开发商垫付首付相关细则及法律规避法律经济法_法律-民法.pdf

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1、一、法律分析 目前房地产市场上，开发商垫支部分首付房款的方式主要有以下两种方式：一是开发 商直接对购房者垫付部分房款（在业内称为分期首付）：二是通过第三方（个人或担保公司）对购房者借款。这两种方式互有利弊，下而分别对上述两种方式进行法律分析：1.1开发商直接对购房者垫付部分房款方式 1.1.1有利方面 1.1.1.1规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。开发商垫付部分首付款，向银行出具收到全部首付款证明。银行对购房者发放按揭贷 款并支付给开发商。开发商垫付的部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商，这样的方式 可以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放按揭贷款的风

2、险，可以加速开发 商资金的回笼，减轻资金压力。1.1.1.2通过双方协议方式降低购房者违约风险 由于垫款人和售房人均为开发商，借款人同时又是购房人，开发商可以通过与购房人 签订商品房销售补充协议等形式约左双方权利、义务，如将交房或解除商品房销售合同等与 购房人偿还垫款相关联，增大购房人的违约成本，降低购房者违约风险。1.1.2不利方面 1.1.2.1购房人未能按期偿付按揭贷款时，开发商可能要承担连带清偿责任 如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉 开发商，要求开发商承担连带淸偿责任。在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人已付淸全部首付款的证明，但

3、由于开发商垫款的因素，购房人的首付款实际并未付淸。银行可以开发商与购房人恶意串 通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由也，主张该民事行为无效，解除按揭贷 款法律关系，要求开发商对于按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，还可能引起连锁反应。1.1.2.1垫支款项的偿还缺乏保障。在该种方式下，如果购房人逾期未能偿还开发商垫款，开发商如通过诉讼途径要求购 房人偿还开发商垫款，无法通过査封柏卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购 商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，则相当于通知银行开发商出具了 虚假的首付房款证明，银行可以基于1.1.2.1中理由，起诉开发

4、商，要求其对按揭贷款承担 连带淸偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存在开发商垫款的英他全部按揭贷款 法律关系，并要求开发商对以上全部按揭贷款的偿还承担连带淸偿责任。如不查封拍卖购房人所购商品房，由于购房人为自然人，从其无法一次性付淸首付款 的情形看，购房人很可能缺乏偿债能力，如无苴他担保，开发商垫支款项的偿还缺乏保障。1.2通过第三方对购房人借款的方式 1.2.1有利方面 1.2.1.1规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。同理，不 赘述。1.2.1.2开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款的偿还承担连带清偿责任的 风险 第三方对购房人借款与开发商收取首付房

5、款在法律上是不同的法律关系，开发商在此 情形下收取了全额首付款，所岀具的首付款资金证明真实有效，开发商没有出具虚假首付款 证明，从而对按揭贷款的偿还无须承担连带涓偿责任的风险。1.2.1.3第三方对购房人借款属民间借贷，可以约定高额逾期利息2,以督促购房人 按期还款。1.2.1.4査封拍卖购房人所购房屋没有法律障碍。第三方对购房人借款与银行按揭贷款属于不同的法律关系，如购房人逾期未能偿还第 三方借款，第三方可以通过诉讼途径要求购房人偿还借款，并可以在执行中通过查封拍卖购 房人所购商品房来偿付借款。具体地，该所购商品房的拍卖执行所得收入，在偿付银行按揭 贷款后的剩余部分（抵押优先权），可以用于偿

6、还第三方借款。1.2.2不利方面 1.2.2.1由于第三方对购房人借款与开发商销售房屋是不同的法律关系，无法通过与购 房人签订商品房销售补充协议等形式降低购房者违约风险。1.2.2.2由于购房人所购房屋已经抵押给银行，査封拍卖程序后所得收入银行具有优先 受偿权。此外，如借款金额与房产价值差距太大，则査封请求可能不会得到法院的支持。相关附件：1、开发商垫款协议文本 2、第三方借款协议文本 3、补充协议 二、信息系统运营使用单位等级保护工作情况 1、单位信息安全等级保护工作的组织领导情况 重点包括：单位网络安全领导机构或信息安全等级保护工作领导机构成立情况；单位网络安全或信息安全等级保护工作的职责

7、部门和具体职能情况；单位信息安 全等级保护工作部署情况等。结合我单位实际情况，成立了网络安全领导小组，由网络安全工作领导和日常巡 视人员组成：安全小组职责部门为技术部，主要负责网络安全工作的领导、监督、实施等；我单位结合公司实际情况制定了安全等级保护相关的日程安排，定期或 2、单位对信息安全等级保护工作的重视情况 重点包括：单位网络信息安全等级保护工作年度考核情况；单位组织开展网络安 全自查情况；单位网络安全工作经费是否纳入年度预算？单位网络安全工作的经 费约占单位信息化建设经费的百分比情况等。我单位网络安全工作考核已纳入到年度考核指标；单位严格落实有关网络信息安 全部分房款在业内称为分期首付

8、二是通过第三方个人或担保公司对购房者借款这两种方式互有利弊下而分别对上述两种方式进行法律分析开发商直接对购房者垫付部分房款方式有利方面规避银行提高首付的规定加速开发商资金的回笼开发商垫付的部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商这样的方式可以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放按揭贷款的风险可以加速开发商资金的回笼减轻资金压力通过双方协议方式降低购房者违约风险由于垫利义务如将交房或解除商品房销合同等与购房人偿还垫款相关联增大购房人的违约成本降低购房者违约风险不利方面购房人未能按期偿付按揭贷款时开发商可能要承担连带清偿责任如购房人未能按期偿付按揭贷款银行除按照一般的保密方面的各项规定，

9、采取多种自查措施防范网络安全事故，总体上我单位网 络信息安全工作做得比较扎实；单位严格落实网络安全经费预算，保证网络安全 工作的经费投入，经费约占信息化建设经费的XX%。3、单位网络安全责任追究制度执行情况 重点包括：是否建立了单位网络安全责任追究制度？是否依据责任追究制度对单 位发生的网络事件进行追责等情况。我单位建立了网络安全责任追究制度，主管领导负总责，具体管理人员负主责；本单位尚未发生网络安全事件。如遇网络安全事件，会依据责任追究制度对相关 人员进行追责。4、单位信息系统定级备案工作情况。重点包括：单位信息系统是否全部定级备案？单位系统调整是否及时进行备案变 更？单位新建信息系统是否落

10、实定级备案等工作。我单位依据信息安全等级保护有关政策和标准，已于20XX年X月完成单位信息 系统定级备案工作。5、单位信息系统安全测评和安全建设整改工作情况 重点包括：单位信息系统安全检测和整改经费落实情况；单位信息系统恶意代码 扫描、渗透性测试、等级测评和风险评佔的安全检测情况；信息系统安全建设整 改方案制定和实施情况；单位网络安全保护状况的了解掌握等情况。部分房款在业内称为分期首付二是通过第三方个人或担保公司对购房者借款这两种方式互有利弊下而分别对上述两种方式进行法律分析开发商直接对购房者垫付部分房款方式有利方面规避银行提高首付的规定加速开发商资金的回笼开发商垫付的部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商这样的方式可以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放按揭贷款的风险可以加速开发商资金的回笼减轻资金压力通过双方协议方式降低购房者违约风险由于垫利义务如将交房或解除商品房销合同等与购房人偿还垫款相关联增大购房人的违约成本降低购房者违约风险不利方面购房人未能按期偿付按揭贷款时开发商可能要承担连带清偿责任如购房人未能按期偿付按揭贷款银行除按照一般的