福星新城价格执行策略金融证券期货_金融证券-金融资料.pdf

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1、福星新城价格执行策略 周边市场直接竞争个案对比情况分析 1、交通、地段分析 四季晶华：位于沧浪新城的南面，宝带路 888号，友新路的东侧。公交有7路、25路、28路、102路可到达，据南环高架5分钟车程，距观前街约18分钟车程。天辰花园：位于沧浪新城中心，北靠永生路、西临友新路路，东临长吴路。公交 有54路、25路、47路、60路、701路可到达，据南环高架2分钟车程，距观前 街约15分钟车程。福新星城：沧浪新城核心区，福星小区南面，友新路的西侧，教师新村的北面。公交有25路、54路、47路、60路、701路等可到达，据南环高架2分钟车程,距观前街约15分钟车程。总结：从出行和距市中心的距离来

2、看，三个楼盘同属于沧浪新城内，四季晶华较 靠南面，本案和天辰花园分别在友新路的两侧，距市中心相对较近，从出行上来 说更便捷。2、规模分析 四季晶华：总占地一一65000平方米，总建筑面积一一150000平方米，由15幢 12-18F的高层和小高层组成，共规划 1225户。天辰花园：总占地 126000平方米，总建筑面积 200000平方米，由26 幢高层和小高层组成。首期开发房屋 14幢，约124000平方米，共1458户。福新星城：总占地一一184900平方米，总建筑面积一一 347611平方米，由18 幢8-24F的高层和小高层组成，规划户数1914户，分南北两区开发，目前先开 发南区。总

3、结：从三个个案的规模上来看，本案是目前沧浪新城内最大规模的居住小区，而且前期开发已建成的福星小区一二三期，已经形成了一定的规模，在此区域内 有一定的影响力。3、推案方式分析 四季晶华：2004年10月30日开始预约，11月31日开盘到现在推盘5次已陆续 推出近438套房源，实行多批次，小批量的推广方式。天辰花园：2004年12月31日开盘到现在推盘2次共推出房源208套，装修和 毛坯房分开推出。福新星城：现在还为开盘。总结：结合周边两个竞争楼盘的推广方式，本案也不宜大批量的推出，一期 4 幢房共294户，也可以分批分量，结合楼层，户型特点以及地理位置作推广。4、户型配比分析 四季晶华面积配比如

4、下:户型 面积范围 户数 总户数 比例 2房2厅1卫 9192 148：436%3房2厅1卫 102107 84 436%3房2厅2卫 119130 176：436%复式 158160 28 436%天辰花园面积配比如下:户型 面积范围 户数 总户数 比例 1房2厅1卫 9：244 3%2房2厅1卫 63 244 26%2房半2厅2卫 28：244 11%3房2厅2卫 29 244 12%4房2厅2卫 162187 96 244 39%复式 19 244 7%福新星城面积配比如下:户型 面积范围 户数 总户数 比例 2房2厅1卫 83：294 28%2房2厅2卫 2 294 1%3房2厅1卫

5、97 294 33%3房2厅2卫 80 294 27%4房2厅2卫 9 294 3%复式 23 294 8%总结：如图户型分布 根据以上数据显示，目前该区域内户型主要集中在 2房和3房之间，1房相对偏 少，只有天辰有唯数不多的几套；2房的面积基本集中在91 120平方米之间，；3房面积集中在102138平方米之间；四房面积集中在162187只见，四季晶 华暂时无此户型推出；复式面积集中在 156 216平方米之间。可见，四季晶华 面积相对控制得比较合理，天辰花园的面积相对偏大，而本案面积有大有小，面 积控制的合理性不如四季晶华，但2房和3房的面积比天辰花园合理，主要在四 房和复式上面积偏大。5

6、、配套分析 四季晶华：羽毛球场、半场篮球场、儿童乐园等；有会所，安保智能化设施配套 齐全；但其周边的商业配套比较欠缺，且小区自身无健全的商业配套规划，主要 依赖于东面吴中区的配套。天辰花园：有大型 VIP 会所，容娱乐、休闲、健身、综合服务于一体；在物业 管理方面，引入智能化系统 周界防范系统、闭路监控系统、对讲门禁系统、电子巡更系统、停车管理系统、信息网络系统等；小区内配套主要依靠北面友联 小区 一房-卫 二房-卫 二房二 一房-卫 三房二 四房二 复式 友新路的东侧公交有路路路路可到达据南环高架分钟车程距观前街约分钟车程天辰花园位于沧浪新城中心北靠永生路西临友新路路东临长吴路公交有路路路路

7、路可到达据南环高架分钟车程距观前街约分钟车程福新星城沧浪新城核心程总结从出行和距市中心的距离来看三个楼盘同属于沧浪新城内四季晶华较靠南面本案和天辰花园分别在友新路的两侧距市中心相对较近从出行上来说更便捷规模分析四季晶华总占地一一平方米总建筑面积一一平方米由的高层和小星城总占地一一平方米总建筑面积一一平方米由的高层和小高层组成规划户数户分南北两区开发目前先开发南区总结从三个个案的规模上来看本案是目前沧浪新城内最大规模的居住小区而且前期开发已建成的福星小区一二三期已经周边的配套，小区自身无统一的商业配套规化。福新星城：小区内设有苏州唯一的中心下沉式水广场、另有集中绿化休闲广场、会所等；安保智能化设

8、施配套齐全；以及自建一条小区内的商业步行街，生活所 需的配套比较齐全。总结：从上可知，因本案地处沧浪新城的中心位置，从长远居住角度看，其周 边的发展潜力最大，配套最齐全，且本身小区内还有自建的商业步行街。6、绿化率分析 四季晶华：%天辰花园：%福新星城：63%总结：本案绿化率最高，也可以说是绿化面积最多，享受的环境最好，最适合居 住的住宅小区 7、得房率分析 四季晶华：80%天辰花园：小高层 83%86%，高层 81%福新星城：小高层 84%，高层%总结：从得房率来看，四季晶华的得房率最低，所以性价比相对最差，本案是得 房率最高，空间使用率最高，性价比最高的居住小区。8、价格分析 四季晶华：首

9、次推盘时均价为 4100 元/平方米，至目前 3月份推盘均价达到 4500 元/平方米，价格范围从 43005000元/平方米，按推盘次序前后涨幅为 400元/平方米。天辰花园：首次推盘时毛坯房均价为 4200元/平方米，装修房为 5200元/平方米，至目前 3 月份推盘均价毛坯房为 4400元/平方米，装修房达到 5400元/平方米，前后涨幅为 200 元/平方米。福新星城：目前尚未开盘 总结：目前四季晶华的均价为 4500元/平方米，天辰花园的均价为 4400元/平方 米。友新路的东侧公交有路路路路可到达据南环高架分钟车程距观前街约分钟车程天辰花园位于沧浪新城中心北靠永生路西临友新路路东临长吴路公交有路路路路路可到达据南环高架分钟车程距观前街约分钟车程福新星城沧浪新城核心程总结从出行和距市中心的距离来看三个楼盘同属于沧浪新城内四季晶华较靠南面本案和天辰花园分别在友新路的两侧距市中心相对较近从出行上来说更便捷规模分析四季晶华总占地一一平方米总建筑面积一一平方米由的高层和小星城总占地一一平方米总建筑面积一一平方米由的高层和小高层组成规划户数户分南北两区开发目前先开发南区总结从三个个案的规模上来看本案是目前沧浪新城内最大规模的居住小区而且前期开发已建成的福星小区一二三期已经