租赁合同讲义人力资源劳动合同_人力资源-劳动合同.pdf

《租赁合同讲义人力资源劳动合同_人力资源-劳动合同.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《租赁合同讲义人力资源劳动合同_人力资源-劳动合同.pdf（6页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、租赁合同讲义 租赁合同管理法律风险讲义 一、签定合同前调查 承租前，有必要进行产权调查，确认如下信息：1、房屋用途和土地用途：确定房屋类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险。2、房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同。3、房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人租赁关系无法对抗原承租人（第三人）影响办理营业执照。二、免租装修期 商业租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承

2、租人装修期间租金。但“免租装修期”非法律明确规定概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生水费、电费等还需按合同承担。三、税费 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租房屋，租赁合同讲义 出租人或转租人应当承担以下税费：1、出租：营业税及附加 租金*5.55%房产税 租金*12%个人所得税 所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过 800 元）印花税 租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准

3、。2、转租：营业税及附加 转租收入*5.55%印花税 转租租金（总额）0.1%在实践中，虽然上述税费缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁税费金额比较高，应当考虑长期税费调整增加费用后，再行约定具体承担人，不能以某些代征网点短期内较低税率为长期标准。四、办理营业执照注意事项 承租房屋目是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法必须取得营业执照，因此，在签订房屋租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置，主要涉及以下几个方面：土地用途确定房屋类型为商业用房性质土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则将面临无法办理

4、营业执照以及非法使用房屋风险房屋权利人确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已租装修期商业租赁中免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公营业此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间租金但免租装修期非法律明确规定概念因此在签订租赁合同时一承担三税费按照法律法规规章及其他规范性文件规定出租或转租房屋租赁合同讲义出租人或转租人应当承担以下税费出租营业税及附加租金房产税租金个人所得税所得部分所得部分为租金扣除维修费用维修费用每次不超过元印花税租赁合同讲义 1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办

5、理营业执照；2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新营业执照；3、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等），还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。对于上述第 1、2、3、5 条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决，应当承担相应违约责任；上述第 4 条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。五、装修处置

6、房屋租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意事项：1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别改建、搭建，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人装修损失，因此，应土地用途确定房屋类型为商业用房性质土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险房屋权利人确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已租装修期商业租赁

7、中免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公营业此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间租金但免租装修期非法律明确规定概念因此在签订租赁合同时一承担三税费按照法律法规规章及其他规范性文件规定出租或转租房屋租赁合同讲义出租人或转租人应当承担以下税费出租营业税及附加租金房产税租金个人所得税所得部分所得部分为租金扣除维修费用维修费用每次不超过元印花税租赁合同讲义 当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人装修损失费用。3、明确租赁期满时，装修等处置方式。六、水、电、电话线等注意事项 因商铺经营特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资

8、源供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求情形下，承租人免责解除合同权利 七、签定合同后租赁登记事项 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记效力主要包括以下内容：1、登记与否不影响合同本身生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；2、经登记备案，具有对抗第三人法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记承租人，出租人并向没有租赁登记承租人承担违约责任

9、。因此，建议及时赴该房屋所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。八、转租问题 土地用途确定房屋类型为商业用房性质土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险房屋权利人确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已租装修期商业租赁中免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公营业此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间租金但免租装修期非法律明确规定概念因此在签订租赁合同时一承担三税费按照法律法规规章及其他规范性文件规定出租

10、或转租房屋租赁合同讲义出租人或转租人应当承担以下税费出租营业税及附加租金房产税租金个人所得税所得部分所得部分为租金扣除维修费用维修费用每次不超过元印花税租赁合同讲义 租赁市场中经常遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租问题。俗称“转租”其实涵盖了法律规定两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下事项：1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需要征得出租人同意。2、原

11、承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，亦会受到法律保护。九、必备合同条款.对于租赁合同中条款，制订应尽量详尽明确。在订立租赁合同中当事人应注意如下事项：a.合同条款应当尽量全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。b.对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多种解释语句出现。c.在租赁合同中，对于租赁物使用、租赁物维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。d.在租赁合同中制订明确违约条款及赔偿数额。e.为避免合同欺诈，当事人可以附加一些条款，如，担保条款、土地用途

12、确定房屋类型为商业用房性质土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险房屋权利人确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已租装修期商业租赁中免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公营业此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间租金但免租装修期非法律明确规定概念因此在签订租赁合同时一承担三税费按照法律法规规章及其他规范性文件规定出租或转租房屋租赁合同讲义出租人或转租人应当承担以下税费出租营业税及附加租金房产税租金个人所得税所得部分所得部分为租金扣除维修费用维修费用每次不超过元印花税租

13、赁合同讲义 附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行。f.订立租赁合同，期限在六个月以上应采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁。对于不定期租赁，我国民法典规定，当事人可以随时解除合同。对租赁合同履行中欺诈行为防范。a.对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期目，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。b.对技术要求较高出租物，出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等，这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。c.租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益，承租人可以要求减少租金或免交租金。d.承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以

14、要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付出租人可以解除合同。e.承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。f.承租人未经出租人同意将租赁物转租他人，出租人有权解除合同。土地用途确定房屋类型为商业用房性质土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险房屋权利人确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已租装修期商业租赁中免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公营业此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间租金但免租装修期非法律明确规定概念因此在签订租赁合同时一承担三税费按照法律法规规章及其他规范性文件规定出租或转租房屋租赁合同讲义出租人或转租人应当承担以下税费出租营业税及附加租金房产税租金个人所得税所得部分所得部分为租金扣除维修费用维修费用每次不超过元印花税