（5）编制可行性研究报告。二、房地产营销策划内容：A、定价策略1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销 售价格表；2、

16、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；3、推出特价房的时机及数量建议；4、楼层、朝向、景观差价；5、付款方式建议；6、售价调整与销售率及工程进度的关系B、销售费用及资金流量调控建议1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作 及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活 动等费用）的数额建议；2、销售资金回笼与工程进度关系建议C、开盘时间及销售阶段的划分1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合 起来考虑）；2、销售阶段的划分及周期D、销售控制1、推盘手法建议；2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；3、价格调控与促销手段建议；4、签署认购书与合同的注意事项E、

17、人员培训1、发展商简介；2、房地产特性与房地产价值；3、项目环境资料说明；4、项目规划介绍；5、公共设施介绍；6、整体理念介绍表表达；7、营销理念；8、营销技巧；9、逼定技巧；10、案名表达；11、广告定位；12、广告表现;13、市场客源定位；14、业务计划介绍；15、买方心理障碍排除；16、现场接待流程及规定；17、守价技巧；18、准客户资料收集及分类方法；19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍;24、相关法务及税务介绍；25、仪态、仪表与商业礼仪；26、答客问演练与课程验收三、随着房地产业的

18、理性化发展与房地产市场竞争的日 趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程 度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内 涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为， 很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识 仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作 中使营销策划走向误区。误区之一目标客户定位不准，打开任何一份策划报 告，其中对消费者的描述必然充斥“2040岁之间”、“中高等收入的成功人士”、 “注重生活品质”、“以男性 为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超 过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超 过3元的饮料（如

19、可口可乐）对消费者研究的态度和深度，岂 非咄咄怪事！事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不 确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决 策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大 得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地 产策划者都认为，“市场是引导出来的“、“我们比消费者 更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他 上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎， 房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在 焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。误区之二无视差异化竞争与普遍忽视消费者研究相 反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的

20、研究，常 常不惜花上半年的时间（值得留意的是，房地产开发的前置 时间往往不超过9个月），动员全公司的力量，发动地毯式 的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊 括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备 至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张 A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然 而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出 了什么结论呢？能指导我们干什么呢？事实上，房地产与普 通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质 化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样 广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做

21、 法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？误区之三空洞的品牌战略眼下，房地产业最时髦的说 法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有 了 XX好榜样的巨大示范效应（据说同样条件，XX凭借品牌 领先就能造就每平方米1000元的溢价），有了 XX快速切入 品牌经营的成长轨迹（据说XX花园已经顺利开始了全国范围 内的特许连锁），于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品 牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时 尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到 曲终人散以后还会剩下什么。事实上，房地产的一个项目总 共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品 几乎可以无限制

22、、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖 完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就 能画饼充饥吗？只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地 产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天 就不一定想做了或不一定能做了的公司（这样的公司至少占 八成以上），最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞 什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不 上（规模太小），二是用不起（投入太高），三是用不动（管理 太差）。误区之四产品理解浅薄与普通消费品不同，不仅每一 个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都 是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费 群都存在着与生

23、俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都 是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。 这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却 没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根 据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自 立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。房地 产策划者们真应该好好学学“XX工坊”。君不见人家“XX 工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不 相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房 地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。事实 上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们 的产品，对每一类产品

24、而不是仅对整个项目进行周密的包 装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加 成的方法。误区之五用大炮打蚊子仗着财大气粗，房地产策划者 经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进 行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把XX日 报某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束 的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。其实，一个项目充其 量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大 海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？ 况且，随着媒体干扰的增大（这是广告主们不可避免的“感 伤”），媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为 什么不采用“小众传播”的方式以

25、求更为精准实效呢？ 一贯 十分注重大众传播的，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了 7 个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。房地产营销策划流程一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商 品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所 欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情 度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很 强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰 富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优 雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方 面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷 重，企求在房地产营销上取得卓然显著

26、的成效，并非轻而易 举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备 冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的 强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性认识和理性认识相处融洽；5、注重历史，尊重现实，睽重未来。三、构思框架：1、以塑造形象为主，渲染品味和意念；2、展现楼盘的综合优势；3、体现楼盘和谐舒适生活；4、直切消费群生活心态。四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼 盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的 高起点定位。所谓高起点

27、完全可以从楼盘的整体设计中体现 到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大 到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机 位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细 凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构 成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业 中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品 质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不 同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知 故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线 索。2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方 面的卖点构成：1）地理位置；2

28、）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心 的物业指标。3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘 制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空 间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购 楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营 销起了事半功倍的决定性作用。4、广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行 为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的