成本控制要点经济会计_经济-会计.pdf

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1、成本控制要点（初稿）二0一一年四月二十一日 1.成本控制概述：所谓成本控制是公司根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制的 主体在其职权范围内，在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因 素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。2.成本控制目标：在公司发展中，成本控制处于极其重要的地位。如果同类产品的性能、质 量、服务等相差无几，那么决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品 价格高低的主要因素是陈本，因为只有降低成本，才有可能降低价格。成本控制的 目标必须是全过程的控制，不仅是建筑成本，而应是寿命周期陈本的全部内容，只 有寿命周期成本得到了

2、有效的控制，成本才会显著降低。3.成本控制的内容：成本控制的内容非常广泛，但是这并不意味着事无巨细的平均使用力量，成本控制应有计划、有重点的区别对待。4.成本控制的原则：a.全面介入原则 是指成本控制的全部、全员、全过程的控制。b.例外管理原则 是指要将注意力放在超乎常情的情况。c 经济效益原则 的节约。是指不单是依靠降低成本的绝对数，更重要是实现相对 5成本控制的编制：a.总结房地产开发公司历史经验，按权重筛选出来的，没有细致的 涵盖所有的成本控制内容。b.成本控制的详细方法需要更细致化，现在以控制什么、怎 样控制和谁来控制的编写形式，仅是大纲要领内容。c相应详细方法还需要各部门配合，内容将

3、在实践中不断细化完善。希望它能在工作中为大家带来便 利，为公司创造最大价值化。标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠

4、降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的第一项 立项成本控制要点 第二项 规划设计环节成本控制要点 第三项 招投标环节成本控制要点 第四项 施工环节成本控制要点 第五项 材料及设备采购环节成本控制要点 第六项 销售环节成本控制要点 第七项 工程预决算环节成本控制要点 第八项 期间费用的成本控制要点 第九项 物业管理成本控制要点 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成

5、本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的I立项成本控制要点I 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由 于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规 定范围内最大限度地控制企业的费用。开发部在项目开发前期起主要作 用，因

6、此，这一环节成本控制的主要任务由开发部来承担。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开 发 形 式 1、新 征十地 征地费用 少交或晚交，力争减 免 开发部负责 详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二。拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁 安置费用 开发部负责 大市政费用 自建部分按照公司工 程体系走；交政府部分 按有关规定办理 工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工 程部负责交政府部分。规划条件 满足公司利益最大 化，合理提高容积率，降低土地成本 开发部、设计部负责 2、买 断项目 买断内容 明确买断内容明细 开发部负责 详见项目立项成本控 制要点说

7、明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及买断方 式的成本构成 付款总额 为公司争取最大利益 开发部负责 付款时间 周期长、次数多 开发部负责 三通一平的标准 明确验收标准明细 工程部、开发部负责 手续风险 与项目付款时间直接挂 钩。开发部负责 3、合 作开发 合作方式 符合集团要求，有利 于公司；开发部负责 详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及合作开 发的成本构成 分成比例 双赢原则；开发部负责 交房时间 尽可能地延后交房，工程部负责 交房标准 不低于合冋中交房标 准 开发部负责 付款总额 付款时间 选择有利于公司利益 的方式 开发部负责 开发部负责 标

8、由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细

9、致的规划设计环节成本控制要点I 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作 用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减 少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本 原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。总工办在该环节承担主要的职 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、规划方案（1）可行性规划设计 市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更 总工办负责，项 目、合约、销售部 配合 （2）方案评审 组成可行性规划评审委 贝会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性 设计变

10、更环节，再重新评 审。由总工办、合约 部、财务、销售部 等各部门组成评审 委员会，总经理负 责 （3）设计成果 对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定 总工办负责 根据提交的设计成果进 行投资估算 合约部负责，总工 办配合 2、报批设计（1）设计方案 根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书 总工办负责，项目 部、销售部协作 方案设计招投标 总工办 方案设计评审 招投标评审委员会 （2）报批 注意市政设计 注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整 开发部负责，总工 办配合 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 标由成本控制的主体在其职权范围内

11、在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的3、扩初设计（1）扩初设计

12、要求 对报批设计进一步调整 设计要求 内部审核 总工办负责，知会 各部门 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研 究、环境方案等因素对总 成本作出概算 合约部负责，总工 办配合 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标 专家评审 内部评审 招投标评审委员会 设计调整 总工办负责 4、桩基设计（1）地质勘察 搜集权威地质资料 自己专业人员勘察 总工办负责 （2）设计方案评审 桩基设计 2种以上形式 由专家进行桩基形式和桩 基结构评审 （3）桩基施工图 设计调整 5、施工图设 计（1）施工图设计要求 根据销售包装设计、桩 基设计、功能设计及配套 设施等因素，在扩初图基 础上确立施

13、工图设计要求 建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等 约占总造价 70%勺部分属于 设计方可控部分，应严格 审核。总工办负责，其他 部门协助 推行限额设计（2）报建 政府部门报批费，按政府 有关政策交纳。开发部 （3）报施图 （4）审图（5）施工配合 互审互签，明确修改意 见，设计洽商 总工办负责，项目 协助，知会销售部 6、销售包装 设计 结合营销费用控制 施工招投标 销售部负责，合约 部配合 7、装修方案 设计（1）方案设计要求 根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求 总工办负责，销售 部协助 （2）材料设备选型成 本万案 市场信息调研 根据设计要求确定装修材

14、 料和设备 物质米购部负责，工程部配合 制订装修设计目标成本 计划明细表 装饰综合价格拆分分析 （3）招投标 制订设计任务书 物质米购部负责，销售部协助 评审 招投标评审委员会 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件&功能设计（1）小区建筑物功能 市场调研 销售部负责 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有

15、寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的 的经济评估 有针对性扩充建筑物功能 总工办负责，销 售、项目部协助 （2）市政配套方案 市政状况调研 争取政府有利条件 开发部负责 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额 总工办负责，开发 部协助 招投标 招投标评审委员会 （4）智能化设计 市场现状分析，智能化 必要性分析

16、智能化内容控制 销售部负责 招投标，寻找外部合 作，争取双赢 招投标小组组织，总经理负责 （5）销售承诺 保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性 总工办负责，项目 部协助 9、设计变更（1）设计调整费用 （2）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流 程进行 总工办负责，项目 部、销售部协助 详见工程现场 变更管理规范 10、材料设备（1）选型（2）力案确定时间 在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的女装 物质采购部负责，工程部协助 （3）采购 招投标 招投标评审委员会 详见设备材料 米购规范 其他费用 物业管理完善费 限额设计 合约部 标由成

17、本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的

18、第三项 招投标环节成本控制要点 招投标环节的成本控制涉及到工程、总工办、合约、销售等多个部门 的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员 的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重 点在于评标。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1 投标单 位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历 建立承建商、工程监 理、材料及设备供货商名 册及资料库。从公司认可名册中的承 建商、供货商、监理公司 中选择投标单位。主办部门推荐至少五家 投标单位报招投标工作 组。工程部负责工程监 理招投标合同；总 工办部负

19、责设计、环境、装修招投标 合同；物质采购部 详见招投标管 理规范第 8条 至 15条和招投 标管理程序 负责材料设备招投 标合同；销售部负 责营销、包装招投 标合同；合约部配 合。招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以 上（含三家）投标单位报 招投标评审委员会及主管 领导 招投标评审委员会 审核 主管领导批准。详见招投标管 理规范第 8条 至 15条和招投 标管理程序 2、招投标 文件 各类合同的招投标书内容应 包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质里要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须 加盖投标

20、单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投 标标准文本 1、工程部负责工 程监理招投标合 同；2、总工办部负责 设计、环境、装修 招投标合同。3、物质采购部负 责材料设备招投标 合同。4、销售部负责营 销、包装招投标合 同。5、合约部参与配 合。详见招投标管 理规范第 6 条、第 16条至 20条、和招投 标管理程序 招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以 上（含三家）投标单位报 招投标评审委员会及主管 领导 招投标评审委员会 审核 主管领导批准。详见招投标管 理规范

21、第 8条 至 15条和招投 标管理程序 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房

22、地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 3、评标和 定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标和定标 优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 3、合作经历 1、项目部门负责 技术评标 2、合约部负责经 济标书的评标 3、财务部负责审 核广告包装费 详见招投标管 理规范第21条 至33条、和招 投标管理程序 综合审核投标单位；评定 中标单位 招投标评审委员会 审核、评定。主管领导批准 详见招投标管 理规范第21条 至33条、和招 投标管理程序 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一

23、系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的第四项 施工环节成本控制要点 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的 费

24、用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变 更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各 部门的及时沟通和良好合作。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、设计变更 环节（1）变更评估 项目前期规划、定位要全 面、准确，尽量避免在施工 中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能 发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来 的各种变化，为审批提供参 考依据。合约部负责计算 变更费用（含可能 引起的索赔）。甲方项目代表执行 修改的工期评估。

25、合约部负责计算 变更后的成本现 状。详见工程变更管理办 法“工程变更的 控制办法”（2）变更的审核 签认 根据变更原因将设计变更 分成四类，不同类别按相应 的审核签认流程进行（见细 贝则）。经办部门（工程 部）详见工程现场签证管 理规范第二条、第十 三条。设计变更通知单。发生变更项目的负 责人 详见工程现场签证管 理规范第5到第 8条。变更必须有设计单位、工 程部、监理单位和施工单位 共同签字后，才能有效。经办部门 详见工程现场签证管 理规范第九到第十二 条。（3）变更的审批 依据项目管理制度流程审 批后方才有效。总工办 详见工程现场签证管 理规范第十三条。施工现场签 证（1）签证的必要 性

26、现场签证的确认应严格按 照合同中所约定的条款执 行。经办部门（工程 部）（2）签证的时限 现场签证确需发生，应 坚持当时发生当时签证的 原则。详见工程现场签证管 理规范第十条。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的

27、内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的（续）2、施 工现场签证 （1）签证的工程 量 认真核对签证的工程量 准确。签证的内容、原因、工程 量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工 程师的签字确认。经办部门（工程 部）详见工程变更管理办 法“工程变更的 控制办法”（2）签证的审批 施工洽商通知单 发生变更项目的负 责人 详见工程现场签证管 理规范第 5到第 8条。必须遵循“先洽后干”的 原则。在确认签

28、证前，应按 相应审批程序报审，通过 后方可正式签证。总工办 详见工程现场签证管 理规范第十四条。（3）签证的反馈 对工程变更应定期进行分 类汇总统计分析，并根据统 计资料对控制工程变更提出 改进意见。项目部为主，合约 部配合 详见工程现场签证管 理规范第十八、十九 条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部 图会审（4）各专业技术 图纸会审 图纸多层次会审会签及 审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中 的问题修改完。总工办 详见施工环节成本控 制要点三、“审图”4、总分包配 合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任 界定 通过投标确定配合费。应避免在施工过

29、程中修改 分包方式、分包内容、范 围而增加工程成本。工程部 详见施工环节成本控 制要点四、“总分包配 合费”5、材料供应（1）诜型（2）材料供应方 式（3）材料计划（4）预留时间 施工所用的各项材料的 选型应在材料招标前确 设计部 主要解决的是材料供应 对施工环节成本的影 响，详见 施工环节成 本控制要点五、“材料 供应”先确定材料供应方式，通 过招标确定相关费用。物质米购部负责，工程部协助 限时编制材料计划。材料计划签认。项目部 要考虑可能出现的冋题，留出相应的时间。经办部门 6、工程款的 支付（5）付款进度（6）工程进度 按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程 进度。项目部与

30、监理工 程师审核完成的形 象部位 合约部审核工程 价值量 详见付款审批程序规 范附件 2:“工程款付 款流程”（1）付款的审批 根据情况由不同级别人员 最终审批。工程副总或总经理 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原

31、则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的第五项 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而 科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本 控制的目的。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、材料进场 计划 采购招投标及订 立合同时间 物质采购部负责，项 目部协助 招投标规范屮未提及 生产周期 r 与工程进度相配合 具体参照标准暂缺 运输周期 具体与采购点远近相对应 安装、验收周期:与工程进度相配合

32、交叉作业时间 与工序安排相联系 2、材料的性 能价格比 市场信息 日常搜集市场信息，建立 材料市场信息库。物质采购部负责 技术参数 材料设备的技术参数由 设计部确疋或圭寸样。设计 招投标 必须招投标的材料设备要 制定招投标计划。不需招 投标的材料设备，采用三 家以上厂家报价选择。物质采购部负责，工 程部协助 详见招投标管理规 范第六、七条和 设备材料采购规 范第四条 3、材料款支 付 材料款支付方式 材料款支付进度 保修款 预付款限额控制 首次验收后付款总额进 度控制。保修款一般不低于合 同总价的 5%。依据合同中约定付款。经办部门（物质采购 部、工程部）详见付款审批程序 规范附件 3“甲供材

33、 料付款流程”和附件 7“采购类付款流程”4、材料验收 数量验收 几方共冋确认货到现 场数量 物质采购部负责，项 目部协助 详见设备材料采购 规范第八条 质里验收 外观质量的验收 安装后质量的验收 项目部 投入使用后的质量验 收 物业公司 5、材料保管 与保修 材料保管 在合同中明确货物的 卸货和保管的责任承担 者 项目部 详见设备材料采购 规范第九条、第十 三到十六条 材料保修 用合冋的方式明确保修 责任和保修期 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控

34、制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的第六项 销售环节成本控制要点二 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具 体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门 乃至总经理都需

35、要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一 些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也 必须有长线考虑。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、营销方 案（1）费用总额 r 确定费用目标总额 销售部 详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算 根据各种相关因素 确定具体计划和费用 销售部（5）营销方案审批 征求各方面意见，按审批流程操作 主管副总 详见营销操作流程规范 2、营销现 场费用（1）现场销售人工费用 销售人数控制 销售工作进度控制 奖励办法控制 销售部部门 经理 （2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模

36、型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费 销售部经理 详见营销包装操作规范（7）计划额度控制 额度内调剂和超额 审批制度 主管副总 详见营销费用管理规范 3、媒体选 择（1）媒体及广告代理公 司信息收集和分析 专人负责 销售部 详见营销包装操作规范（2）招投标 r 先评后选的原则 销售部:详见营销包装操作规范 内部评审 销售部 详见招投标管理规范 p招投标 评审委员会 4、样板房 装修（1）设计、装修 市场信息收集 制订装修目标成本总额 设计、销售 部 详见 营销包装操作规范 和 设计规划管理规范（2）材料采购 信息搜集 材料、设备选型 设计部 详见设备、材料采购规 范（3）信息采集及招投标

37、招投标 招投标评审 小组 详见招投标管理规范（4）样板房维护 委托物业代管协议 物业公司、销售部 祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和 再利用 建立材料设备清单 使用登记 闲置品评估和处理 物资采购部 负责，物 业、销售部 配合 详见营销包装操作规范 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控

38、制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 5、销售回 款（1）销售折扣点 销售部负责 待制订相关管理办法（2）回款周期 销售部负责，财务监督 详见回款管理规范 6、销售补 充条款及承 诺（1）承诺的给出 制作楼书 承诺分类 营销部负 责，工程部 监督 待制订相关管理办法 （2）设计变更与承诺 变更审批与知会制 度 承诺变更 总工办

39、负 责，销售、项目协助 7、客户交 房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿 晚交房原因分类处 理 与施工队洽商延长保 修期 交房验收协议 销售部、物 业公司协作 详见补偿管理规范&其他（1）中介费 销售部 （2）与销售相关的其他 费用（如因销售要求而 发生的设计洽商变更 费）严格按相关流程进 行 主管副总 详见工程现场变更管理规 范等 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标

40、必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的程预决算环节成本控制要点 第七项 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这 些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注 意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制

41、 备查文件 1、乙方预算（1）乙方预算内容 的审查 先由造价比例大的项目 看（地面、墙面），缩小及 调整面积。注意报价拆分、施工方 法、报价及招标方法不同 会影响成本的问题 合约部负责，项目部协 助 参见造价方面有 关文件 2、钢筋用量 的核实（1）施工图中的钢 筋用量（2）洽商、变更的 钢筋用量 选择并委托现场管理经 验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价人 员进行钢筋量计算工作 合约部与主管副总负责 详见工程预决算 管理规范 合约部专人负责抽查与核 实工程钢筋用量计算工作 工程造价相关人员必须 下现场了解乙方绑扎钢筋 情况 合约部经理监督 3、价差的调 整（1）材料价差（2）人工价差（

42、3）费用价差 严格执行合同中价差调 整办法 及时跟踪价格（材料、人 工、费用）变化情况 当价格出现异常波动 时，应立即与相关单位商 量对策 合约部负责，物资米购 部配合 详见工程预决算 管理规范 4、洽商、变 更的费用控 制（1）图纸审核（2）因市场因素甲 方对图纸的修改（3）现场签证 总工办、项目部负责组 织各专业共同审图，实行 专业负责制 监理公司审图 施工单位审图 甲方对图纸做出重大修改 之前，应进行方案经济比 较 现场签证中，应明确发生 费用的原因和责任 1、销售部负责建筑专 业图纸质量的审核 2、工程部负责其他专 业图纸的审核 3、工程项目部负责现 场签证的监控 4、合约部负责审核洽

43、 商、变更的合理 性、完整性（负洽 商）及经济性 详见工程预决算 管理规范 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控

44、制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的5、违约与索 赔(1)工 期(2)质量 甲方履行自己的合同义 务 甲方督促乙方履行合冋义 务 工期与质量重视过程中 控制 1、工程项目部负 责施工合冋中技术 条款的监控 2、合约部负责施 工合同中合同条款 经济部分的监控 详见工程预决算管理 规范(3)配合管理 项目经理负责各施工方 的配合问题 项目部负责施工过 程中协调、配合(4)停工、窝工 当造成重大停、窝工 时，项目部与合约部及时 进行停、窝工费用计算 合约部负责违约费 用的核实 标由成本控制的主体在其职权范

45、围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的期间费用的成本控制要点

46、口 期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周 期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财 务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门 的有关费用支出情况。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、财务费 用（1）公司开发速度、规模与贷款计划 制定年度资金计划 资金占压费用估算与 控制 1、财务部负责年度资金 计划 2、财务部与合约部配合 控制占压资金量 详见付款审批程序 规范中工程款付款 流程、营销费用付 款流程（2）地价款的支付 制定项目总体开发 计划 开发部负责项目总体开发 计划（3）工程款的支付 制定工程年度付款

47、 计划 工程部负责工程年度付款 计划（4）销售回款的管理 制定年度销售计划 销售部负责年度销售计划 2、人工费 用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他 费用（5）奖金（含即时奖 金）依据公司人事部有 关规定确定工资总额 依据国家和公司有关 规定确定加班补助及 其他费用与出差补助 依据公司奖优惩劣 的政策确定奖金额 财务部负责 详见费用报销规范 3、行政管 理费用（1）通讯费用 通讯费用实行限额 报销（暂无）办公室与财务部负责 详见费用报销规范（2）交际费用 交际费用实行定额报 销（3）车辆交通费 车辆交通费实行油 料归口管理；过路 费、过桥费、停车 费、养路费实报实销 管

48、理；维修费、保养 费事前审批；（4）其他办公用品费 标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有可能降低价格成本控制的目标必是全过程的控制不仅是建筑成本而应是寿命周期陈本的全部内容只有寿命周期成本得到了有效的控制成本才会显著降低成本控制的内容成本控制的内容非常广泛但是理原则经济效益原则的节约成本控制的编制是指成本控制的全部全员全过程的控制是指要将注意力放在超乎常情的情况是指不单是依靠降低成本的绝对数更重要是实

49、现相对总结房地产开发公司历史经验按权重筛选出来的没有细致的第九项 物业管理成本控制要点1 公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏 损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原 则是以文明的法律合同形式界定公司与物业公司的权责关系，防止因权责 不清带来的额外成本。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、委托物 业管理（1）未销售的商品 房（2）公司办公室（3）职工宿舍 制定委托管理邀约 并致物业公司 物业公司就邀约项目 提交物业管理方案 经同客户服务中心 达成一致意见后签订 委托管理协议 物业部 详见物业管理成本控 制规范中第 8条 2、资

50、产委 托经营（1）体育路小学商 铺（2）盛和丽湾商铺 制定租赁经营合同 物业公司就租赁经营 合同提交如何管理方 案 物业部 详见物业管理成本控 制规范中第 6条 3、物业亏 损或补贴（1）物业管理费亏 损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）物业部 现阶段公司内物业公 司正在筹建，如何处 理物业亏损或补贴由 物业部结合实际情况 出台相应政策。标由成本控制的主体在其职权范围内在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施以保证成本管理目标实现的管理行为成本控制目标在公司发展中成本控制处于极其重要的地位如因素是陈本因为只有降低成本才有