房屋租赁合同常见的常见问题人力资源商业合同.pdf

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1、房屋租赁合同常见的常见问题 房屋租赁是日常生活最常见合同但房屋租赁产生的纠纷也越来 越多 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法 律若干问题的解释（以下简称解释）于XX年9月1日起实施生 效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的 精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考 1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?合同法第 2 1 5条规定“租赁期限六个月以上的应当采用书 面形式当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租 赁合同;房屋租赁期限在半年（6 个月）以上应当采取书面形式租赁合 同【提示】口头房屋租

2、赁合同风险较大 当事人房屋租赁合同采取口头形式的发生争议时要有其他证据 证明 法律对长期房屋租赁合同（6 个月以上）要求采取书面形式 租赁期限 6个月以上的口头房屋租赁合同视为不定期房屋租赁 合同 2.什么是定期房屋租赁合同?定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁 合同 定期房屋租赁合同包括以下形式：(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满 6 个月的;(2)书面约定房屋租赁期限在 6 个月以上的 3.什么是不定期房屋租赁合同?不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租 赁期限不明确的房屋租赁合同 不定期房屋租赁合同包括以下形式：(1)非书面形式不定期租赁合同：租

3、赁期限 6 个月以上当事人未 采用书面形式的视为不定期租赁【提示】当事人约定租赁期限在 6 个月以上而未采用书面形式 的不论是否有证据证明一律视为不定期租赁合同(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或 者约定不明确不能达成补充协议的并且按照合同有关条款或者交易 习惯仍不能确定的视为不定期租赁【提示】当事人未明确约定租赁期限的视为不定期租赁合同(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同 承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;出租人也可以随时解除不定期租赁合同但

4、应当在合理期限之 前通知承租人给予承租人合理搬出出租房屋的期限 4.房屋租赁合同最长期限是多少年?合同法第 214 条规定“租赁期限不得超过二十年超过二十 年的超过部分无效租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的 租赁期限自续订之日起不得超过二十年”于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释以下简称解释于年月日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考房屋租赁合不定期租赁因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同房屋租赁期限在半年个月以上应当采取书面形式租赁合同提示口头房屋租赁合同风险较

5、大当事人房屋租赁合同采取口头形式的生争议时要有其他证据证赁合同什么是定期房屋租赁合同定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同定期房屋租赁合同包括以下形式口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满个月的书面约定房屋租赁期限在个月以上的什么是不定期房因此房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为 20 年【提示】房屋租赁合同期限最长 20 年是指当事人每次签订的租赁合 同所约定租赁期限不得超过 20年;并非指数次签订租赁合同或者数 份租赁合同的总租赁期限不能超过 20 年 房屋租赁期间届满当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续 订之日起不得超过 20 年 房屋租赁期限超过 20年并非

6、整个租赁合同无效;而是超过 20 年部分租赁期限无效也就是租赁期限按 20 年计算 5.房屋出租人有些义务?(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付 承租人占有、使用和受益(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用 途(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务但 当事人另有约定的除外 A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内 维修：B.出租人未履行出租房屋维修义务的承租人可以自行维修维修 费用由出租人负担;C.因维修出租房屋影响承租人使用的应当相应减少租金或者延 长租期【提示】房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：以租赁

7、期间承租人履行了通知义务为前提条件;以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件；于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释以下简称解释于年月日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考房屋租赁合不定期租赁因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同房屋租赁期限在半年个月以上应当采取书面形式租赁合同提示口头房屋租赁合同风险较大当事人房屋租赁合同采取口头形式的生争议时要有其他证据证赁合同什么是定期房屋租赁合同定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同定期房屋租赁合同包括以下形式口头

8、约定或者书面约定房屋租赁期限不满个月的书面约定房屋租赁期限在个月以上的什么是不定期房 租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出 租房屋存在权利瑕疵的出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人 主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的 义务 因第三人主张权利的承租人应当及时通知出租人 因第三人主张权利致使承租人不能对出租房屋使用、收益的 承租人可以要求减少租金或者不支付租金【提示】出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在 的权利瑕

9、疵且为承租人不知情的权利瑕疵 出租房屋交付后才存在的权利瑕疵以及出租房屋交付前即存 在且承租人知情的权利瑕疵则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务【提示】出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租人可采取以下补救 办法：根据合同法出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的承租人享 有减付、不付租金的权利;根据解释第八条规定因下列情形之一 导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的人民法院应予支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;租赁房屋权属有争议的;租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性 规定情况的(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;(5)、法律规定的其他义务 出租房屋安全担保义务是

10、指出租房屋危及承租人于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释以下简称解释于年月日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考房屋租赁合不定期租赁因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同房屋租赁期限在半年个月以上应当采取书面形式租赁合同提示口头房屋租赁合同风险较大当事人房屋租赁合同采取口头形式的生争议时要有其他证据证赁合同什么是定期房屋租赁合同定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同定期房屋租赁合同包括以下形式口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满个月的书面约定房屋租赁期限

11、在个月以上的什么是不定期房的安全或者健 康的即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格承租人仍然 可以随时解除合同【提示】违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权该解除权不 因任何事由受到影响 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释以下简称解释于年月日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考房屋租赁合不定期租赁因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同房屋租赁期限在半年个月以上应当采取书面形式租赁合同提示口头房屋租赁合同风险较大当事人房屋租赁合同采取口头形式的生争议时要有其他证据证赁合同什么是定期房屋租赁合同定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同定期房屋租赁合同包括以下形式口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满个月的书面约定房屋租赁期限在个月以上的什么是不定期房