连锁事业商圈调查与选店( 20).docx

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1、连锁事业商圈调查与选店*目录 *壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件壹、总则一、商圈调查的目的B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站. (2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所七、消费特征与人口特征.1 .该区住户人口女性所得1 .高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率8 .中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率C.平均每户女性全

2、年收支情况表与图9 .该区往来、居住人口女性之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况.B.习惯消费(文胸)C.女性年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3,外来流动人口女性之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底八、商圈类型1 .集中型商圈A.商圈内流动人口多(每分钟约3 04 0位 以上)B.商圈内住宅人口(约2 4 0 0 0以上)C.区内之建筑物高且密集D.商店集中且范围大E.与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型 购物中心、超级市场、百货公司)F.交通频繁，车辆流量大G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2 .分散型商

3、圈A.商圈内流动人口少B.商圈内腹地分散C.区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下D.商店分散且范围小E.与本产业有互补性之商店少，且规模小F.交通不频繁，车辆流量少G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住九、预估收入、支出与可能净利见附件表格六。1 .以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询2 .预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位3 .每日来客人数预估(1) 了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数X 1 0 0% = 各店之入店率(3)再以求出之入店率义该商圈抽样点之人潮数=预估客户数(4)未

4、来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动 可能对来客数之影响而做正(负)百分比之 修正.4 .可能业绩(1)预估消费金额X可能客户数=可能每日营业 金额(2)可能每日营业金额义3 0=可能每月营业金 额5 .固定费用(1)预估固定薪资费用元(2)折旧费用预估元(3)管销费用预估元(4)预估固定费用元6.预估变动成本(1)预估管理月费(2)销货成本(3)总变动费用=%.%.%义月营业额7 .预估净利(1)可能月营业业绩一租金一固定费用一变动总 费用=预估净利(2)本预估净利为税前净利8 .损益平衡(固定费用+租金)+ ( 1 变动成本)十、建议地点之确定1 .依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利

5、2 .并分析可能之未来发展情况3 .将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明 十一、商圈未来发展潜力及结论1.发展情况(1)未来政府之行政中心、大型休闲集客场所之建造(2)未来捷运系统、交通运输中心所在点.(3)大型办公大楼、商业中心.等之建造(4)该商圈之未来转变情况A.人口年龄层之转变B.消费习惯之未来改变情况C.人潮汇集之可能变动地段2 .竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。3 .结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明 确的将资料整理出下列五项重点加以说明：(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合之配合(3)顾客之型态(4)租金状况

6、(5)集会场所十二、幻灯片、投影片之制作方式及目的1 .幻灯片制作方式及目的(1)针对能显示商圈特征之对象为主.a.商圈之界线(如：大马路、高架桥等)b.住宅区的建筑型态.c.办公区之建筑型态d.商店区之行业分布e.抽样点f,人、车潮的概况g.竞争店的店面(2)便于了解此商圈之实际情况.(3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念.2 .投影片之制作方式及目的(1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象a.商圈简图b.商圈之住宅、办公、混合商店区划分之简图c.经过此区之公车路线图d.竞争者分析图e.固定人口之各区分布简图g.抽样人潮分布图g.年龄层分配图h.教育程度分配图i.所得支出分配图j.

7、预估收入支出与可能净利表k.结论(2)便于解说商圈概况伍、商圈调查报告方式一、商圈演示文稿方式1.演绎法：此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先 按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而 得出最后的结论。2,归纳法：此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即 是在演示文稿一开始，便提此商圈何处适合开店及 开何种类型的商店，然后再以各种收集到的资料来 支持此一论点。二、商圈演示文稿进行规范1 .演绎法：步骤(1)产生开场白，将演示文稿时所要报告的大纲全部列举 出来，如：A.商圈范围的确定B.商圈特征的分析C.人潮及交通状况的分析D.消费特征与人口特性之分析E.可能净利之推算F.本商圈

8、的优、缺点评估G.他日可供设店有利之地段H.发展情况I .结论(2)概述内文步骤A. Show商圈简图之投影片将商圈的分界线确定B.介绍商圈特征a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数b. Show住宅特色之幻灯片，说明此商圈之建筑情况及分布密集度c. Show集会场所之幻灯片，说明场所类型及聚集人口类型d. Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明C.介绍人潮及交通状况a. Show出户数及人数之投影片，说明固定住户及 人口情况b. Show出人潮分布图之投影片，说明平日及假日 之人潮状况及走向c.说明公交车之往返方向d.公交车乘客下车后的走向e.说明未来捷运系统对本商圈之影响D.介

9、绍消费特征与人口特性a. Show出消费者年龄分配图之投影片，说明此商 圈消费者之年龄层b. Show出教育程度分配图之投影片，说明教育分 配情形之投影片c. Show出消费者平均收支情况分配图之投影片，说明此商圈人口平均每年每户在个人之支出E.简介可能净利之推算Show可能净利预估表之投影片，将各假设点之预估 收支情况说明F.将此商圈之优、缺点做一分析G.说明此商圈可供设店之地段H.未来的发展情况简述结论A.Show结论投影片，说明此商圈a.顾客之型态b.何种商品组合之配合c.集会场所d.租金状况e.点应设于何处2.归纳法：步骤(1)结论概述A. Show出商圈简图a.确立此商圈之范围b.说

10、明此商圈适合开店之地点B .概述内文步骤C.结论归纳法流程图：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算消费、人口特征分析人潮、交通状况分析商圈特征分析陆、立地要素一、营业面积卖场1 .是否合于本计划预定面积.2 .营业面积以平方米分类(1) 平方米(2) 平方米上下(3) 平方米上二、标准宽度1 .以米最佳2 .以米次佳3 .以米次佳三、可见度1 .拐角一楼最佳2 .主要干道之交会点，下班之主要街道和方向3 .人潮走向之咽喉地段四、便利性1 .同一商圈内以半径5 0 0米，为其设店范圈2 .注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁道 等等3 .办公商业区密度应以500家公司

11、行号为设店基 数五、可取得性1 .其该点租约之期限2 .说服加盟之可能六、房屋使用类别1 .目前之房屋使用类别2 .水电型态之现状七、租金1 .以营业额为准2 .以营业额最佳注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营 后再做估算。柒、地点选定主要条件一、人潮1 .流动人口基本原则(1)平均每分钟6 0人次以上极佳(2)平均每分钟4 5人次以上次佳(3)平均每分钟3 0人次以上为准2 .商店群足以吸引人群走向之商店附近(1)大型购物中心、超级市场出口.(2)百货公司、大型服装店附近.(3)肯德基、麦当劳.二、地点1 .拐角位置最佳.2 .主要干道之交会点、下班之主要街道和方向.3 .人潮走向之咽

12、喉地段.4 .主要转运公车站牌附近.5 .办公商圈(机关团体、公司、行号)密集区三、卖场面积1. 平方米最佳2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1 .以该店可能之营业额 为准.2 . 以下最佳.注：以上地点选定主要条件的数据待示范店开出 几家运营后再做估算。附件表格一商圈道路商店分布明细表编号商店另IJ代码甲1保健文胸专卖店R2超级市场S3银行、邮局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠宝店J9旅行社T10花店、礼品店G1 1百货公司I12服饰店D13饮食店B14医院、药房H15摄影店16电气用品店E17美容美发材料行Q18眼镜店019娱乐场A20装璜家俱行L21幼儿园、学

13、校K22房屋中介M乙丙T合计23皮饰、皮鞋店N24证券公司P25文教用品、书店V总 计备注：甲.乙.店编号1为竞争店 编号22 5互补丙.T.附件表格二竞争者分析表竞争店位置营业 面积租金营业 时间价位来客 数日业绩经营特色强弱势及未来 发展情况附件表格三以下抽样时间：痒一一百一一百一苴期（15分钟/次）区域甲乙丙T时间分类ABCABCABCABC0700 090009001 1001 100-13001300-15001500-17001700-19001900-210021002400乙：丙：丁：注：1、A.行人B.汽车、摩托车 C.脚踏车、助动车2、只统计有购买能力的人。附件表格四路线时

14、段别女性人潮分析比较表时段动线 流路流动人潮比总合15-24 岁25-34 岁35-44 岁45岁以上上班 时间午餐时间下班 时间平常 时段匕八 心、口百分比注：只统计有购买能力的人。附件表格五商圈内重要道路交通状况表项目路名交通 重要性重要普通不重要交通 功能通纽 交枢转运站交通 过道塞车 状况严重普通不严重公交车 站牌 影响很大普通不大车况 停状方便普通不便门口 50米内 公交车可通往 之区域与公交 车号码备注附件表格六更多资料在WWW. 3722g资料搜索题 海量资料下载商铺门店经营管理大全光盘lit (p: /M、bv,3? 2 2disk diskdetnik toie .asp预估

15、收入支出与可能净利金额抽样时间： 年 月 日 月 日平 方 米甲乙丙T每月租金押金预估每次购买金额客 户 数可能业绩预估固定费用预估变动成本预估净利损益平衡预估固定费用：预估薪资费用折旧其它固定费用万备注：甲：乙：丙：T：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区 域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目 的包括：1、 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及 生活形态等。2、 确定产品组合及促销重点。3、 分析商圈是否重迭。4、 计算在某一地理区域内应开几家店。5、 找出商圈内的障碍，包括：A.道路设施不便。B.人口拥挤。C.交通过度拥塞。6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资 及都市区域

16、划分情况。7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数 （竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商 位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用 物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽 广等。二、商圈调查作业范围1、 直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。2、 加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻 找、研判分析。四、营业展店组织架构五、展店开发岗位职责1 .商圈情报之主动收集。2 .商圈资料之建立。3 .商圈之规划、评估、分析报告。4 .执行开店之布点策略制度。5 .展店计划、活动之推动。6 .商圈地点选择、开店技

17、巧制度之建立及教导。7 .租店及选店业务之执行。8 .租金行情之分析了解和呈报。9 .竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。10 . 定期（每季）展店发表会之规划与推动。11 . 展店评审作业之规划与推动。12 . 准加盟店之拜访和公关。13 . 和房东之租店谈判。14 . 与法务订定租店合同。15 . 执行开店管理及制度。16 . 不良店之迁移和淘汰。17 .其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈(trade area)是指一家零售商店的顾客所来自 的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1. 主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的 顾客数约占

18、总顾客数的55 70%。2. 次要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内 的顾客数约占总顾客数的15 25%。3. 边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除 前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边缘商圈(包含剩余的顾客)次要商圈(包含大约二成的顾客)主要商圈(包含大约七成的顾客)注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计戈曙 一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。叁、商圈调查流程布点计划取消调查NO抽样点YES搜集资料政府出版资料商圈内资料商店 分布 资料肆、商圈调查重点与调查方式一、 商圈范围划分确定如有以下各情况限制，因而为其商

19、圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在 2000米一 5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500 米一1000米之间，边缘商圈在1 000米以外。2 .马路之分界、凡超过4 0米宽之道路四线道以上或 中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3 .铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分成两个 不同商圈4 .高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不 同商圈。5 .安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6 .大水沟因大水沟阻隔，使人潮

20、流动不易而划分成不同商圈。7 .单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8 .人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使 更多资料在WWW.3722m资料搜索题海量资料下载 商铺门店经营管理大全光盘lit tp: /www.3 722 .civclisk (liskdetaik toip. asp该区形成一独立商圈。商圈之界定方法Compass法贝U 是从各家竞争店铺规模power开 始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界 的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测 量利用车子的里程表便可简单的测出。从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点二/争店的卖场面积1 +讣划用地的

21、卖场面积A竞争店1 .计划地与A竞争店的分歧点:1000 米二414 米2.4141000 米商圈的境界点二1 +十一3(/平米2.计划地与B竞争店的分歧点：600米600米商圈的境界点=二二330米20 平米1.8161 +Compass法则的限制：1 .只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通 状况。2 .顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好， 商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认 知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1 .集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2 标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼,3 .著名商店及影响生活型态之地段特

22、征V戏院、百货 公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所V超级市 场娱乐区.之同等类)5,标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所 在位置6,可与本企业连锁店有互补作用之门店7 .政府重要之行政中心8 .车站、加油站、学校、停车场、市场、公园.等 特定族群会集场所9 .标出街道之行进方向V单行道方向10 .标出未来促销活动发D M之地点.四、抽样点及发D M点之选择确定1 .抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之 地点人潮走向汇集地点固定人口较集中流动之地点可能形成未来的商店群之地段预定三四个抽样点其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2,发D M点之选择(1)主消费群走

23、动频繁之点.次消费群走动频繁之点.区分消费群活动频繁之时段.五、商圈特征1 .商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高 度求新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D. 一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次 分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象.B.主要道路之商店分布明细.a.将商店分门别类记录.b.并将其统计填入明细表.C.于主要干道、大马路、相同商店之家数.D.商店汇集地带之概述.E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注 于商圈简图。地点类型A.孤立店B.未规划商业区C

24、.规划购物中心2 .住宅特色(集中型商圈可不用调查)(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数.b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C. 一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情 况B.将该商圈分为a.商店区，以 甲为代码b.辨公区V甲2为代码c.新式住宅区以乙1 为代码d.旧式住宅区以乙2 为代码e.文教区，以 丙 为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别.3 .集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a.商店V肯德基、麦当劳，百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览

25、会场e.学校、文教机关、公园.f.补习班g,表演、竞技，比赛场所h.菜市场，超级市场i.证券公司.B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之主要方向4 .竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强 弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件 表格二。(1)卖场气氛本区而对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、 购物环境、服务态度来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A. 了诵该店之各类客数与消费金额比例.B.根据此比例再分别乘其价格.C.加总后求其平均值即为平均消费额.营业额来客数X平均消费额=每日营业额每

26、日营业额X每月工作天数=每月营业额5 .商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可 互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、 珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式6 .主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三A.将一周之时间区分为2段.a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以AM7PM 1 2点每两小时细分为一个 小段.C.以1 5分钟为其抽样时段之样本，并计算其 抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动 车、脚踏车.D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁， 34-45岁，45岁以上.

27、见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流 动数例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为 Y,将YX8 = Z,则为其可能之人口流动数. F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表, G.将人潮流动抽样之数字以线图表示V人潮分 布图7 .人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查)(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数义3得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流 动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数X ( 1。20人)=该区办 公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口.8 .交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线.