南京市商品房买卖契约模板及注意事项(合同协议范本).docx

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1、南京市商品房买卖契约模板南京市商品房买卖契约模板卖方（下称甲方）.买方（下称乙方）甲方按照中华人民共和国城市房地产管理法等规定，已合法取得南京市 区地块 平方米国有土地使用权，土地使用权年限自年月日至年月日止，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称坐落.项目总平面见附件1.甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订阅本契约。 注意1、如房屋为共有，共同购买人的名字要写全。2、看清土地使用权的年限以避免权益受损。3、此条为买卖契约标的的详细状况，应尽量详尽、明确，以便交付、验收时 对照。第一条：标的第一款：乙方向甲方购买上述商品房中 幢单元室房屋;该房屋使用功能为住宅（住宅/办公/商业）该房屋

2、主体建筑总层数 层，其中 米以下 层，米以上层;属框架框架/框剪/砖混）结构，层高 米。该房屋建筑面积 平方米，其中套内建筑面积 平方米，公用分摊面积 平方米。与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施及其标准见附件2,该房屋的套 型及分层平面位置见附件3,装修装饰及设备标准见附件4.第二款： 本契约所称“该房屋”，包括其占用土地范围内国有土地使用权， 该房屋的土地面积在乙方办理国有土地使用权登记时由政府主管部门核定。4 .名称：标准：交付时间：5 .名称：标准：交付时间：6 .名称：标准：交付时间：附件3、套型及分层平面位置图（略）注意：1、套型图应当标明尺寸，以房屋结构随意变动。2、层平面位置

3、图应标明所购房屋的具体位置。附件4、装饰装修及设备标准注意：交付标准应尽量详细、具体，用材应当明确而非简单的“毛坯”、“豪 华”等形容词。地面：天花：单元防盗们：分户门：内们：窗：内墙：外墙：厨房：卫生间：附件5、付款方式及时间注意：付款方式，时间应明确、具体，如选择按揭的应约定按揭申请，如不 被银行接受怎么办。对己付房款及定金如何处理.附件6-1质量保证书房屋交接单甲方：乙方：物业管理公司：房屋座落：交接日期：交接情况1、钥匙：2、水表、电表齐全，运转正常。3、灯具、开关、插座按图施工，不缺件，使用正常。4、水龙头齐全，不渗水、滴漏，使用良好。5、下水畅通，无阻塞现象。6、门窗开关灵活，五金

4、配套齐全，玻璃完好。7、地面平整，无跑砂现象;墙面粉刷完好。8、厨房设备、设施：9、卫生间设备、设施：10、以上各条经双方核验合格后签字。甲方签署：乙方签署：物业公司签署：附件6-2质量保证书说明事项保证人（甲方）保修实施单位：通讯地址：邮政编码：报修电话：监督电话：1、保证人保证在本保证书规定的保修范围和保修期限内承担保修责任。2、在保修期间内属于保修范围内的质量问题，请业主填写房屋质量问题通 知巾投寄保证人或拨打报修电话。3、在收到房屋质量问题通知书或接到报修电话后，保证人将及时派人调 查核实;确系保修范围之内的，将在三天内安排人员人门维修。4、若确系业主非正常使用以及超过设计要求承受能力

5、的自然灾害造成的质量 问题，保证人不负责保修;但可接受业主委托，提供维修服务。5、保证人将对维修人员的服务质量和服务态度进行反馈跟踪。业主接受保修 范围内的维修服务均可获得维修完毕顾客意见单一份，特殊情况可拨打监督 电话举报。附件6-3质量保证书保修范围及期限自房屋交付使用之日起，房屋工程质量保修期如下：1、基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。2、房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为 年（不低于5年）3、供热与供冷系统，为 个采暖期、供冷期（不低于2个）4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修，为 年（不低于2年）5、墙面、顶棚抹灰层脱落，

6、为 年（不低于1年）6、地面空鼓开裂、大面积起砂，为年（不低于1年）7、门窗翘裂、五金件损坏，为年（不低于1年）8、管道堵塞，为个月（不低于2个月）9、卫生洁具，为 年（不低于1年）10、灯具、电器开关，为 个月（不低于6个月）签订合同有哪些注意事项一、核实确认对方当事人的主体资格1、合同对方为自然人：核实并复印、保存其身份证件（勿以名片代之），确 认其真实身份及行为能力。2、合同对方为法人：到当地工商部门查询其工商注册资料并实地考察其公司情况，确定其真实性;核实订约人是否经其所在公司授权委托，查验其授权委托书、介绍信、合同 书；签订合同必须加盖对方单位公章、合同专用章。3、合同对方为其他组织

7、：对方当事人为个人合伙或个人独资企业，核对营业执照登记事项与其介绍情 况是否一致；由合伙人及独资企业经办人签字盖公章。法人筹备处：确认经办人身份及股东身份，加盖法人筹备处和股东公章。4、合同对方除加盖公章、私章外，要亲笔签名。二、合同形式：1、必须以书面形式签订合同；2、采用口头、信件、数据电文形式订立合同的，必须签订确认书并盖章签 字；3、倒签合同要标明合同背景。三、合同的必备条款要具体、明确：1、当事人名称须真实、一致；2、合同标的、数量、质量、价款、包装方式要具体、明确；3、注意验收方法、程序和时间；4、履行方式须具体：交货方式、结算方式；5、履行期限须确定某一时间点或时间段；6、尽量明

8、确本司所在地为合同履行地；7、违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法；8、解决争议办法为协商、诉讼，约定由本司所在地法院管辖或广州仲裁委员会仲裁。四、订约前的合同义务：1、尽协助、通知义务；2、订约时获取的对方商、业秘密，不得泄露和使用。五、对公司开出的授权委托书、介绍信、盖章的合同书等授权性文件要跟踪 管理，出具时应标明合同对方名称及授权范围、有效期限，业务结束要及时收回。业务人员离职要及时收回上述文件，无法收回的及时以书面形式通知相关单 位并做证据保全。发现业务人员在委托授权终止后仍以本司名义签订合同的，及时确定是否追 认；不予追认的要以书面形式通知对方并进行证据保全。必要时要求

9、警方介入， 追究其刑事责任。六、遇有重大误解、显失公平、受欺诈、胁迫、乘人之危订立的合同，及时 收集保全证据，在除斥期间内行使撤销权（即一年）。七、合同签订后，合同原件须交公司统一保管。八、合同内容不得损害社会公共利益、不得恶意串通损害国家、集体、第三 人的利益，不得含有造成对方人身伤害或因故意及重大过失造成对方财产损失的 免责条款。第三款：甲方已申领宁内销 第号南京市商品房销售/外销许可证，依法可以销售该房屋。注意1、审查开发商的销售许可证所列房屋是否已包含所要购买的房屋在内。2、不要疏漏层高，注明套内建筑面积及公用分摊面积。第二条：价格乙方购买该房屋以建筑面积计算单价为 元/平方米，房款合

10、计（大写元整）（小写：）,币种为人民币。注意：购房单价应以双方实际商定的价格为准，谨防出现多重价格，如有让 利，应当明示。第三条：定金及其处理办法第一款： 乙方应于 年 月 口前向甲方支付定金（大写 万）（小写： 元），币种为人民币。第二款：甲乙双方履行契约时，定金按下列第种方式处理：1 .在乙方履行附件5最后一次付款时，充抵房款。2 .在空白时，甲方一次性返还乙方。注意：为使购房手续简化，此款建议选择第一种方式处理。第四条：付款方式及时间第一款： 乙方按照本契约附件5载明的付款方式和时间向甲方支付房款。第二款： 如乙方违反本契约附件5的约定，乙方承担下列第2种违约责任； 但甲方解除本契约的除

11、外：1 .按照中国人民银行同期贷款利息，向甲方支付未付到期房款逾期间的违约 金。2 .按照每万分之 计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金。3 .第三款：（以下适用于一次性付款）经甲方催告后 天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到总房款式%的，甲方有权解 除本契约，并按下列第 种方式处理：1 .甲方于解除本契约后15天内将己付房款退还乙方，定金不返还；乙方按总 房款的%向甲方支付赔偿金.注意：赔偿金的比例与甲方违约的情形应当对等，购房者更要考察甲、乙双 方哪一方违约的可能性最大。第四款：（以下适用于分期付款）经甲方催告后 天内，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金额达到

12、总房款%的，甲方有权要求乙 方支付全部房款或解除本契约，甲方解除本契约时，按下列第1种方式处理：1 .甲方于解除本契约后 天内将已付房款退还乙方，定金不返还；乙方按总房款的%向甲方支付赔偿金。注意：提示事项同上第五款：（以下适用于分期付款方式）甲乙双方解除本契约时，按以下约定处 理：注意：1、就付款方式的期限以及迟延付款所应承担的责任须明确约定，以防产生纠 纷无约可依。2、如果选择按揭的方式支付房款，注意约定如贷款不获银行批准时的解决办 法和处理方式。第五条：（本条适用于预售商品房）预售款的专用第一款：该房屋竣工前，商品房的预售款应用于有关该房屋的 工程建设，由开户银行监管。第二款：甲方如将该

13、预售款挪作他用，视为甲方可能丧失履行债务能力;乙 方有权中止履行本契约，甲方在 天内不提供相应担保的，乙方有权解除本契约，并按下列第 种方式处理：1 .甲方应于本契约解除后 天内将己收房款及双倍定金返还乙方;并按总房款的%向乙方支付赔偿金。注意：赔偿金的比便应不低于乙方按揭贷款的利率，否则购房者的权益无法 得以真正的维护，最终遭受损失的仍将是购房者。第六条：房屋交付时间第一款： 甲方应于 年 月 日前将该房屋交付乙方。第二款：甲方逾期交付该房屋的，甲方承担下列第 种违约责任；但乙方解除本契除外：1 .按照中国人民银行同期贷款利息计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违 约金。2 .按照每天万分之

14、计算，向乙方支付逾期期间己收房款的违约金。注意：1、选择第2种方式处理的应注意违约金的比例与乙方逾期付款的违约金等。2、有些开发商往往要会求购房者给予以3个月左右的交付宽限期，但并不承 担违约责任，此处“陷阱” 一定要防。第三款：甲方逾期交付该房屋，经乙方催告后30天内仍未履行的，乙方有 权解除本契约，并按下列第1种方式处理：1 .甲方应于本契约解除后15天内将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房 款%向乙方支付赔偿金。注意：1、逾期交房的催告期不要约定太长。2、在选择解约的情形下，违约金的比例应高于银行货款利率，以防开发商在 房屋涨价时，不惜违约而另卖高价。第七条：（本条适用于分期建设、分期

15、验收交付的项目）公共配套设施的交付 时间第一款：甲方应按附件2载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配 配套设施交付使用。第二款：如甲方逾期交付上述公共配套设施的，甲方承担下列第 种违约责任;但乙方解除本契约的除外:1 .按照每天万分之 计算，向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。注意：此处应明确约定清楚，有些开发商经常将此处填为空白，而交房时， 很多配套设施如道路、水、电、气等根本无法使用，以致房屋实际无法使用，贻 害不浅。2 .双方约定其他处理方式。第三款：甲方未按前款约定的时间交附件2中第项公共配套设施，经乙 方催告后30天内甲方仍未履行的，乙方有权解除本契约，并按下列第1种方式 处理

16、：注意：明确注明，如道路、绿化、水、电、气、防盗系统等。1、甲方应于本契约解除后15天内，将已将房款及双倍定金返还乙方，并按 总房款的%向乙方支付赔偿金。第八条：房屋交付标准第一款：甲方应按第一条约定的标准交付该房屋。第二款：第一条约定的该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有 误差，按照下列第种方式处理：1 .按南京市房地产交易管理办法第17条规定的处理办法执行。2 .按建设部商品房销售管理办法的规定处理。注意：1、面积误差选择按南京市房地产交易管理办法或建设部商品房销售管 理办法的规定处理，不能选择按实际面积多退少补。第三款：甲方交付该房屋与第一条约定标准不符合的，甲方承担下列第1

17、种违约责任，但本条前款和第4、5款另有约定除外；乙方也可以解除本契约：1 .单价降低每平方米 元，并一交付该房屋后30天内与乙方结算。注意：此处交付的标准应包括房屋结构、层高、室内及公用分摊面积，如不 符合要求，则乙方有权选择解除合同，甲方降价或甲方按总房款的百分之 承担责任，并加倍赔还定金。此处用“空白”是不明智的。2 .第四款：甲方交付该房屋的公共配套设施低于附2件约定标准的，甲方承担下列第1种违约责任;甲方低于附件2约定标准交付附件2中第项公共配套设施的，乙方也可以解除本契约：1 .单价降低每平方米 元，并于交付后30天内与乙方结算。2 .采取补救措施使其达到附件2约定标准。3 .注意：

18、如甲方交付房屋的公共配套设施装饰装修低于约定标准，可根据具体 情况约定由甲方进行补偿，直至解除契约。第五款：甲方交付该房屋的装修及设备低于附件4约定标准的，甲方承担上 列第1种违约责任：1 .按有关装饰装修及设备的重置价差价双倍赔偿乙方。2 .采取补救措施使其达到附件4约定标准。3 .注意：此处可约定，如争取补救措施仍不能达到约定标准的，则按重置差价 双倍赔偿乙方。第六款： 乙方依本条上述约定解除本契约时，按下列第1种方式处理：1 .甲方应于本契约解除后15天内，将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总 房款的%向乙方支付赔偿金。2 .第九条：工程质量验收第一款：甲方取得有关工程验收合格证明文件后

19、，方可将该房屋交付乙方使 用。第二款：该房屋交付后，如有关建设工程质量监督机构责令停止使用的，甲 方承担下列第1种责任：1 .视同甲方自始未交付该房屋，并赔偿乙方因此蒙受的一切损失。2 .注意：可选择甲方承担第一种责任。第十条：房屋交接手续第一款：甲方交付该房屋时，应书面通知乙方;乙方应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与甲方办理交接手续，甲乙双方交接钥匙，签署 房屋交接单（见附件6）,即为交付。第二款：若乙方在上述书面通知送达之日起30天内未对该房屋进行验收的，按下列第 种方式处理：1 .甲方按每天 元向乙方收取房屋管理费;该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。2 .注意：此处交接时

20、间不宜太短且管理费不宜太高。第十一条：质量保证书和使用说明书甲方交付该房屋时，应当向乙方提供附件6质量保证书和附件7使用说 明书。第十二条：房屋保修第一款： 保修期按甲方提供的质量保证书执行，但该质量保证书规 定的保修期不得短于国家规定最低保修期。保修期自该房屋交付之日起计算。第二款： 该房屋在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列第 种约定赔偿乙方：1 .乙方实际损失。2 .注意：此处可约定实际损失的范围。第三款：该房屋在保修期内发生重大质量问题，严重影响正常使用的，经有 关部门认定系甲方责任的，乙方有权解除本契约。第十三条：物业管理有关该房屋的物业管理约定见附件8.第十四条： 权

21、利瑕疵担保第一款：下述第三人对该房屋享有下列第 项权利；甲方保证，该第三人已书面同意甲方将该房屋出卖给乙方：1 .（第三人）的抵押权。2 .承租人（第三人） 的权利。注意：1、尽可能不购买存在权利瑕疵的房屋。2、可以该房屋有对外出租，抵押的情形，应予明确。3、可以补充约定如甲方隐瞒权利瑕疵情况下的赔偿责任。第二款：甲乙双方按下列第种方式处理上述第三人权利：1 .（以下适用于抵押权）甲方应于本契约生效后 天内取得上述第三人不向乙方主张上述抵押权的书面保证，并于办理该房屋产权交易过户手续前消 灭该抵押权。否则乙方有权立即解除本契约，并要求甲方赔偿占总房款% 的赔偿金。（以下适用于承租人的权利）甲方

22、应于本契约生效后 天内征得上述第三人同意，从 时起将甲方的有关租赁合同权利义务转让给乙方;并对预收租金按实与乙方结算。2 .双方约定的其他处理方式。第十五条：产权转移手续第一款： 该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料， 协助对方输该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。第二款：如违反前款约定，则不协助方向对方承担上列第1种违约责任：1 .按每天元计处，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。注意：应约定如果甲方的原因现使乙方不能取得房地产证的情形如何处理及 赔偿责任。2 .第十六条：通讯一方向对方发送的有关本契约的通讯，以本契约载明的通讯地址为送达目的 地。若需变更通讯地址，应当

23、及时通知对方;否则，造成有关通讯不能送达或送 达不到的，在一定合理期限后即视为送达。第十七条：期间本契约关于期间的约定适用中华人民共和国民法通则关于期间的规定。第十八条：生效条件甲乙双方约定，本契约在南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效。第十九条：争议解决方式因本契约的订立、效力、履行、变更和转让及终止等发生争议的，甲乙双方应协商解决;协商不成的，按下列第1种方式解决：1 .人民法院提起诉讼；2 .向南京仲裁委员会申请仲裁；3 .向 仲裁委员会申请仲裁。注意：解决争议的方式只能选择种。建议选择向人民法院提起诉讼。第二十条：附件及空格部分填写内容的效力本契约未尽事宜，甲乙双方可签订作为附件9

24、的补充协议。本契约的附件是 本契约不可分割的组成部分，本契约及其附件内空格部分填写的内容与铅印部分 具有同等法律效力。第二十一条：文字甲乙双方以本契约的汉语文本为正式文本;若其他文字文本与汉语文本有冲 突，以汉语文本为准。第二十二条：合同文本及留存本契约一式五份;正本二份，甲乙双方各执一份;副本三份，甲方一份，乙方 一份，南京市房地产市场管理处一份。附件附件1、总平面图（略）注意：索要并粘贴总平面图，以防小区总体规划的随意变更。附件2、公共配套设施甲方应按照下列标准和时间交付与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施:1 .名称：标准：交付时间：2 .名称：标准：交付时间：3 .名称：标准：交付时间：